Klage nr. 2020289

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka)

Saken gjelder:               Feil opplysninger om felleskostnader. Krav om erstatning

Saksfremstilling

I november 2019 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet som innklagede formidlet for 6 800 000 kroner. I FINN-annonsen og salgsoppgaven var det opplyst at internett var inkludert i de månedlige felleskostnadene på 3 366 kroner. Etter overtakelsen oppdaget klagerne at dette ikke stemte.

Klagerne har anført at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi feil opplysninger om hva som var inkludert i felleskostnadene. Klagerne krever 31 740 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

I salgsoppgaven var det opplyst å være «GET-internett» inkludert i felleskostnadene. Det samme var lagt til grunn i FINN-annonsen. Etter overtakelsen kontaktet klagerne internettleverandøren og fikk der gjennom opplyst at internett ikke var inkludert i felleskostnadene, i motsetning til hva som var opplyst i salgsoppgaven. Klagerne kontaktet i tillegg forretningsføreren og styrelederen i borettslaget, som begge kunne bekrefte at internett ikke var inkludert.

Som følge av de nye opplysningene, kontaktet klagerne selgeren og megleren. Megleren kunne bekrefte at internett ikke var inkludert, og at det derfor hadde skjedd en feil. Under godkjennelsen av salgsoppgaven hadde selgeren trodd at internett var inkludert, og dermed opplyst om dette. Noe som viste seg senere å ikke stemme, ettersom det var selgerens arbeidsgiver som hadde dekket hans internettkostander. Megleren henviste klagerne videre til boligkjøperforsikringsselskapet. Dette er en ansvarsfraskrivelse fra meglerens side.

På tross av at årsaken til de uriktige opplysningene ligger hos selgeren, har megleren heller ikke sjekket med forretningsføreren om selgerens opplysninger var korrekte. Dette kunne enkelt vært gjort, og ville sikret riktige opplysninger i salgsdokumentene. I tillegg fremgår det av årsberetningen og siden fra forretningsføreren, vedlagt salgsoppgaven, at internett ikke var inkludert i felleskostnadene. Megleren hadde derfor flere oppfordringer til å sjekke om selgerens opplysninger var korrekte. Når hun ikke har gjort dette, og følgelig gitt uriktige opplysninger om felleskostnadene, må hun kunne sies å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerne krever erstatning tilsvarende fem års internettkostnader, 6 348 kroner pr. år, totalt 31 740 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren har gjennom innhentede opplysninger fra forretningsføreren, sjekket regnskapet for informasjon om hva som var inkludert i sameiets felleskostnader. Hvorvidt kabel-tv og internett er en del av felleskostnadene kan være vanskelig å tyde ut ifra regnskapet i seg selv. I flere sameier kan det eksempelvis kun stå «kabel-tv», når dette i realiteten også inkluderer internett. Hvilken ordning det enkelte sameiet har valgt, kan også ha blitt endret etter siste regnskap ble levert til megler. I opplysningene fra forretningsføreren var det lagt ved regnskap for 2018 og budsjett for 2019. Forretningsføreren har her opplyst om «kabel-tv», og det samme gjør regnskapet.

For å forsikre seg om at opplysningene var riktige, tok megleren kontakt med selgeren som bekreftet at det både «kabel-tv og internett» var inkludert i felleskostnadene. Det var ingen grunn til at megleren skulle betvile selgerens opplysninger. Det faktum at selgeren i ettertid har innrømmet å ha gitt feil opplysninger, kan ikke lastes megleren. Krav som gjelder mangler ved eiendommen, må derfor fremmes mot selgeren og ikke innklagede.

Megleren kan ikke sies å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider klagernes krav, det er ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder feil opplysninger om at internett var inkludert i felleskostnadene og krav om erstatning for dette.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11 at oppdragstaker før handel sluttes plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave med opplysninger som spesifiserer de løpende kostnadene. Dette vil eksempelvis omfatte de månedlige felleskostnadene.

Oppdragstakeren må således sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker.

Det fremgår av salgsoppgaven at felleskostnadene blant annet inkluderer «GET-internett og kabel-tv». Innklagede anfører at selgeren opplyste om at TV og internett var inkludert i fellesutgiftene, og at det var opplyst å være «kabel-tv» i dokumentene som ble innhentet fra forretningsføreren. Innklagede hevder at megleren ikke hadde grunn til å tvile på selgerens opplysninger. Klageren hevder imidlertid at innklagede burde undersøkt nærmere om internett var inkludert.

Det følger av NOU 2006:1 side 110 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere jf. RFE-2016-089.

I dette tilfellet forelå det et avvik mellom innhentende opplysninger fra forretningsføreren og opplysningene gitt av selger. Megleren hadde derfor en særlig oppfordring til å undersøke forholdet nærmere. Megleren burde tatt kontakt med forretningsføreren for å kontrollere selgers opplysninger. Informasjonen fra forretningsfører sa ingen ting om dette. Ved å unnlate å undersøke forholdet nærmere, har megleren ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ha formidlet feil opplysning i salgsoppgaven om at internett var inkludert i de månedlige fellesutgiftene. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven
§ 2-1. Etter fast praksis utmåles erstatningen til merutgifter i fem år neddiskontert til dagens verdi. Dette beløpet utgjør 6 348 kroner pr. år. Med utgangspunkt i 2 prosent diskonteringsrente, fastsettes erstatningssummen til 29 921 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig

Konklusjon

Megleren til Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og foretaket må erstatte [klagerne] 29 921 kroner for utgifter til internett.