Klage nr. 2020322
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Asker
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I september 2020 kjøpte klageren en tomt som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere om motbudet som ble fremsatt overfor den andre budgiveren, og gi villedende opplysninger om et innkommet bud. I tillegg anføres det at megleren har gitt feil opplysninger om byggegrensene på tomten. Klageren krever erstatning med 700 000 kroner.
Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis ikke førte frem, delvis ble avvist.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Budgivningen
Den 19. august
2020 var klageren på visning med megler. Han uttrykte stor interesse for tomten
og ba om å bli holdt orientert om bud og videre utvikling i salget. Dagen etter
bekreftet klageren pr. SMS at han absolutt var interessert, men at han hadde
behov for mer tid. Han ville følge opp dersom budet fra den andre budgiveren
ikke ble akseptert, og ba på nytt om å bli holdt informert. I telefonsamtalen
med megler dagen etter, informerte klageren om at han på daværende tidspunkt ikke
kunne by over budet som snart utløp, men at han var meget interessert og ønsket
all informasjon om utviklingen videre. Samme dag
kl. 11:43 ble et motbud fra selger på 6 800 000 kroner fremsatt overfor den
andre budgiveren. Klageren ble ikke informert om motbudet, til tross for å ha
bedt megler opptil flere ganger om å bli holdt løpende orientert om utviklingen
i budgivingen.
Et motbud er et formelt og bindende bud som føres i budjournalen, og som megler er forpliktet til å opplyse om ved forespørsel. Når klageren som den eneste aktuelle budgiveren, foruten om den andre budgiveren, uttrykkelig ba om å få informasjon om bud og status, måtte megleren informere om motbudet. Det var åpenbart relevant for klageren å få denne informasjonen. Det var også nødvendig for å sikre at alle aktuelle budgivere hadde lik tilgang på informasjon og dermed like forutsetninger.
Like etterpå informerte megleren om at tomten sannsynligvis ikke ville bli solgt den dagen, og at det kanskje kom et nytt bud fra den andre budgiveren den førstkommende mandagen. Klageren mener informasjonen var direkte feil og villedende, tatt i betraktning at megleren visste om motbudet fra selger, som var blitt fremsatt ca. en halvtime før. Basert på opplysningene fra megler avtalte klager en ny visning direkte med selger. Klageren visste da ikke om motbudet, og i dialogen med selger fikk han inntrykk av at det ikke var aktuelt å selge for under 7 000 000 kroner.
Den påfølgende mandagen ble klageren varslet om et nytt bud på 6 650 000 kroner.
Megleren opplyste klager
pr. SMS kl. 13:05 at det var kommet et bud som stod til kl. 15:00 og lurte på
han ønsket å legge inn bud før fristens utløp, til tross for at budet allerede
var blitt avslått tidligere på dagen. Senere på dagen, kl. 14:02, sendte
megleren enda en SMS som klageren mener inneholdt feil og villedende
informasjon. Megleren skapte et feilaktig bilde av budsituasjonen ved å unnlate
å informere om motbudet og samtidig gi inntrykk av at det var en pågående
budrunde ved å opplyse om et bud som allerede var blitt avslått av selger.
Klageren hadde så en direkte dialog med selger angående pris, basert på den informasjon klageren hadde mottatt frem til da. Siden klageren satt inne med et feilaktig inntrykk av at selgeren ikke ønsket å selge til en lavere pris enn syv millioner kroner, tok han utgangspunkt i dette prisnivået under forhandlingene, og ikke prisen som motbudet lå på.
Den 9. september
2020 la klageren inn et bud på 6 875 000 kroner, etter å ha foretatt
nærmere undersøkelser rundt mulige byggeplaner. Budet ble akseptert av selger. Dersom
megleren hadde informert klageren om motbudet, ville prisforhandlingene med
selger startet
200 000 kroner lavere sammenlignet med det som ble tilfellet. Som følge av
meglerens unnlatelse ble klagerens forhandlingsposisjon svekket. Klageren mener
det neppe er omtvistet at tomten ville blitt solgt for 6 800 000
kroner. Selgeren visste at den andre budgiveren hadde stoppet på
6 650 000 kroner og avvist motbudet på 6 800 000 kroner, og
at det ikke var noen andre interessenter igjen bortsett fra klageren.
Megleren har holdt tilbake vesentlig informasjon ved å ikke opplyse om motbudet, og gitt uriktig informasjon om budet på 6 650 000 kroner som ble avslått av selger. Dette har påvirket utfallet av budrunden. Det har også medført at tomten ble solgt for en høyere pris enn den ellers ville blitt solgt for. Klageren anfører at dette utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, og krever erstatning på minst 200 000 kroner for det tap han har lidt som følge av dette.
Opplysninger om byggegrense
I salgsoppgaven under avsnittet «tomtebeskrivelse» fremgikk følgende:
«Tomten/ parsellen vil bli utskilt fra Vettreåsen 23 – søknad om utskillingsforretning ihht. Reguleringsplanen er sendt kommunen 10/2-2020. Ingen kommentar på nabovarsel mottatt innen fristen. Tomtestørrelsen vil bli på ca 900 m2 – eksakt mål vil først bli etter utskillelse. Eiendommen omfattes av kommuneplanens bestemmelser med maks tillatt bebygd areal (BYA) som er 20 %.».
Reguleringskartet
som lå vedlagt salgsoppgaven viste en byggegrense på 4 meter, som var det
normale og i henhold til reguleringsplanen. Klageren hadde ikke grunnlag for å
tro at disse opplysningene ikke var korrekte. Senere viste det seg at
byggegrensen på tomten var regulert til 7-9 meter.
Da klageren var på befaring med megler, ble det opplyst om en mindre justering av tomtegrensen i forhold til kartet, og tomtegrensen var markert på tomten med sperrebånd. Det bemerkes at klageren ble opplyst om usikkerheten knyttet til tomtegrensene, og at klagen således bare knytter seg til justeringen av byggegrensene.
Det var ikke opplyst i salgsoppgaven om at byggegrensen var blitt justert fra 4 meter til mellom 7-9 meter i fradelingssøknaden. Megleren var i besittelse av fradelingssøknaden, og den ble referert til i salgsoppgaven. Innklagede har ikke bestridt at megleren mottok søknaden fra selger ved oppdragsstart, etter den var blitt godkjent av kommunen 22. april 2020. Oppmåling og tinglysning fant sted 28. august, altså før klageren meldte sin interesse og gav bud.
Byggegrensen er avgjørende for hvordan man kan disponere tomten og plassere byggverk. At dette var en viktig forutsetning for klageren, fremgår direkte av budet som han inngav, hvor det i punkt 2 ble tatt forbehold om tomtens størrelse: «Budet forutsetter at endelig areal etter tinglyst fradeling er minimum 875 m2.». Dette ble gjort fordi han ønsket å ha nok størrelse og fleksibilitet på tomten. Klageren tok også i punkt 5 forbehold om følgende:
«Eiendommen skal per overtakelse være uten heftelser eller rettigheter (tinglyste eller utinglyste) som begrenser eiendommens bruk, eller som er til hinder for eller vesentlig fordyrer utbyggingen av eiendommen.».
Til tross for den klare forutsetningen, opplyste ikke megler om begrensningen i byggegrensen, og at den var feil angitt i salgsoppgaven. Først den 17. september 2020, etter aksept av bud og sammen med oversendelse av dokumentasjon knyttet til kjøpekontrakt, ble fradelingssøknaden og kartet som viser en annen byggegrense fremlagt.
Innklagede kan ikke høres med at de ikke er ansvarlige for de uriktige opplysningene fordi det ikke forelå gyldig oppdragsavtale mellom 28. august og 8. september. Megleren hadde oppdraget da klageren la inn bud på boligen. Klageren har forholdt seg til megleren hele veien, som har utarbeidet salgsoppgaven, holdt befaring, mottatt, videreformidlet og journalført bud, utarbeidet kjøpekontrakt, forestått oppgjør og mottatt honorar fra selger. Klageren har ikke inngitt noe annet bud enn det som ble gitt skriftlig til innklagede. Det forhold at klageren var på privatvisning og hadde påfølgende diskusjoner med selger, endrer ikke dette. De var i diskusjoner rundt pris, men det ble ikke inngått noen kjøpsavtale direkte med selger.
Det forhold at fradelingen først ble tinglyst 28. august 2020, er uten betydning da den var i tråd med fradelingssøknaden fra januar samme år og de opplysninger som megler hadde. Søknaden ble godkjent av kommunen 22. april 2020, og det var ingen grunn til å vente med å gi informasjonen til oppmåling og tinglysing var funnet sted. Oppmålingen var kun den praktiske gjennomføringen, og innebar således ingen endringer.
Endringen i byggegrense innebærer en vesentlig begrensning i disponeringen av tomten og fordyrende løsninger. Ettersom det aktuelle arealet ikke kan benyttes til garasje, vil det antagelig måtte bygges underjordisk garasje på grunn av plassering, regulert innkjøring og stigningsforhold. Det vil heller ikke være lovlig å lage utearrangementer/terrasser/bod eller lignende over 0,5 meter over bakkenivå i hele det aktuelle området hvor det nå ikke er lov å bygge.
Megleren har gitt feilaktige opplysninger om byggegrensen i salgsoppgaven og holdt tilbake informasjon fra fradelingssøknaden om at byggegrensen mot naboeiendommen var 7-9 meter og ikke 4 meter som normalt og oppgitt i salgsoppgaven. At deler av tomten ikke kan utnyttes som følge av en annen byggegrense, er av vesentlig betydning for tomtens verdi. Klageren ville aldri lagt inn bud på eiendommen om han hadde fått riktig informasjon.
Den delen av tomten som kan bebygges er blitt redusert med ca. 78 m2, noe som utgjør en reduksjon på ca. 16 prosent. Dette har medført at tomten blir vesentlig dyrere å bygge ut, begrenses i muligheter og har lavere verdi. Klageren anfører at megleren har brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, og at innklagede må holdes ansvarlig for tapet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budgivningen
Motbudet fra selger er tydelig adressert til den aktuelle interessenten og ingen andre. Motbudet var et eksklusivt tilbud til den andre interessenten. Dette er i tråd med vanlig bransjepraksis. Selgeren vil ikke under noen omstendighet hefte for motbudet overfor andre enn vedkommende motbudet er rettet til. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke opplyse om motbudet til klageren. Klageren har for øvrig ikke dokumentert et økonomisk tap
Megleren har for øvrig informert om at det i utgangspunktet kan forventes budaksept dersom man inngir bud på prisantydning.
Når det gjelder ordlyden i SMS-en som ble sendt til klageren 24. august 2020, erkjenner innklagede at megleren samtidig burde opplyst om at budet det ble henvist til, allerede var avslått. Innklagede kan imidlertid ikke se at det foreligger noe økonomisk tap knyttet til dette forholdet.
Opplysninger om byggegrense
Tomtestørrelsen var etter ferdig oppmåling på 875 kvm og i tråd med opplysningene i salgsoppgaven. Det fremgikk av salgsoppgaven at grensene ikke var endelige, noe også klageren bekrefter. På visning hadde derfor selger markert alle grenser i henhold til søknad med bånd. Dette for at interessentene tydelig skulle se hvor grensene skulle gå, og selv tråkke opp byggegrenser. De endelige grensene var avhengig av godkjent oppmålingsforretning. Denne ble tinglyst 28. august 2020, og ble slik som avmerket og fremvist på visning. Kjøper deltok på visning flere ganger, først med megler og deretter med selger. Det er derfor ingen tvil om at klager fysisk fikk påvist hvor de nye grensene skulle være i henhold til søknaden.
Oppdragsavtalen utløp 21. august 2020, men ble forlenget til 28. august etter enighet mellom selger og megler. Den 28. august ble grensene og endelig størrelse godkjent. Eiendommen ble ikke solgt innen oppdragstiden, og selger ønsker ikke en ytterligere forlengelse. Etter at oppdragsavtalen var utløpt og ikke lenger gyldig, gikk kjøper på egenhånd i dialog med selger og forhandlet frem en avtale. Innklagede tok altså ikke del i forhandlingene mellom klager og selger i forkant av budaksept, og hadde heller ikke løpende oppdrag på dette tidspunktet. Megleren hadde således ikke anledning til å gi råd i forhandlingene som ledet opp til budaksept.
Det ble inngått en reforhandlet oppdragsavtale med selger 8. september 2020. Kort tid etter at selgeren hadde godkjent denne avtalen, fikk megleren e-post fra selger hvor det fremgikk at det allerede var inngått avtale om salg av eiendommen.
Klageren har
anført at det ikke ble opplyst om at byggegrensen var justert fra fire meter
til mellom 7-9 meter. Av fradelingssøknaden fremgikk følgende:
«Likeledes ønskes byggegrense mot syd på regulert parsell 17 innskrenket for å bedre ivareta nok luft rundt eksisterende bolig. Byggegrensen flyttes ca. 6 m mot nord. Denne justeringen medfører at ca. 70 m2 overføres fra regulert parsell 17 til regulert parsell 16. Regulert hensynssone forlenges mot nord i samsvar med at regulert eiendomsgrense flyttes mot nord.»
Innklagede satt altså med informasjon om at det forelå et ønske om å justere byggegrense seks meter, ikke 7-9 meter. Slik innklagede forstår det, var det også seks meter som senere ble godtatt av kommunen.
Klageren ble på visning opplyst om at tomten enda ikke var utskilt, og at det var foreslått justeringer i forbindelse med utskillelse av tomten, samt at dette innebar andre grenser enn de som fremkom av bilder på reguleringskartet som lå vedlagt salgsoppgaven. Klageren har således fått informasjon i forkant av kjøpet som stemmer godt overens med tomtens grenser, størrelse og muligheter.
Tomten ligger i et høydedrag med fjell i grunn, dette så man tydelig både på bilder og på visning. På visning ble det forevist hvor innkjøring ville bli i henhold til reguleringskartet. Det ble anvist at man vil kunne opparbeide innkjøring i tråd med det som var vist med pil på vedlagt bilde. Det ble også forklart at underjordisk garasje trolig var den beste, og sannsynligvis eneste, løsningen for garasje på tomten. Dette fordi det neppe ville være mulighet for noe annet med tanke på innkjøringen til eiendommen og tomtens beskaffenhet. Når man står sentralt på tomten er man flere meter over veien og det er tydelig at det ikke vil være realistisk med annen løsning med tanke på eiendommens forespeilede plassering av innkjørsel. Vi kan heller ikke se at muligheten for å bygge terrasse over 0,5 meter over bakken på dette området ville gjort tomten mer verdt sammenlignet med slik den fremstår i dag.
I etterkant ser innklagede at megler burde ha videreformidlet alle opplysninger i søknad om fradeling av tomt. All den tid selgeren og klageren har valgt å inngå en avtale direkte seg imellom, vel vitende om at oppdragsavtalen med megler var utløpt, kan ikke megler holdes ansvarlig for mangler i salgsoppgaven. Megler har ikke hatt anledning til å gjøre oppdateringer/rettelser i salgsoppgaven. Megleren hadde sannsynligvis gjort rettinger/oppdateringer med tanke på tomtegrenser dersom oppdraget hadde blitt forlenget, særlig ettersom fradelingen ble tinglyst 28. august 2020 – samme dag som oppdragsavtalen utløp og noen dager før det ble inngått kjøpsavtale.
Dersom eiendommen hadde blitt solgt gjennom megler innenfor oppdragsperioden, kan innklagede uansett ikke se at klageren har dokumentert et økonomisk tap.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre har klageren ikke lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis ikke fører frem, delvis avvises.
Klagen gjelder flere forhold.
Motbud
Spørsmålet er om megleren skulle opplyst til klageren (kjøperen) om selgers motbud til en annen interessent. Nemnda finner at megleren hverken hadde rett eller plikt til å gjøre dette. Det dreier seg da om en direkte forhandling mellom selgeren og en annen interessent, og megler skal ikke informere om slikt motbud til øvrige interessenter. Når selger gir et motbud, er man utenfor budrunden, og mottageren av motbudet kan avslå motbudet eller akseptere det.
Klagen kan derfor her ikke føre frem. Det samme gjelder den delen av erstatningskravet som knytter seg til budgivningen.
Byggegrenser og erstatningskravet
Nemnda mener at den delen av saken som gjelder tvisten om byggegrenser, reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling, hvor parter og eventuelle vitner ikke forklarer seg for nemnda. Denne delen av klagen avvises derfor. Det samme gjelder den delen av erstatningskravet som gjelder de påståtte konsekvensene av byggegrensene.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold når det gjelder budprosessen. For øvrig avvises klagen.