Klage nr. 2020335
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Frogner Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Eiendomsmegling Frogner)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning
Saksfremstilling
I april 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. Klageren anfører blant annet at megleren markedsførte eierseksjonen med for høy prisantydning, og at fotografen tok dårlige bilder. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.
Innklagede bestrider kravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydning
I et møte med megleren sa klageren at han hadde brukt 500 000 kroner på oppussing etter at han flyttet inn i 2016. Megleren mente klageren ikke ville få noe igjen for oppussingen, og foreslo en prisantydning på 7 950 000 kroner. Klageren mente prisantydningen burde være 8 250 000 kroner, men siden megleren mente dette var for høyt, gikk han med på 7 950 000 kroner. I mai hadde klageren og megleren et kort møte, og klageren sa han ønsket å gå ut med en prisantydning på 7 950 000 kroner. Megleren svarte nei, og sa markedet var klar for en prisantydning på 8 250 000 kroner. Klageren sa megleren burde vite dette, og gikk med på å sette prisantydningen til dette beløpet.
Klageren holdt flere visninger før sommerferien, men det kom ingen bud. I august ringte klageren til megleren og sa at prisantydningen skulle settes ned til 7 950 000 kroner. Megleren mente prisantydningen ikke kunne settes ned med 300 000 kroner, og foreslo å ikke endre prisantydningen. Klageren hørte på megleren.
Det ble holdt nye visninger, og han som endte opp som kjøper, kom på visning for femte gang. Når en interessent kommer så mange ganger på visning, må han være interessert. Klageren ga beskjed til megleren hver gang kjøperen kom på visning. Etter at klageren hadde blitt enig med megleren om å tilby 7 950 000 kroner til kjøperen, kom kjøperen med et bud på 7 750 000 kroner. Siden klageren allerede hadde gått med på å redusere krisen med 300 000 kroner, burde megleren stått ved dette og sagt «take it or leave it» til kjøperen. Det endte med at eierseksjonen ble solgt for 7 850 000 kroner etter at klageren kom med et motbud til kjøperen.
En prisantydning på 8 250 000 kroner var altfor høyt, og meglerens feilvurdering ødela salget.
Bilder
Fotografen tok både dag- og nattbilder. Nattbildene var bra, men dagbildene var elendige og blasse. I tillegg virket stuen mindre enn det den egentlig var. Klageren reagerte umiddelbart med skuffelse og sinne, og uttrykte sin misnøye overfor megleren med en gang. Megleren sa han skulle se hva han kunne gjøre, og kom etter hvert med nye bilder. Klageren var fortsatt ikke fornøyd. Megleren tilbød å ta nye bilder, men siden annonsen skulle ut dagen etter, var det knapt med tid. Klageren avslo derfor å ta nye bilder. Det er sjokkerende at et velrennomert foretak som innklagede benytter en så dårlig fotograf.
Oppfølging av en interessent
Noen dager etter den ene visningen møtte klageren kjøperen på gaten. Han kunne fortelle at megleren ikke hadde kontaktet ham. Både klageren og kjøperen reagerte negativt på dette. En profesjonell megler skal kontakte interessenter umiddelbart.
Krav om erstatning
Klageren valgte å bruke en profesjonell megler fra et velrennomert foretak for å få et godt resultat. Megleren var ubrukelig og uten faglig tyngde, og dette ødela salget. Det var megleren som satte prisantydningen til 8 250 000 kroner selv om klageren ønsket å gå ut med 7 950 000 kroner. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
Det er dessverre ikke slik at selgerens prisforventning og markedets betalingsvillighet alltid er sammenfallende. Meglerens opprinnelige prisantydning var 8 000 000 kroner, men bant annet på grunn av prisveksten i området og kostnader til oppussing ønsket klageren å gå ut med en høyere prisantydning. Det var viktig at eierseksjonen ble markedsført med en pris klageren var villig til å akseptere, og derfor ble prisantydningen satt til 8 250 000 kroner. Klageren godkjente prisantydningen.
I mars og april var markedet preget av usikkerhet, og det var vanskelig å gjøre verdivurderinger. Men markedet tok seg opp i juni, og megleren fikk tro på at det var mulig å oppnå prisen klageren ønsket. Det ble holdt en fellesvisning i juni med to påmeldte deltakere, og klageren holdt flere privatvisninger. Til sammen var det tolv interessenter, og megleren fulgte opp alle sammen.
Dessverre ble det ikke noe salg i juni, og megleren foreslo å ta eierseksjonen av markedet og prøve på nytt i august. I august ble eierseksjonen annonsert på nytt med endrete bilder. Da megleren spurte hva klageren tenkte om prisantydningen, svarte klageren at han overlot beslutningen til megleren. Megleren mente det nå var mulig å oppnå prisen klageren ønsket, og lot prisantydningen på 8 250 000 kroner stå.
Etter at eierseksjonen ble annonsert på nytt, var megleren i dialog med flere interessenter. Men budene lot vente på seg, og klageren ønsket å sette prisantydningen ned til meglerens opprinnelige prisantydning. Siden megleren var i forhandlinger med flere interessenter på dette tidspunktet, mente megleren det ville være en dårlig strategi å gjøre det.
Det første budet kom fra en annen interessent enn han som kjøpte eierseksjonen, og var på 7 075 000 kroner. Dette avslo klageren. Noen dager senere la kjøperen inn et bud på 7 750 000 kroner, og da svarte klageren med et motbud på 7 850 000 kroner. Dette aksepterte kjøperen.
Innklagede bestrider at megleren kan kritiseres for prisantydningen.
Bilder
Innklagede har lang og god erfaring med fotografen, og kunne trygt anbefale vedkommende til klageren. Det er beklagelig at klageren ikke var fornøyd med bildene, og dette tar innklagede til etterretning. Klageren fikk tilbud om nye bilder, men han avslo.
Oppfølging av en interessent
Det bestrides at megleren ikke fulgte opp kjøperen. Megleren hadde jevnlig dialog med kjøperen under salgsprosessen, og det er for øvrig grunnen til at han endte opp med å kjøpe eierseksjonen.
Kravet om erstatning
Innklagede bestrider erstatningskravet. Klageren har ikke lagt frem opplysninger som tilsier at klageren har blitt påført et økonomisk tap som følge av meglerens håndtering av oppdraget. Det bestrides uansett at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren har heller ikke brutt reglene i markedsføringsloven.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse/erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Prisantydning
Når det gjelder det partene har fremført om dialogen rundt prisantydningen, står det dels påstand mot påstand. Det er også uklart hvordan denne prosessen nærmere foregikk. En prisantydning er meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt, men er ingen garanti for hva som er markedsprisen. Det er flere forhold som påvirker markedsprisen, og det kan være aktuelt å justere prisantydningen når man ser hvordan markedet reagerer. Det er også selgeren som bestemmer prisantydningen i samråd med megler.
Nemnda finner ikke at det her forelå en feilvurdering fra meglers side når det gjelder prisantydningen, og som igjen ødela salget.
Bilder
Det er etter nemndas syn ikke noe som tilsier at megleren kan kritiseres her, eller at han har noe ansvar for bildenes kvalitet. Klageren ble dessuten tilbudt nye bilder.
Oppfølgning av interessent
Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem her.
Det kan i den forbindelse ikke legges vekt på hva kjøperen i ettertid angivelig skal ha sagt til klageren. Slike bevis (hearsay evidence) må nemnda under sin skriftlige behandling normalt se bort fra.
Krav om vederlagnedsettelse/erstatning
Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for hverken vederlagsnedsettelse eller erstatning. Nemnda vil dog bemerke at det ved vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 ikke er noe krav om at selgeren skal ha lidt noe økonomisk tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.