Klage nr. 2020304
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Siri Kallum-Vestby
Tønsbergadvokatene AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sandefjord
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om tomtestørrelse
Saksfremstilling
I august 2019 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven stod det at eiendommen hadde et tomteareal på 2 106 kvadratmeter. Klagerne har i senere tid oppdaget at tomten bare er på 1 400 kvadratmeter. Klagerne anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og krever fastslått at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.
Innklagede bestrider at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Tomtestørrelsen viste seg å være mindre enn det som fremgikk av salgsoppgaven.
Det ble opplyst i salgsoppgaven at tomtearealet var på 2 100 kvadratmeter, men det riktige tomtearealet var 1 400 kvadratmeter. Det fremgår av skylddelingsforretningen fra 1963 at parsellen ble fradelt hovedbølet, og at parsellen var på 1,4 dekar. Skylddelingsforretningen er tinglyst og tilgjengelig for dem som bestiller utskrift av matrikkelen. Det er vist til dette dokumentet under punktet «tinglyste bestemmelser og rettigheter» i salgsoppgaven. Selve skylddelingsforretningen ble ikke fremlagt av megler, noe som skulle vært gjort. Han informerte heller ikke om at dokumentet inneholdt opplysninger om at tomtestørrelsen var mindre enn det som fremgikk av salgsoppgaven.
Det fremgår at opplysningene i salgsoppgaven baserte seg på informasjon innhentet fra kommunen. Her var det tydeligvis registrert feil opplysninger i matrikkelen. Megleren ville imidlertid funnet de riktige opplysningene ved å studere matrikkelen grundigere og bestille utskrift av skylddelingsforretningen. Det fremgår av matrikkelrapporten at «beregnet areal» var 2 106 kvadratmeter, mens «oppgitt areal» var på 1 400 kvadratmeter. Videre står det på samme side i matrikkelrapporten at det var avholdt en skylddelingsforretning
21. oktober 1963, hvor det er registrert en arealendring til «- 1400». Det fremgår at avgiveren ved forretningen var hovedbølet, og at mottakeren var klagernes eiendom. Siden det fremgikk av matrikkelen at «oppgitt areal» var 1 400 kvadratmeter, og det var tatt inn en henvisning til skylddelingsforretningen fra 1963, burde det ringt noen varsellamper hos megleren om at tomten kunne være mindre. Megleren skulle undersøkt nærmere hva den tinglyste skylddelingen gikk ut på.
Innklagede hevder at det ikke var mulig å bestille grunnboksutskrifter da salget skjedde, og at dette var årsaken til at den tinglyste skylddelingsforretningen ikke ble innhentet. Klagerne mener at dette ikke stemmer, og har fremhevet at påstanden ikke er dokumentert. Megleren kunne ha innhentet dette dokumentet på annet vis. Om ikke selgeren hadde en kopi, burde megleren kontaktet naboene og bedt om å få fremlagt en kopi. I alle tilfeller skulle megleren opplyst om dette forholdet til klagerne.
Klagerne ble ikke informert om at den tinglyste skylddelingsforretningen normalt skulle være en del av salgsdokumentasjonen, men at denne ikke var mulig å få tak i. De trodde at all relevant dokumentasjon var i salgsoppgaven, og hadde således ingen mistanke om at det opplyste tomtearealet kunne være feil. Matrikkelopplysningene lå ikke vedlagt salgsoppgaven, de var kun vedlagt kjøpekontrakten. Innholdet i matrikkelrapporten ble imidlertid ikke gjennomgått i kontraktsmøtet.
Klagerne har fått vite at naboen, som er eieren av hovedbølet, ga megleren opplysninger om den riktige tomtestørrelsen under en privatvisning han hadde vært på. Megleren var lite interessert i disse opplysningene, og fastholdt at det var gitt riktige opplysninger i salgsoppgaven. Så vidt klagerne vet, ble det ikke foretatt noen ytterligere undersøkelser fra meglerens side etter å ha mottatt disse opplysningene, og det ble heller ikke gjort noen endringer i salgsoppgaven. Megleren spurte heller ikke naboen om en kopi av skylddelingsforretningen.
Klagerne ble forelagt en kopi av skylddelingsforretningen fra naboen i mai 2020. Etter at klagerne hadde oppført garasje, hadde naboen informert dem om at deler av denne var ført opp på hans eiendom. Naboen har krevet at klagerne enten flytter garasjen, eller kjøper den aktuelle delen av tomten fra ham.
Det må legges til grunn at megleren
forstod at tomten kunne være vesentlig mindre enn
2 106 kvadratmeter, ut fra opplysningene i matrikkelen, og det han ble
fortalt av naboen under privatvisningen. Megleren burde foretatt nærmere
undersøkelser og forsikret seg om at opplysningene fra kommunen var korrekte. Hadde
megleren stilt spørsmål ved og funnet forklaringen på de motstridende
opplysningene i matrikkelen, ville feilen vært avdekket og riktige opplysninger
inntatt i salgsoppgaven.
Det bemerkes at selgers eierskifteforsikringsselskap har utbetalt 75 000 kroner til klagerne som fullt og endelig oppgjør i saken. Selv om saken mot selger er løst, kan klagerne likevel fremme et erstatningskrav mot innklagede. For det første er det ulike ansvarsgrunnlag i de to sakene, og for det andre har klagerne ikke fått dekket sitt fulle tap fra selger.
Megleren har megleren misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, samt andre ledd nr. 3 og nr. 5. Klagerne ber nemnda ta stilling til om det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med salget ble det på sedvanlig vis innhentet opplysninger fra kommunen. Megleren innhentet også egenerklæring om konsesjonsfrihet, siden eiendommens areal var på over to dekar. I matrikkelrapporten var «beregnet areal» på 2 106 kvadratmeter og «oppgitt areal» på 1 400 kvadratmeter. Ifølge både grunnkart vann og avløp, reguleringsforhold og arealplan var tomtearealet på 2 106 kvadratmeter. Megleren hadde således fått klare indikasjoner på at tomtearealet var 2 106 kvadratmeter.
Årsaken til at megleren ikke innhentet den tinglyste skylddelingsforretningen, var at dette ikke lot seg gjøre. I forbindelse med kommunesammenslåingen var det en periode hvor man ikke kunne innhente servitutter som var tinglyst. Kartverket hadde ingen mulighet til å sende ut disse dokumentene, og heller ikke tingretten. Innklagede finner det underlig at klagerne stiller seg tvilende til om dette stemmer. Ettersom skylddelingsforretningen ikke lot seg innhente, måtte megleren legge dokumentasjonen fra kommunen til grunn.
Klagerne hevder at naboen skal ha gitt opplysninger om korrekt tomtestørrelse på visning. Megleren kan ikke erindre at en slik samtale har funnet sted. Det er ikke uvanlig at meglere får informasjon fra naboer i forbindelse med salg. Hvis megleren på bakgrunn av slik informasjon fatter mistanke om at innklagede kan sitte med feil opplysninger om salgsobjektet, er det fast praksis å foreta ytterligere undersøkelser. I dette tilfellet fikk klagerne servitutten fra naboen. Dersom naboen hadde skylddelingsforretningen liggende, og han mener å ha vært i kontakt med megler, stiller innklagede seg undrende til at han ikke ga denne til megler.
Megleren har innhentet opplysningene om tomtestørrelsen på en forsvarlig måte, ut fra de omstendigheter som forelå, og de muligheter som megleren hadde. Megleren merket seg de motstridende opplysningene i matrikkelrapporten, men tomtestørrelsen ble klarert gjennom grunnkart, reguleringsforhold og arealplan. Det var ingen grunn til å anta at opplysningene fra kommunen ikke reflekterte de faktiske forhold, og megleren hadde derfor ingen grunn til å stille spørsmål ved disse eller foreta ytterligere undersøkelser.
Det bemerkes at klagerne allerede har fått kompensasjon for forholdet gjennom oppgjøret fra selgers eierskifteforsikringsselskap. Nemnda har fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, jf. eksempelvis RFE-2019-116 og RFE-2019-66.
Innklagede bestrider at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt eller opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt å få fastslått om det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5 plikter megleren å opplyse om «grunnarealer», det vil si tomtens størrelse. Opplysninger om grunnareal kan fremgå av matrikkelbrev/målebrev, eventuell skylddelingsforretning, og/eller av tilstandsrapport, eventuelt verdi- og lånetakst.
I salgsoppgaven var det oppgitt at tomtens areal var på 2 106 kvadratmeter. Det viste seg imidlertid at korrekt areal var 1 400 kvadratmeter, en differanse på 706 kvadratmeter eller ca. 34 prosent. Opplysningene i salgsoppgaven baserte seg på informasjon innhentet fra kommunen.
Det er på det rene at det i opplysningene megler mottok fra kommunen var opplyst «beregnet areal» 2 106 kvadratmeter, og at «oppgitt areal» var på 1 400 kvadratmeter. Spørsmålet var om dette tilsa at megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser om arealets størrelse.
I matrikkelrapporten megleren mottok, er de to arealene oppgitt. Det fremgikk også at det forelå en skylddelingsforretning. Megleren skal i slike tilfeller innhente skylddelingsforretningen. I dette tilfellet lot det seg angivelig ikke gjøre. Da skulle megler tatt forbehold i salgsoppgaven om at det kunne være en usikkerhet knyttet til arealets størrelse, og at det ikke hadde vært mulig å innhente skylddelingsforretningen. Ved å unnlate å gjøre dette, har megleren ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda finner også at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Ett av vilkårene for at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til skadeserstatningsloven § 2-1 om arbeidsgiveransvar er derfor oppfylt.
Nemnda vil imidlertid understreke at klagerne har fått utbetalt 75 000 kroner fra selgerens boligselgerforsikring for arealsvikten. Nemnda har fast praksis på at dersom klagerne har inngått forlik med selgeren, kan ikke klagerne etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, dersom klagerne mener at de ikke har fått dekket sitt fulle tap fra selgeren, se for eksempel RFE-2019-116 og RFE-2019-66. Slik saken er opplyst, ser nemnda ingen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet. Dersom klagerne følgelig hadde fremsatt påstand om at innklagede er erstatningsansvarlig, ville klagen ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Sandefjord har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.