Klage nr. 2020293

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Bergen Torgalmenningen        

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak 27. juli 2020 om formidling av salget av sin fritidseiendom på fjellet. Oppdragsavtalen ble oversendt ferdig utfylt hva gjaldt valg av vederlagsform, og det ble ikke gitt noen nærmere forklaring knyttet til timeprisalternativet. Hytta ble solgt over prisantydning etter første visning. Klageren anfører at han ikke ble gitt valget mellom timepris og prosentsats, men ble forledet til å godta en provisjonssats på 2,5 % av salgssummen. Dette påførte han et urimelig høyt honorar. Klageren krever at honoraret beregnes etter anslått timeforbruk.

Usikkerheten med hensyn til omsetningshastigheten i markedet for salg av fritidseiendom, gjorde at det ikke var tilrådelig å anbefale timepris. Meglerens anbefaling, samt det at utkastet til oppdragsavtalen var forhåndsutfylt i forhold til vederlagsform, endrer ikke klagers valgmulighet inntil signering. Innklagede avviser ansvar. Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren fikk tilsendt utkast til oppdragsavtale etter å ha vært i kontakt med megler hos innklagede pr. telefon. Avtalen var forhåndsutfylt med et honorar som skulle beregnes som en prosentsats (2,5%) av salgssummen. I kontrakten forelå riktignok også et alternativ om at honoraret skulle kunne beregnes etter antall medgåtte timer, med en timesats på 2 100 kroner. Klageren ble ikke tilbudt noen gjennomgang eller gitt noen forklaring knyttet til dette alternativet. Det ble tvert imot umiddelbart avfeid av megleren med, at » det er ikke den med timesats dere skal ha». For alternativet med timehonorar var det satt opp 85 timer. Klageren hadde opplyst megler om at han ikke hadde noen tidligere erfaring med eiendomssalg. Reell gjennomgang av alternativene var i så måte svært viktig for å kunne ta et riktig valg. Megleren har forledet klageren i valget av alternativ, noe som har påført han et urimelig høyt honorar. Klageren ville utvilsomt valgt timeavtalen, dersom han hadde vært tilstrekkelig opplyst om dette alternativet av megleren. Et anslått timeanslag på hele 85 timer ville gitt et honorar på 178 500 kroner, og ville skremt enhver kunde fra å velge dette, dersom det ikke var tuftet på en reell og grundig gjennomgang.

Innklagede hevder at klageren hadde en valgmulighet mellom timepris og prosentsats, men samtidig at megleren ikke ville påtatt seg oppdraget på timepris. Begge deler kan vanskelig være riktig. Klageren fastholder at han aldri fikk anledning til å vurdere om timepris ville være et gunstigere alternativ. Det anføres også at timepris ville være langt dyrere ut ifra det man visste om hyttemarkedet da oppdragsavtalen ble inngått. Dette er heller ikke riktig. Klagerens beslutning om å ta kontakt med innklagede for å selge sin fritidseiendom, var i stor grad basert på en artikkel i Dagens Næringsliv 4. juli 2020. Der det sto det at «hytter på fjellet og langs sjøen er blitt revet bort i rekordtempo de siste ukene». Artikkelen var basert på uttalelser fra administrerende direktør hos innklagede foretak. Dette gjør den sterke anbefalingen om provisjonsbasert vederlag fra megleren, svært underlig. Klageren fikk bud på første visning og kom med motbud som ble akseptert, uten at megleren bidro i prosessen.

Klageren stiller seg også undrende til at megleren i utgangspunktet ville ha en prisantydning på 3 900 000 kroner, noe klageren først hevet til 4 200 000 kroner og videre til 4 650 000 kroner. Dette mente megleren var altfor høyt. Klagerens vurdering var gjort utfra sammenlignbare hyttesalg i nærområdet. Hytten ble solgt for 4 800 000 kroner.

Klageren ble ikke gitt valget mellom timepris og en prosentsats av salgssummen. Klageren hadde valgt timespris hvis han hadde fått velge. Klageren krever at honoraret beregnes etter anslått timeforbruk/timehonorar. Timebruken anslås til å ligge et sted mellom 25 og 30 timer.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klageren kontaktet innklagede første gang i februar i 2019, hvoretter megleren var på befaring.  I juni 2020 ble megleren kontakte på nytt, med ønske om meglerbistand i forbindelse med salg av klagerens fritidseiendom. Befaring ble avtalt og senere gjennomført 25. juli 2020. Før befaringen ønsket klageren å få seg oversendt oppdragsavtalen, slik at han kunne skrive ut og lese gjennom betingelsene før møte. Utkast til oppdragsavtale ble sendt som ønsket den 24. juli 2020.

På befaringen ble oppdragsavtalen gjennomgått punkt for punkt, også hva gjaldt punktet om vederlagsform. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens anførsler om at dette ikke er gjennomgått på en balansert måte. Etter gjennomgangen utarbeidet megleren endelig oppdragsavtale korrigert etter tilbakemeldinger fra klageren per telefon senere samme dag. Klageren meddelte samtidig at han ønsket meglerens bistand til salget. Oppdragsavtalen ble oversendt til klageren pr. e-post dagen etter, den 25. juli 2020. Avtalen ble signert og akseptert, den 27. juli 2020. Megleren hadde forhåndsutfylt forslaget til vederlagsform i tråd med egen anbefaling. En anbefaling basert på årelang erfaring fra salg av fritidseiendommer i dette området. Det lokale hyttemarkedet hadde til da vært preget av lang omsetningstid, og sågar noen hytter som ikke ble solgt. Megler hadde brukt lang tid på tidligere hyttesalg i området. Følgelig var ikke timepris å anbefale.

Klageren var kjent med den lange omsetningstiden fra andre hytter i feltet og i området. I tillegg lå hytten i et hyttefelt ca. tre kilometer fra skiheisen, noe som gjorde at omsetningstiden ble vurdert til ekstra usikker. I tillegg hadde klageren en forventning om å selge i et høyere prissegment.

Klageren anfører at han hadde valgt timepris, samt at han kunne ta visningene selv. Etter innklagedes oppfatning kunne nok klageren selv tatt visningene, men meglerens tidsbruk mot potensielle kunder ville blitt betydelig ved et salg med normal tidshorisont. I dette tilfelle ville antagelig ikke megleren ha påtatt seg oppdraget basert på timer i det hele tatt. Til orientering har ikke megleren hatt noen andre avtaler på timer, i løpet av de årene han har jobbet med salg av fritidseiendommer på fjellet (siden 2004).

Oppdragsgiver hadde en valgmulighet, men megleren kom med en anbefaling basert på erfaring fra tidligere salg. Megleren ville ikke påtatt seg oppdraget på timepris, utfra et forbrukerhensyn, da dette ville vært langt dyrere ut ifra det man visste om markedet da oppdragsavtalen ble inngått. Men så har markedet endret seg. Ingen kunne forutse korona-pandemiens innvirkning på hyttemarkedet. Innklagede fastholder at klageren ble presentert de ulike vederlagformene. Han fikk meglerens anbefaling, og hadde en reell mulighet til å velge timepris inntil signering av oppdragsavtalen. Hva gjelder avisartikkelen, klager viser til poengterer den at markedet var i endring, men den kan selvfølgelig ikke påvirke anbefaling om valg av vederlagsform alene. Innklagede står ved provisjon som den anbefalte vederlagsform på salgstidspunktet, og også i dagens marked. Dette har med markedet denne konkrete fritidseiendommen befant seg i.

Prisantydningen ble diskutert med klager, og i første omgang forelå enighet om 4 200 000 kroner. Til da hadde det kun vært omsatt en hytte på ca. 4 millioner som høyeste pris i hyttefeltet. Av i alt to sammenlignbare eiendommer som megleren hadde hatt i markedet, i et mer ettertraktet hyttefelt, ble kun en av dem solgt etter ca. ett år i markedet. Etter sommerferien viste markedet seg å være mer attraktivt og flere eiendommer ble solgt etter forholdsvis kort tid. Dette var en nokså uforutsett følge av korona-pandemien. Innklagede solgte hytter like etter sommeren, som gikk fort og til priser over det «normale» i markedet. Basert på dette ble også klagerens hytte priset høyere. Dette ble gjort etter klagerens eget ønske.

Kort etter lansering ble det gjort to avtaler om visning. Begge var kjente interessenter av andre objekter. Visning med interessent A ble avtalt avholdt søndag, men ble avlyst grunnet forhold på A’s side. Kjøper kom mandag, dagen etter. Kjøper likte hytten godt, og klageren informerte megleren om at de ønsket å kjøpe hytten. Det ble diskutert ulike løsninger, og konklusjonen ble at klageren ville avvente salg til øvrige interessenter og eventuelt andre hadde fått sett hytten. Dagen etter fikk megleren telefon fra klageren, med opplysning om at hytten var solgt til kjøper for 4 800 000 kroner. Diverse informasjon ble deretter innhentet og kontrakten signert.

Klageren har ikke på noen tidspunkt i prosessen fra befaring og frem til etter overtagelse, stilt ytterligere spørsmål rundt hvordan vederlaget skulle beregnes og megleren ble svært overrasket da klagen ble mottatt første gang.

Klager har akseptert avtalevilkårene i oppdragsavtalen. Det er avtalt provisjon som vederlagsform, jf. oppdragsavtalens punkt 2. Det fremkommer tydelig, av avtalens samme punkt, at klageren er gitt valgmulighet mellom timespris eller provisjon som vederlagsform. Innklagedes anbefaling om provisjon som vederlagsform var en veloverveid og forsvarlig anbefaling ut ifra en meglerfaglig vurdering. Det ville ikke vært forsvarlig å anbefale timepris på avtaletidspunktet. At utkastet til oppdragsavtalen var forhåndsutfylt i forhold til vederlagsform, endrer ikke klagers valgmulighet inntil signering. Det fremkom også tydelig ved oversendelsen av oppdragsavtalen at dette kun var et forslag til avtale. Implisitt at vederlagsform kunne endres etter klagerens ønske. Megleren har ikke forledet klager i valget av vederlagsform, og innklagede ser ikke at det foreligger rettslig grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

I utgangspunktet har innklagede krav på vederlaget som er avtalt i oppdragsavtalen. For at meglerens vederlag kan settes ned må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Spørsmålet er om det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i dette tilfelle.

Klageren hevder at han ikke fikk mulighet til å velge mellom vederlag fastsatt etter en provisjonssats av salgssum eller timepris. Innklagede har i tilsvaret til nemnda opplyst at; «Megler forhåndsutfylte forslag til vederlagsform i tråd med egen anbefaling. En anbefaling basert på årelang erfaring fra salg av fritidseiendommer …» og videre at «I dette tilfelle mener vi at vi antagelig ikke ville ha påtatt oss oppdraget basert på timer i det hele tatt.»

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd første setning at innklagede «skal utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris.» Begrunnelsen for kravet er ifølge forarbeidene (Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 136 at «… En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller timebasert vederlagsform».

Oppdragsavtalen har provisjonsbetaling og timebasert vederlag som valgalternativer.

Imidlertid var det på forhånd krysset av for provisjonsbetaling da oppdragsavtalen ble sendt oppdragstaker for signering.

På bakgrunn av innklagedes tilsvar legger nemnda til grunn at tilbudet innklagde ga til klagerne, forutsatte provisjonsbetaling, og at han ikke ville påtatt seg oppdraget dersom det ikke var på provisjon. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Da megleren ikke ga klageren noen reelt valg på oppdragstilbudet mellom provisjon og timebasert vederlag, er nemnda kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vederlaget kan passende settes til 80 000 kroner, et beløp som er basert på klagers og innklagedes anslåtte tidsbruk på henholdsvis 30 og 47 timer. Det er da sett bort fra de utlegg som også inneholder vederlagselementer. I tillegg har innklagede krav på dekning av dokumenterte utlegg.

Klagen fører etter dette frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Vederlaget til DNB Eiendom AS Bergen Torgalmenningen reduseres fra 120 000 kroner inkl. mva. til 80 000 kroner inkl. mva. Innklagede har i tillegg krav på dekning av dokumenterte utlegg.