Klage nr. 2020287
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Oslo Nord Øst Eiendomsmegling AS (Notar Hovinbyen)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
Saksfremstilling
I november 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Oppdragsavtalen ble inngått mens megleren var på befaring av eiendommen i forbindelse med utarbeidelsen av en e-takst. Klageren har trukket frem flere sider ved salgsoppdraget som etter hans mening er kritikkverdige. Han har særlig anført at megleren i forkant av befaringen burde ha informert om at han kom til å ta med seg en oppdragsavtale og oversendt oppdragsavtalen til klageren for gjennomlesing. I tillegg har megleren, uten klagerens samtykke, gitt kjøperen løsøre som det ikke er opplyst i salgsoppgaven at skal medfølge salget. Klageren krever at vederlaget settes ned, og at han tilkjennes erstatning for løsøret som urettmessig ble gitt bort til kjøperen.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Inngåelse av oppdragsavtale. Betingelser.
Klageren hadde brukt over to og et halvt år på å totalrenovere leiligheten sin. Han kontaktet innklagede høsten 2019 for å få en e-takst på boligen, slik at han kunne refinansiere lånet og bli ferdig med arbeidene som gjenstod i leiligheten. Da megleren møtte på befaring, hadde han allerede anslått verdien til 13,5 millioner kroner. Klageren ble svært fornøyd med den høye verdivurderingen, da det ville vise banken at han stilte med betryggende sikkerhet for lånet. Helt uventet trakk megleren frem en oppdragsavtale og begynte å gjennomgå denne. Klageren opplevde det som en forutsetning fra meglerens side at han måtte skrive under oppdragsavtalen for å få e-taksten. Megleren snakket på både inn- og utpust mens han gjennomgikk kontrakten, og tok frem penn for signering. Det var ingen mulighet for å forhandle om betingelsene i kontrakten, og klageren følte seg overkjørt.
Klageren var så avhengig av å få mer lån, at den eneste muligheten hans var å signere kontrakten, slik at e-taksten kunne oversendes banken så fort som mulig. Klageren mener at megleren utnyttet overraskelsesmomentet til å skaffe seg en høyere provisjon enn det som hadde vært mulig, om klageren hadde fått tid til å sette seg inn i avtalen på forhånd. Megleren burde varslet i forkant av befaringen om at han ville ta med seg en oppdragsavtale når han kom for å befare leiligheten. I tillegg skulle megleren ha oversendt avtalen til klageren, slik at han kunne ha lest gjennom den i forkant. Han ville da fått mulighet til å sette seg inn i betingelsene, uten å føle presset ved å ha en megler som iherdig selger inn kontrakten, stående ved siden av seg.
I oppdragsavtalen var provisjonssatsen oppgitt å være 1,5 prosent. I jakten på et nytt hjem har klageren lest gjennom flere salgsoppgaver, og har ikke funnet noen meglerforetak som tar mer enn 0,8 prosent i provisjon. Klageren ville oppdaget at provisjonssatsen til innklagede lå godt over det andre meglerforetak opererer med dersom han hadde fått mer tid til å sette seg inn i oppdragsavtalen. Klageren anser det som et generøst tilbud å gi innklagede en provisjon på én prosent, tatt i betraktning hvordan megleren utnyttet overraskelsesmomentet og dikterte betingelsene i avtalen på den måten som ble gjort.
Klageren krever at provisjonen til innklagede settes ned fra 1,5 prosent til 1 prosent.
Salgsgaranti
Et viktig aspekt ved meglerens forsøk på å få klageren til å signere oppdragsavtalen var presentasjonen av salgsgarantien til innklagede. Megleren forklarte at dersom han ikke klarte å oppnå en pris på 13,5 millioner kroner, og klageren ikke var fornøyd med salgssummen, skulle han ikke ta noe i provisjon. Det var først i en hektisk telefonsamtale, etter at det var kommet inn et lukket bud med 15 minutters akseptfrist, at klageren oppdaget at meglerens versjon av salgsgarantien ikke stemte overens med hvordan den var beskrevet i oppdragsavtalen.
Før megleren sendte en e-post om fornyelse av oppdraget, hadde klageren pratet med megleren på telefon og blitt forklart at det ville påløpe ekstra utgifter til både fotografering og takstrapport. Det viste seg imidlertid at disse tjenestene var inkludert i oppdragsavtalen. Her fikk han første indikasjon på at megleren forsøkte seg på snarveier for å få han til å betale mer enn han egentlig skulle. Men ut fra meglerens forklaring av salgsgarantien, følte klageren seg fortsatt trygg på at han ville oppnå prisen megleren hadde lovet ham.
Fastsettelse av prisantydning
I forbindelse med
oppdragsinngåelsen fastsatte megleren en prisantydning på 13,5 millioner
kroner. Det er åpenbart at den høye prisantydningen ikke hadde rot i markedet, og
at det kun var et virkemiddel for at megleren skulle sikre seg salgsoppdraget.
Løsøre
Før leiligheten ble lagt ut i markedet, ble klageren bedt om å lage en oversikt over løsøre og inventar. Det ble laget en liste for løsøre og en for inventar. Vedlagt salgsoppgaven var NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør, som klageren har forholdt seg til. Under punkt 4 er det blant annet spesifisert at TV og musikkanlegg ikke medfølger salget. Til tross for det, har megleren gitt bort dette samt andre gjenstander vederlagsfritt til kjøperen. Megleren spurte på et tidspunkt om TV-en kunne medfølge salget, hvorpå klageren svarte at alt kan forhandles om. Klageren har ikke på noe tidspunkt blitt spurt om eller godkjent at alt av løsøre som han har laget en oversikt over, skulle være inkludert i salgssummen. I senere tid har klageren ved flere anledninger etterspurt dokumentasjon på at megleren har informert han om at løsøre utenom det som følger av salgsoppgaven ble overdratt vederlagsfritt til kjøper. Slik dokumentasjon finnes ikke. Megleren har gitt bort klagerens eiendeler uten hans samtykke. På denne bakgrunn krever han verdien av det aktuelle løsøret erstattet av innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Inngåelse av oppdragsavtale. Betingelser.
Klageren kontaktet megleren og ga uttrykk for at han ønsket en e-takst for å få refinansiering på plass. Megleren informerte om at e-takst var en tjeneste han vanligvis tok betalt for, men at han kunne gjøre det som ledd i en avtale om salgsoppdrag, siden det fremgikk at leiligheten skulle selges når den var ferdig oppusset. Det ble også informert om at innklagede hadde en pågående kampanje, hvor man fikk gratis takst og foto til en verdi av 8 500 kroner dersom man inngikk oppdragsavtale med dem i løpet av denne perioden.
Klageren kunne selv bestemme hvilket meglerforetak han ville engasjere. Megleren kan ikke huske at han stilte inngåelse av oppdragsavtale som en absolutt betingelse for utarbeidelsen av e-taksten, men han kan ha sagt at det var en naturlig del av et samarbeid. Megleren hadde tidligere gitt klageren en verdivurdering gratis, uten at det forelå noen oppdragsavtale.
Det ble framsatt
et tilbud i oppdragsavtalen, som klageren stod fritt til å avslå eller
akseptere. Dette ble akseptert av klager ved oppdragsinngåelse og ved den
senere forlengelsen av avtalen. Meglerprovisjonen er variabel. Det er ikke
uvanlig med en meglerprovisjon på
1,25 prosent
for salg av en slik bolig.
Salgsgaranti
Salgsgarantien innebar at klageren ikke ville få noen regning dersom leiligheten ikke ble solgt. Klageren hadde sluppet å betale for innklagedes tjenester dersom han hadde latt være å akseptere budet. Før klageren aksepterte budet, forklarte megleren at han stod fritt til å avslå budet dersom han ikke var fornøyd, og at salgsgarantien ville gjelde dersom han ikke ønsket å selge. Det var heller ikke noen bindingstid, så klageren kunne når som helst si opp oppdraget dersom han var misfornøyd eller følte seg tvunget til å underskrive oppdragsavtalen.
Det viste seg at takstmannen hadde sendt faktura til feil mottaker. Kostnadene for fotografering ble dekket i henhold til kampanje, og beløpet ble fratrukket i forbindelse med oppgjøret.
Fastsettelse av prisantydning
En megler gir en verdivurdering (e-takst) etter beste skjønn basert på hvilken pris man regner med at eiendommen kan selges for, hensyntatt til hva lignende boliger i området er omsatt for den senere tid. Klagerens leilighet hadde svært høy standard, og det var få sammenlignbare objekter. På denne bakgrunn var det svært krevende å estimere riktig verdi. Megleren tok utgangspunkt i at markedet var villig til å betale 13,5 millioner kroner for leiligheten, men dette viste seg dessverre ikke å være tilfellet. Likevel oppnådde klageren en kvadratmeterpris på 107 049 kroner, hvilket ifølge Eiendomsverdi.no er en rekord i gaten.
Løsøre
På bakgrunn av listene som klageren lagde og sendte over til megler, ble det utarbeidet en tilbehør- og utstyrsliste for hvert rom, som ble presentert på visningene med bordplakater. I forbindelse med utsendelsen av oppdragsavtalen sendte megleren en tilbehør- og løsøreliste, og ba om tilbakemelding dersom det var noe løsøre som ikke skulle medfølge salget. I salgsoppgaven var det spesifisert hva som skulle medfølge salget. Salgsoppgaven ble oversendt klageren flere ganger. I e-posten hvor klageren godkjenner salgsoppgaven, var det ikke gitt noen instrukser om å kreve ekstra betalt for løsøre og tilbehør. Alt er gjort i henhold til avtale med klageren. Megleren har blant annet fått bekreftelse fra klageren på at TV-en skulle medfølge salget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her blant annet vært nødvendig å høre partene og eventuelle vitner forklare seg.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.