Klage nr. 2020212-2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester etter gjenåpning 21. juni 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Gamle Oslo        

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Mangelfulle og uriktige opplysninger om stukkatur i salgsprospektet – Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.          

Saksfremstilling

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i august 2017. I forbindelse med oppussing i oktober 2017, oppdaget klageren at stukkaturen i gangen og på kjøkkenet var laget av et isoporlignende materiale og ikke av gips. Klageren anfører at det ble gitt mangelfulle og villedende opplysninger ved salget og krever erstatning tilsvarende kostnaden ved å etablere ekte stukkatur på kjøkkenet og i gangen, med til sammen 55 640 kroner.

Innklagede bestrider kravet, eiendomsmegleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom i sin avgjørelse av 31. mai 2021, til at klagen ikke førte frem. Klageren begjærte gjenåpning 8. juni 2021 under henvisning til at nemnda feilaktig hadde lagt til grunn at tingretten hadde vært på befaring.

Nemnda besluttet at saken skulle gjenåpnes. Begjæringen om gjenåpning er forelagt innklagede, som ikke har kommet med noen bemerkninger innen den av sekretariatet fastsatte frist.

Nemnda fastholdt sin tidligere konklusjon og kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Eiendomsmegleren gav feilaktig inntrykk av at det var stukkatur i alle rom i leiligheten. Under bildeteksten på side 16 i prospektet står det;

«Her blir du møtt av røffe teglsteinsdetaljer, stukkatur og god takhøyde som skaper en herlig romfølelse»

Videre i prospektet på side 40 står det følgende under punktet; Overflater innvendig himling:

«Malte flater i alle rom. Rosetter og stukkatur.»

I forbindelse med at klager skulle starte med oppussing av leiligheten i oktober 2017, oppdaget hun at stukkaturen i gangen og på kjøkkenet var laget av et isoporlignende materiale og ikke gips. Det fremgikk ingen steder av salgsdokumentene at dekorasjonen i gang og på kjøkken var en stukkaturetterligning. I prospektet fremkom det derimot eksplisitt at utsmykningen i gangen var «stukkatur». I tilstandsrapporten som fulgte salgsdokumentene var det opplyst om rosetter og stukkatur i beskrivelsen av leilighetens himlinger. Det gis ingen opplysninger som tilsier noe annet enn at hele leiligheten skulle ha stukkatur.

 Leiligheten har over tre meter takhøyde, og det var ikke fysisk mulig å undersøke hvorvidt stukkaturen var ekte på visning. Det var heller ingen grunn til å tro at opplysningene i prospektet var uriktige. Når det viser seg at det ikke er stukkatur i gangen eller på kjøkkenet, men et isoporlignende materiale, foreligger det en uriktig opplysning. Leiligheter med stukkatur i alle rom er spesielle og svært populære salgsobjekter. Klageren var villige til å betale kr 125 000 over takst for en slik leilighet.

Det vil medføre betydelige kostnader å få boligen i kontraktsmessig stand. Klageren har innhentet tilbud på utbedring av stukkaturen på kjøkken og i gang. Tilbudet beløper seg til 55 640 kroner.

Innklagede har anført at det er ganske tydelig at stukkaturen ikke var av gips, slik som stukkaturen i stuen og på soverommet. Dette må forstås slik at megleren var kjent med den uekte stukkaturen. Dette er brudd på god meglerskikk og særlig graverende da det likevel ikke ble gitt korrekte opplysninger om dette i prospektet.

Klageren stevnet selgeren av leiligheten inn for tingretten 26. november 2018, og dom ble avsagt den 14. februar 2019. Lagmannsretten nektet fremme av ankesaken. Megleren opptrådte i saken som en slags medhjelper for selgeren, og uttrykte klart at hun ikke var enig i klagerens vurdering. Forholdet til megleren ble ikke berørt av domstolen.

Megleren har en skjerpet plikt til å sørge for at opplysningene som gis i salgsprospektet er riktige, og denne plikten går lenger enn selgerens alminnelige opplysningsplikt. Megler har en plikt til å sørge for at kjøperen før handelen får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 første ledd. Bestemmelsen oppstiller en generell undersøkelses- og opplysningsplikt, og er et utslag av kravet til god meglerskikk. Videre skjerpes undersøkelses- og opplysningsplikten når det er gitt opplysninger som kan være feilaktige, misvisende eller ufullstendige, jf. NOU 2006:1 side 118-120. Megleren plikter dermed å rette opplysninger som gir kjøperen bestemte og uriktige forespeilinger.

Det er blant annet slått fast i RG 1997 side 252 at positive opplysninger skjerper meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Også etter markedsføringsloven har megleren en positiv plikt til å gi korrekt informasjon i sin markedsføring, jf. § 6. Megleren var fullt klar over at leiligheter med stukkatur i alle rom er spesielle objekter i markedet, og har bevisst innrettet markedsføringen på en måte som fremhever stukkaturen. Det kan ikke være tilstrekkelig at megleren er taus hva gjelder hvilket materiale «stukkaturen» er laget av, når markedsføringen åpenbart indikerer at det her er snakk om «stukkatur» slik forbrukere vanligvis oppfatter begrepet. Det vil være svært urimelig om meglere systematisk kan anlegge en slik misvisende og villedende begrepsbruk for å oppnå salg. Det faller derfor klart innenfor meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglerloven å undersøke/opplyse om hvorvidt utsmykningene i taket er ekte eller uekte stukkatur. Det er klart at megleren burde korrigert opplysningene om stukkaturen. Det vil være svært uheldig for tilliten til meglerstanden dersom det gis aksept for at meglere kan etterlate et uriktig inntrykk av salgsobjektet, ved bevisst å gi uriktige opplysninger om forhold som megleren vet er av særskilt interesse for potensielle kjøpere.

Det er gitt mangelfulle og villedende opplysninger ved salget. Dette er brudd på reglene i eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven. Klageren krever erstatning tilsvarende kostnaden ved å etablere ekte stukkatur på kjøkkenet og i gangen med til sammen 55 640 kroner. Vilkårene for erstatning er oppfylt. Eiendomsmegleren har opptrådt uaktsomt og ikke overholdt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven og gjeldende krav til god meglerskikk. Feilen har medført et økonomisk tap tilsvarende hva det koster å montere ekte stukkatur. Det er klar årsakssammenheng mellom eiendomsmeglerens opptreden og det økonomiske tapet.

Saken for Oslo tingrett gjaldt forholdet til selger av eiendommen. Dommen er kun rettskraftig i relasjonen mellom kjøper og selger, jf. tvisteloven § 19-5 første ledd. Saken ble ikke behandlet etter reglene om tvungent prosessfellesskap. Forholdet til megleren var ikke gjenstand for realitetsbehandling i tingretten.

Innklagede har i hovedsak anført:

Eiendomsmegleren var på befaring i leiligheten på vanlig måte forut for utarbeidelse av salgsprospektet. Det var synlig at entre og kjøkken var pusset opp i senere tid, og at stukkaturen i disse rommene skilte seg ut fra stukkaturen i øvrige rom. Dette ble ikke tatt opp som et eget tema mellom selger og megleren på befaringen.

Eiendomsmegleren utarbeidet utkast til prospekt som ble godkjent av selger. Her fremgikk det følgende om stukkatur:

«Innhold: Leiligheten byr på særpreg og har en del klassiske detaljer som stukkatur, rosett, god takhøyde og store vindusflater.

Standard: Overflater innvendig himling: Malte flater i alle rom. Rosetter og stukkatur

Stue: Meget trivelig stue med store vindusflater som vender ut mot trivelige [park]. Stukkatur og rosett samt moderne tapet/malte flater.

Kjøkken: Hyggelig og flott kjøkken med god plass til spisebord. Kjøkkenet ble pusset opp i 2016 med lekker kjøkkeninnredning fra EPOQ. Godt med oppbevaringsplass og gode praktiske løsninger. Fliser mellom overskap og påkostet helstøpt kompositt benkeplate med integrert kum. Ettgreps blandebatteri i ubehandlet messing fra Tapwell, kullfiltervifte over integrert koketopp, integrert ovn og integrert oppvaskmaskin.

Entré: Romslig og meget innbydende inngangsparti som gir et godt førsteinntrykk. Her blir du møtt av røffe teglsteinsdetaljer og god takhøyde som skaper en herlig romfølelse. Gangen binder hele leiligheten sammen, herfra har du tilgang til samtlige rom i leiligheten. Praktisk skap/walk-in closet med god plass til oppbevaring av alt yttertøy.

Soverom I: Flott hovedsoverom med stor skyvedørsgarderobe samt god plass til bred dobbeltseng meg nattbord på hver side. Store vindusflater og stukkatur i tak.

Spisestue/Soverom II: Meget lyst og koselig oppholdsrom med stukkatur/rosett.»

I tilstandsrapporten som var vedlagt salgsprospektet var det opplyst følgende:

«Overflater på innvendig himling – 1. etasje Beskrivelse: Malte flater i alle rom. Rosetter og stukkatur.»

Som det fremgår her, ble det i prospektet ikke opplyst om stukkatur i entre eller på kjøkken. Derimot ble stukkatur fremhevet under beskrivelsen av de øvrige rommene herunder stue, soverom og spisestue/soverom. Det ble heller ikke generelt opplyst i prospektet at det var stukkatur i alle rom. Uttalelsen som ble tatt inn under innhold, og som er hentet fra tilstandsrapporten, sier at det var malte flater i alle rom, ikke at det var rosetter og stukkatur i alle rom.

Eiendomsmegleren fikk i forbindelse med befaringen eller forut for budgivningen ingen spørsmål fra klageren om stukkaturen. Klageren tok ut søksmål mot selger med krav om prisavslag.

Retten uttalte følgende i sin vurdering av om selger eller megler har tilbakeholdt opplysninger:

«Etter rettens syn er har ikke selger eller megler holdt tilbake opplysninger som selgeren hadde grunn til å regne med å få. Retten mener at det etter bevisførselen ikke var tvilsomt for kjøperne at stukkaturen i gangen og på kjøkkenet var satt på i nyere tid etter oppussing. Retten mener at stukkaturlistene har en karakter som skiller seg fra stukkaturen ellers i leiligheten ved at de er smalere, og er festet på en annen måte, og at dette er synlig.

Retten viser endelig til at det heller ikke var opplyst at den originale stukkaturen var laget av gips. Dersom materialet på stukkaturlistene var av avgjørende betydning, skulle kjøperne ha foretatt nærmere undersøkelser eller stilt spørsmål om forholdet, jf. avhendingsloven § 3-10. Kjøperne var klar over at gangen og kjøkkenet var pusset opp i nyere tid og at stukkaturen ikke var original, men de stilte likevel ingen spørsmål rundt forholdet.»

Retten vurderte deretter spørsmålet om det ble gitt uriktige opplysninger i prospektet:

«Saksøker har videre vist til at det foreligger en mangel fordi det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen ved at det er opplyst om at det er stukkatur i alle rom. Retten deler ikke dette synet. Det følger av avhendingsloven § 3-8 at eiendommen har en mangel dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen. I prospektet og salgsoppgaven er det opplyst at «Klassiske detaljer som god takhøyde, store vindusflater, stukkatur og rosett skaper en herlig stemning i leiligheten.» Det er videre opplyst at «Her blir du møtt av røffe teglsteinsdetaljer, stukkatur og god takhøyde som skaper en herlig romfølelse».

Under beskrivelsen av de ulike rommene fremgår det følgende om gangen: «Romslig og meget innbydende inngangsparti som gir et godt førsteinntrykk. Her blir du møtt av teglsteinsdetaljer og god takhøyde som skaper en herlig romfølelse.» Det er ikke nevnt noe om stukkatur under beskrivelsen av gangen. Dette samme gjelder for kjøkkenet. For de øvrige rommene som har stukkatur og rosett, er dette opplyst spesifikt under beskrivelsen av de ulike rommene. Etter rettens syn er det ikke avgjørende at uttalelsen om at leiligheten har klassiske detaljer som god takhøyde, stukkatur og rosett er plassert på samme side som bildet av gangen. Uttalelsen er av mer generell karakter, og den er ikke spesifikt knyttet opp til gangen som sådan. Retten viser også til at det etter bevisførselen er tydelig at det lages stukkatur også i andre materialer enn i gips. Det er flere kommersielle leverandører som selger lister som betegnes som stukkatur, og som er laget i et annet materiale enn gips. I retten forklarte […  ] som arbeider som gipsmaker at han lagde stukkatur i gips, men at det var flere som etterspurte stukkatur også i andre materialer, og at han ikke kunne si at dette ikke kunne betegnes som stukkatur. Retten viser også til at det for øvrig heller ikke er opplyst at den originale stukkaturen er laget av gips.»

Saken har altså vært gjenstand for en bred og umiddelbar bevisførsel i tingretten med parts og vitneavhør. Det er klart at selger vil hefte for eventuelle feil gjort av sin kontraktsmedhjelper eiendomsmegleren, og eiendomsmeglerens forhold er da vurdert særskilt av retten. Retten har kommet til at eiendomsmegleren hverken gav uriktige opplysninger eller holdt tilbake opplysninger om eiendommen. Selv om eiendomsmegleren ikke var part i saken for tingretten, tillegges rettens vurderinger vekt i innklagedes vurdering av denne saken. Tingrettens avgjørelse er rettskraftig.

Eiendomsmegleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i denne saken. Det var ikke å forvente at eiendomsmegleren gjorde noen særskilte undersøkelser knyttet til hvilket materiale stukkaturen i entre og på kjøkken var laget av. Det var synlig for alle at denne skilte seg fra stukkatur i øvrige rom uten at eiendomsmegler vurderte dette som et forhold som måtte fremheves i prospektet. Stukkaturen i entre og på kjøkken var fint tilpasset leilighetens øvrige stil slik eiendomsmegleren vurderte det.

Det var ingen av interessentene – heller ikke klageren – som hadde spørsmål til eiendomsmegleren om stukkaturen i entre og på kjøkken. Videre er det klart at det i salgsprospektet heller ikke ble gitt positive opplysninger om at det var stukkatur i entre og kjøkken, se også tingrettens vurdering. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Uavhengig av ansvarsspørsmålet er det også et spørsmål om årsakssammenheng til et økonomisk tap. Dette spørsmålet ble også vurdert av tingretten under kravet til at eventuelle uriktige opplysninger hadde innvirket på kjøpet. Retten uttaler her følgende:

«Retten legger for øvrig til at retten uansett finner det tvilsomt om kjøpernes eventuelle kjennskap til at stukkaturlistene i gangen og på kjøkkenet var laget av isoporlignendemateriale, ville ha virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-7. Kjøperne forklarte selv at stukkaturen så svært fin ut, og at de ikke hadde til hensikt å gjøre noe med den. Det var først da de skulle male kjøkkenet at de oppdaget at listene var laget av et annet materiale. Det er i tillegg slik at en omlegging av stukkaturen til stukkatur i gips ikke koster mer enn i overkant av kr 55 000, som er under 1 % av kjøpesummen.»

Innklagede er enig i rettens vurdering. Det var klart at stukkatur i entre og kjøkken skilte seg ut fra øvrige rom, men klageren vurderte den som fin. Dersom materialtype var særskilt viktig for klageren, burde dette ha vært tatt opp forut for inngivelse av bud. Det er sannsynlig at dersom det var opplyst at stukkatur i entre og kjøkken var i et annet materiale, ville ikke dette hatt betydning for kjøpet. Det foreligger uansett ikke årsakssammenheng med et økonomisk tap.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

“Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem. Det fremsatte erstatningskravet avvises etter dette.”

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har ved fornyet behandling etter gjenåpning kommet til at klagen ikke fører frem.

Som det fremgår under partenes anførsler, har en sak mellom klageren og selgeren om stukkatur vært behandlet av Oslo tingrett. Dommen er rettskraftig (endelig). Retten konkluderte med at det ikke var gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven (salgsprospektet) om stukkatur. Selgeren ble her identifisert med de opplysningene megleren hadde gitt.

Ut fra det klageren har anført, er det ikke noe som tilsier at nemnda med sin skriftlige behandling skulle komme til et annet resultat enn tingretten. Det vises til det som under innklagedes anførsler er sitert fra tingrettens dom.

Nemnda har særskilt vurdert om det at tingretten ikke var på befaring, som nemnda ved en inkurie la til grunn ved den første avgjørelsen, tilsier en annen konklusjon. Men nemnda har kommet til at dette ikke er avgjørende. Poenget er at tingretten etter muntlige forhandlinger med parts- og vitneforklaringer kom til et klart resultat. Nemnda viser også til de opplysninger som var gitt i salgsoppgaven.

Megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.