Klage nr:
108/08

Avgjort:
25.11.2008

Saken gjelder:
Feilaktige /manglende opplysninger om fellesgjeld og felleskostnader

Foretakets navn:
Privatmegleren Parkveien 21, Parkveien Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Budet ble akseptert 30. april 2007 og kjøpekontrakten ble signert 2. mai 2007.

Salgsoppgaven oppga at fellesgjelden var på kroner 0 og en fellesformue på 83 846 kroner. I følge klagerens ligningsoppgave for 2007 er fellesgjelden på 257 711 kroner og fellesformuen på 41 213 kroner. Klageren mener innklagede har gitt manglende og feilaktige opplysninger vedrørende felleskostnadene og fellesgjelden.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever kompensasjon tilsvarende fellesgjelden på leiligheten og de kapitalkostnadene klageren har hatt som følge av fellesgjelden.

I salgsoppgaven ble det opplyst at fellesgjelden var 0 kroner, at fellesformuen var 83 846 kroner, at gården ville bli oppgradert med nytt tak, fasader og balkonger og at dette ikke ville påvirke fellesutgiftene, at fellesutgiftene forventes redusert i fremtiden og for øvrig at fellesutgiftene inkluderte varmtvann, fyring, trappevask, offentlige avgifter og vedlikeholdsfond.

Da klageren mottok ligningen for 2007, ble klageren gjort oppmerksom på at det eksisterte en fellesgjeld per 31. desember 2007 på 257 711 kroner. Klageren kontaktet forretningsfører som oversendte dokumentasjon på at det ble vedtatt på ekstraordinært sameiemøte at det skulle tas opp lån i sameiet. Det ble også vist at alle leilighetene ville få en økt fellesgjeld/redusert fellesformue som konsekvens av dette.

Klageren har ikke fått noen informasjon om at sameiet hadde tatt opp lån eller at leiligheten hadde fellesgjeld.

Klageren opplyser om at det ble gjort en likviditetsanalyse av sameiet hvor det fremgår at det vil være fornuftlig å øke husleien fra og med 2009.

Innklagede anfører:

Innklagede videreformidlet de opplysninger som var tilgjengelige på salgstidspunktet. Det ble opplyst om tall per 31. desember 2006.

På salgstidspunktet var det ikke mulig å opplyse om fellesgjeld da den ikke var etablert eller tallfestet annet enn estimatet (for hele sameiet) som fremkom i referatet fra ekstraordinært årsmøte 12. desember 2006.

Ifølge innklagedes saksbehandler fikk klageren, før aksept, de ovennevnte papirene per mail i tillegg til at disse var tilgjengelige for alle interessenter, jf. salgsoppgavens punkt om «beskrivelse av sameiet». Det ble også opplyst om sameiets planer for nytt tak, fasade og balkong både i salgsoppgaven og selgerens egenerklæring. Det er opplyst at fellesutgiftene ikke ville øke, da disse allerede var økt. Innklagede påpeker at fellesutgiftene per dags dato ikke er endret, og viser til taksten som klageren har innhentet i saken.

Innklagede hevder at verken selger eller forretningsfører opplyste om fellesgjeldens størrelse for den aktuelle seksjonen. Innklagedes saksbehandler forholdt seg til tallene han hadde fått fra forretningsfører. Innklagede mener at klageren «åpenbart burde forstå at disse omfattende påkostninger ikke var gratis, og at det var en grunn for den gjennomførte økningen av fellesutgifter og som debattert i oven nevnte referat av 12.12.06».

Det kan synes som at klageren mener at fellesgjelden er den eneste årsaken til at den innhentede taksten er lav. Innklagede påpeker at markedet ikke er det samme i dag som den gang, og at taksten uansett er for lav.

Innklagede bestrider krav om prisavslag, og mener det eventuelt må komme fra selgeren. Om klageren ønsker erstatning, bestrider innklagede dette. Skulle Reklamasjonsnemnda komme til motsatt konklusjon, hevder innklagede at summen på økt fellesgjeld ikke er riktig erstatningssum, da klageren har fått glede av høyere standard som følge av påkostningene.Innklagede påpeker at klageren ikke har hatt noen kapitalkostnader, da de allerede er innbakt i den oppgitte fellesutgiften.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ønsker å påpeke at informasjonen som kom frem i referatet fra ekstraordinær generalforsamling 12. desember 2006, ikke ble overgitt klageren. Klageren ble først oppmerksom på at det hadde vært en ekstraordinær generalforsamling i 2006 i begynnelsen av 2008 da hun kontaktet forretningsfører.

I salgsoppgaven var det kun to dokumenter som interessentene skulle sette seg inn i; taksten og selgerens egenerklæring. Klageren mener protokollen fra en ekstraordinær generalforsamling er særdeles viktig dokumentasjon å opplyse om i salgsoppgaven. Klageren mener dette tyder på at innklagede ikke har innhentet all relevant informasjon fra forretningsfører. Taksten ble også utarbeidet før innklagede hadde mottatt informasjonen fra forretningsfører.

Klageren imøtegår innklagedes påstand om at dokumentasjon om fellesgjeld ble oversendt henne på e-post før aksept. Klageren fikk ikke oversendt informasjon om at det hadde vært et møte der fellesgjeld og låneopptak ble diskutert og vedtatt. Klageren mener innklagede bør kunne fremlegge kopi av den oversendte e-posten.

I dokumentasjonen som ble oversendt etter aksept, forelå det heller ingen opplysninger om dette. I følgebrevet sto det at vedleggene var «regnskap/årsberetning/ protokoll også fra ekstraord.årsmøte». Klageren mener at det ikke var noen grunn til å tro at det som lå vedlagt, ikke inneholdt all informasjon.

Klageren påpeker at innklagede har skrevet følgende to punkter i salgsoppgaven:

– Det forventes at fellesutgiftene vil bli redusert i fremtiden.

– Fellesutgifter inkluderer: Varmtvann, fyring, trappevask, offentlige avgifter, felles forsikringer og vedlikeholdsfond.

Klageren mener at dette er en klar indikasjon på at det ikke var tatt opp lån i sameiet. Klageren påpeker også at innklagede ikke har skrevet at fellesutgiftene skulle dekke nedbetaling av lån, men tvert i mot at de blant annet skulle gå til et vedlikeholdsfond, noe som tilsier at sameiet skulle bygge opp egenkapital. Klageren opplyser at det er forventet at sameiet vil få økte fellesutgifter på grunn av lånet.

Klageren påpeker at gjelden er årsaken til den lavere taksten. Klageren mener dette fremkommer av at takstmennene har tilnærmet samme tekniske verdi av eiendommen. Den første taksten anga 1 960 000 kroner den 20. april 2007, mens taksten datert i juli i år anga 1 970 000 kroner. Likevel ble endelig takst fra i år vurdert til 1 750 000 kroner etter korrigering for fellesformue og fellesgjeld.

Hadde klageren vært klar over fellesgjelden på kjøpetidspunktet, hadde hun nedjustert budet med tilsvarende verdi. Klageren påpeker at hun har større lån i banken og større kapitalkostnader og i tillegg har etableringen av fellesgjelden ført til redusert fellesformue.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning på grunn av manglende og feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Et spørsmål er om innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Spørsmålet i saken er om innklagede har innhentet og videreformidlet tilstrekkelige opplysninger ved utarbeidelsen av salgsoppgave, jf. emgll. §§ 3-6, 3-7 og ulovfestede erstatningsregler.

Innklagede innhentet opplysninger fra forretningsfører vedrørende den aktuelle eiendommen. I svarbrev fra forretningsfører datert 24. april 2007 fremkom det at

«Felleskostnadene (inkl brensel og vedlikehold) kr. 2.069- pr.mnd., er à jour pr dags dato. Vedtatt økn. i felleskostn 2-roms 865,-. 4-roms: 1.145 ifm rehabilitering.»

Vedlegg til brevet er oppgitt å være:

– Vedtekter/husordensregler

– Regnskap/årsberetning/protokoll også fra ekstraord. årsmøte

– Sameiers andel av gjeld/formue

– Giro for innbetaling av megleropplysninger

Vedlagt skrivet fra forretningsfører lå protokollen fra ekstraordinært sameiemøte avholdt den 12. desember 2006. Det fremgår av denne at styrets forslag om «at prosjektet iht. alternativ 1; med lån, samt oppsparte midler og økning i husleien pr.mnd.(2-roms: 865,- og 4-roms: 1.145,-)» ble vedtatt mot tre stemmer.

I tillegg fremgikk det av vedlegg til brev fra forretningsfører av 24. april 2007 at budsjett for 2007 at inntekts- og kostnadsoverslag var «basert på 88 % økning av felleskostnadene fra 01.07.2007».

Innklagede har i salgsoppgaven skrevet i forbindelse med «Eiendommens historie» at

«Gården blir i våren/sommeren 2007 oppgradert med nytt tak, fasader, balkonger. Dette vi ikke på virke fellesutgiftene, og det forventes at fellesutgiftene vil blir redusert i fremtiden» [sitert med skrivefeil].

Videre er fellesutgiftene oppgitt til 2 934 kroner og «Andel fellesgjeld/felles formue» er oppgitt å være «Kr 0,- / 83.846 pr.31.12.06».

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede i salgsoppgaven har innarbeidet den vedtatte økningen i felleskostnadene på 865 kroner.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det imidlertid ikke treffende å markedsføre leiligheten med at rehabiliteringen ikke vil påvirke fellesutgiftene og videre skrive at disse forventes å bli redusert i fremtiden. Dette er på bakgrunn av at innklagede visste eller burde visst at budsjettet for 2007 var basert på en økning av felleskostnadene på 88 % og det var vedtatt rehabilitering som skulle finansieres med lån og økte felleskostnader.

Når det gjelder fellesgjelden, fremgår det av salgsoppgaven at fellesgjelden på kroner 0 er per 31. desember 2006. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede skrevet at det var vedtatt å foreta en rehabilitering som blant annet skulle finansieres med økte fellesutgifter, oppsparte midler og lån. Selv om innklagede ikke hadde konkrete tall å referere til, burde innklagede orientert om vedtaket.

I punktet om «Beskrivelse av sameiet» står det følgende «Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning, som kan sees hos din …». Reklamasjonsnemnda bemerker at det ikke er nevnt noe om protokollen fra det ekstraordinære sameiemøtet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde denne minst vært henvist til, og gjort tilgjengelig på innklagedes kontor.

Innklagedes saksbehandler hevder han har oversendt papirene om regnskapstall per 31. desember 2006 og protokoll fra ekstraordinær generalforsamling av 12. desember 2006 til alle interessenter per e-mail før aksept. Dette er imidlertid ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda, og Reklamasjonsnemnda finner ikke at disse udokumenterte opplysningene kan være ansvarsbefriende. Det fremgår heller ikke av vedlegg til kjøpekontrakten at nevnte protokoll er forelagt klageren.

Etter dette finner Reklamasjonsnemnda at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-7 og handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Reklamasjonsnemnda finner spørsmålet om beregningen av erstatningens størrelse ervanskelig.

Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at fellesgjelden har økt fra kr 0 til kr 257.711, og at andel formue er redusert fra kr 83.846 til kr 41.213. Dermed har denne leiligheten fått redusert andel formue og et økonomisk ansvar på til sammen ca kr 300 000. Når man tar hensyn til den økte felleskostnaden på kr 865 pr mnd som er opplyst om i salgsoppgaven, så vil disse økte felleskostnadene dekke bare ca halvparten av rentekostnadene som klageren er påført. Erstatningssummen bør på denne bakgrunn fastsettes skjønnsmessig til kr 150.000.

Et krav om at innklagede skal yte et prisavslag kan ikke føre frem. Mener klageren å ha et krav på prisavslag, må dette kravet eventuelt rettes mot selgeren av eiendommen.

Konklusjon:

Innklagede har gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven og må erstatte klageren kroner 150 000.

Oslo, den 25. november 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant