Klage nr:
107/08
Avgjort:
31.10.2008
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesutgiftenes størrelse
Foretakets navn:
Meglerhuset Mo AS
Saksfremstilling:
Klagerne er kjøpere av syv av i alt 12 andeler i et borettslag hvor leilighetene var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerne hevder de er feilinformert om fellesutgiftenes størrelse.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klagerne er feilinformert om fellesutgiftenes størrelse. I prospektet fremgår at fellesutgiftene er kr 3 890, mens det i kontraktene er opplyst kr 3 890 eller kr 4 032 etter skatt. Rett etter overtakelsen var fellesutgiftene over kr 8 000, i dag over 9 0000. Dette er før skatt, men utregninger viser at feilinformasjonen er betydelig, men naturligvis ulik etter kontraktstidspunktet i et stigende rentemarked.
Det er en rekke temaer som har vært problematisk ved opprettelsen av borettslaget, denne saken begrenser seg i hovedsak til feilinformasjon om fellesutgiftenes størrelse. Det fremgår av prospektet (klagens s. 24) at fellesutgiftene er kr 3 890 etter skatt. Det er to kjøpere som har fått oppgitt kr 3 890 i kjøpekontrakten, dette er klager 6 og 4. De øvrige har fått opplyst kr 4 032.
Klagerne viser videre til klagens s. 452 hvor innklagede bekrefter at administrasjonsgebyret på kr 1 200 inngår i husleien på kr 4 032.
Kort tid etter kontraktsskriving var fellesutgiftene kr 8 524. Renteøkningen var ifølge klagerne på ingen måte like stor. Det har ikke vært tema at tallene er feil utregnet. I et stigende rentemarked blir det ulike krav som legges til grunn etter hvor stor feilinformasjonen var på de ulike kontraktstidspunkt.
Ut fra den praksis Reklamasjonsnemnda har lagt seg på utmåles erstatning for fem års differanse mellom oppgitte fellesutgifter og virkelige. Klagerne ønsker et vedtak i tråd med dette.
Innklagede anfører:
Med hensyn til prospektet fremkommer det på første side at det er borettslagsleiligheter med innskudd kr 339 000. I tillegg er det opplyst at omkostninger til forretningsfører kommer i tillegg til innskuddet. På side 4 i prospektet fremkommer under punktet «Verdi» at finansieringen skjer ved at innskudd finansieres gjennom egenkapital/topplån. Fellesgjeld finansieres gjennom [] sparebank med 10 års avtalefrihet og 20 års nedbetaling. Under punktet «Budgivning» fremkommer det at leilighetene er prosjektboliger og derfor underlagt fast pris i henhold til finansieringsplan. Finansieringsplanen er vedlagt i prospektet. Innklagede viser til s. 24 i klagen, hvor det fremkommer:
«Finans [] Borettslag:
Egenkapital/Innskudd 340.000,-
Fellesgjeld 1.355.000,-
Totalpris 1.695.000,-
Beregnet husleie til BBL 1.200,-
+ betjening fellesgjeld = Husleie pr mnd.
Totalt: 3.890,- pr mnd etterskattefradrag.
Regnestykket er basert på 10 års avdragsfrihet +
20 års nedbetaling av fellesgjelden
Vi tar forbehold om at dette er en beregning, og at endring av rente kan påvirke regnestykket.»
Det fremkommer tydelig av prospektets side 4 en henvisning til finansieringsplanen som er en del av prospektet. Det kommer ifølge innklagede klart og tydelig fram at husleien til boligbyggelaget er utskilt som egen post. I tillegg er det tatt et klart forbehold om at dette er en beregning og at endring av renten kan påvirke regnestykket.
I kjøpekontraktene er det nedfelt bl.a.
«forbrukeren betaler sin andel av borettslagets utgifter inkludert renter og avdrag på eventuell fellesgjeld, stipulert til kr [] etter skattefradr. Per måned.» Beløpet i klamme er kr 3 890 i kontraktene for klager nr 6 og 4, i de øvrige kontrakten er beløpet kr 4 032.
«Forbrukeren plikter å rette seg etter sameiets vedtekter samt betale sin andel av sameiets utgifter, stipulert til kr 1200,- pr måned.»
Det kommer således klart og tydelig fram av kontrakten at klagernes andel av borettslagets utgifter inkludert renter og avdrag på eventuell fellesgjeld er et stipulert beløp pr måned og at det er etter skattefradrag. Beløpet er i samsvar med bygge- og finansieringsplan fra boligbygelaget av 14. juni 2007 som er fremlagt for klagerne. I et stadig endret rentemarked har det skjedd en rekke renteendringer. Boligbyggelaget har hatt ansvaret for denne informasjonen og justeringene. Innklagede har ikke kunnet innvirke på disse forholdene, klagerne har således fått riktige og fullstendige opplysninger fra innklagede om andel fellesutgifter finans samt fellesutgifter pålydende kr 1 200 til boligbyggelaget. Hva beløpet til boligbyggelaget skal dekke fremkommer også av kontraktene. Beløpet er atskilt fra finansutgifter klart og tydelig både i kontrakt og salgsoppgave.
Det fremkommer av kontraktens punkt 19, at det som vedlegg til kontrakten er oppdaterte opplysninger om renter og avdrag på finansutgifter og fellesutgifter.
Det har vært møter mellom klagernes advokat og innklagede. Det er her oppklart misforståelsene omkring NIBOR og renten til [] sparebank.
I klagen er det blandet likt og ulikt og innklagede registrerer at beregning av husleie/fellesutgifter før og etter skattefradrag er sammenblandet. Hele utregningen blir ifølge innklagede ganske uforståelig og gir ikke uttrykk for et korrekt bilde av utviklingen. Hvorfor NIBOR benyttes som rente i klagernes utregninger og ikke reell rente fra [] sparebank, er ikke forståelig. Informasjon og renteendringer har gått fortløpende mellom bank, borettslag og borettsinnehavere.
Innklagede anfører at klager nr 4 kom innom innklagedes kontor 23. mars 2007, syv måneder etter at kjøpekontrakten var underskrevet. Han krevde å få et skriv fra innklagede vedrørende husleie. Ved en saksbehandlingsfeil mistolket en nyansatt henvendelsen og skrev en bekreftelse på at husleien til boligbyggelaget kr 1 200 inngikk i husleien. Dette skrivet fikk klageren med seg. Dette var sterkt beklagelig og misforståelsen er uttrykkelig rettet på i forhold til klagernes advokat. Forholdet hadde ikke innvirkning på kjøpekontrakten som var inngått ni måneder tidligere og som er utvetydig. Det har vært møter og skriftlig korrespondanse mellom klagernes advokat og innklagedes advokat. Misforståelsene omkring NIBOR og renten til [] sparebank er her oppklart.
Innklagede har til enhver tid gitt de opplysningene han har hatt om renteendringer i perioden. Det er tatt uttrykkelig forbehold både i prospekt og i kontrakt. Klagerne har fått seg forelagt reelle oppdaterte renteendringer så snart de har foreligget. Klagernes advokat blander sammen finansutgifter og utgifter til boligbyggelaget. Beløpene erspesifisert hver for seg både i kontrakt og prospekt. Beregningene til klagernes advokat blir misvisende når man blander sammen NIBOR og beløp før og etter skattefradrag. Innklagede har ivaretatt forskudd etter det som følger av kontraktsinngåelsen og avtale med selgeren. Innklagede tar ikke stilling til sivilrettslige krav mellom kjøper og selger.
Innklagede legger ned slik påstand: Innklagede frifinnes.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger om fellesutgiftenes størrelse ved kjøp av leilighet i nybygg.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Sekretariatet har ved forsøk på innhenting av ytterligere opplysninger i saken, fått opplyst at selskapet Meglerhuset Mo AS er konkurs. Konkurs ble åpnet 29. september 2008. Saken må derfor avvises. Saken kan fremmes til innklagedes forsikringsselskap eller bobestyrer for konkursboet.
Konklusjon:
Saken avvises.
Oslo, den 31. oktober 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings /Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant |