Klage nr. 2020278
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 31. mai 2021
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bjørnefjorden AS (PrivatMegleren Vikøyr og Brandt)
v/advokat Elisabeth Faanes
Saken gjelder: Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt ved salg av boligtomt
Saksfremstilling
Klageren kjøpte i juni 2019 en tomt med sikte på å bygge hus til seg og sin familie. Salget ble formidlet gjennom innklagede foretak. Et halvt år før klagerens kjøp av tomten, mottok selger avslag på søknad om utvidet bruk av avkjørsel, noe som ifølge klageren i praksis innebar avslag på søknad om oppføring av bolig på tomten. Dette fremgikk ikke av salgsprospektet og ble heller ikke kommunisert i dialogen mellom klageren og megleren i forbindelse med kjøpet. Klageren sendte i etterkant av kjøpet byggesøknad til kommunen. Kommunen gav i november 2019 avslag med samme begrunnelse som selger fikk i desember 2018. Klageren anfører at forholdet innebærer brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7.
Innklagede bestrider klagerens krav. Klagen reiser vurderinger av gyldigheten og rekkevidden av kommunale vedtak. Saken er dermed ikke egnet for behandling i nemnda.
I april 2021 tok kommunen klagen på avslag på avkjørselstillatelsen til følge. Klageren har etter dette, i saken for nemnda, trukket sitt krav på erstatning overfor innklagede.
Klageren er representert ved fullmektig. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Kjøpsprosessen, prisen, prospektet og klagerens intensjoner
Klageren hadde over lengre tid vurdert å kjøpe tomt for å bygge hus. Han hadde dannet seg et godt inntrykk av mulighetene, aktuelle prosjekter og prisnivået. Han likte tomten og hadde fulgt med på den over en periode. Han hadde sett at prisantydningen var satt ned fra 2 700 000 kroner til 1 990 000 kroner. Dette var ikke så rart, da prisen i utgangspunktet syntes for høy. Tomten ligger i et område som ikke er veldig godt utbygd, med en litt kronglete adkomstvei både med bil og til fots. Med den nye og lavere prisen, valgte klageren å legge inn bud, og fikk tilslaget. Det ble fremhevet at selger trengte rask likviditet, og ville slå til på et bud som var lavere enn prisantydning. Klageren snudde seg raskt rundt for å få til dette før selgers frist og egen ferieavvikling.
Klageren var innforstått med at dette ikke var en «byggeklar» tomt, og at det måtte sendes søknad om byggetillatelse til kommunen. Basert på informasjonen som fremgikk av prospektet, dialogen med selskapet som bistod med å lage byggesøknaden, og generell kunnskap om området, antok han at søknaden ville bli godkjent.
I prospektet står det at dette er en «boligtomt». Videre står det at eiendommen ikke er regulert, og at i kommunens overordnede planer er eiendommen avsatt til bolig. For å komme inn til tomten, må man kjøre på en privat grusvei som går inn til et annet hus lengre inne. I prospektet stod denne omtalt som «privat stikkvei til offentlig vei. Felles forpliktelser». Det stod også i prospektet at «det er lagt fram offentlig vann, og det er lagt stikk til avløp inn på eiendommen. […] Anlegget er dimensjonert til å kunne betjene flere boenheter.»
Klageren var innforstått med at det alltid vil være en viss risiko i sånne prosesser, men en «normal» risiko som han var villig til å ta. Risikoen knyttet seg i så måte mer til hva man fikk lov å bygge, og hvordan man fikk utnytte tomten, ikke til om man fikk bygge eller ikke. Dersom tomten skulle vært solgt med en rekke usikkerhetsmomenter i forhold til å få godkjent en byggesøknad, ville dette vært reflektert i prisingen. Det var ikke noe ved hverken den opprinnelige prisantydningen eller den nedjusterte prisantydningen som tilsa at det allerede forelå et konkret avslag på å bygge på tomten, der avkjørsel var årsaken sammen med trafikkbelastningen lokalt.
Opplysningsplikt, meglers rolle
Som kjøper, oppleves det trygt at et salg skjer via megler. Innklagede har kontor i området, og reklamerer med at «vi kjenner området ditt». For klageren var dette totalt sett betryggende.
Hadde han visst om selgers avslag, ville han ikke kjøpt tomten. Det er vanskelig å se at selgers avslag, selv om det gjaldt en tomannsbolig, ikke skulle være relevant. Dette ble også bekreftet da klageren fikk avslag på akkurat samme grunnlag. Megler har et ansvar for, både gjennom salgsprosessen og gjennom prospektet, å opplyse og informere om aktuelle forhold som er relevante for potensielle kjøpere. Innklagede hadde hatt oppdrag med formidling av dette salget i til sammen 20 måneder. Under denne perioden hadde det skjedd vesentlige forhold (avslaget) som ikke ble formidlet. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-5, kan oppdraget gis for seks måneder om gangen, og kan skriftlig fornyes for seks måneder om gangen. Ut fra denne bestemmelsen må det antas at det også hviler en plikt for megler til å oppdatere seg på relevant informasjon, samt oppdatere prospektet deretter.
Klagen mot megler er todelt: a) Megleren har ikke undersøkt om det foreligger søknader om byggetillatelse på tomten, og har således ikke gjort anmerkninger vedrørende dette i prospektet, eller b) Megleren har funnet ut at det foreligger avslag, men unnlatt å gi opplysning om dette i prospektet. Begge disse forholdene – uansett hva som er korrekt, er en alvorlig mangel ved meglerens utøvelse av sin rolle. Forholdet innebærer brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Avslaget i 2018 var kritisk informasjon, og lå tilgjengelig ved enkelt søk på kommunens nettsider. For klageren var dette et helt avgjørende punkt. Hadde han blitt gjort oppmerksom på a) eller b), ville han ikke kjøpt tomten.
Sannsynligheten for å få medhold i en byggesøknad hvor avslag på tilsvarende prosjekt allerede forelå så nært i tid, var så lav at klageren ikke ville tatt den risikoen. Det er ikke hva som skal bygges som er avslått, det er manglende veirett som i sin tur gjør at man ikke kan bygge noe som helst. Avslaget er, uansett hva det ble søkt om i 2018, helt klart en relevant opplysning for en kjøper å få da det viser kommunens negative holdning til prosjekter i området. Meglers rolle er å opplyse saken. Det er ikke godt nok å bare si at megleren ikke visste om avslaget. Her etterlyses en mer aktiv og «årvåken» adferd fra megleren.
Klageren er ukjent med hva som inngår i en meglerpakke, men det kan synes som om megleren ikke innhentet ny meglerpakke i løpet av oppdraget. Hvordan innklagede da kan vite at kommunen ikke ville lagt ved avslaget i en ny meglerpakke, slik det påstås, er uforståelig. Kommunen har vel selv en interesse av å gi relevante opplysninger når de vet hva som er formålet med henvendelsen.
Det følger av avslaget som ble gitt i 2018, at det også var gitt avslag på søknad om avkjørsel i en annen sak i samme område. At det er begrensninger og en lite positiv holdning fra kommunen til nye hus og økt aktivitet der denne tomten ligger, er opplysninger som en lokal megler burde kjenne til. Innklagede hevder at megleren hadde «grunn til å tro at tomten kunne bebygges med bolig». Det er ikke tatt forbehold eller gitt uttrykk for slik usikkerhet i salgsdokumentene. Megler hevder videre at det ut fra opplysningene megleren mottok i meglerpakken, fremgikk at tomten var godkjent fradelt som boligtomt i 2011. I denne sammenheng hadde det vært relevant å informere potensielle interessenter om at ettersom tiltaket ikke var igangsatt senest 3 år etter at godkjennelsen ble gitt, var det allerede bortfalt, jf. plan- og bygningsloven § 21-9.
Det er et faktum at det allerede forelå et avslag med mange «røde flagg» fra 2018 som er sakens kjerne. Uansett hvor godt eller dårlig (riktig eller galt) kommunens avslag fra 2018 er, så er avslaget en vesentlig opplysning som megleren burde visst om og videreformidlet. Tomten var pr. definisjon uten verdi på tidspunktet klageren kjøpte den. Det at klageren selv søkte om å bygge bolig, var jo helt naturlig siden han ikke visste om noe avslag. Å koble et eventuelt ugyldig vedtak fra kommunen på klagerens søknad fra 2019, opp mot at megler ikke har ansvar, er ikke relevant. Klage og pågående saksgang i kommunen fritar ikke megleren fra hans opplysningsplikt.
Generelle / øvrige opplysninger
Tidlig i sonderingsfasen kontaktet klageren megler, da var prisen 2,7 millioner kroner. Det ble stilt spørsmål om hvorfor prisen hadde økt fra 1,3 til 2,7 millioner kroner på ca. ett år. Dette var summen selger i sin tur kjøpte tomten for. Megleren svarte da at selger hadde gjort mye tilretteleggingsarbeid på tomten, uten å spesifisere hva det var. Det var ikke gjort noe fysisk på selve tomten eller avkjørselen, det var heller ikke gjort noe ekstra med vann/kloakk, strøm eller bredbånd. Ingen trær var blitt felt. Det eneste formelle som var gjort, var at det var søkt om å bygge på tomten, noe som gav avslag på grunn av manglende veirett.
Egenerklæringsskjema og sletting av heftelser
Egenerklæringsskjema er datert to år før kontrakten ble undertegnet. Dokumentet virker ikke å ha vært oppdatert i oppdragsperioden. Det står eksplisitt i kontrakten at oppgjør ikke kan finne sted før alle heftelser er bekreftet slettet. Klageren oppdaget flere måneder etter oppgjøret, at dette ikke var gjort. Disse klagepunktene er ikke klagerens hovedagenda, men viser at det kanskje har gått litt fort i svingene.
Kommunikasjon med megler og selger
I etterkant av kjøpet ble det levert inn byggesøknad til kommunen I telefonsamtale med kommunen 30. september 2019 kunne de opplyse at det tidligere var gitt et avslag på å bygge på tomten. Dette var første gang klageren fikk denne informasjonen, og han kontaktet umiddelbart både megler og selger. Det ble med andre ord klaget til megleren før klageren fikk avslag. I meglers svar var fokuset at klageren ikke hadde fått svar på byggesøknaden ennå, og det ble uttrykt ønske om dialog før klageren tok dette videre. Forholdet til meglerens opplysningsplikt ble ikke kommentert. Klageren kontaktet megleren ved flere anledninger både pr. telefon og pr. e-post og har, etter eget skjønn, vært konstruktiv og tydelig i sin kommunikasjon. Megler har ikke gjort noe i etterkant av salget for å prøve å løse eller avhjelpe situasjonen. Megler ikke har tatt noe initiativ til møter eller dialog. Det tok hele 4,5 måneder etter klagerens første e-post, før han fikk svar fra megleren med noe mer enn bekreftelser på at e-poster var mottatt.
Oppsummering – klagers krav
Dersom megleren hadde gjort sin plikt, og opplyst om eksisterende avslag fra kommunen om å bygge på tomten, så ville ikke handelen ha funnet sted. Dette var helt klart en opplysning som klageren hadde grunn til å regne med å få, og som hadde betydning for avtalen. Klageren krever fastslått at det foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dersom kommunen ikke endelig godkjenner selve byggesaken, fastholder klageren at innklagede er erstatningsansvarlig for det tap klageren er påført som følge av dette. Klageren har hatt ekstrautgifter på nærmere 600 000 kroner. Da er ikke egeninnsats tatt med. I tillegg er byggeprosjektet forsinket med ett og ett halvt år.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklaget fikk i oppdrag å formidle salget av tomten i 2017. I forbindelse med salgsoppdraget bestilte megleren meglerpakke. Her fremgikk det at tomten var godkjent fradelt som boligtomt i 2011. I desember 2018, ble det gitt avslag på selgerens søknad om «utvidet bruk av avkjørsel». Søknaden må forstås slik at det ble søkt om ytterligere en boenhet sammenlignet med den boenheten som allerede var godkjent i fradelingstillatelsen fra 2011. Avslaget var adressert til entreprenøren, med kopi til selger. Megleren var ikke delaktig i denne prosessen. Avslaget var hjemlet i vegloven.
Tomten ble markedsført som «boligtomt» med vei, vann og avløp, og priset som eneboligtomt. Det ble opplyst i salgsoppgaven at eiendommen var uregulert, og at eiendommen var avsatt til boligtomt i kommuneplanen. I og med at avslaget i desember 2018 ikke fulgte meglerpakken, eller at megleren på annen måte var kjent med vedtaket, var ikke dette en del av opplysningene som ble gitt til kjøper.
Klageren kjøpte tomten ved budaksept den 20. juni 2019, med etterfølgende kjøpekontrakt. Tomten ble overtatt 10. juli 2019. Det ble betalt 1 650 000 kroner pluss dokumentavgift.
Kommunen avslo klagerens søknad om utvidet bruk av avkjørsel i brev datert 30. november 2019. Vedtaket ble påklaget. Den 14. april 2021 tok kommunen klagen til følge.
Kommunen avviste kjøperens søknad om oppføring av enebolig og garasje
i vedtak datert
28. november 2019. Begrunnelsen for avvisning var at det var gått mer
enn tre år etter at fradelingstillatelsen var gitt. Avvisningsvedtaket ble
påklaget på vegne av kjøper i brev av
6. desember 2019. Klagebehandlingen er ikke fullført.
Klageren anfører at avslaget fra 2018 er relevant ved markedsføringen av tomten til enebolig. For å vurdere klagerens anførsler som er knyttet til ansvar, må de kommunale vedtakene vurderes nøye.
Avslaget fra 2018 er videre et vedtak om utvidet bruk av avkjørsel og ikke et avslag hjemlet i plan- og bygningsloven om oppføring av enebolig. Vedtakenes rekkevidde er viktig for å forstå at klagerens situasjon skyldes kommunens ugyldige vedtak i 2019, og at avslaget fra 2018 ikke hindret utbygging av en enebolig på tomten. Dette innebærer en tolkning av forvaltningsvedtak der inngående kjennskap til plan- og bygningsloven er avgjørende. Nemda bes vurdere om saken er egnet for behandling i nemnda.
Innklagede bemerker at klageren også til dels har anført andre forhold, men disse forholdene er ikke nevneverdig begrunnet eller dokumentert. Klageren var bundet av avtalen allerede ved budaksept, og innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse knyttet til forhold på kontraktsmøtet. Nemndas skriftlige behandling gjør at disse forhold ikke kan avgjøres av nemnda.
Klagen knytter seg primært til at megler ikke har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og at dette medfører ansvar i saken.
Det aktuelle avslaget fulgte ikke meglerpakken. Det var ingen opplysninger som tilsa at megler hadde plikt til å undersøke kommunens arkiver for å finne det aktuelle avslaget, og opplyse klageren om det. Det var ingen opplysninger som tilsa en så omfattende undersøkelsesplikt.
Eiendommen er fradelt som boligtomt. Ettersom tomt ikke kan fradeles uten at vei, vann og avløp er sikret, og tomten er egnet til boligtomt, jf. plan- og bygningsloven §§ 26-1 og 27-4 flg., hadde megler grunn til å tro at tomten kunne bebygges med bolig. Det forelå derfor ikke noen mistanke om at tomten ikke kunne bebygges og utløste derfor heller ikke noen nærmere undersøkelsesplikt for megler. Megler var heller ikke kjent med vedtaket fra 2018. Dette vedtaket ville heller ikke fulgt meglerpakken, selv om megler hadde bestilt nye opplysninger fra kommunen etter at vedtaket var fattet. Det vises til at avkjørselstillatelse gis av veimyndigheten, ikke bygningsmyndigheten. Megler har derfor ikke utført sitt oppdrag feil. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.
Dersom nemnda skulle konkludere med ansvar i saken, må dagens system med meglerpakke endres. Megler må i så fall innhente ethvert dokument i fradelings- og byggesaker knyttet til eiendommen forut for salg, og deretter vurdere hvilken relevans tidligere saker har for fremtidig utnyttelse av eiendommen. En slik undersøkelsesplikt og ansvar, er ikke forenlig med meglers rolle som uavhengig mellommann. Det er kommunen og selger som er nærmest til å være ansvarlig for at klageren ikke får bygget ut tomten som ønsket.
Innklagede presiserer at avslaget/ avvisningen klageren fikk, ikke har samme begrunnelse som avslaget fra 2018 slik klageren anfører. Avslaget fra 2018 er begrunnet i at det ble søkt om ytterligere en boenhet i tillegg til den boenheten som allerede var godkjent i fradelingstillatelsen.
Det bemerkes at det ikke er nærmere forklart hvorfor klageren mener at heftelsene ikke er slettet, og hva som er konsekvensene av dette. Dagens grunnbok viser ikke pant fra utbygger.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
1. Prinsipalt: Klagen avvises helt eller i det minste delvis
2. Subsidiært: Klagen fører ikke frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Slik saken er opplyst for nemnda, har megler overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf, eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler innhentet meglerpakken fra kommunen, hvor det ikke var opplysninger om problemer med avkjørselen. Området var avsatt til boligtomt i kommuneplanen, og tomten var godkjent fradelt som boligtomt i 2011. Det var for øvrig opplyst i salgsoppgaven at eiendommen var uregulert.
En viktig kilde for meglerens informasjon er selgerens opplysninger. Megler kan ikke lastes for at selger ikke opplyste ham om problemene knyttet til avkjørsel. På salgstidspunktet var det ikke noe som tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser knyttet til avkjørsel.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.