Klage nr. 2020334

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

I april 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Boligen ble solgt for 24 millioner kroner. Klagerne har mange innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. Det er særlig anført at megleren hadde hastverk med å gjennomføre salget, og at megleren var slurvete. Klagerne har også særlig anført at megleren ved å innlede et kundeforhold til kjøperen havnet i en alvorlig interessekonflikt. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, og at vederlaget bortfaller i sin helhet.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Klagerne har mange innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget, men har særlig anført følgende:

Feilinformasjon. Løftebrudd. Hastverk. Slurvete arbeid

I det første møtet sa megleren at hun hadde en liste over potensielle kjøpere. Senere viste det seg at dette ikke stemte. Dette er alvorlig siden klagerne baserte sitt valg av megler på denne informasjonen

Klageren ga i det samme møtet beskjed om at de ønsket overtakelse etter nyttår. De ga også beskjed om at de ikke hadde noe hastverk med å selge. Klagerne hadde ikke planer om å finne seg ny bolig før de hadde solgt, og de ønsket en overtakelsesdato som ga klagerne en reell mulighet til å finne seg noe annet i mellomtiden. Selv om klagerne hadde gitt beskjed om at de ikke hadde hastverk, var megleren klar på at klagerne måtte handle raskt fordi det var mange boliger som denne som skulle på markedet nå. Klagerne var skeptiske, men gjorde det klart for megleren at de ikke ville selge for under 24 millioner kroner uten budrunde. Skulle klagerne selge uten budrunde, ville de ikke gå under 25 millioner kroner. Klagerne baserte denne prisforventningen blant annet på et tidligere salg i nærområdet.

Verken i det første eller andre møtet gjorde megleren notater, og hun gikk ikke gjennom hele boligen. Megleren var mer opptatt av å fortelle om seg selv. Deretter ble Norge nedstengt på grunn av pandemien. Likevel hadde megleren hastverk, og hun sendte over oppdragsavtalen til signering før klagerne hadde gitt noen signaler om hva de ønsket å gjøre. I tillegg hadde boligen en stor og flott hage. Et poeng med å legge ut en bolig om våren, er å kunne vise den fra sin beste side når det er blitt grønt ute. Det var altfor tidlig til å kunne ta bilder, men likevel maste megleren. I ettertid føler klagerne at de ble dratt inn i en hastverksprosess for å sikre megleren en rask og lønnsom provisjon.

Som følge av meglerens hastverk og manglende kompetanse var det slurv og manglende kvalitet i alle ledd. Det var svært dårlig kvalitet på teksten og bildene i FINN-annonsen og salgsoppgaven, og megleren rotet med overtakelsesdatoen to ganger. I tillegg var det gjentatte feil i dokumentene megleren oversendte for signering.

Dårlig kommunikasjon. Dårlig rådgivning. Privatvisning. Interessekonflikt

Meglerens kommunikasjonsform var vanskelig å forholde seg til. I tillegg til å gi muntlige svar på skriftlige spørsmål, hendte det at megleren ikke svarte i det hele tatt. Det samme gjaldt da visningshelg skulle bestemmes. På grunn av alle boligene som ifølge megleren skulle komme på markedet, var klagerne innstilt på å legge boligen ut for salg i månedsskiftet mai–juni. Men klagerne var usikre, og ba megleren om å revurdere den foreslåtte visningshelgen. Megleren mente visningshelgen var fin, og sa det ville komme mange interessenter. Klagerne var skeptiske siden hytteforbudet var opphevet og det var meldt fint vær. Visningshelgen ble en flopp, og dette burde megleren forutsett. I ettertid prøvde megleren å legge skylden på klagerne for visningshelgen.

Før den første privatvisningen sa megleren det skulle komme tre par, men bare to par dukket opp. Da klagerne etterspurte det tredje paret, svarte megleren at hun ikke fant telefonnummeret deres. Klagerne betalte flere hundre tusen til megleren, og det må kunne forventes at megleren har kontroll på telefonnumrene til interessentene.

De to andre parene viste stor interesse for boligen. Det første paret hadde visning på sin bolig samtidig. Helt fra starten tok klagerne for gitt at det første paret kom til å legge inn bud, og det var megleren enig i.

Det andre paret, som senere endte opp som kjøpere, fortalte at de hadde vært på jakt etter en bolig som klagernes i flere år. De var så begeistret for boligen at de under visningen forsto at de måtte komme i gang med salget av sin egen bolig med en gang. De avtalte derfor at megleren skulle bli med hjem rett etter visningen og gjøre en verdivurdering av boligen deres.

Siden klagerne var på utkikk etter en mindre bolig, var boligen til kjøperne interessant for dem. Senere samme dag sendte derfor megleren en SMS til klagerne om at de kunne komme på visning hos kjøperne to dager senere. På visningsdagen mottok klagerne en e-post fra megleren hvor ti bilder av boligen til kjøperne lå vedlagt. Ti minutter før visningen mottok klagerne så en SMS fra megleren om at kjøperne følte at de klarte seg på egen hånd, og at megleren ikke kom til å være til stede på visningen.

Disse meldingene beviser at megleren tok på seg et oppdrag for kjøperne, og megleren havnet dermed i en alvorlig interessekonflikt. Oppdraget for kjøperne var betinget av at kjøperne fikk tilslaget på klagernes bolig. Selv om oppdraget formelt ble inngått senere, var det uansett tilstrekkelig for å havne i en alvorlig interessekonflikt at megleren trodde hun ville få oppdraget. Etter at klagerne hadde klaget på megleren, tok for øvrig megleren kontakt med kjøperne og fikk dem til å bekrefte at oppdraget formelt ikke ble inngått før etter kjøpet. Dette vitneutsagnet, fra noen som selv er part i interessekonflikten og som fikk drømmeboligen uten konkurranse, har liten verdi.

Da klagerne var på visning hos kjøperne, var kjøperne tydelige på at de ikke kom til å selge med mindre de fikk tilslaget på klagernes bolig eller tilsvarende i umiddelbar nærhet. Boligen til kjøperne var uaktuell for klagerne.

Fellesvisning. Budrunde. Overtakelsesdato

På den neste visningen kom det ingen interessenter. Megleren var avslappet, og hadde tatt med seg en assistent. Det var en feilvurdering av megleren å ta med seg en assistent og påføre klagerne ekstra kostnader. I tillegg hadde klagerne betalt i dyre dommer for trykte salgsoppgaver på glanset papir som gikk rett i søpla noen dager senere. Det var mange på visning da klagerne kjøpte boligen for 15 år siden. Selv om området har blitt enda mer populært etter det, klarte ikke megleren å få noen på visning.

Neste visning var to dager senere. På denne kom det to interessenter, hvor den ene ikke hadde fått med seg den forrige visningen. Men siden det kunne bli budrunde dagen etter, ble det litt knapt med tid for ham. Den andre interessenten var kjøperne, som kom på visning for andre gang. Også denne gang hadde megleren med seg en assistent. Da klagerne spurte om det første paret hadde fått solgt sin bolig, svarte megleren at det første paret var høyaktuell i budrunden. Det første paret fikk solgt sin bolig på morgenen dagen etter, og klagerne var derfor overbevist om at de hadde to interessenter som skulle i budrunde om boligen deres.

Dagen etter kl. 11.30 kom det inn et bud fra kjøperne på prisantydning med en halvtimes akseptfrist. Overtakelsesdato var foreslått til 30. september 2020, men datoen kunne diskuteres. Megleren sa kjøperne hadde strukket seg så langt de kunne økonomisk. Det kom ingen andre bud, og klagerne måtte til slutt overtale megleren til å ta kontakt med det første paret. Noen få minutter før akseptfristen gikk ut, kom megleren tilbake og sa det første paret hadde nevnt noe om dårlige solforhold, og at de ikke ønsket å legge inn bud. Klagerne ba megleren om å ta kontakt med kjøperne på nytt for å få dem til å øke budet. Megleren var motvillig. Klagerne opplevde tiden fra budet kom inn og til akseptfristen gikk ut som svært vanskelig, og ikke på noe tidspunkt fikk klagerne råd eller veiledning fra megleren. Det endte med at klagerne aksepterte budet på prisantydning rett før akseptfristens utløp.

Etter at klagerne hadde akseptert budet, begynte klagerne å tenke på hvorfor kjøperne la inn det første budet sitt på prisantydning og ikke startet på et lavere beløp. Klagerne lurte også på hvorfor det kom som en overraskelse på megleren at det første paret ikke ønsket å legge inn bud, og hvorfor dette med solforholdene ikke var tatt opp tidligere. Klagerne hadde på forhånd undersøkt muligheten for å utvide terrassen og bedre solforholdene, og dette var megleren klar over.

Senere viste det seg at det første paret allerede etter privatvisningen hadde gitt beskjed til megleren at de ikke kom til å legge inn bud. Dette burde megleren gitt beskjed om med en gang. Hadde megleren gjort det, kunne klagerne forberedt seg på at det bare ville komme ett bud, og da ville klagerne ventet med salget til etter sommeren. Klagerne hadde hele tiden vært klar på at de ikke ønsket å selge under 25 millioner kroner uten budrunde. I stedet følte klagerne seg presset av megleren til å akseptere budet på 24 millioner kroner.

Siden kjøperne foreslo en overtakelsesdato i budet som kunne diskuteres, tenkte klagerne at kjøperne så for seg å selge boligen sin så fort som mulig og flytte inn før jul. Klagerne – som hele tiden hadde sagt til megleren at de ønsket overtakelse etter nyttår – ønsket ikke å skape problemer, og foreslo 31. oktober for å komme kjøperne i møte. Klagerne sendte derfor en SMS til megleren om dette. Megleren hadde for øvrig skrevet 1. september i kjøpekontrakten selv om det aldri hadde vært snakk om denne datoen. Klagerne fikk aldri svar fra megleren, men dagen etter kom megleren innom for å hente salgsplakaten. Megleren sa da hun hadde pratet med kjøperne, og at de hadde blitt enige om 30. september. Klagerne ble lamslått, og lurer på hvordan megleren og kjøperne bare kunne bestemme denne overtakelsesdatoen.

Etter hvert sendte klagerne en SMS til kjøperne og spurte om de var villige til å utsette overtakelsesdatoen til 20. oktober. Klagerne fikk da beskjed fra kjøperne om at megleren hadde sagt til kjøperne at klagerne ikke hadde noen føringer på overtakelsesdatoen. Hadde kjøperne fått beskjed tidligere om at klagerne ønsket en senere overtakelsesdato, ville de gått med på det. Igjen ble klagerne målløse. Klagerne hadde flere ganger gitt beskjed til megleren om at de ønsket overtakelse etter nyttår. Meglerens kyniske opptreden påførte klagerne stress, bekymringer og ekstrakostnader, og klagerne sitter igjen med en følelse av at megleren ikke på noe tidspunkt under salget ivaretok deres interesser. Klagerne føler seg lurt og bedratt.

Erstatning. Vederlagsnedsettelse. Meglerens skikkethet

Klagerne krever at innklagede frafaller sitt krav om vederlag i sin helhet.

I tillegg krever klagerne erstatning fastsatt etter nemndas skjønn for sine merkostnader på grunn av overtakelsesdatoen, og at klagerne ble lurt til å akseptere et bud som var én million kroner lavere enn det klagerne og megleren hadde blitt enige om på forhånd.

Klagerne ber også om at nemnda vurderer om megleren er skikket til å utøve megleryrket.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede tar klagen på alvor, men klagernes påstander er grunnløse. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens innsigelser.

Klagen inneholder flere usannheter. I tillegg til de megleren kontaktet i forkant, var det ti interessenter til boligen. Det ene paret gjorde megleren iherdige forsøk på å få tak i, men megleren lyktes ikke med å nå dem på telefon. Det var to par som viste seriøs interesse for boligen.

Megleren gjorde sitt beste for å oppnå et godt resultat for klagerne. Det var svært få solgte boliger i denne prisklassen i dette området, og det var derfor umulig å vite hvor mange som ville komme på visning og hvor mange som ville delta i en budrunde. Det ville nok kommet flere på visning med lavere pris, men det ville vært lokkepris. Megleren mente budet klagerne mottok var godt, og det var opp til klagerne å bestemme om de ønsket å akseptere.

Det er belastende for megleren å bli beskyldt for å ha gjort slett arbeid på alle fronter og for å ha lurt klagerne. Innklagede bestrider at megleren var slurvete. Megleren har forklart klagerne hvorfor interessentene på meglerens liste ikke var interessert i boligen.

Når det gjelder kjøperne, tilbød megleren å gjøre en verdivurdering for disse først og fremst for å få dem til å kjøpe boligen til klagerne. Det er ikke uvanlig at en kjøper ønsker å benytte samme megler når han eller hun senere skal selge. Det betyr bare at megleren har gjort en god jobb for selgeren.

Siden klagerne antydet på visningen at de ønsket overtakelse i september/oktober, foreslo kjøperne overtakelse 31. september. Ved en feil ble det skrevet inn 1. september i budet. At det sto denne datoen i senere dokumenter, var en følgefeil.

Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at kjøperne ikke hadde mer å gå på enn
24 millioner kroner. Kjøperne tenkte egentlig å legge inn et bud på 23,5 millioner kroner, men etter at megleren hadde hatt en lang telefonsamtale med dem, tikket det inn et bud på prisantydning.

Når det gjelder det første paret, ga de gode kjøpssignaler på visningen. Men de valgte å ikke by fordi det var flere ting ved boligen som gjorde at de syntes det ble for dyrt med
24 millioner kroner. Solforholdene ble nevnt, men det var ikke det eneste argumentet.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er i saken på flere punkter ord mot ord (påstand mot påstand), som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling. Det gjelder for eksempel at megleren var slurvete og hadde hastverk med å gjennomføre salget.

Påstått interessekonflikt

Klagerne har særlig anført at megleren ved å innlede et kundeforhold til kjøperen havnet i en alvorlig interessekonflikt. Innklagede har bestridt at megleren har gjort noen feil her.

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megleren har opptrådt i strid med etiske regler eller eiendomsmeglingsloven med forskrifter. Det er ikke sannsynliggjort at megleren har gått ut over det hun hadde adgang til, eller at det hadde negativ betydning for salgsprosessen for øvrig.

Vederlagsnedsettelse og erstatning

Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning.

Nemnda vil i tillegg generelt bemerke at nemnda under ingen omstendighet kan ta stilling til om en megler er uskikket til å utøve megleryrket. Nemnda kan kun ta stilling til konkrete klagepunkter ved gjennomføring av et oppdrag.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.