Klage nr. 2020320

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Tønsberg AS

v/advokat Elisabeth Faanes

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Brudd på meglers omsorgsplikt og krav om bortfall av meglers vederlag.         

Saksfremstilling

Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede foretak i slutten av september 2020 til en salgssum av 2 850 000 kroner. Klageren har flere innsigelser til meglerens saksbehandling. Det er særlig anført at megleren forledet klageren til å tro at han kunne få mer betalt for leiligheten enn det han hadde satt som et minimum. Klageren var svært tydelig på at han ikke måtte selge, og at han vurderte utleie fremfor salg. Det er videre pekt på flere forhold ved salgsprosessen klageren mener fungerte dårlig og som kan ha hatt betydning for den prisen han endte opp med.

Klageren anfører at megleren har brutt god meglerskikk, herunder sin plikt til å gi råd og opplysninger jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og klageren krever at innklagede frafaller deler eller hele sitt krav på 52 500 kroner. Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Da klageren kontaktet innklagede for et mulig salg av leiligheten sin, var han tydelig på at han var usikker på hvorvidt han skulle selge eller leie ut. Dette var avhengig av hvilken pris han kunne få for leiligheten. Klageren kjøpte i sin tid leiligheten gjennom innklagede foretak og tenkte derfor at de kjente eiendommen. Han hadde gode referanser på megleren, og tok derfor kontakt for en verdivurdering. Det ble avholdt befaring 4. februar 2020. Dagen etter ringte megleren og spurte hva klageren tenkte rundt pris, og han svarte at han håpet på
3 100 000 kroner. Megleren var raskt enig i at dette var riktig pris. Klageren hadde selv betalt 2 700 000 kroner for leiligheten da han kjøpte i 2016. Han ble ikke utfordret på hva som var hans «smertegrense».

Det ble inngått oppdragsavtale den 27. april 2020, og salgsarbeidet ble igangsatt. Megleren foretok en «copy-paste» av prospektet fra da klageren kjøpte leiligheten, uten engang å endre årstallet. Annonsen på FINN.no ble lagt ut med feil planløsning. En planløsning som viste at en måtte gå gjennom ett soverom for å komme til det neste, mens det i realiteten var en gang imellom med separate innganger til rommene.

Megleren visste ikke om uteboden før klageren gjorde henne oppmerksom på det kvelden før første visning. Under visningene ble feil bod vist frem, en uryddig og ulåst bod til sammenligning med klagerens, som var avlåst, ryddig og pen. I forbindelse med at klageren skulle hente ting i boden, tok han ved en feil med seg nøklene. Først en måned senere, i forbindelse med overtakelsen, spurte megleren etter nøklene. Da hadde to tredjedeler av visningene vært avholdt, uten at bakgården og bod var vist frem, og således uten at kjøper eller andre interessenter fikk se hele objektet.

Klageren fikk en beklagelse og ble tilbudt å avslutte samarbeidet mot at han betalte
27 000 kroner for annonsering. Samtidig ble det argumentert med en reduksjon i prisantydning på fem prosent til 2 945 000 kroner, for å komme øverst på FINN.no. Klageren var av den klare oppfatning at det var urimelig å kreve noe som helst og ba om å bli kreditert fakturaen i sin helhet.

Bare fire uker etter at megleren hadde insistert på at hennes opprinnelige prisantydning var korrekt, sendte hun en e-post hvor hun skrev at det var klokt å akseptere bud på
2 850 000 kroner. Megleren har ikke på noe punkt i prosessen opptrådt med omsorg for klagerens interesser. Klageren har ikke fått råd som ville hatt betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Hadde han allerede i februar fått beskjed om at eiendommen sannsynligvis ikke var mer verdt enn 2 850 000 kroner, hadde han disponert annerledes og ikke lagt leiligheten ut for salg.

Megleren har på flere punkter, og underveis i prosessen, opptrådt klanderverdig og på en slik måte at det svekker tilliten til både innklagede og meglerstanden. Det at innklagede skal få full kostnadsdekning, står ikke i rimelig sammenheng med hvordan oppdraget ble utført. Innklagede har ikke bare brutt god meglerskikk, men også deres eget kundeløfte.

Megleren burde rådet klageren til å legge salget «på is» frem til markedet for denne type bolig ble mer attraktivt. Andre meglere i området forteller at det for denne type boliger handler om tilfeldigheter, og om hvem som er i markedet akkurat der og da. De bekrefter også at flere av deres kunder har vært tålmodige i salgsprosessen, og etter en tid oppnådd prisforventningen sin.

Megleren forledet klageren til å tro at han kunne få mer betalt for leiligheten enn det som var et eksplisitt minimum. Megler burde ha utøvet sin plikt til å fraråde salget når hun forstod, eller burde forstått, at klageren ikke var interessert i å selge under 3 100 000 kroner.

Etter første visning spurte klageren megleren om prisen kanskje var satt litt høyt. Men megleren svarte da at prisen var «spot on», men at «markedet er litt tregt og snålt nå».

Klageren ble etter dette oppmerksom på en annonse på FINN.no fra en som ønsket å leie leilighet og tok kontakt. Etter noen samtaler og en visning via facetime, viste det seg at han var svært interessert. Klageren tok opp dette med megler, og ba om hennes tanker rundt om det i stedet var lurt å leie ut for en periode. Megleren svarte da at hun hadde stor tro på at et salg var «rett rundt hjørnet». I en e-post samme dag skrev hun «Tenk litt over hva du selv ønsker og er komfortabel med og gi meg en tilbakemelding». Dette vitner om sviktende omsorg og mangel på kvalifisert rådgivning.

Det var ingen ubetydelig glipp at det var feil i plantegningen som fulgte salgsoppgaven, slik innklagede anfører. Etter dagens standard vil nok de aller fleste se på det som et minimumskrav at soverommene ligger separat, uten at det skal være nødvendig å måtte gå gjennom et soverom for å komme til et annet. Dersom man i plantegningen ser at dette ikke er tilfelle, vil interessen for objektet falle umiddelbart.

Klageren er ikke enig i at denne saken har likhetstrekk med RFE-2020-046. I den saken synes det som om hovedinnholdet var hvorvidt megleren kunne lastes for at selger ikke oppnådde ønsket pris. Klagen gjelder manglende rådgivning i forbindelse med salget. Megleren har opptrådt uaktsomt og ikke handlet i klagerens beste interesse når hun påtok seg oppdraget, og unnlot å fraråde salg enda hun visste at selger hadde satt en minimumspris. Det at megleren i tillegg har gjort store feil med salgsoppgaven, tilsier at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren krever at vederlaget settes ned med 52 500 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om formidling av salget av sin leilighet i slutten av april 2020. Det ble laget utkast til salgsoppgave og FINN-annonse som begge ble oversendt klageren for korrektur. Annonsen og salgsoppgaven ble godkjent skriftlig 27. mai 2020, og leiligheten ble lagt ut for salg med en prisantydning på 3 100 000 kroner. Prisantydningen baserte seg blant annet på utskrift fra Eiendomsverdi.no.

Ved en glipp var det en feil i plantegning som lå vedlagt salgsoppgaven. Dette ble ikke kommentert av klageren ved hans korrekturgjennomgang. Videre fremgikk det av salgsoppgaven at «Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 7 kvm og en utebod på 8 kvm». På første visning den 7. juni 2020 ble feil bod vist frem. Den fremviste boden var identisk i størrelse og nærhet til leiligheten. Mandag 8. juni fortalte klageren at han var misfornøyd med at det var feil i plantegning, og at feil bod var vist frem. Plantegning med feil ble fjernet fra nett samme dag i påvente av ny. Megleren og klageren hadde et møte i leiligheten onsdag
10. juni hvor de tok en prat og boder ble gjennomgått. Flere visninger ble deretter avholdt uten at det kom inn bud.

Eiendommen ble tatt av nett, etter klagerens ønske, 15. juli 2020 og lagt ut igjen den 4. august 2020. Da kunne man «løfte til toppen på FINN.no» siden eiendommen hadde vært av nett i
20 dager. Etter dette grepet ble det gjennomført ytterligere visninger. Første bud ble registrert
19. august 2020 fra budgiver nr. 1. Budet lød på 2 700 000 kroner.

Klageren var misfornøyd med salgsprosessen, og som et forslag til minnelig løsning ga megleren den 24. august 2020 han et tilbud om å avslutte oppdraget mot at han betalte
27 000 kroner for annonseringen. Klageren besluttet da at megleren skulle fortsette oppdraget og redusere prisantydningen til 2 945 000 kroner. Det ble deretter gjennomført flere visninger. Budgiver nr. 2 og budgiver nr. 3 ble registrert den 28. september 2020. Det ble gitt budaksept til budgiver nr. 2 den 29. september 2020, pålydende 2 850 000 kroner. Overtakelse av leiligheten ble gjennomført den 14. oktober 2020, hvor megleren var til stede sammen med partene.

Klageren henvendte seg til megleren dagen etter med krav om vederlagsjustering. Partene gikk i dialog. I begynnelsen av november 2020 ble det sendt et formelt krav hvor klageren krevde at samtlige omkostninger knyttet til megleroppdraget på 107 398 kroner skulle tilbakebetales. Innklagede tilbød seg å halvere meglerprovisjonen som i utgangspunktet var på 40 000 kroner i et forsøk på å få til en minnelig løsning, uten at dette ble godtatt.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7, at oppdragsgiver kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragsgivers side. Meglers plikter må være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig for at vederlagsreduksjon kan finne sted. Det vises her til tidligere avgjørelser i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, blant annet RFE-2020-046. Selv om alle selgere ønsker at eiendommen blir solgt for høyest mulig pris, og i alle fall til prisantydning, er det ikke alltid markedet responderer som ønsket. At en slik situasjon oppstår, er ikke noe megler kan være erstatningsansvarlig for, det vises her til
RFE-2018-030.

Etter innklagedes syn har denne saken flere likhetstrekk med sak RFE-2020-046. Det vises til at megler baserte seg på Eiendomsverdi.no. Salgssummen viser også kun et avvik fra prisantydningen som er innenfor hva man må regne med. I denne saken var det gode tall fra FINN.no, og det var flere på visning. Det var altså interessenter, men markedet responderte ikke som ønsket. Det er selvsagt skuffende for selger, men ikke en situasjon megler har kontroll over eller kan ta ansvar for. Da boligen ikke ble solgt, samtykket klageren til ny markedsføring med ny prisantydning. Det er videre selgeren (klageren), som alltid er adressaten for bud, og som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke. Megleren avholdte mange visninger, og ga også underveis i prosessen klager tilbud om å trekke oppdraget. Megleren har i tillegg foreslått minnelige løsninger underveis.

Salgssummen skyldes markedet, og ikke forhold megleren kan svare for. Innklagede kan derfor ikke se at oppdragsgiver har krav på vederlagsnedsettelse.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Klagen fører ikke frem.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på omsorgsplikten herunder god meglerskikk og krav om helt eller delvis bortfall av meglers vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har krevd at vederlaget nedsettes med 52 500 kroner. Forutsetningen for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette innebærer at ikke enhver pliktforsømmelse fra megler gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Paragraf 7-7 gjelder også bare vederlag. Dokumenterte utlegg har megleren krav på å få dekket.

Ut fra en totalvurdering av det som er anført fra klagerens og innklagedes side, har nemnda kommet til at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Megler har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på de enkelte klagepunkter.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.