Klage nr. 2021006
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. juni 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo St. Hanshaugen
Saken gjelder: Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i 2016. Leiligheten ble tydelig markedsført med felles takterrasse, uten at det ble opplyst om at den ikke var godkjent for opphold. Klageren ble først gjort oppmerksom på dette da plan- og bygningsetatens bekreftelse på manglende godkjennelse lå vedlagt innkallingen til generalforsamling
5. juni 2020. På bakgrunn av opplysningene i innkallingen, reklamerte klageren overfor innklagede 8. juli 2020. Klageren anfører å ha blitt påført et tap i forbindelse med kjøpet av leiligheten, forårsaket av den feilaktige opplysninger i salgsoppgaven og FINN annonsen. Dette utgjør brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever 80 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider kravet. Det foreligger ikke brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte leiligheten i 2016, fremgikk det både av teksten på forsiden av salgsoppgaven og i overskriften på FINN annonsen:
«Lys og romslig 2(3)-roms leil. med felles takterrasse»
Andre steder i salgsoppgaven og annonsen stod det dessuten følgende:
«Felles takterrasse – Gode sol- og utsiktsforhold», samt «Aksjelaget har en felles takterrasse for bruk for beboerne»
I annonsen var det for øvrig krysset av for «Balkong/Terrasse», slik at leiligheten dukket opp i søk som hadde dette som utvalgskriterium. I annonsen var det lagt ved 36 bilder. Tre av disse var av den såkalte takterrassen. I salgsoppgaven var samtlige bilder fra FINN annonsen tatt med, unntatt de tre bildene fra taket, som var utelatt. Det kan synes som om megleren tok med bildene av den såkalte takterrassen i FINN annonsen, i et forsøk på å få godt oppmøte på visning og dermed god deltakelse i budrunden. Ettersom megleren må ha visst at taket ikke var godkjent som oppholdssted, unnlot han å ta bildene med i salgsoppgaven som ble utdelt på visningen.
Opplysningene om felles takterrasse, som altså ble trukket frem som et sentralt salgsargument både på forsiden av salgsoppgaven og i overskriften i FINN annonsen, var en viktig årsak til at klageren fattet interesse for leiligheten, og et viktig moment i hans vurdering av hvor langt han var villig til å strekke seg i budrunden. Hans siste og avgjørende budøkning var på 150 000 kroner.
I innkalling til generalforsamling 5. juni 2020 ble det gjort oppmerksom på at taket i gården ikke var godkjent som oppholdssted, samt at en eventuell etablering av takterrasse der var et søknadspliktig tiltak i henhold til plan- og bygningsloven. Den manglende sikringen og godkjennelsen av taket som oppholdssted ble imidlertid dokumentert allerede i 2014, mens selgeren eide leiligheten og satt som varamedlem i styret. Av HMS-planen, utarbeidet av gårdens styre og delt ut til leilighetseierne i 2014, går det frem at taket ikke var tilstrekkelig sikret, og at det var fare for fall fra dette.
HMS-planen omtaler takterrassen i anførselstegn, som om den egentlig ikke var å betrakte som en takterrasse, jf. offisiell norsk rettskrivning, der det fremgår at anførselstegn benyttes «for å vise at et ord eller uttrykk ikke er allment godtatt». Av innkallingen til generalforsamling i 2014, fremgår det følgende:
«(…) å regulere felles takterrasse i oppgang B. Slik den fremstår i dag, er den veldig lite barnevennlig og midlene kan således benyttes til (…) regulering av felles takterrasse mot etatene (…) forslag for å spare fellesskapet for ekstra kostnader om man velger å regulere felles takterrasse (…) det vil være fordelaktig for alle aksjeeiere å få regulert eksisterende takterrasse, noe som vil heve verdien av bygget og dermed boligene.»
Klageren har for øvrig pratet med to personer som satt i styret sammen med selgeren, samt ytterligere en person som kjøpte leilighet i gården i 2013. Alle tre opplyser at de lenge før klageren kjøpte leilighet i gården i 2016, var fullt klar over at taket ikke var godkjent som oppholdssted. To av dem oppgir at de ble opplyst av megleren om den manglende godkjennelsen da de kjøpte sine leiligheter i henholdsvis 2010 og 2013. Dette står i kontrast til da klageren kjøpte sin leilighet. Da hadde megleren skiltet veien opp til taket på visningen og unnlatt å opplyse om at taket var for dårlig sikret og manglet godkjennelse som oppholdssted.
Det kan ikke være slik at en takterrasse er godkjent med mindre det finnes dokumentasjon på det motsatte. Tvert imot, hele forutsetningen for at en takterrasse skal være godkjent og lovlig å oppholde seg på, er at det finnes dokumentasjon på godkjennelsen i kommunens byggesaksarkiver. I nærværende sak finnes det ikke noen slik dokumentasjon, og da eksisterer det i henhold til regelverket heller ikke noen takterrasse som man kan markedsføre eiendommen med ved et salg.
Det faktum at det ikke ble opplyst om manglende godkjennelse av taket som oppholdssted i salgsoppgaven, annonsen og på visningen utgjør et brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dette spesielt tatt i betraktning at opplysningen om felles takterrasse ble trukket frem som et sentralt salgsargument både på forsiden av salgsoppgaven og i overskriften i annonsen. Klageren måtte dermed kunne legge til grunn at opplysningen var riktig og kvalitetssikret av megleren, og at taket faktisk var godkjent som oppholdssted. Megleren kunne enkelt fått kjennskap til den manglende godkjennelsen ved å gjøre helt enkle undersøkelser som det må forutsettes at en megler gjør i forbindelse med et boligsalg, jf. meglerens plikter i eiendomsmeglingsloven.
Erstatningskravet på 80 000 kroner er
beregnet ut fra at det i innkallingen til generalforsamling i 2020 var anslått
at en eventuell etablering av godkjente takterrasser i begge de to oppgangene i
gården vil koste rundt 3,2 millioner kroner, eller drøyt 133 000 kroner på
hver av de 24 leilighetene. Anslaget var basert på prisestimater fra to
tilbydere knyttet til hva det minst vil koste å etablere to helt enkle
takterrasser i gården i tråd med minimumskravene i regelverket. Dersom man
skulle etablere kun én takterrasse forutsettes dette å utgjøre ca. 60 prosent
av prisestimatet, og kostnaden pr. leilighet vil da utgjøre
ca. 80 000 kroner. Dette beløpet
kreves erstattet av innklagede.
Når megleren aktivt velger å komme med påstander om egenskaper ved eiendommen som ikke stemmer, oppleves det klart urimelig om klageren som kjøper skal bli påført et tap følge av dette. Klageren har ikke fått det han trodde han hadde betalt for. Han har heller ikke mulighet til, på et fremtidig tidspunkt, å selge eiendommen videre med de samme egenskapene som den ble opplyst å ha da han kjøpte den. Det foreligger ansvarsgrunnlag som berettiger klageren til erstatning fra innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren innhentet lovpålagte opplysninger fra forretningsføreren, kommunen og selgeren. Det fremkom ikke av innhentet informasjon, eller av selgers opplysninger, at takterrassen ikke var godkjent på salgstidspunktet. Selgeren har ikke formidlet informasjon angående manglende godkjennelse til megleren. Selgeren har videre bekreftet sin uvitenhet om manglende godkjennelse av takterrassen til boligselgerforsikringsselskapet i forbindelse med klagen som ble rettet dit. Det var således ikke mulig for megleren å informere interessenter om forhold som han ikke var gjort kjent med. Bruken av takterrassen var åpenbart etablert, og det forelå ingen informasjon om at takterrassen ikke var godkjent.
Megleren hadde heller ikke grunnlag for å mistenke at takterrassen ikke var godkjent. Det fremkommer ikke informasjon i kommunens arkiver om manglende godkjennelser knyttet til takterrassen.
Når det gjelder bruk av bilder, er det ikke alltid samme bilder som benyttes i salgsoppgaven og på nettet. Salgsoppgaven har et gitt antall stående og liggende bilder og utformes av megleren. Selgeren har ofte innspill både på tekst og bilder og skal godkjenne salgsoppgaven før boligen legges ut for salg. Helt konkret hvorfor noen av bildene fra annonsen ikke var inntatt i salgsoppgaven, er det vanskelig for innklagede å svare på siden ansvarlig megler har sluttet i foretaket. Innklagede kan ikke se at deres håndtering av salget er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7. Innklagede har ivaretatt undersøkelses- og opplysningsplikten sin og fastholder at det ikke er grunnlag for klagerens erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at det ble gitt en feil opplysning i FINN-annonsen og salgsoppgaven om at det var felles takterrasse. Det er tilkomst opp og ut på taket, men grunnet tilstand og manglende sikring er taket ikke godkjent for lovlig opphold.
Takterrasse ble trukket frem i markedsføringen som et salgsfremmende element. Felles takterrasse var nevnt både på forsiden av salgsoppgaven og under innhold. I FINN-annonsens overskrift stod det: «Felles takterrasse med gode sol- og utsiktsforhold». Det var videre lagt ved tre bilder av takterrassen i FINN-annonsen, men bildene var ikke inntatt i salgsoppgaven. Leiligheten hadde ikke egen balkong.
Da taket manglet sikring, burde megleren foretatt nærmere undersøkelser. Dette underbygges ytterligere av opplysningene i taksten om at det var felles takterrasse i nabooppgangen, samt at det i salgsoppgaven under punktet «Vedlikehold i gården» var opplyst at det hadde vært uformell dialog med beboerne om å lage en takterrasse i denne oppgangen.
Nemnda finner etter dette at den uriktige opplysningen innebærer at megleren ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.
Spørsmålet blir så om megler med dette også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har kommet til at megleren også har vært uaktsom. Grunnvilkåret for erstatning er følgelig oppfylt, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.
Spørsmålet er om klageren har lidt et
økonomisk tap, jf. skadeserstatningsloven
§ 4-1. Nemnda finner ikke at klageren har
sannsynliggjort (mer enn 50 prosent) at han har lidt noe økonomisk tap i form
av redusert markedsverdi. De innhentede prisestimater for å anlegge takterrassen
er ikke avgjørende i denne forbindelse. Under enhver omstendighet har ikke
nemnda grunnlag for å utmåle noen erstatning for eventuell redusert
markedsverdi som følge av meglerens forsømmelse.
Erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Oslo St. Hanshaugen har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Megleren har opptrådt uaktsomt. Erstatningskravet fører ikke frem, da det ikke er sannsynliggjort at den feilaktige opplysningen om takterrassen har medført noen redusert markedsverdi.