Klage nr:
11/08
Avgjort:
30.05.2008
Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling, herunder arealsvikt
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Telemark Skien
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eierleilighet gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble inngått 24. januar 2006 med overtakelse 1. februar 2006. Leiligheten var i salgsoppgaven opplyst å være ca 70 m2 (boligareal). Boligarealet er kontrollmålt til 65,85 m2.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
På overtakelsesdagen ble det opprettet en tilleggsavtale hos innklagede. Av denne fremgår at to vinduer i leiligheten ikke er godkjent av kommunen. Disse vinduene måtte blendes og klagerne godtok kr 50 000 i avslag fremfor å heve handelen. Dette fordi de kom i en tvangssituasjon uten et annet boalternativ og fordi de der og da anså avslaget som tilfredsstillende. Kjøperne – en brasilianer med dårlige norskkunnskaper og en uerfaren dame – ble snart på det rene med at det var ganske utilstrekkelig. De mistet på den måten rom til soveværelse i en ellers liten leilighet og dertil måtte de blende selv.
Objektivt var også avslaget utilbørlig lavt, og innklagede synes ikke å ha ivaretatt klagernes interesser på noen måte ut fra de krav som loven stiller. Dertil også hensett til at innklagede burde ha avklart dette problemet på forhånd og derved unngått at klagerne nærmest ble stilt overfor et ultimatum med kort svartfrist. Brev fra klagernes advokat av 22. februar som inneholder en reklamasjon, er ikke besvart. Heller ikke hans brev av 27. mars 2006 ble besvart inntil han i brev av 26. juni 2006 ba om å få beløpet kr 50 000 utbetalt. En rettslig aksjon mot innklagede eller selgeren ble oppgitt fordi klagerne ikke ville få slik dekning av noen rettshjelpsforsikring.
Innklagedes innsats må kunne ansees som mangelfull og kritikkverdig ved at han ikke sørget for en bedre balanse mellom partene. Prisen på leiligheten var heller ikke spesielt lav, den ble sist i 2007 solgt igjen for kr 865 000 gjennom eiendomsmegler. Dette hadde sammenheng med at boarealet viste seg å være mindre enn oppgitt i salgsoppgaven da klagerne kjøpte leiligheten. Her sto 70 m2, mens taksten i forbindelse med siste salg anga 64 m2.
I korrespondansen med innklagede har klagerne nå fått opplyst at arealet etter en brøkberegning er 65,85 m2. Klagerne antar at innklagede hadde kjennskap til dette og at «unøyaktighet» er erkjent. Dette burde også blitt meddelt klagerne 1. februar 2006. Klagerne sitter igjen med en følelse av å være nedprioritert i forhold til selgeren og totalt kommet meget dårlig ut av saken grunnet forhold som i hovedsak må belastes innklagede. Det synes urimelig å anse det første forholdet som avgjort når det også dukker opp et arealavvik for en liten leilighet. Disse må kunne sees i sammenheng og gi kjøperne klagegrunnlag.
For kjøpere, som åpenbart fremtrer som uerfarne, må det påligge en eiendomsmegler et ansvar for ikke å ha overholdt eiendomsmeglingsloven §§ 3-1, 3-6 og 3-7 på forsvarlig vis. Klagerne mener derfor å være berettiget til en kompensasjon fra den som her er innklaget.
Til spørsmålet om foreldelse anfører klagernes advokat at det vel er tale om treårs frist i dette tilfellet, denne kan ikke ha utgått etter to år. For øvrig må første og siste salg kunne sees i sammenheng fordi det var ved klagernes eget salg i november 2007 at det ble klart for dem at leiligheten var mindre enn innklagede hadde oppgitt da de var kjøpere. Slik saken er beskrevet i klagen, kunne den derfor ikke vært fremmet tidligere.
Innklagede anfører:
Når det gjelder opplysninger om leilighetens størrelse, valgte selgeren ikke å foreta ny oppmåling av leiligheten. Han opplyste å ha gjort endringer av innvendige vegger, og utvidet leiligheten med ett rom. Da innklagede var på befaring, fremsto leiligheten som utvidet i forhold til det som var registrert ved forrige oppmåling, som var 65 m2. Leiligheten hadde dermed økt sitt boligareal iforhold til hva det var da selgeren kjøpte, da den omgjorte boden tilsynelatende så ut til lå tilfredsstille kravene til varig opphold, samt at innvendige vegger var endret/fjernet.
Leiligheten ble derfor markedsført som ca 70 m2, se salgsoppgavens forside, for å markere at det forelå en viss usikkerhet, da leiligheten ikke var målt opp på nytt etter endringene.
Da det viste seg at innsettingen av vinduene ikke ble godkjent av kommunen, og rommet derfor ikke tilfredsstilte kravene til oppholdsrom, er dette ikke noe som kan lastes innklagede. Tegninger er i ettertid kontrollmålt, og boligarealet er etter disse på 65,85 m2.
Innklagede hevder derfor prinsipalt at det ikke foreligger noe arealavvik, subsidiært at det ikke kan kvalifisere som vesentlig arealavvik, jfr. rettspraksis.
Når det gjelder spørsmålet om omsorgsplikt, hevder klagerne at innklagede burde ha sørget for en bedre balanse mellom partene i forbindelse med inngåelsen av tilleggsavtalen til kjøpekontrakten. Tilleggskontrakten presiserer at opplysningene om manglende godkjenning av vinduene fremkom etter at bud var akseptert. Klagerne fikk da anledning til å trekke seg fra avtalen, men valgte isteden å inngå en tilleggsavtale til kontrakten. Av denne fremgår det at innsettingen av vinduene var gjort uten at det var søkt eller godkjent av kommunen, men at søknad på dette tidspunkt var innsendt. Avtalen skisserer to mulige utfall, avhengig av vedtaket fra kommunen. Det må derfor være på det rene at klagerne var informert om og klar over at det fantes en mulighet for at søknaden kunne bli avvist og at vinduene i så tilfelle måtte tettes, hvilket ville innebære at rommet var uten vinduer. Når det gjelder språkvansker som er påberopt av klagerne, kan dette være aktuelt for kun en av kjøperne.
Som klagernes advokat korrekt skriver, anså kjøperne der og da løsningen som tilfredsstillende. Det påpekes i den anledning at det ikke eksisterer noen angrefrist, men at tilleggsavtalen er endelig bindende. Det foreligger heller ikke holdepunkter som skulle tilsi at klagerne ble tvunget til å signere tilleggsavtale, jfr. klagernes påstand om «tvangssituasjon». Klagerne ble derimot gitt mulighet til å trekke seg fra kjøpet dersom de mente at denne uklarheten vedrørende vinduene ikke var akseptabel eller at tilbudet om prisavslag ikke var tilfredsstillende. Klagerne valgte likevel å akseptere tilleggsavtalen og således opprettholde kjøpekontrakten. Innklagedes saksbehandler og fagig leder kan begge opplyse at partene ble enige om beløpets størrelse i fellesskap.
På bakgrunn av ovennevnte mener innklagede at det ikke foreligger brudd på innklagedes undersøkelsesplikt. Videre kan han ikke se å ha misligholdt sin omsorgsplikt overfor klagerne i forbindelse med avtale om kompensasjon.
Klagerens ytterligere anførsler:
Av taksten fremgår at boligen konkret er målt til 64 m2. Takstmannen og innklagede anfører at målingen ved siste salg selvsagt omfatter værelset hvor vinduene ble blendet. Uansett vil jo rommet kunne utnyttes som boareal i leiligheten. Hva innklagede har gått ut fra, eller om det har oppstått misforståelser eller uklarheter mellom megleren og selgeren, må være kjøperen uvedkommende. Det kan ikke være hans risiko. Innklagede må i tilfelle kunne holde seg til sin oppdragsgiver om fakta er ugreit og spørsmål om ansvarsforhold oppstår. Klageren bemerker at det er tegningene som er kontrollmålt til 65,85 m2, relativt sett må avviket anses som betydelig for en så pass liten leilighet.
Et vesentlig moment i denne forbindelse er at leiligheten da kontrakten og tilleggskontrakten ble skrevet, var mindre enn angitt i salgsoppgaven. Et forhold som kommer i tillegg til at et værelse ikke lot seg fullt utnytte og som sammenlagt ville ha virket motiverende ved enhver interessents vurdering om han var blitt gjort kjent med det. Deter betegnende for «ubalansen» at klagerne selv skulle stå for tetting av vinduene som en del av prisavslaget, noe som underbygger påstanden om at omsorgsplikten ikke er oppfylt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder arealavvik og påstand om mislighold av meglerens omsorgsplikt ved opprettelse av tilleggsavtale mellom selgeren og kjøperne (klagerne).
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Det er tre hovednivåer for klassifisering av «verneverdige» bygninger; fredet (med hjemmel i kulturminneloven), vernet med hjemmel i plan- og bygningsloven § 25 og verneverdig/bevaringsverdig med hjemmel i plan- og bygningsloven § 20-1. Det kreves ikke at en eiendomsmegler har inngående kunnskap om klassifiseringssystemet, men en kjøper må kunne forvente å få informasjon om at salgsobjektet er fredet, vernet eller verne-/bevaringsverdig, og opplysninger om hva dette innebærer, jf. Lyngtveit: Eiendomsmegleren 2008:2 s. 11-13. Det er i salgsoppgaven under «Diverse» bl.a. anført at «Eiendommen er registrert som B-objekt i kulturminneplanen for [X] kommune». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede ha sagt tydeligere noe om betydningen av dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at denne forsømmelsen gir grunnlag for et erstatningskrav mot innklagede.
Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag uttale at en eiendomsmegler bør undersøke om det er noen restriksjoner knyttet til vedlikehold og endringer på eiendommen, når dette er naturlig ut fra eiendommens alder eller andre forhold.
Selgeren har ifølge innklagede opplyst at det var gjort endringer av innvendige vegger og leiligheten var utvidet med ett rom. Reklamasjonsnemnda er av den oppfatningen at innklagede burde ha spurt om disse endringsarbeidene var byggemeldt og godkjent, og videreformidlet informasjonen til interessentene.
Ifølge salgsoppgaven har megleren oppgitt boareal til 70m2. I taksten er bruttoareal 70m2 og boa og bra 64 m2. Det kan synes som om megleren har benyttet bruttoareal som boareal i salgsoppgaven. Av dokumentene fremgår det for øvrig at boa senere er målt på tegningen til å være 65,85m2. Det er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke tilstrekkelig å måle på tegningene til en ferdig leilighet. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å ta stilling til om arealavviket gir grunnlag for noen erstatning fra innklagede og størrelsen på en eventuell erstatning.
Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetninger for å ta stilling til påstanden om at innklagede har opptrådt kritikkverdig i forbindelse med inngåelsen av tilleggsavtalen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Oslo, den 30. mai 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |