Klage nr. 2020347

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Stovner

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling

Saksfremstilling

I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Leiligheten ble ikke solgt i oppdragstiden. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling i sin helhet.

Innklagede bestrider kravet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

På befaringen ble klageren og megleren enige om at leiligheten skulle selges for den samme prisen klageren kjøpte den for året før, det vil si 2 800 000 kroner. Etter at takstmannen og fotografen hadde vært i leiligheten, dro klageren innom kontoret til megleren og spurte når leiligheten skulle legges ut. Megleren mente da at leiligheten burde legges ut for 2 700 000 kroner i stedet.

Etter at megleren hadde holdt noen visninger, var leiligheten fortsatt ikke solgt. Megleren foreslo å redusere prisantydningen med fem prosent, til 2 565 000 kroner. Leiligheten ville da komme øverst på FINN, og en lavere prisantydning ville også føre til flere budgivere. Da klageren sa han ikke ønsket å selge for denne prisen, sa megleren at prisen kunne bli høyere med en lavere prisantydning. Klageren gikk derfor med på å redusere prisantydningen.

Det ble holdt et par nye visninger, men leiligheten ble fortsatt ikke solgt. Siden klageren allerede hadde flyttet ut, foreslo megleren at klageren kunne leie ut leiligheten en stund og prøve igjen senere. Klageren sa han i så fall måtte leie ut leiligheten ett år, da det var vanskelig å leie den ut for en kortere periode. Klageren og megleren ble enige om å vente med salget ett år, til februar 2021.

I juni 2020 ringte megleren og sa at markedet var blitt bedre, og lurte på om klageren ønsket å prøve på nytt. Klageren svarte at han hadde flyttet tilbake til leiligheten, og at klageren og megleren hadde blitt enige om å vente ett år. Plutselig sa megleren at klageren måtte gi beskjed hvis han ikke ønsket å selge, og at klageren kunne få delbetaling. Klageren lurte på hvorfor han måtte betale siden megleren ikke hadde klart å selge leiligheten. Megleren svarte at klageren måtte betale hvis han trakk seg fra avtalen, men klageren hadde ikke sagt noe om at han ønsket å trekke seg fra avtalen. Klageren og megleren ble enige om å holde seg til avtalen og vente til februar 2021.

Etter den siste samtalen tenkte klageren mye på saken, og han følte at megleren hadde lurt han. Det var skikkelig dårlig av megleren å si at han skulle selge leiligheten for 2 800 000 kroner, uten å få til et salg. I stedet foreslo megleren å redusere prisantydningen flere ganger, også dette uten hell. Megleren har ikke holdt det han lovet, og det har fått økonomiske konsekvenser for klageren. Klageren føler seg “svindlet”.

Megleren har ikke gjort jobben sin, og opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter oppdragsinngåelsen hentet megleren inn de lovpålagte opplysningene og utarbeidet en salgsoppgave. Klageren fikk beskjed om at prisantydningen ikke kunne settes lavere enn det han var villig til å selge leiligheten for. Før oppdragsinngåelsen hadde for øvrig klageren fått en verdivurdering fra en megler i et annet foretak på 2 700 000 kroner. Leiligheten ble altså lagt ut med en prisantydning som tilsvarte den andre verdivurderingen klageren hadde hentet inn.

Megleren holdt flere visninger, men det var ingen som ønsket å betale prisantydning. Klageren og megleren hadde en dialog om den videre fremdriften, og de ble enige om å redusere prisantydningen med fem prosent. Men leiligheten ble fortsatt ikke solgt.

Etter hvert ringte klageren til megleren og fortalte at han måtte utsette salget og leie ut leiligheten fordi det ble for dyrt å betale på to leiligheter. Klageren og megleren ble enige om at megleren skulle ta kontakt når markedet løsnet. Oppdraget gikk ut på tid i mai 2020 uten at det ble skriftlig fornyet.

I tråd med avtalen tok megleren kontakt med klageren sommeren 2020 og fortalte at markedet hadde løsnet, og at leiligheten burde legges ut for salg på nytt. Klageren hadde flyttet tilbake til leiligheten fordi han ikke fikk leid den ut, og megleren oppfattet det slik at klageren nå ønsket å beholde leiligheten. Klageren lurte på hva det ville koste ham hvis han ikke fortsatte med salget. Megleren ga beskjed om utleggenes og vederlagets størrelse, og at de kunne se på en nedbetalingsordning.

Siden oppdraget gikk ut på tid uten at handel kom i stand, har innklagede krav på et rimelig vederlag på 15 000 kroner. Men innklagede har ikke krevd klageren for dette, selv om megleren har brukt 31 timer på oppdraget. Dette må nemnda ta hensyn til hvis klageren skulle få medhold i kravet om vederlagsnedsettelse. I tillegg har innklagede lagt ut for takstmannen selv om klageren skulle betale for ham direkte. For øvrig er klageren fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Innklagede har heller ikke krevd utleggene dekket fortløpende selv om innklagede kunne gjort det. Klageren har dermed fått rentefri kreditt. 

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren har ikke gjort rede for grunnlaget for at vederlaget skal reduseres. Det er derfor uklart for innklagede på hvilke punkter megleren ifølge klageren har forsømt seg. Innklagede bestrider at megleren har lurt klageren. Klageren har for øvrig heller ikke underbygget denne påstanden.

Når det gjelder prisantydningen, ble leiligheten lagt ut for en pris både megleren og en megler fra et annet foretak mente var mulig å oppnå. Det er leilighetens egenskaper og ikke meglerens innsats som er årsaken til at leiligheten ikke ble solgt. Det er naturlig å sette ned prisantydningen når markedet ikke responderer som forventet. Prisantydningen ble for øvrig bare satt ned med fem prosent, og dette godkjente klageren.

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for kravet om vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Prisantydningen

En prisantydning er meglerens syn på hva en eiendom kan bli solgt for på et gitt tidspunkt, men er ikke noen garanti for hvilken salgssum som kan oppnås. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. Slik saken er opplyst, er det ingenting som tyder på at megleren kan kritiseres for prisantydningen. Innklagede kan heller ikke holdes ansvarlig for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger.

Kravet om vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Klageren har krevd at innklagede frafaller sitt krav om betaling i sin helhet. Nemnda nevner først at innklagede uansett har krav på å få dekket dokumenterte utlegg. Spørsmålet er derfor kun om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Slik saken er opplyst for nemnda, finner ikke nemnda at megleren ved gjennomføringen av oppdraget har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Da det ikke foreligger noen pliktforsømmelse fra meglers side, er det ikke grunnlag for å redusere vederlaget som innklagede har krav på i henhold til det som er avtalt i oppdragsavtalen når salg ikke finner sted. Men nemnda har merket seg at innklagede ikke har krevd at klageren skal betale «rimelig vederlag» på 15 000 kroner. For øvrig er klageren fakturert i henhold til det som var avtalt i oppdragsavtalen.

Når det gjelder utlegg, er klageren krevd for 7 458 kroner for avklaring av forkjøpsrett og
430 kroner til Statens Kartverk. For at innklagede skal ha rett til dekning av utlegg må det fremgå av oppdragsavtalen eller av en tilleggsavtale, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 5. Det er innklagede, som den profesjonelle part, som har plikt til å sørge for notoritet.

Nemnda kan ikke se at disse utleggene er avtalt i oppdragsavtalen, og innklagede har derfor ikke krav på å få dekket disse utleggene. Det kan ikke være avgjørende at kostnader ved avklaring av forkjøpsrett normalt belastes kjøperen ved salg.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.