Klage nr. 2020292
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Horten
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
Partene inngikk en oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet i september 2020. Leiligheten ble solgt for 1 440 000 kroner pluss fellesgjeld. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Det er særlig anført at megleren satte prisantydningen for lavt, og at klageren ble presset til å akseptere det endelige budet. Klageren har i tillegg anført at megleren har gitt uriktige opplysninger om en interessent. Klageren krever at vederlaget settes ned til 30 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydning. Areal
Megleren hadde opprinnelig fastsatt en prisantydning på 1 350 000 kroner for klagerens leilighet. Etter et par dager viste det seg at megleren hadde tatt feil av leilighetens størrelse, og trodd at den var 12 kvadratmeter større enn den i realiteten var. Som følge av feiltakelsen ble prisantydningen senket til 1 200 000 kroner. Klageren ga utrykk for at hun syntes den nye prisantydningen var for lav, og at hun ikke ville godta et bud av denne størrelsen. Megleren mente på sin side at prisantydningen var riktig, og fremholdt særlig at det ikke hadde blitt solgt noen leiligheter i borettslaget over takst på flere år.
Klageren tok så kontakt med den tidligere lederen i borettslaget som kunne informere om at det hadde blitt solgt en leilighet i borettslaget for 950 000 kroner over takst halvannet år tidligere. Dette avvek fra meglerens informasjon. Megleren må derfor kunne sies å ha feilinformert klageren grovt og samtidig hatt en negativ innstilling til hva det var mulig å få for leiligheten.
Klageren følte seg presset til å godta den nye prisantydningen på 1 200 000 kroner, selv om hun syntes den var for lav. Samtidig stolte hun på meglerens antakelser om at en lavere prisantydning ville sørge for flere interessenter og en større sannsynlighet for budkrig.
Salgsoppgave og FINN-annonse. Visningstidspunkt
Torsdag 17. september 2020 mottok klageren en e-post fra megleren med godkjenning av markedsføringsmateriell. Ved gjennomlesningen fant klageren en rekke feil. Det var blant annet feilaktig opplyst at leiligheten hadde moderne farger og boblebad med høyttalere. Megleren rettet opp feilene etter klagerens bemerkninger samme kveld, og leiligheten ble lagt ut på FINN med visning 23. september 2020.
Videre ble klageren gjort oppmerksom på fra borettslagets leder at FINN-annonsen ikke inneholdt informasjon om at varmtvann var inkludert i felleskostnadene. Dette var et viktig poeng for klageren å opplyse om. Megleren svarte da at disse opplysningene var nevnt i salgsoppgaven og at han ikke hadde nok tegn tilgjengelig for å legge det inn i FINN-annonsen. Senere på kvelden mottok klageren en SMS fra megleren om at FINN-annonsen var oppdatert på dette punktet.
Senere samme dag som boligen ble annonsert, mottok klageren en lenke til leilighetens FINN-annonse. Denne lenken fungerte imidlertid ikke som hyperkobling, og klageren kunne derfor ikke trykke seg inn på lenken for å finne ut når det var visning. I ettertid har klageren fått åpnet lenken ved å kopiere den inn i sin nettleser. FINN-annonsen inneholdt imidlertid ingen informasjon om visningsdato, foruten at privatvisning måtte avtales direkte med eiendomsmegler. Innklagede har i et møte etter budaksept, anført at det var klagerens egen feil at hun ikke visste når visningen skulle avholdes, ettersom hun ikke hadde vært inne på lenken til FINN-annonsen før visningsdatoen. Dette er uhørt.
På visningsdagen ble klageren oppringt av megleren som lurte på om hun var klar for visning. Klageren måtte besvare dette benektende, ettersom hun hverken hadde fått informasjon om visningsdatoen på e-post eller SMS. Det burde vært en selvfølge at klageren ble informert direkte om visningsdatoen på et tidligere tidspunkt. Mangel på informasjon medførte at leiligheten lå ute på nettet i seks dager før planlagt visning, uten at megleren og hennes omgangskrets fikk mulighet til å annonsere for salg i sosiale medier.
Oppfølging av interessent
Ekteparet som endte med å kjøpe leiligheten var på privatvisning den 28. september 2020. Megleren mente at klageren burde akseptere et bud fra dem dersom de bød prisantydning. Klageren ville imidlertid ikke godta noe bud før hun hadde gjennomført flere visninger for å øke sannsynligheten for budkrig.
Megleren hadde planlagt en privatvisning med en annen interessent den 1. oktober 2020. Megleren ga imidlertid utrykk for at han syntes det var unødvendig å avholde en visning med vedkommende, ettersom interessenten var inne og kikket på en rekke annonser og sannsynligvis ikke vil inngi bud. I tillegg fortalte megleren at interessenten hadde en bobil på åtte meter som vanskelig kunne parkere på gjesteparkeringen, og at leiligheten derfor ikke ville være så aktuell for han. Klageren og hennes sønn opplevde at megleren snakket interessenten ned, og allerede hadde gjort seg opp en mening om at han ikke ville kjøpe leiligheten.
Etter at handel var kommet i stand, ringte klageren selv til interessenten. Han kunne fortelle at han var misfornøyd med meglerens opptreden, og at hans interesse for leiligheten hadde vært stor. Interessenten kunne også fortelle at han ikke hadde noen bobil, og at han ikke kjente seg igjen i beskrivelsen gitt fra megler. Interessenten mottok meldinger om at det hadde kommet inn bud på leiligheten. Megleren ringte imidlertid aldri til han og motiverte han til å komme med bud. Interessenten kunne fortelle at han hadde 1 850 000 kroner å kjøpe leilighet for, og at han gjerne ville blitt med i den aktuelle budrunden.
Budgivningen
Den 30. september 2020 mottok klageren et bud på prisantydning som hun valgte å avslå. Megleren mente at klageren burde godta budet. Megleren prøvde seg så på 50 000 kroner over prisantydning, og begynte samtidig å bli aggressiv ovenfor klageren. Klageren ville gjerne konferere med sin sønn først, og spurte om hun kunne få litt tenketid før en eventuell aksept. Dette godtok ikke megleren ettersom budgiverne satt og ventet på kontoret hans. Da megleren spurte hvilken pris klageren ville selge for, ga hun uttrykk for at hun ønsket 1 500 000 kroner. Megleren svarte hånlig at det var noe hun bare kunne glemme.
Klageren opplevde at megleren i større grad kjempet for at budgiverne skulle få leiligheten enn at klageren skulle oppnå ønsket pris. Klageren mistenker at det foreligger en relasjon mellom megleren og kjøperne.
I tillegg presset megleren med at klageren kom til å måtte betale 50 000 kroner i salgsomkostninger dersom hun ikke godtok budet, og leiligheten heller ikke ble solgt innen seks måneder. Megleren mente at klageren burde godta budet og så ingen poeng med å gjennomføre flere visninger når boligen var vanskelig å få solgt. Megleren uttalte gjentatte ganger at klageren ikke ville få noe høyere bud, og truet med at klageren måtte finne seg en ny megler dersom handel ikke kom i stand i løpet av dagen.
Da klageren sa seg enig i å finne en ny megler, bestemte megleren seg for å gå inn til budgiverne i forsøk på å få til de til å høyne sitt bud. Megleren fortalte samtidig at han var overbevist om dette ikke ville skje. I neste samtale kunne megleren informere om at det var kommet inn et bud på 1 440 000 kroner. Klageren følte seg presset til å ta en rask avgjørelse og valgte å akseptere.
Klageren sitter igjen med en følelse av at hun kunne fått mer for leiligheten dersom hun hadde valgt en annen megler som i større grad var villig til å kjempe for hennes ønsker.
Krav om vederlagsnedsettelse
Klageren krever at vederlaget settes ned til 30 000 kroner som følge av dårlig gjennomført salg, feilinformasjon om en mulig kjøper, samt press for å godta bud.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
For å fastsette en riktig prisantydning brukte megleren systemet «Eiendomsverdi». Her kunne megleren finne alle leiligheter som tidligere var solgt i borettslaget og området for øvrig. I tillegg til å ta hensyn til leilighetens standard og beliggenhet, sammenlignet megleren klagerens leilighet med en annen nylig solgt i borettslaget. Ettersom denne andre leiligheten var 14 kvadratmeter større, anbefalte megleren en lavere totalpris på klagerens leilighet.
Leilighetene i klagerens borettslag har i snitt ligget 82 dager på markedet, sammenlignet med 30 dager som er normalt ellers i området. I tillegg har disse leilighetene enten blitt solgt til prisantydning eller under. Megleren mente derfor at en prisantydning på 1 200 000 kroner ville være riktig i dette tilfellet. Megleren kjenner seg ikke igjen i at det bevisst er satt en lavere prisantydning for å øke sannsynligheten for en budrunde. Klageren hadde blitt informert om at prisantydningen ikke bevisst skal settes lavere enn hun er villig til å akseptere. At klageren ikke var villig til å selge til prisantydning, var derfor nytt for megleren. Megleren erkjenner derfor at partene nok burde ha snakket mer sammen om klagerens prisforventninger.
Salgsoppgave og FINN-annonse. Visningstidspunkt
Megleren oversendte salgsoppgaven til klageren for korrigering og godkjennelse. Klageren kom med sine tilbakemeldinger, som ble rettet opp av megleren senere samme kveld. Megleren mottok etter dette en bekreftelse fra klager på at markedsføringsmaterialet var godkjent. Megleren kan derfor ikke forstå at klageren var uvitende om at eiendommen var annonsert.
Det er videre korrekt at opplysninger om at varmtvann var inkludert i felleskostnadene, ikke var nevnt i FINN-annonsens overskrift. Det var imidlertid opplyst om dette faktum i annonsens punkt om felleskostnader samt i salgsoppgaven. Megleren valgte likevel å endre FINN-annonsens overskrift etter klagerens ønske.
Megleren beklager at det har skjedd en misforståelse knyttet til visningsdato. Visningsdatoen ble imidlertid kommunisert og avtalt muntlig ved lanseringen av eiendommen, samt i e-posten med godkjenning av markedsføringsmateriale. I tillegg ble klageren ringt opp på visningsdagen og informert om responsen på FINN-annonsen og visningen som skulle avholdes senere samme dag.
Megleren hadde i tillegg sendt klageren en link til eiendommens FINN-annonse over e-post. Ved å gå inn på denne linken kunne klageren sett tidspunktet for visningen. Innklagede har ingen andre rutiner for å dokumentere avtalt visningstidspunkt utover å oversende linken til FINN-annonsen der tidspunktet fremgår. Annonsen klageren fikk tilsendt, var en såkalt «live-annonse». Dette innebærer at annonsen ikke lenger opplyste om visningsdato når denne var passert.
Oppfølging av interessent
Det er riktig at megleren hadde avtalt en
privatvisning med en annen interessent
1. oktober 2020. I god tid før budet ble
akseptert den 30. september 2020, bekreftet imidlertid denne interessenten at
han meldte seg av visningen som var booket dagen etter. Det har heller aldri
blitt kommunisert at denne interessenten eide bobil. Det var en av
interessentene som avlyste visningen den 23. september 2020 som hadde spørsmål
knyttet til bobil.
Det fremstår i etterkant svært hypotetisk at en interessent som ikke hadde vært på visning skulle inngitt bud og utløst en budrunde. Megleren har gitt tilstrekkelig oppfølging til alle som har henvendt seg til han i salgstiden, og kan ellers ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap.
Budgivningen
Megleren har ingen relasjon til ekteparet som endte med å kjøpe leiligheten, og møtte de første gang under privatvisningen 28. september 2020. Dagen etter visningen ble megleren kontaktet av ekteparet som ønsket å inngi bud på klagerens leilighet. Ekteparet møtte opp på meglerens kontor og la inn bud på 1 250 000 kroner, 50 000 kroner over prisantydning. Megleren mente dette var et godt bud og trodde at klageren ville mene det samme. Ettersom ekteparet hadde vist stor interesse for en annen leilighet i sitt eget borettslag, var det viktig for dem å få rask avklaring.
Da klageren ikke godtok budet på 1 250 000 kroner, var budgiver villig til å gå opp til 1 350 000 kroner. Dette ble formidlet muntlig til klager på telefon, men ble ikke registrert, da budet raskt ble avslått av klageren. Klageren ønsket seg 1 500 000 kroner, noe megleren syntes var for mye, og ikke trodde at ekteparet var villige til å by. Megleren følte at han hadde en plikt til å fraråde om å sette opp prisen til 1 500 000 kroner med ny visning, ettersom han trodde dette ville være negativt for en videre salgsprosess.
Etter en lang prat med megleren, valgte imidlertid kjøperne å legge inn et nytt bud på 1 440 000 kroner med forbehold om finansiering. Kjøperne fikk ordnet finansiering samme dag og forbeholdet kunne fjernes. Det virker underlig om megler ikke skulle rådet klageren til å godta et bud på 240 000 kroner over prisantydning.
Når det gjelder klagerens anførsel om press fra megleren om at hun måtte betale 50 000 kroner i saksomkostninger dersom hun ikke godtok budet, hadde klageren valgt å betale ekstra for «garantert solgt». Dette innebar at oppdragsgiver må betale avtalt vederlag eller utlegg hvis megler i oppdragsperioden blant annet har oppnådd bud uten forbehold på annonsert prisantydning eller høyere, uten at oppdragsgiver har valgt å akseptere. Megleren syntes det var viktig å opplyse om at når klageren hadde fått bud på over prisantydning, og vilkårene for garantert solgt ikke lenger var oppfylt, ville innklagede følgelig kunne fakturere henne. Innklagede er imidlertid enig i at kommunikasjonen kunne ha vært bedre på den aktuelle buddagen.
Klagerens krav om vederlagsnedsettelse
Innklagede syntes det er leit at klageren har følt seg presset i forbindelse med salgsprosessen og sitter igjen med en negativ opplevelse. Meglerens oppgave er jobbe for en best mulig pris, og samtidig ivareta mellommannsrollen med omsorg for begge parter. Når det kommer inn bud på en eiendom man selger, vil man som selger måtte forholdet seg til budets akseptfrister selv om dette kan virke stressende. Det er imidlertid klageren selv som tar det endelige valget og som av fri vilje skriftlig samtykker til bud.
Innklagede kan ikke se at det foreligger svikt ved gjennomføring av oppdraget. Det foreligger ingen pliktforsømmelse på noe vis som skulle foranledige vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven. Innklagede bestrider klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har krevd at vederlaget settes ned fra 76 000 kroner til 30 000 kroner. Forutsetningen for at det kan være grunnlag for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Nemnda nevner at det på en del sentrale punkter står påstand mot påstand, som nemnda ved sin skriftlige saksbehandling ikke kan ta stilling til. Dette gjelder for eksempel klagerens anførsel om at hun følte seg presset til å ta en rask avgjørelse og aksepterte budet.
Innklagede har erkjent at kommunikasjonen med klager kunne vært noe bedre. Men nemnda finner ikke at dette, slik saken er opplyst, utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.
Alt i alt mener nemnda at megler ikke har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda har imidlertid notert seg at innklagede tilbød 30 000 kroner i vederlagsnedsettelse, som klageren ikke aksepterte.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.