Klage nr. 2020316

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Strømmen Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Strømmen)

Saken gjelder:               Meglers krav på vederlag

Saksfremstilling
I september 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. Før salgsoppgave var utarbeidet, og boligen ble lagt ut på markedet, ble klageren kontaktet av en interessent som ønsket å se på boligen. Klageren holdt privatvisning og tok seg av alt arbeidet frem til handel ble inngått. Megleren krevde likevel full provisjon på 1,25 prosent av salgssummen, som totalt utgjorde 61 250 kroner. Klageren krever at innklagede frafaller halvparten av sitt krav om vederlag, ettersom klageren gjorde alt arbeidet selv.

Innklagede bestrider klagerens anførsler og fastholder sitt krav om full provisjon.   

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 26. oktober 2020, samme dag som klageren hadde fått tilslaget på en ny bolig, kontaktet hun innklagede med tanke på salg av den gamle boligen. Partene ble enige om å «snart» sette i gang med salgsprosessen. I den forbindelse sa megleren at han skulle kontakte lederen i sameiet samt innhente et dokument fra kommunen. Klagerens oppgave var å kontakte takstmann og bestille fotograf.

Den 28. oktober ble klageren kontaktet av en interessent som hadde fått vite gjennom klagerens nabo at boligen skulle legges ut for salg. Interessenten fortalte at han ønsket å «kuppe» boligen før visning, og at han ønsket en privatvisning. Det ble avtalt privatvisning

30. oktober. Klageren tok deretter kontakt med megleren for å informere om interessenten og den planlagte privatvisningen. Da hun spurte om megleren kunne delta på visningen, fikk hun til svar at han ikke hadde anledning til dette, og at klageren kunne avholde den selv. Hun var usikker på hva hun skulle gjøre dersom interessenten bestemte seg for å legge inn bud før salgsprosessen overhodet hadde startet og ba megleren om råd. Megleren rådet klageren til å opprettholde en plan om visning og full salgsprosess, men at klageren ikke burde avvise en interessent som virket såpass ivrig. Megleren anbefalte klageren å sørge for skriftlighet rundt et eventuelt bud.

Klageren og hennes samboer holdt privatvisningen selv som avtalt. Interessenten viste stor interesse for boligen, og de kom raskt til en enighet om et bud på 4 900 000 kroner, 100 000 kroner over prisantydning. I henhold til meglerens råd, ble det inngått en håndskrevet avtale om at budet var bindende med forbehold om at takstrapport ble fremlagt og godkjent av kjøperen. For å informere megleren sendte klageren et bilde av avtalen, hvorpå megleren svarte med å gratulere henne med salget.

Senere informerte megleren om at ettersom salget «skjedde som det gjorde», kunne klageren selv gjennomgå takstrapporten med kjøper. Klageren forstod megleren slik at siden hun og hennes samboer hadde tatt seg av alle oppgavene frem til da, skulle de også gjøre det fremover. Hun var av den oppfatning at megleren kun skulle ta timebetalt for å utarbeide kjøpekontrakt og annen nødvendig dokumentasjon.

Innklagede har krevd 1,25 prosent av salgssummen på 4 900 000 kroner i betaling for oppdraget. Dette til tross for at klager har gjort alt arbeidet selv, etter anmodning fra megler. I tillegg ble hun og samboeren tvunget til å signere et vedlegg til kjøpekontrakten hvor meglerforetaket fraskriver seg alt ansvar i forhold til salget. Ifølge oppdragsavtalen var anslått timeforbruk for oppdraget på 57 timer. I den foreliggende sak har megleren kun brukt tid på kjøpekontrakten og et par småting.

Megleren opplyste aldri om at han ville ha krav på full betaling, selv om klageren ble bedt om å gjøre alt arbeidet. Etter klagerens mening kan ikke bestemmelsen under punktet «Diverse» hjemle et slikt krav. Megleren kan ikke kreve fullt vederlag for et oppdrag han ikke har startet ordentlig på, og hvor klageren selv har gjort alt arbeidet.

Klageren krever at innklagede frafaller halvparten av sitt krav om vederlag.

Innklagede har i korte trekk anført:

Da klageren informerte megleren om at hun hadde kjøpt en ny eiendom, ble partene enige om å sette i gang salget umiddelbart. En megler vil da alltid innhente fullstendige opplysninger på eiendommen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Da megleren kontaktet styrelederen for informasjon om sameiet, fikk han beskjed om at vedkommende lå på sykehus, og at henvendelsen måtte videreformidles til en annen i styret. Etter at klageren ble informert om dette, tok hun kontakt med et annet styremedlem, som innklagede deretter sendte en forespørsel til.

Megleren mente det var for tidlig å avholde en privatvisning, da det på dette tidspunkt hverken forelå takstrapport eller eiendomsopplysninger. Til tross for dette valgte klageren å avholde en privatvisning og selge eiendommen før megleren hadde fått anledning til å innhente og kontrollere alle nødvendige dokumenter for å lage en komplett salgsoppgave etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. I en slik situasjon har ikke megleren lov til å forestå kommunikasjonen med en potensiell kjøper.

I oppdragsavtalen side 4 under «Diverse» fremgår følgende:

«Oppdragsgiver bør henvise interessenter til megler. Oppdragsgiver oppfordres til ikke å motta bud direkte fra budgivere, men henvise disse til megler.»

Etter eiendomsmeglingsloven har megleren rett på vederlag når handel har kommet i stand i løpet av oppdragsperioden. Hvordan handelen kom i stand er irrelevant. Det faktum at klageren valgte å selge eiendommen før megleren hadde hatt anledning til å gjøre sin jobb med alt det innebærer, er ikke til hinder for at megleren har krav på provisjon og utlegg, så lenge handel har kommet i stand, jf. oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven.

Innklagede fastholder sitt krav om full provisjon.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder uenighet om forståelsen av oppdragsavtalen hva gjelder meglerens vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det første spørsmålet er om innklagede i utgangspunktet har krav på betaling i henhold til det fakturerte. Det beror på en tolkning av oppdragsavtalen. I avtalen er det avtalt provisjon på 1,25 prosent av salgssummen. Nemnda mener derfor at klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Det neste spørsmålet er om vederlaget må halveres da klageren gjorde det vesentligste av arbeidet selv. Nemnda finner ikke at det er noe rettslig grunnlag for det. For det første er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det forutsetter at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda mener at dette vilkåret ikke er oppfylt. Selv om klageren gjorde arbeidet selv, har ikke megler utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». For det andre finner nemnda at det ikke er grunnlag for avtalerevisjon etter avtaleloven § 36.

Nemnda vil bemerke at selv om innklagede har fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og det ikke er noe rettslig grunnlag for å redusere vederlaget, har nemnda i denne saken en viss forståelse for at klageren har reagert på fakturaen. Men selv om resultatet kan fremstå som urimelig, gir det ikke grunnlag for reduksjon av vederlaget. Klageren har underskrevet oppdragsavtalen og akseptert de vilkårene som fremkommer her. Det fremgår for øvrig av eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd andre punktum at oppdragstakeren har krav på vederlag selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand i løpet av oppdragstiden.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.