Klage nr. 2020308

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Rosten

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse.

Saksfremstilling

I juni 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens borettslagsleilighet. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hans mening er kritikkverdige. Han har særlig anført at megleren rådet ham til å sette en for lav prisantydning. Megleren burde også endret salgsoppgaven og FINN-annonsen i tråd med klagerens forslag til endringer. Klageren krever vederlagsnedsettelse.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Fastsettelse av prisantydning

Megleren mente at prisantydningen burde settes til 2 090 000 kroner hvis leiligheten skulle selges slik den var, alternativt 2 190 000 kroner dersom den ble pusset opp og stylet. Hun argumenterte for at prisantydningen måtte settes så lavt for å få til en budrunde. Megleren gikk imidlertid med på å sette prisantydningen til 2 290 000 kroner, etter at klageren hadde kjøpt «stor pakke» for 25 000 kroner hos en stylist som hun anbefalte.

Klageren mener at megleren rådet klageren til å sette en altfor lav prisantydning. En annen leilighet i den samme blokken ble nylig solgt for 2 050 000 kroner. Denne var
24 kvadratmeter mindre enn klagerens leilighet og hadde heller ikke en takterrasse på
22 kvadratmeter. Leiligheten til klageren ble solgt med en kvadratmeterpris på 32 800 kroner, samtidig som gjennomsnittlig kvadratmeterpris for området var 37 000 kroner. I området selges mange blokkleiligheter uten oppvarmet garasje, heis eller takterrasse, og de fleste rekkehusene ligger meget tett og har ikke oppvarmet garasje. Basert på andre objekter som selges i området, forventet klageren å oppnå gjennomsnittlig kvadratmeterpris eller høyere.

Oppfølging av oppussingsarbeidet

Megleren hentet inn en stylist, som mente at hele leiligheten måtte pusses opp. Stylisten anslo oppussingskostnadene til 10 000 kroner. På denne bakgrunn trodde klageren at han kunne gjøre alt arbeidet selv på et par uker. Det viste seg imidlertid at arbeidet var mer omfattende enn først antatt, og klageren måtte engasjere fagfolk til å hjelpe seg. Klageren har betalt adskillig mer enn 20 000 kroner bare for maling, og jobbet 15 timer hver dag. En bekjent av klageren som er maler, har senere anslått oppussingskostnadene til rundt 150 000 kroner dersom man benytter seg av et firma. Megleren var til stede da stylisten anslo oppussingskostnadene til 10 000 kroner, men kom ikke med noen innvendinger til dette. Megleren skal som den profesjonelle part bistå klageren med å ta fornuftige valg.

Hverken megler eller stylist har fulgt opp oppussingsarbeidet på en skikkelig måte. Etter mye overtalelse fra klagerens side, gikk stylisten med på å utsette fristen for oppussingen med noen dager. Hun kom så for å style leiligheten, uten å ha vært innom tidligere for å sjekke hvordan det gikk med arbeidet. Hun dro igjen med uforrettet sak og krevde 5 000 kroner ekstra for dette. Klageren erkjenner imidlertid at leiligheten fremstod svært lekker da den var klargjort for salg. 

Utforming av salgsoppgave og annonse

Klageren fikk lite tid til gjennomgang av salgsoppgaven og FINN-annonsen. Klageren var ikke fornøyd med teksten og kom med en rekke forslag til endringer. Han mente det var viktig å fremheve de spesielle fordelene ved leiligheten. Ettersom salgsoppgaven allerede var sendt over til trykking, hadde han ikke noe annet valg enn å godta teksten som allerede stod. Det hadde imidlertid vært enkelt å gjøre endringer i annonsen. Klageren ønsket spesielt å gjøre noen endringer i listen over viktige punkter, ved å erstatte noen av punktene som megleren hadde satt opp med noen nye. Megleren opplyste at det var en grense for hvor mange punkter en FINN-annonse kan inneholde, og at endringsforslagene ikke fikk plass. Hun var derfor ikke villig til å gjøre noen endringer. Det naturlige her hadde vært å diskutere med klageren, slik at listen ble best mulig.  

FINN-annonsen

Da leiligheten ble annonsert på Finn.no, hadde megleren glemt å huke av for garasje, heis, takterrasse og ingen gjenboere. Dette har ført til at personer som har søkt etter en leilighet med en eller flere av disse fasilitetene, har ikke fått opp klagerens leilighet. Dette ble rettet opp etter at klageren påpekte feilen.

Håndtering av bud

Den 4. august 2020 hadde megleren vært i kontakt med flere av interessentene som hadde vært på visning dagen før. Tre av interessentene hadde hun ikke fått kontakt med.
Kl. 11:29 kom det inn bud på 2 200 000 kroner med akseptfrist kl. 12:00 samme dag. Klageren avslo budet, og kl. 11:47 foreslo megleren at han kunne gi et motbud på prisantydning. Klageren svarte ja på stående fot. Megleren informerte kl. 12:03 at budgiveren hadde akseptert motbudet.

Klageren mener at megleren burde ha involvert ham tidligere, eller i det minste sørget for lengre frister, slik at flere interessenter fikk mulighet til å inngi bud. Megleren gjorde ingen anstrengelser for å få til en budrunde. Tvert imot ble klageren overrumplet med forslag om å gi motbud. Han fikk ikke tilstrekkelig med tid til å tenke gjennom motbudet og sine handlingsalternativer. På dette tidspunkt burde det blitt diskutert om man skulle sette opp en ny visning, med en annonse hvor fordelene ved leiligheten kom tydelig frem. Selv om lovens minimumsfrister er overholdt, følger det av kravet til god meglerskikk at megleren skal legge til rette for at begge parter får rimelig tid til å områ seg.

Øvrige forhold

Da megleren tok kontakt for å avtale overtakelsestidspunkt, sa klageren at det ville passe bra tre måneder frem i tid. Han ville da få tid til å kjøpe seg ny bolig og på denne måten slippe mellomfinansiering. Klageren fortalte at han allerede var i gang med å se etter ny bolig. Megleren burde da opplyst om at man vanligvis trenger en signert kjøpekontrakt for å legge inn bud, og at klageren tidligst ville få utbetalt kjøpesummen fjorten dager etter overtakelse.

Omtrent to uker etter budaksept ønsket klageren å legge inn bud på «drømmeboligen», og tok kontakt med banken for å skaffe finansieringsbevis. Det kom da frem at det ikke forelå noen signert kjøpekontrakt for salget av leiligheten. På grunn av dette mistet han muligheten til å legge inn bud. Kjøpekontrakten ble først oversendt klager og kjøper for signering etter purring fra klager. Andre meglere har sagt at de vanligvis bruker et par dager, i verste fall én uke, på å ordne med kjøpekontrakten.

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned helt eller delvis.

Innklagede har i korte trekk anført:

Prisantydning

Prisantydningen ble fastsatt av partene i fellesskap. Den siste leiligheten av samme boligtype som ble solgt i borettslaget gikk for 2 050 000 kroner i 2018 etter å ha ligget ute i 109 dager. Megleren oppfordret derfor klageren til å male leiligheten før markedsføring dersom man skulle gå ut med en høyere prisantydning enn det megleren mente var riktig pris. Det er selgeren som har det siste ordet når prisantydningen skal fastsettes, da megler ikke kan markedsføre boligen til en lavere pris enn hva selger er villig til å akseptere. Salget av klagerens leilighet satte ny prisrekord i borettslaget. Det blir ikke riktig å sammenligne oppnådd kvadratmeterpris med den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for bydelen, hvor det kun er solgt tre leiligheter i samme størrelsesnivå som klageren sin.  

Styling

Megleren anbefalte å male flere av rommene i leiligheten for at inntrykket interessenter fikk ved ankomst til borettslaget, skulle vedvare når de kom inn i leiligheten. Megleren nevnte ingenting om hva malingsarbeidet ville koste. Selv om megleren anbefalte bruk av stylist, sto klageren fritt til å ikke inngå avtale om styling. Avtalen ble inngått direkte mellom klageren og stylingfirmaet. Det var stylisten som vurderte omfanget av stylingen, og megleren la seg ikke opp i hva slags anbefalinger som ble gitt. Hva som ble kommunisert mellom klageren og stylisten angående pris, er ukjent for innklagede. Klageren har selv erkjent at leiligheten fremstod «svært lekker» etter styling.

Utforming av annonse og salgsoppgave

Klageren godkjente salgsoppgaven og FINN-annonsen før markedsføring.På grunn av plassbegrensninger på Finn.no, som klageren ble informert om, hadde innklagede ikke mulighet til å innta alle foreslåtte endringer i annonsen. Klageren informerte om at hans foreldre hadde kommet med omfattende merknader til innholdet i salgsoppgaven, men at han selv ikke mente de var viktige. Disse merknadene ble derfor ikke oversendt megleren. Salgsoppgaven ble først sendt over til trykking etter den var godkjent av klageren, og boligen var lagt ut på nett. 

FINN-annonsen

Det er beklagelig at fasiliteter som garasje, heis, takterrasse og ingen gjenboere ikke var huket av i FINN-annonsen. Dette ble rettet opp så fort megleren ble gjort oppmerksom på det.  

Håndtering av bud

Det følger av lov og forskrift at tidligst tillatte akseptfrist er kl. 12:00 dagen etter siste annonserte visning. Dagen etter visning kom det inn et bud kl. 11:25 med akseptfrist
kl. 12:00. Interessentene ble informert om budet pr. SMS, og megleren forsøkte å ringe samtlige. Det er ikke uvanlig at megleren ikke oppnår kontakt med alle. Interessentene har god tid fra visning til en eventuell budrunde på å vurdere om eiendommen er aktuell, og de som er interesserte i å by vil være tilgjengelige under budprosessen. Klageren avslo budet og megleren foreslo at han kunne gi et motbud. Megleren satte ingen frist for når motbud måtte gis. Motbudet ble fremsatt kl. 11:56 med frist til kl. 12:30. Innklagede mener budprosessen ble avviklet på en forsvarlig måte.

Øvrige forhold

Leiligheten ble solgt 4. august 2020, og kjøpekontrakt ble sendt partene for e-signering
18. august 2020. En saksbehandlingstid på 14 dager er ikke uvanlig i sommermånedene, hvor det er høyere aktivitet i markedet enn ellers i året. Kjøperne signerte kontrakten dagen etter oversendelse, mens klageren signerte tre dager etter. Innklagede kan ikke se at det har vært et urimelig opphold fra deres side i forbindelse med signeringen. Overtakelsen var
4. november 2020, og det var dermed god tid mellom kontraktsinngåelse og overtakelsen. Innklagede ble ikke informert om at klageren var på aktiv boligjakt, og at han var avhengig av signert kjøpekontrakt for å kunne legge inn bud. Hva de ulike bankene krever for å kunne bekrefte finansiering, kan ikke megler besvare.

Innklagede bestrider at det er grunnlag for å redusere vederlaget helt eller delvis.  

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klagen gjelder flere punkter.

For lav prisantydning?

En prisantydning er meglerens vurdering av markedsverdien på et gitt tidspunkt. Prisantydningen kan heller ikke settes lavere enn den pris oppdragsgiver kan være villig til å godta. Det er også selgeren som tar endelig standpunkt til hva prisantydningen skal være.

Nemnda finner ikke at megleren kan kritiseres for forslaget til prisantydning. Nemnda nevner i den forbindelse at det må skje en individuell vurdering av salgsobjektet. Sammenligning med den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for bydelen vil ikke nødvendigvis være relevant for denne type leilighet.

Stylist og oppussing

Nemnda finner det klart at klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Klageren inngikk direkte avtale med stylisten, og megleren kan heller ikke ha noe ansvar for oppussingen, hverken kvalitet eller pris.

FINN-annonsen og salgsoppgaven

Klageren godkjente i forkant både FINN-annonsen og salgsoppgaven. Det er på det rene at fasiliteter som garasje, heis, takterrasse og ingen gjenboere ikke var huket av i annonsen. Dette var uheldig, men ble rettet opp så fort megleren ble gjort oppmerksom på det. Det gir imidlertid ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, se nedenfor.

Håndtering av bud

Slik saken er opplyst, finner nemnda at budprosessen ble gjennomført på en forsvarlig måte og i henhold til de regler som gjelder. Nemnda legger til grunn at alle interessenter ble varslet på SMS før det ble gitt et motbud. Det kan da ikke være avgjørende om megleren ikke fikk tak i alle interessentene på telefon.

Øvrige forhold

Klageren har også vist til flere andre forhold, særlig at kjøpekontrakten ikke ble ordnet tidligere. Det tok ca. 14 dager å utarbeide kjøpekontrakten, noe som ikke er uvanlig.

Vederlagsnedsettelse

Klageren har krevd vederlagsnedsettelse.

For at vederlaget skal kunne settes ned, må megler ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Nemnda finner ut fra det som er sagt over, at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.