Klage nr. 2020327
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 31. mai 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglergaarden AS Moss
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Meglerens verdivurdering
Saksfremstilling
Klagerne engasjerte i mai 2020 innklagede foretak til å formidle salget av deres enebolig. Forut for oppdragsinngåelse var megleren på befaring og utarbeidet verdivurdering. Verdien ble anslått til 8 600 000 kroner. Klagerne mente verdien var høy, og det ble avtalt å sette prisantydningen 400 000 kroner lavere, når boligen skulle legges ut for salg. Interessen for boligen var god, men det kom ikke inn bud. Prisantydningen ble deretter redusert til 7 800 000 kroner. Da heller ikke dette foranlediget noen bud, ble klagerne anbefalt å foreta oppussing og engasjere stylist. Fire måneder senere, etter at gulv var skiftet og boligen stylet, gav innklagede en ny verdivurdering, denne gangen på 7 500 000 kroner. Klagerne stiller seg uforstående til at arbeidet og kostnadene til oppussing og styling skulle medføre en ytterligere reduksjon i antatt verdi. Det anføres at megleren har bommet på prisen fra starten av. Dette har medført tap av interessenter, samt unødvendig arbeid og kostnader. Boligen ble til slutt solgt for 7 350 000 kroner. Klagerne krever at innklagede erstatter kostnadene til oppussing og stylist, med til sammen 86 000 kroner.
Innklagede bestrider kravet. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for klagernes erstatningskrav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne mottok første verdivurdering fra megleren på 8 600 000 kroner den 14. mai 2020. Den 19. mai 2020 ringte klagerne til megleren og spurte om hun ville påta seg oppdraget. De andre meglerne som hadde vært innom og gitt verdivurdering på boligen lå lavere i pris. Klagerne syntes verdien innklagede hadde satt virket høy, og ba megleren sette prisantydningen 400 000 kroner lavere enn denne når boligen ble lagt ut for salg.
Det var stor interesse rundt FINN-annonsen, men få som meldte seg på visning eller tok kontakt. Megleren foreslo derfor at prisen ble satt ytterligere ned. Eiendommen ble deretter lagt ut på nytt med en prisantydning på 7 800 000 kroner.
Da heller ikke dette ga resultat foreslo megleren at klagerne skulle gjøre diverse oppussingsarbeider som å bytte gulv, samt leie inn et firma for å style boligen. Det ble ikke foreslått noen ytterligere reduksjon av pris på dette tidspunktet. Etter oppussingen, ca. fire måneder senere, fikk klagerne en ny verdivurdering på 7 500 000 kroner. Klagerne reagerte på at verdien ble satt ytterligere ned til tross for oppussingen som var gjort og ba megleren om en forklaring. Megleren innrømmet da at hun hadde bommet på prisen, og at prisen måtte tilpasses tilbakemeldingene hun hadde fått fra interessentene. Dette gikk på at standarden på boligen var for lav i forhold til pris. Dersom klagerne hadde visst dette, hadde de ikke valgt å bruke penger på oppussing med mer. Nytt gulv, ny FINN-annonse, ny fotografering og leie av stylist kom på til sammen 86 000 kroner.
Megleren gav et veldig godt inntrykk ved befaring. Av de som var innom var det bare hun som ba om å få ta bilder underveis i befaringen. Bildene skulle brukes internt da det var flere meglere som skulle være med på verdivurderingen. Dette gjorde at klagerne følte seg trygge på at de ville få en riktig verdivurdering.
Tilbakemeldinger fra interessenter gikk hele tiden på at prisen var for høy i forhold til det de hadde sett på visning og lest i tilstandsrapporten. Megleren, med sin kompetanse og erfaring i markedet, burde sett det samme ved sin befaring og hensyntatt dette i den første verdivurderingen.
Klagen gjelder ikke oppnådd salgspris, men misnøye med den jobben som megleren gjorde da hun verdivurderte boligen. Megleren bommet på prisen fra start, for så å justere seg ned etter tilbakemeldinger i markedet. Dette har påført klagerne ekstra kostnader til bytting av gulv og stylist, som kunne vært unngått dersom megleren hadde tatt hensyn til standard på boligen ved første verdivurdering. Videre medførte det at interessenter falt fra i starten av salgsprosessen.
Det er megleren som er den profesjonelle part. Klagerne hadde forventet en bedre vurdering og kunnskap om markedet, enn den innklagede har vist i dette salgsoppdraget.
Klagerne krever at meglerforetaket betaler erstatning med til sammen 86 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Verdivurderingen som ble foretatt den 14. mai
2020, baserte seg på opplyst arealet på befaringen. Boligen bestod av tre
etasjer, hver på ca. 114 kvm, totalt 342 BTA. Megleren beregnet p-rom til å
utgjøre ca. 280 kvm. Dette ble senere oppmålt av takstmannen til å være 254
kvm. Videre ble det tatt utgangspunkt i et utvalg bestående av solgte
eneboliger i tidsrommet 1. november 2019 til 13. mai 2020. Disse hadde en snitt
kvm pris på 32 094 kroner. Dersom en bare så på kvadratmeterprisen utgjorde
dette en verdi på 8 151 876 kroner. I utvalget lå også en av
naboeiendommene som ble solgt til en kvadratmeterpris på
ca. 37 000 kroner. Kvadratmeterprisen er
ofte synkende med størrelsen på boligen. Megleren tok også hensyn til at det i
dette salget medfulgte dobbeltgarasje, tinglyst strandrett og båtplass. Båtplass
er noe som sjeldent medfølger og mest sannsynlig ville være med på å dra prisen
opp. På bakgrunn av dette ble verdivurdering satt til 8 600 000 kroner.
I møtet med klagerne den 19. mai 2020 informerte klagerne om at de hadde fått inn flere verdivurderinger, og at det var store variasjoner i vurderingen av verdien på boligen. Det skilte ca. én million kroner fra den laveste til den høyeste vurderingen. Den høyeste verdivurderingen hadde de fått fra innklagede. Megleren påpekte umiddelbart at dette spriket var alt for stort, og at hennes verdivurdering syntes høy. Det ble da anbefalt å gå ut med en lavere prisantydning slik at det samsvarte mer med de øvrige verdivurderingene. Prisantydning ble satt til 8 200 000 kroner da eiendommen ble lagt ut for salg.
Gjennomgående tilbakemeldinger fra interessenter gikk på at de synes prisen var for høy i forhold til standard, og materialvalg, samt at boligen hadde et stort areal med tanke på kostnader ved modernisering. Markedsføring med ny pris ble iverksatt, men med de samme tilbakemeldingene.
Deretter ble det engasjert en stylist for å gi råd til klagerne i forhold til hva de burde gjøre i boligen for å vekke interesse. Etter at endringene i boligen var utført, anbefalte megleren å gå ut med en ny prisantydning på 7 500 000 kroner. Denne var i stor grad basert på tilbakemeldinger fra interessenter i markedet.
Innklagede gjennomfører verdsettelse av eiendom grundig, med flere meglere samlet hvor eiendommen presenteres ved beskrivelser og bilder. I tillegg brukes database hvor alle salg registreres, med bilder, plantegninger, kart, og priser. Klagernes eiendom hadde fin beliggenhet, med tilhørende båtplass og strandrett og var en stor bolig med plass til storfamilien eller sommergjester. Megleren hadde god tro på at hun ville oppnå prisantydningen som ble satt. Likevel baserer verdivurderinger seg på et visst skjønn. Til syvende og sist er det uansett markedet, til enhver tid, som bestemmer prisen. En prisantydning vil således kunne variere uten at en kan si at prissettingen var feil ved igangsettingen av salget.
Innklagede har tilbudt klagerne kostnadsfritt en ½ sides avisannonse, dekning av kostnadene til fem avholdte visninger, samt en ny annonse på FINN.no. Et tilbud som totalt beløp seg til 12 850 kroner. Dette ble gjort i et forsøk på å imøtekomme klagerne noe, uten erkjennelse av ansvar. Meglerens anbefalte tiltak ble foreslått for å få solgt eiendommen, noe den til slutt ble, selv om den endelige salgsprisen endte noe lavere enn både megleren og klagerne trodde på forhånd.
Megleren har forsøkt å tilpasse seg og lytte til tilbakemeldinger fra markedet og gitt klagerne råd underveis for å få solgt boligen til best mulig pris. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for klagernes erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglers verdivurdering og rådgivning underveis i salgsprosessen, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder meglerens verdivurdering, er dette kun et estimat over hva megleren mener en eiendom kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Men det er ingen salgsgaranti. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som her kan virke inn. Megleren har utvilsomt bommet på prisantydningen. Men slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megleren her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er også til enhver tid opp til selger å avslå eller akseptere et bud.
Kravet om erstatning
Ut fra det nemnda har skrevet ovenfor, har ikke megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett har ikke klagerne sannsynliggjort at de gjennom å følge meglerens råd om å kontakte stylist for å vurdere tiltak som kunne gjøre boligen mer attraktiv, har medført at de har lidt et økonomisk tap tilsvarende kostnaden til oppussing og ny markedsføring.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.