Klage nr. 2020271

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 31. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Revetal

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger om defekte varmekabler

Saksfremstilling

I april 2020 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet. Flere steder i salgsoppgaven var det opplyst at det var varmekabler i gangen, og på visningen hadde megleren ifølge klageren sagt at varmekablene fungerte bra. På overtakelsesdagen ble klageren kjent med at varmekablene ikke virket, etter at selgeren hadde opplyst henne om dette. Klageren anfører at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil opplysninger om varmekablene, og krever erstatning.

Innklagede avviser kravet. Det bestrides at megleren skal ha sagt at varmekablene fungerte bra på visning. Innklagede har tilbudt klageren 10 000 kroner, men det ble ikke akseptert.  

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Det stod flere steder i salgsoppgaven at det var varmekabler i gangen. Siden dette var særlig viktig for klageren, spurte hun megleren om varmekablene på visning, hvorpå megleren svarte at de fungerte bra. Klageren hadde sett på flere boliger i området, men det at boligen hadde en stor gang med varmekabler, var en av grunnene til at familien valgte nettopp denne. Hun ble derfor overrasket da selgeren på overtakelsesdagen fortalte at de ikke virket, og at han aldri hadde nevnt noe om varmekabler til megleren.

Da megleren fikk høre dette, ga han klageren beskjed om å sende inn en skriftlig henvendelse og ta dette videre med ham. I det første svaret hun fikk fra innklagede stod det at det ikke var opplyst noe om varmekabler i salgsoppgaven, og at megleren ikke hadde uttalt seg om dette. Innklagede innrømmet derimot at det var gitt uriktige opplysninger etter å ha fått oversendt bilder av salgsoppgaven fra klageren.

Innklagede innså at det var mye jobb med varmekablene, og at det ville koste mye. Derfor forsøkte de å overtale klageren og tilbød 10 000 kroner for å stilne henne og bli lett ferdig med saken. Innklagede ville at klageren skulle skjøte de eksisterende kablene, selv om elektrikeren uttalte at det var brannfarlig å gjøre dette. Siden klageren allerede har betalt 2 000 kroner for å få en elektriker til å undersøke kablene, etter oppfordring fra megler, ville hun sittet igjen med 8 000 kroner. Dette er for lite i forhold til det pristilbudet klageren har fått på installasjon av nye varmekabler.

Elektrikerfirmaet har informert skriftlig om at man for 10 000 kroner kan åpne veggen for å se om de gamle varmekablene kan skjøtes, men at det ikke er noen garanti for at de vil virke. Klageren har tatt dette opp med innklagede, men de holder likevel fast ved den samme løsningen, og vil at klagerne skal ta risikoen. Klageren risikerer å kaste bort 10 000 kroner dersom denne løsningen viser seg å ikke fungere.

Klageren bestrider å ha sagt at hun ønsker helt nye varmekabler. Hun har imidlertid sagt at hun ønsker varmekabler som fungerer bra, slik som forespeilet i salgsoppgaven. Det er opp til innklagede å bestemme om de gamle varmekablene skal repareres, eller om det skal legges nye, så lenge risikoen ikke ligger på klageren.

Det stod ingenting i salgsdokumentasjonen om at varmekablene ikke fungerte, eller at de ikke var kontrollert av megler. Det fremgikk heller ikke hvor gamle kablene var. Innklagede har tidligere argumentert med at varmekablene var gamle, og at hun derfor ikke kan kompenseres med nye. Innklagede hevder at varmekablene er fra byggeåret, men kan ikke dokumentere hvor gamle de faktisk er. Ifølge elektrikeren kan også relativt nye varmekabler, som er for eksempel 6-10 år gamle, slutte å virke.

Det ble inngått forlik mellom klager og selgers boligselgerforsikringsselskap, hvor også varmekablene var omfattet. Klageren har fått 30 000 kroner som fullt og endelig oppgjør.

Klageren mener at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi mangelfulle opplysninger, og krever erstatning med 76 000 kroner.

Advokatkostnader

I tillegg krever klageren 21 531 kroner til dekning av advokatutgifter. Da innklagede bestred det fremsatte erstatningskrav, tok hun kontakt med advokat for å bringe klarhet i hva hun har krav på. Klageren mener at regelen i Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.3 andre ledd ikke kan komme til anvendelse i herværende sak, da det kreves erstatning for advokatutgifter før saken ble bragt inn for nemnda. Dersom regelen likevel kommer til anvendelse, er det grunnlag for å gjøre unntak.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er riktig at defekte varmekabler ble oppdaget og var et tema på overtakelsen. Meglerens første tilbakemelding om at det ikke stod i salgsoppgaven at det var varmekabler i gangen, berodde på en misforståelse. På dette tidspunkt stod den samme megleren for formidlingen av naboeiendommen, og han svarte etter å ha sjekket feil salgsoppgave. Det ble imidlertid raskt avdekket, og det er på det rene at salgsoppgaven inneholdt slike opplysninger.

Salgsoppgaven ble godkjent av selger uten bemerkninger hva gjaldt varmekablene. Det vises også til klagerens gjengivelse av hva selgeren fortalte henne på overtakelsen. Det er redegjort for henholdsvis selgers og meglers ansvar ved feil/manglende opplysninger i salgsoppgaven. Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt på visning at varmekablene fungerte bra. Megleren bekreftet derimot at det var varmekabler. Megleren har ikke funksjonstestet kablene.

Klagerne hevder at elektrikeren har informert om at det er brannfarlig å skjøte de gamle varmekablene. Det er imidlertid blitt opplyst at det i forbindelse med brannsikkerhet «… må en større jobb til for å skjøte kabel eller legge ny kabel på gulvet». Et senere pristilbud på reparasjon inkluderer en utvidet jobb som ivaretar brannsikkerheten.

Innklagede har tidligere tilbudt klageren 10 000 kroner i kompensasjon, uten å erkjenne ansvar. Beløpet var basert på informasjon fra elektriker om hva det vil koste å reparere varmekablene. Klageren ble forklart at det var opp til henne om hun ønsket å bruke de 10 000 kronene til å forsøke å reparere varmekablene eller som delbetaling av nye. Innklagede bestrider påstanden om at de skal ha presset eller forsøkt å «stilne» klageren.

Klageren krever å få dekket nye varmekabler med alt det innebærer av arbeid, kostnad og dertil verdiøkning. Innklagede finner kravet urimelig, og klageren har ikke overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Klageren har fått sitt tap dekket ved å akseptere tilbudet på 30 000 kroner fra selgers boligselgerforsikring.

Innklagede bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede, og avviser klagerens erstatningskrav.

Advokatkostnader

Innklagede mener at kravet om dekning av advokatkostnader må avvises, da nemnda har fast praksis på at slike utgifter normalt ikke blir dekket.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er på det rene at klageren og selgerens boligselgerforsikringsselskap har inngått et forlik vedrørende feil og mangler, som også omfattet varmekablene. Dette skjedde uten at innklagede var involvert i de forhandlinger som førte frem til forliket. Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, det vil si det klageren mener hun ikke har fått dekket gjennom forliket. Det vises for eksempel til nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og RFE-2019-66.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.