Klage nr. 2020098
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners Bjørvika/Gamle Oslo avd. Kalbakken
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen – krav på vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
Klagerne inngikk i 2019 oppdragsavtale med innklagede foretak om formidling av salget av deres enebolig. Boligen ble lagt ut for salg, men ble ikke solgt. Klagerne har trukket frem flere sider ved håndteringen av salgsoppdraget som etter deres mening er kritikkverdige. Klagerne sa opp oppdraget i mars 2020 og inngikk deretter avtale med nytt meglerforetak.
Kort tid etter mottok de faktura på nesten 70 000 kroner. Klagerne anfører at det er grunnlag for vederlagnedsettelse og krever at fakturaen frafalles i sin helhet.
Innklagede bestrider klagernes krav. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak 30. juni 2019. Oppdraget hadde en varighet på seks måneder. Oppdragsavtalen utløp 30. desember 2019. Oppdraget ble sagt opp 6. mars 2020.
Klagerne er misfornøyde med meglers håndtering av oppdraget. Det var lite oppfølging underveis, og klagerne måtte selv etterspørre informasjon om interessen etter visning. Det ble heller ikke satt opp visningsskilt i veien før visning, hverken ved avkjøringen eller innkjøringen. Klagerne fikk en «Til salgs»-plakat til å henge opp på husveggen, men ettersom huset lå i en blindvei var den vanskelig å få øye på. Det ble heller ikke overlevert og satt opp noen «Til salgs»-plakat på pallen som var satt opp ved innkjøringen. En pall som klagerne hadde skaffet til veie etter avtale med megleren.
Den ene av klagerne opplyste megleren om at det var hun som skulle være kontaktperson. Dette ble gjort fra dag en, og fungerte en stund. Men plutselig var det stopp, både pr. telefon og e-post, noe som resulterte i at meldinger fra megleren ikke ble lest eller svart på.
Deretter oppdaget klagerne at FINN.no-annonsen plutselig ble tatt av nett. Etter en del dialog kom den tilbake, men da med feil i annonsen og med feil pris. Klagerne hadde gitt megleren beskjed om at de ønsket å gå ned i pris. På grunn av de store økonomiske utgiftene med blant annet mellomfinansiering, ønsket de å få solgt huset raskt, og de ble enige med megleren om å gå ut på nytt med en lavere pris. Da annonsen ble fornyet, stod den gamle prisen der fortsatt. Annonsen lå ute en kort tid før den igjen ble tatt bort. Dette forvirret interessenter klagerne hadde snakket med, som kanskje var interessert i huset.
Klagerne kontaktet derfor et annet meglerforetak og ba om hjelp. Den nye megleren fant flere feil i prospekt/takst. Klagerne hadde godkjent prospektet og taksten, men oppdaget ikke feilene, da dette blant annet var tekniske ting de ikke hadde kunnskap om. Klagerne valgte etter dette å avslutte avtalen med umiddelbar virkning. Først over én uke etter oppsigelsen tok megleren kontakt for å spørre hvorfor klagerne hadde valgt å avslutte oppdraget. Megleren nekter å ha skriftlig dialog, så klagerne måtte ta kontakt med avdelingsleder.
Etter oppsigelsen mottok de en regning på 70 000 kroner med 2 ukers betalingsfrist.
Klagerne ønsker ikke å betale for en jobb som ikke ble gjort og krever at fakturaen bortfaller i sin helhet.
Innklagede har i hovedsak anført:
Huset lå ute for salg i en lengre periode, men med lite respons. Klagerne gjorde seg utilgjengelig både på telefon og e-post, og megleren måtte til slutt fjerne annonsen fra FINN.no da oppdraget gikk ut på tid. Fornyelse ble sendt klagerne før utløp, men uten at det kom noe svar. Det ble heller ikke svart på purringer.
Klagerne valgte å bytte megler, og prisen ble satt ned med 560 000 kroner. Dette kunne vært gjort da innklagede hadde oppdraget, men klagerne kom aldri tilbake til megleren angående ytterligere reduksjon av prisantydning. Annonsen lå ute i 118 dager i tiden innklagede hadde oppdraget. Ifølge ny megler lå annonsen ute i ytterligere 82 dager, før boligen ble solgt. Dette var med andre ord ingen enkel bolig å få solgt.
Basert på klagernes anførsler og den informasjon rundt bakgrunnen for kravet, ser ikke innklagede at det skulle være grunnlag for å ettergi noen av kostnadene som er spesifisert i oppdragsavtalen. Klagerne har ikke besvart innklagedes spørsmål ved henvendelse pr. e-post i april 2020. Det er sålede lite grunnlag å diskutere på bakgrunn av. Manglende svar sår tvil omkring klagernes beskyldninger.
Det at FINN.no-annonsen ble tatt av nett skyldtes at oppdraget var gått ut på tid. Megleren forsøkte flere ganger å få på plass en fornyelse av avtalen uten å få svar fra klagerne hverken på e-post eller telefon. Første gang 11. desember 2019, deretter 20. og 29. januar 2020. Annonsen ble trukket fra FINN.no den 18. februar 2020.
Innklagede mottok heller aldri noen fullmakt fra oppdragsgiveren om at samboeren skulle overta oppfølgingen av salget.
Taksten og prospektet ble skriftlig godkjent den 27. september og 17. oktober 2019. I e-post som sendes ut før godkjenning, presiseres det at selger har ansvar for gjennomlesning og korrektur. At det var ting som ikke stemmer, er ukjent for innklagede. Hverken megleren eller meglerfullmektigen fikk noen beskjed under oppdragsperioden om at noe var feil i prospektet og taksten.
Angående skiltingen ble det utlevert og satt opp «Til Salgs»-plakat. Megleren fikk etter dette henvendelser før boligen ble publisert på FINN.no. At det ikke ble skiltet fra veien med visningsbukker er ukjent for innklagede. Meglerne som foresto visningen, bekrefter begge to at visningsbukker ble satt ut ved visningene.
Da oppsigelsen ble mottatt, ringte megleren til klagerne uten å få svar. Etter flere forsøk sendte han en e-post til klagerne 16. mars 2020. Det er ikke riktig at det tok over én uke før megleren responderte på oppsigelsen.
Innklagede kan ikke se at eiendomsmeglers utførelse av dette oppdraget gir rettslig grunnlag for nedsettelse av meglers avtalte vederlag. Deler av fakturaen innbefatter direkte utlegg som foto, takst, annonsering, kommunale opplysninger etc.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om bortfall av meglerens vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet i saken er om innklagede har krav på at klagerne betaler fakturabeløpet på 69 988 kroner helt eller delvis. Dette reiser igjen to hovedspørsmål.
For det første må nemnda ta stilling til om klagerne har krav på vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gir oppdragsgiverne (klagerne) krav på vederlagsnedsettelse eller bortfall av vederlaget dersom megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget. Ordlyden i bestemmelsen tilsier at ikke enhver pliktforsømmelse gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Bestemmelsen gjelder også kun vederlag og ikke utlegg. Innklagede har følgelig alltid krav på å få dekket dokumenterte utlegg.
Når det gjelder meglerens gjennomføring av oppdraget, er det i saken mye ord mot ord (påstand mot påstand), som nemnda ikke kan ta stilling til ved nemndas skriftlige behandling kun basert på sakens dokumenter. For en forsvarlig behandling her ville det for nemnda vært nødvendig å høre klagerne, megleren og eventuelle vitner forklare seg direkte for nemnda med mulighet for nemnda til å stille spørsmål. En slik saksbehandling er det imidlertid etter nemndas vedtekter ikke anledning til.
Klagen bærer for øvrig til dels preg av at klagerne synes å være misfornøyd med en rekke forhold som ikke eller i liten grad er nærmere konkretisert. Ut fra en totalvurdering, slik saken er opplyst for nemnda, finner ikke nemnda at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Megler har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».
For det andre må nemnda ta stilling til om klagerne er forpliktet til å betale fakturabeløpet ut fra det som er avtalt i oppdragsavtalen. Klagerne signerte oppdragsavtalen.
Oppdragsavtalen utløp 30. desember 2019 og ble ikke fornyet. Klagerne sa likevel opp avtalen 6. mars 2020, og 16. mars 2020 er fakturaen på 69 988 kroner utstedt.
Den bestemmelsen i oppdragsavtalen som regulerer hva innklagede har krav på ved utløp av avtalen eller oppsigelse av avtalen er regulert i punkt 8, som har følgende overskrift:
8. Vedrørende vederlag og utlegg ved oppsigelse eller utløp av avtalen
Punkt 8 fjerde avsnitt lyder:
«Denne avtalen kan sies opp, med umiddelbar virkning, av begge parter.
Uavhengig av vederlagsform har megler krav på dekning av utlegg i henhold til utleggsoversikten, samt påløpte markedsføringskostnader/markedspakke(r). Ved timebaserte avtaler har megler krav på dekning for påløpte timer (iht. ovennevnte timesats) frem til utløp/avslutning av oppdragsavtalen. Ved fast pris/provisjonsbasert oppdragsavtale har megler krav på tilretteleggingsgebyr, samt påløpte visninger.»
Ser man isolert på ordlyden i fjerde avsnitt, kunne det tilsi at den kun gjelder oppsigelse og ikke hva innklagede har krav på når oppdragsavtalen utløper. I så fall kunne det medføre at innklagede ikke har krav på å få dekket det som er omtalt i bestemmelsen, da oppdragsavtalen utløp før oppsigelsen, og oppsigelsen var unødvendig. Men her må hele punkt 8 sees i sammenheng, og det fremgår klart av den siterte overskriften at bestemmelsen gjelder både ved at oppdragsavtalen utløper og ved oppsigelse. Nemnda mener derfor at bestemmelsen lest i sammenheng gir innklagede krav på det som fremgår av punkt 8 fjerde avsnitt. Det har ingen betydning at klagerne sa opp avtalen på et tidspunkt hvor den hadde utløpt, eller at eiendommen ikke ble solgt.
Nemnda vil dog bemerke at der er uheldig at punkt 8 fjerde avsnitt i oppdragsavtalen ikke klart presiserte at bestemmelsen både gjelder ved oppsigelse og ved utløp av oppdragsavtalen. For oppdragsgivere, som normalt er forbrukere, er det viktig at oppdragsavtalen er klart utformet og ikke reiser tolkningsproblemer, slik at forbrukerne enkelt vet hva de har å forholde seg til, og hvilke plikter de har etter avtalen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.