Klage nr. 2020349
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Jessheim
v/advokat Mats Aamodt
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I februar 2018 kjøpte klageren en halvpart av en nyoppført tomannsbolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven var det opplyst at boligen hadde adkomst via en «privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet». Det var ikke opplyst hvilke kostnader som knyttet seg til veien. Etter overtakelse ble klageren og de andre seksjonseierne pålagt av jordskifteretten å betale 18 000 kroner hver pluss omkostninger for å kjøpe seg inn i veien. Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og opplyst om kostnadene. Klageren krever 20 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I 2018 kjøpte klageren en bolig i et nyetablert sameie. Eiendommen ligger i enden av en privat vei som er eid av et veilag (en velforening). I salgsoppgaven på side 7 stod det følgende:
«Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet».
Klageren tolket formuleringen som at den gjaldt vedlikeholdsansvar på veien inne i selve sameiet, og ikke en privat vei utenfor. Det var ikke opplyst om vedlikeholdskostnadene. Dette var ikke så unaturlig all den tid dette var et nyetablert sameie. Dersom megleren mente å formidle at det var adkomst via en privat vei utenfor sameiet, burde dette vært opplyst tydeligere. Formuleringen var tvetydig og mangelfull.
Salgsoppgaven opplyste ikke om hvilke kostnader som var knyttet til vedlikeholdsansvaret. Selv om selgeren ikke informerte om kostnadene, hadde veien eksistert i mange år og hatt faste kostnader like lenge. Klageren finner det merkelig at megleren ikke undersøkte bedre hvilke kostnader ansvaret omfattet. Avgiften ved innpåkjøp og årlige felleskostnader fremgikk av veilagets vedtekter som var tilgjengelig i Brønnøysundregisteret. Megleren ville blitt opplyst om innpåkjøpsavgiften om hun hadde undersøkt bedre.
Noen måneder etter overtakelse ble klageren informert om at veilaget tidligere hadde krevd utbyggeren for 25 000 kroner for innpåkjøp i veien. Utbyggeren trenerte saken over flere år og betalte aldri avgiften. Veilaget sendte derfor saken til jordskifteretten, som konkluderte med at utbyggeren ikke var part i saken. Klageren og de andre seksjonseierne ble pålagt å betale 18 000 kroner hver pluss omkostninger for innpåkjøp i den private veien.
Klageren mener at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og krever 20 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren innhentet lovpålagt dokumentasjon av relevans for saken. I de kommunale dokumentene var det opplyst at eiendommen lå til en privat vei. I grunnboken lå en servitutt om veirett frem til tomten. Begge dokumentene var inntatt som vedlegg til kjøpekontrakten.
Megleren hadde ikke kjennskap til velforeningen og tilknytningsavgiften (innpåkjøps-avgiften). Selger av eiendommen (utbygger) opplyste hverken om velforeningens eksistens, pliktig medlemskap eller tilknytningsavgiften. Det eneste som var opplyst var at utbygger hadde ansvar for å legge ny asfalt ved ferdigstillelse av boligene. På bakgrunn av denne informasjonen inntok megleren følgende formulering i salgsoppgaven:
«Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet».
Megleren må ta utgangspunkt i at all mottatt informasjon fra selger, kommunen og Statens Kartverk er korrekt, med mindre det foreligger særlige forhold som gir megleren grunn til å foreta nærmere undersøkelser. Det forelå ingen slike særlige omstendigheter i denne saken.
Det vises til nemndas avgjørelse i sak RFE-2018-109. I denne saken hadde megleren ikke opplyst om et pliktig medlemskap i en velforening. Dette var en type informasjon som hverken fremgikk av det megleren fikk tilsendt av kommunen eller Statens Kartverk. Nemnda kom til at klagen ikke førte frem, og begrunnet dette med at megleren i utgangspunktet må kunne basere seg på de opplysninger selgeren gir om eiendommen. Det forelå ingen forhold som ga megleren foranledning til å foreta nærmere undersøkelser. Nemndas tidligere uttalelse viser at selgeren er den riktige kilden for de aktuelle opplysningene også i denne saken.
Salgsoppgavens formulering var tilstrekkelig klar på at veitilførselen til sameiet var privat. For de fleste kjøpere vil det være viktigere at den private veiens status er omtalt i salgsoppgaven, og ikke de siste meterne inne på sameietomten. Det er også mer relevant at det foreligger en veirett for å komme inn til sameiets egen tomt, og det er nettopp dette megler plikter å undersøke at det finnes en tinglyst rettighet for.
Klagerens krav må rettes mot selger/utbygger.
Innklagede har ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren har ikke krav på erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det fremgikk klart av salgsoppgaven at «[E]iendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet». Klageren har anført at denne formuleringen var tvetydig og mangelfull. Nemnda er ikke enig i at formuleringen er uklar. Det fremgår at eiendommen, det vil si sameieeiendommen, har adkomst via privat vei med vedlikeholdsansvar. Et vedlikeholdsansvar innebærer normalt utgifter.
Det sentrale spørsmålet er om innklagede er erstatningsansvarlig for klagerens kostnader til innpåkjøp i den private veien. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler har opptrådt uaktsomt når det gjelder kostnadene til innpåkjøp. Megler innhentet de opplysninger som er vanlig å innhente fra kommunen og Statens Kartverk, hvor det ikke var noen informasjon om kostnader til innpåkjøp. En viktig kilde for opplysninger er alltid den informasjonen megler mottar fra selger (oppdragsgiver), og det er ikke opplyst at selger ga noen nærmere opplysninger om kostnader til innpåkjøp. Megler har derfor, slik saken er opplyst for nemnda, overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det er ikke noe som tilsier at megler her på salgstidspunktet skulle foretatt nærmere undersøkelser om den private veien.
Nemnda vil imidlertid bemerke at i den grad klageren mener å ha noe krav vedrørende det hun er pålagt å betale etter jordskifterettens avgjørelse, må kravet eventuelt rettes til selger/utbygger.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.