Klage nr. 2021004
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Puls Eiendomsmegling AS (Nordvik Grünerløkka)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I juli 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Etter overtakelse oppdaget klageren støy fra en naboeiendom, problemer med gulvvarmen og skjeggkre i leiligheten. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om disse forholdene. Klageren krever erstattet 335 000 kroner, samt alle saksomkostninger til sakkyndige og advokat.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter overtakelse oppdaget klageren en rekke forhold ved leiligheten som det ikke var opplyst om. For det første var boligen svært preget av gjentagende og høy musikkstøy fra en høyskole vegg i vegg. Det var tale om svært høylytte bandøvelser i hele skolens åpningstid, og ofte helt frem til midnatt. Videre ble det oppdaget betydelige mengder skjeggkre i leiligheten. I tillegg merket klageren at gulvvarmen ikke fungerte/fungerte dårlig. Megleren hadde påstått at gulvvarmen fungerte, og at den bare trengte utskiftning av en termostat. Borettslaget hadde hatt service på gulvvarmen flere ganger uten at problemene ble løst.
På visningen spurte klageren om leiligheten var preget av støy, noe megleren svarte benektende på. Megleren opplyste aldri klageren om forholdene som dukket opp etter overtakelse. Det er sikkert at selgeren var klar over forholdene, ettersom han blant annet hadde klaget over støy til kommunen og på borettslagets Facebook-sider. Megleren må også forventes å ha vært kjent med de ulike problemene. Det er på det rene at megleren tidligere hadde solgt en rekke andre leiligheter i bygget. Han måtte derfor kjenne til de omfattende støyproblemene som hadde pågått over lengre tid og som preget alle leilighetene som vendte ut mot høyskolen. I tillegg var støyen mye av grunnen til at selgeren valgte å flytte. Det må forventes at dette ble videreformidlet til megleren.
Klageren anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om de ulike forholdene han oppdaget rett etter overtakelse. En takstmann har antydet at disse utgjør et verdiminus på boligen på rundt 15 prosent, tilsvarende 550 000 kroner. Problemene har påvirket klagerens muligheter for videresalg av leiligheten. Klageren forsøkte først å selge leiligheten videre, rundt to måneder etter overtakelse, uten at det kom inn noen bud. Prisen ble så senket med 200 000 kroner sammenlignet med det klageren kjøpte leiligheten for kort tid tidligere. Leiligheten ble til slutt solgt med et betydelig tap.
Klageren krever erstatning, og har beregnet seg et krav på 335 000 kroner samt saksomkostninger til sakkyndige og advokat. Av dette utgjør 200 000 kroner direkte tap av mulig gevinst og lavere oppnådd salgssum ved videresalg. Videre utgjør 30 000 kroner utgifter til påkostning av leiligheten, håndverkere og annet løsøre slik som ny vaskemaskin og møbler for å klargjøre leiligheten for videresalg. De siste 105 000 kronene utgjør utgifter til videresalg.
Innklagede har i korte trekk anført:
Støy
Selgeren informerte aldri megleren om støyproblematikk i leiligheten. I dialogen med selgeren før annonsering, ba megleren om opplysninger som kunne være relevant for potensielle interessenter å vite om. Selgeren sa ingenting om støy, og nevnte heller ingenting om det i egenerklæringsskjemaet. Det har i ettertid kommet frem at selgeren selv klaget på støy på borettslagets egen Facebook-gruppe. Selgeren burde tatt med denne informasjonen i egenerklæringen eller på annen måte bedt megleren om å inkludere den i salgsoppgaven.
Megleren har også vært i kontakt med styrelederen med forespørsel om relevante opplysninger. Styrelederen ønsket ikke å svare selv, og mente det var selgerens eget ansvar å gi opplysninger om eiendommen. Megleren ble derfor henvist tilbake til selgeren. Heller ikke opplysningene megleren mottok fra forretningsføreren inneholdt noen informasjon om støyproblematikk i borettslaget. Megleren fikk derfor ingen indikasjoner på forhold som gav grunnlag for nærmere undersøkelser.
Megleren har i løpet av de siste to årene solgt syv leiligheter i borettslaget. Han har imidlertid aldri hørt noe om en slik støyproblematikk som klageren beskriver. Megleren har kun videreformidlet at selgeren aldri informerte om noe støyproblem.
Skjeggkre
Selgeren avkreftet i egenerklæringen å ha hatt kjennskap til skjeggkre i leiligheten eller borettslaget for øvrig. Det stod heller ingenting om skjeggkre i opplysningene fra forretningsføreren. På visningen baserte megleren seg på disse opplysningene. Dersom det hadde vært skjeggkre i leiligheten over lengre tid, er dette noe selgeren burde opplyst om.
Gulvvarme
Selgeren hadde i egenerklæringen opplyst at det var problemer med gulvvarmen grunnet en delvis defekt termostat. Det var opplyst at styret hadde en pågående sak for å fikse sentralvarmen i bygget. Megleren videreformidlet kun det selgeren hadde sagt.
Oppsummering. Klagerens krav
Etter dette kan ikke innklagede se at megleren kunne oppdaget de nevnte forholdene. Megleren har ikke bebodd boligen, og har følgelig ikke oppdaget støy eller skjeggkre. Det er selgeren som har unnlatt å informere om disse forholdene. Dette kan ikke megleren kritiseres for. Megleren har videreformidlet de opplysningene han har fått fra selgeren. Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Støy og skjeggkre
Selgeren er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Megleren kan i utgangspunktet stole på opplysningene som selgeren gir, med mindre det foreligger omstendigheter som tilsier at megleren må undersøke forholdet nærmere.
I denne saken har megleren forholdt seg til de opplysninger han har fått fra selgeren. Selgeren nevnte ingenting om skjeggkre eller problemer knyttet til støy i leiligheten, hverken i forkant av annonsering eller i egenerklæringsskjemaet. Det stod heller ingenting om disse forholdene i boligopplysningene fra forretningsføreren. Megleren tok også kontakt med styrelederen i borettslaget, men fikk da beskjed om at han måtte henvende seg til selgeren for opplysninger.
Megleren måtte kunne stole på selgerens opplysninger, særlig da disse var i overenstemmelse med informasjonen fra forretningsføreren. Slik saken er opplyst, forelå det ingen særlige omstendigheter som tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side.
Gulvvarme
Selgeren hadde i egenerklæringen opplyst at det var problemer med gulvvarmen grunnet en delvis defekt termostat. Det var opplyst at styret hadde en pågående sak for å fikse sentralvarmen i bygget. Megleren videreformidlet kun det selgeren hadde sagt.
Når det gjelder uttalelsen klageren har fremlagt fra en venn som var med ham på visning, finner nemnda ikke å kunne legge vekt på den. Slike bevis (hearsay evidence) må nemnda under sin skriftlige behandling normalt se bort fra.
Erstatningskravet
Megleren har med dette ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.