Klage nr. 2020307
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 31. mai 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Øyvind Miller
Innklaget: Nordmøre Eiendomsmegling AS (Notar Kristiansund)
v/advokat Elisabeth Faanes
Saken gjelder: Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til manglende ferdigattest og eiendommens status som verneverdig.
Saksfremstilling
Klageren inngikk kontrakt om kjøp av
eiendom formidlet gjennom innklagede foretak
25. september 2018. I 2018 og 2019 gjorde
klageren større oppussingsarbeider og rehabilitering av bygget, for så å
seksjonere eiendommen i to seksjoner. Begge seksjonene ble i løpet av 2019
videresolgt. Etter salget fremmet begge de to kjøperne hevningskrav mot
klageren (selgeren), begrunnet i at seksjonene hadde vesentlige lovlighetsmangler
i form av blant annet manglende ferdigattest. Det ble tatt arrest i klagerens
eiendeler. Klageren anfører at innklagede ikke har overholdt sin undersøkelses-
og opplysningsplikt, samt handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å
opplyse klageren om betydningen av at det manglet ferdigattest, samt at
bygningen var verneverdig. Klageren krever erstatning for det tap han påføres
som følge av dette.
Innklagede bestrider klagerens krav og anfører prinsipalt at klagen må avvises, subsidiært at vilkårene for et erstatningsansvar ikke er oppfylt.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Eiendommen ble annonsert for salg som tomannsbolig. I salgsoppgaven var salgsobjektet angitt som «hel tomannsbolig». Annonseringen samsvarte med opplysningene i matrikkelrapport fra kommunen, skrevet ut 19. oktober 2016. Av megleropplysningene innhentet på samme tid, fremgikk det derimot følgende under punktet «Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest»:
«Merknader: Eiendommen har kun opprinnelig midlertidig brukstillatelse som følges vedlagt. Ferdigattest for bruksendring fra allmennyttige formål til boligformål er ikke gitt.»
I salgsoppgaven klageren fikk før han innga bud, var følgende angitt:
«Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse: Merknader. Eiendommen har fått brukstillatelse. Men finnes ikke i kommunens arkiv. Eiendommen har fått tillatelse til bruksendring av underetasje se vedtak 25.08.2014, men har ikke søkt om ferdigattest. Tegningene som kommunen har er fra denne godkjenningen.»
Det ble fra meglerens side ikke gitt noen forklaring på betydningen av at ferdigattest manglet. For klageren som er engelskspråklig og ikke behersker norsk, var de uklare opplysningene i salgsoppgaven vanskelig å forstå. Innklagede har ikke brakt videre helt sentrale opplysninger om at boligen ikke var gitt ferdigattest for bruksendring fra allmennyttige formål til boligformål, som åpenbart var av vesentlig betydning for klageren som kjøper av denne eiendommen.
Det ble heller ikke gitt opplysninger om at bygningen som var oppført i 1918, var verneverdig. Noe som innebærer en langt mer tid- og kostnadskrevende prosess i forhold til rehabilitering og oppgradering av bygningen, enn det klageren hadde sett for seg ved kjøp av eiendommen.
Etter kjøpet i september 2018 gjennomførte klageren oppussing og rehabilitering av huset som også ble seksjonert i to boligseksjoner. Den ene leiligheten ble i februar 2019 lagt ut for salg gjennom samme meglerforetak. Av salgsoppgaven fremgikk følgende:
«Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse: Det ble gitt brukstillatelse på bygningen den 01.08.1977.»
Den brukstillatelsen som ble gitt 1. august 1977 gjaldt bruksendring til allmennyttige formål, og hadde ingen relevans vedrørende bruken av huset til boligformål. Den andre leiligheten ble også lagt ut for salg gjennom samme foretak. Ved dette salget ble det ikke gitt opplysninger som gjaldt ferdigattest eller midligertidig brukstillatelse.
Dersom klageren hadde fått klar og forståelig beskjed om at huset ikke lovlig kunne tas i bruk som bolig, kunne han fått avklart dette med kommunens byggesaksavdeling og fått informasjon om fremgangsmåte og hvilke tiltak som måtte iverksettes for å få ferdigattest for huset som bolig. Dersom opplysningene fra kommunen tilsa at det ville bli særlig byrdefullt å få slik ferdigattest, eller at det knyttet seg stor usikkerhet til utfallet, kunne klageren ha innrettet seg annerledes eller avstått fra kjøpet. Det samme gjaldt den manglende opplysningen om at bygningen var verneverdig.
I og med at klageren ikke fikk noen forklaring på betydningen av at det manglet ferdigattest, samt at han ikke fikk opplyst at bygningen var verneverdig, resulterte i at han i 2019 solgte de to eierseksjonene uten kunnskap om denne lovlighetsmangelen, og således uten å opplyse de nye kjøperne om dette.
Begge kjøperne gikk til søksmål med hevningskrav mot klageren. Det ble inngått rettsforlik i saken hvoretter de to seksjonene ble skjøtet tilbake til klageren, mot at han betalte dem erstatning med til sammen 4 400 000 kroner. Dette utgjorde 790 000 kroner mer enn oppnådd salgssum for seksjonene. Det ble videre tatt arrest i klagerens aktiva. Agder lagmannsretts kjennelse av 12. september 2020 ble påanket til Høyesterett. Saken ble forlikt og avsluttet ved hevningskjennelse fra Høyesteretts ankeutvalg.
Det vises til uttalelser fra Høyesteretts
dom i Rt-1988-7, samt Høyesteretts dom i
Rt-1995-1350 samt det ulovfestede
uaktsomhetsansvaret for profesjonsutøvere. Det vises også til tidligere
klagesaker i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, RFE 2008- 1 og
RFE 2019-329 som omtaler meglerens plikt til å opplyse om eiendommens status
hva gjelder ferdigattest.
Innklagedes graverende forsømmelser både i tilknytning til det første og siste salget må sees i sammenheng. Dette fordi det var først ved kjøpernes hevingserklæringer ovenfor klageren i mars 2020, at det ble klart for klageren at selveierseksjonene hadde vesentlige lovlighetsmangler i form av manglende ferdigattest mv.
Innklagede har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og i tillegg opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må dermed være erstatningsansvarlig for det tapet klageren påføres som følge av dette. Det er pr. i dag ikke mulig å kvantifisere det erstatningsmessige tapet ettersom en ikke har oversikt over hvilke arbeider som er nødvendige, og hvilke kostnader som vil påløpe for at kommunen skal kunne gi ferdigattest for de to seksjonene.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en hel tomannsbolig i 2017, formidlet gjennom innklagede foretak med overtakelse i 2018. I 2018 og 2019 utførte klageren større oppussingsarbeider og rehabilitering av bygget, for så å seksjonere eiendommen i to seksjoner. Klageren solgte begge seksjonene i løpet av 2019. Salgene ble også denne gangen formidlet gjennom innklagede foretak. Begge de to kjøperne fremmet deretter hevningskrav mot klageren, samt at det ble krevd arrest i klagerens eiendeler.
Arrest-saken ble behandlet både i tingretten og i lagmannsretten. Tingretten avgjorde at det skulle tas arrest i eiendelene. Klageren anket kjennelsen, men lagmannsretten forkastet anken.
Fra lagmannsrettens avgjørelse datert 14. september 2020 s. 13 siteres:
«Lagmannsretten viser også til at det er sannsynliggjort at [klageren] har tegnet boligselgerforsikring som er ugyldig. Lagmannsretten viser til fremlagte forsikringsvilkår som fastsetter at boligselgerforsikringen er ugyldig når boligsalget skjer i næringsøyemed.»
I november 2020 ble det inngått forlik mellom klageren og kjøperne av de to seksjonene. Forliket gikk ut på hevning.
Det fremgår ikke av www.seeiendom.no at det er kulturminner på eiendommen.
Boligselgerforsikringen ble kansellert med følgende begrunnelse «Kan ikke tegne iht. vilkår».
Klagen må avvises
Eiendommen er en bolig med to enheter. Klageren overtok eiendommen i 2018 for deretter å selge begge seksjonene i 2019. Lagmannsretten la til grunn at klageren drev næringsvirksomhet da han solgte seksjonene. Siden klageren er å anse som næringsdrivende både av lagmannsretten og av boligselgerforsikringsselskapet, er det ikke grunnlag for at nemnda skal anse klageren som forbruker. Det vises til tidligere avgjørelse i nemnda RFE-2019-170. Klagen må av den grunn avvises.
Det foreligger ikke et erstatningsansvar
For krav mot eiendomsmegler må de tre erstatningsvilkårene være oppfylt. Det må påvises et ansvarsgrunnlag, det vil si at eiendomsmegler må ha handlet uaktsomt. I denne uaktsomhetsvurderingen er det klart at ikke alle kritikkverdige forhold overskrider grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet jf. HR–2018-1234-A. Videre må det påvises at den uaktsomme handlingen har vært årsaken til det økonomiske tapet. Det er den som krever erstatning som må legge frem all dokumentasjon for å bevise at erstatningsvilkårene er oppfylt.
Det er ikke dokumentert et økonomisk tap. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til erstatningskravet. Det foreligger heller ikke ansvarsgrunnlag. Det presiseres at opplysningene fra kommunen i 2016 må forstås slik at bygningen hadde midlertidig brukstillatelse, men ikke ferdigattest til boligformål. Både boligen slik den fremstod og opplysningene i matrikkelen tilsa at boligen var en tomannsbolig. Opplysningene fra kommunen ga heller ikke uttrykk for noe annet.
Det er ikke dokumentert at brukstillatelsen fra 1977 gjelder bruk til allmennyttig formål slik klager anfører. Om det så er tilfelle, må det vektlegges at kommunen også ga opplysninger om at boligen var en tomannsbolig.
Innklagede erkjenner ikke ansvar.
På vegne av innklaget fremsettes følgende påstand:
Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klagen fører ikke frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises, da klageren ikke kan anses som «forbruker».
Kort om hvem som har klagerett til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester
Det fremgår av nemndas vedtekter punkt 1.4 at nemnda behandler klager fra «forbrukere». Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Klager fra næringsdrivende behandles normalt ikke. Nemnda kan likevel behandle klage fra en næringsdrivende, dersom den interessen som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning, og henvendelsen for øvrig ligger til rette for en vurdering i nemnda. Dette er en «kan»-regel, og alle forhold skal tas i betraktning.
Om klageren må anses som «forbruker»
Det dreier seg om kjøp av en hel vertikaldelt tomannsbolig. Klageren rehabiliterte eiendommen, som deretter ble seksjonert i to seksjoner og videresolgt. Nemnda finner det sannsynliggjort at klageren kjøpte og solgte eiendommen som ledd i næringsvirksomhet.
Dette er for øvrig i samsvar med det Agder
lagmannsrett kom til i sin kjennelse
[…]. Lagmannsretten fant det
sannsynliggjort at klageren tegnet boligselgerforsikring som var ugyldig
ettersom boligsalget skjedde i næringsøyemed. Lagmannsretten viste i kjennelsen
til at klageren kjøper eiendommer for å sette dem i stand og deretter selge dem.
Dette har han gjort over tid.
Samlet sett tilsier dette at klageren ikke kan anses som «forbruker», og at han må regnes som næringsdrivende. Dette gjelder selv om det lagmannsretten tok stilling til var om boligselgerforsikringen var gyldig, og ikke hadde til vurdering nemndas vedtekter.
Nemnda har særskilt vurdert om unntaket for behandling av klager fra næringsdrivende skal benyttes. Men nemnda finner ikke at saken ligger til rette for en vurdering i nemnda. Blant annet reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling. Dette er som nevnt ovenfor også en «kan»-regel, det vil si at det er opp til nemnda å ta standpunkt til om regelen skal benyttes.
Saken avvises etter dette, jf. vedtektene punkt 5.1, jf. punkt 1.4.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.