Klage nr:
111/08
Avgjort:
10.12.2008
Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag. Krav om erstatning
Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Prosjekt, Akershus Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:
Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge boligen sin den 18. februar 2008. Klagerne sa opp oppdraget og saken gjelder innklagedes krav på vederlag, og erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne mener innklagedes saksbehandler titulerer seg som «Advokat» i all kommunikasjon selv om Tilsynsrådet for advokatvirksomhet har opplyst at han ikke har lov til å bruke denne tittelen. Klagerne har forsøkt å få bekreftet om dette er tilfelle i møte med innklagede uten at de har fått noe svar på dette. Klagerne fremholder at tittelen var en av grunnene til at de valgte å gi salgsoppdraget til innklagede.
Klagerne avtalte visning 20. april mellom kl. 14.00 og 15.00 med innklagede. Den ene klageren kom til boligen tidligere enn planlagt og oppdaget at innklagede hadde reist. Klageren låste sykkelen, låste seg inn i leiligheten og ringte til innklagede. Utskrift fra Telenor viser at samtalen startet kl. 14.58. Innklagede har innrømmet at han satt i bilen da klageren ringte. Klagerne påpeker at innklagede før dette må ha skrudd av alle lys, blåst ut stearinlys, låst døren, hentet to eller tre skilt, gått til bilen og begynt å kjøre. Etter klagernes oppfatning er det ikke urimelig å tro at innklagede gikk 10-15 minutter før tiden. Klagerne mener det er uakseptabelt å gå før tiden når klagerne har annonse i avisen og renteutgifter etc. Klagerne ber om en erstatning på 8 500 kroner for dette med begrunnelse i at klagerne måtte avholde visning ytterligere en uke. Kostnadene er av en firedel av månedlige faste kostnader og annonseutgifter den uken
(4 400 +4 100 kroner).
I forbindelse med oppsigelsen av avtalen ringte den ene klageren innklagede 27. april 2008 for å finne ut hva innklagede ville fakturere klagerne med. Innklagede lovet å ikke fakturere for påløpte arbeidstimer. Dette ble gjentatt høyt for å unngå misforståelser. Mindre enn én dag senere informerer innklagede om at han skal ha 10 000 kroner for arbeidet. Etter at klagerne konfronterte innklagede med dette, ble beløpet fjernet fra fakturaen, men det ble lagt til et oppsigelsesgebyr på 8 000 kroner. Klagerne synes dette er betenkelig da denne kostnaden ikke er nevnt tidligere og de krever denne kostnaden fjernet.
Klagerne mener at innklagede rådet til feil strategi i begynnelsen da prisantydningen innklagede anbefalte var totalt feil. Leiligheten ble lagt ut med en prisantydning på 2 990 000 kroner etter en takst på 3 000 000 kroner. Etter å ha snakket med tre andre meglere den siste tiden, har klagerne fått anbefalt en prisantydning mellom 2 690 000 og
2 790 000 kroner og at 2 990 000 kroner er alt for høyt. Klagerne mener denne åpenbare feilen kostet dem direkte utlegg til avisen og meglerhonorar på ca 20 000 kroner. Da har klagerne ikke medregnet de ekstra renteutgiftene som også er betydelige.
Klagerne mener også at det forhold at det var fem visningshelger med totalt fire forskjellige meglere ikke kunne være godt for hussalget. Klagerne påpeker at de ved kontraktsinngåelsen ikke fikk beskjed om at dette var normalt.
Videre hadde informasjonsbladet innklagede hadde med på visning utrolig mange feil og mangler. Dette ble tatt opp med innklagede, uten at det ble rettet opp til senere visninger. Dette mener klagerne var viktig da de hadde så mange visninger.
Innklagede anfører:
Innklagede påpeker at det som fremkommer i klagen, er besvart flere ganger tidligere og at han henviser til brev som er vedlagt klagen.
Av brev fra innklagede datert 20. mai 2008 fremgår det:
– Innklagedes saksbehandler trekker krav for betaling av to visninger, uten atinnklagede mener det er grunnlag for dette
– Innklagede mener klagerne har fått muntlige tilbakemeldinger på sine forespørsler
– Innklagede var ikke kjent med argumentet om å benytte innklagede grunnet saksbehandlers tittel og opplyser at klagerne skal ha kjøpt eiendom av innklagedes saksbehandler ved en tidligere anledning. Uavhengig av dette opplyser innklagede at saksbehandleren har oppfylt alle kompetansekrav per september 2006
– Innklagedes saksbehandler mener han kom et kvarter før visning startet og gikk eksakt kl. 15.00. Innklagede påpeker at tidspunktet klagerne har gitt referer seg til klagernes mobiltelefonklokke. For øvrig påpeker innklagede at leiligheten i 1. etasje hadde god oversikt over mulige besøkende interessenter på vei til visning. Innklagede mener at innklagedes saksbehandler ikke har opptrådt særlig kritikkverdig
– Innklagede mener prisantydningen var riktig
– I telefonen ble det avtalt at innklagedes saksbehandler ikke kom til å kreve fullt vederlag. Innklagede ga tilbud om dekning av 10 000 kroner kontra 24 000 kroner
– Innklagede påpeker at det i dagens marked er nødvendig med flere visninger og at det er åpenbart at innklagede ikke kan ta alle selv. At det har vært totalt fire kollegaer som foresto visningene, skyldes dels sykdom og dels korte «frister» på bestilling av visninger
– Innklagede opprettholder tilbudet som er gitt, noe som innebærer en reduksjon på 16 000 kroner i forhold til hva innklagede kunne kreve i henhold til oppdragsskjemaet.
Innklagede påpeker i tilsvaret at det opprinnelige hovedargumentet for klagen (ankepunktet vedrørende prisantydningen) nå spiller en mindre rolle enn ved tidligere henvendelser. Innklagede mener dette kan ha sammenheng med at boligen ble solgt for 2 850 000 kroner, med et avvik på under 5 prosent i forhold til innklagedes anslag. Innklagede mener at innklagedes prisantydning, hensett til markedet i den aktuelle perioden, må anses som presis.
Innklagede kan ta selvkritikk for at innklagedes saksbehandlers klokke ikke var riktig og at han burde sikret dette da han var på oppdrag for kunde. Klokken var altså ikke helt synkronisert, og av den grunn gikk trolig innklagedes saksbehandler ett minutt og førtifem sekunder før den nevnte visningen var avsluttet (selv om saksbehandlerens klokke viste kl. 15.00). Innklagede erkjenner at innklagede burde vært der de siste to minuttene, men minner om at ingen interesse for boligen har gått tapt av denne grunn. Innklagede mener dette ikke danner grunnlag for krav på kompensasjon.
Innklagede mener klagernes fremstilling av forholdet rundt fakturering er feilaktig. Innklagede informerer om at klagerne flere ganger har truet med å si opp oppdraget. Klagerne har blitt informert om at de har sin fulle rett til dette, men at de vil bli fakturert i henhold til oppdragsskjemaet.
Slik innklagede forstår klagen, krever de 36 500 kroner i erstatning med bakgrunn i de påpekte anførslene. Innklagede har tilbudt klagerne avslag på fakturaen for oppsigelse av oppdraget, flere gratis visninger og også å betale gebyret for klagen til Reklamasjonsnemnda.
Innklagede kan ikke finne noe grunnlag for klagernes krav om erstatning.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne mener innklagede ikke har besvart spørsmålet om innklagedes saksbehandler var berettiget til å bære tittelen.
For øvrig opprettholdes påstanden om at innklagede gikk 10-15 minutter før visningen var over.
Klagerne mener de begge overhørte at innklagedesa at vederlagskravet ikke skulle tas med. Dersom innklagedes daglige leder er uenig i dette, skal det ikke gå utover klagerne.
Klagerne presiserer at det er innklagedes prisantydning de klager på. Flere andre meglere har sagt at dette var urealistisk høyt.
For øvrig mener klagerne at innklagede ikke har svart på antallet meglere på visning eller det mangelfulle informasjonsbladet.
Ifølge klagerne er det nytt for dem at innklagede har tilbudt dem prisavslag.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede sier at det nok kan være slik at klagerne ikke får de svar de ønsker fra innklagede, men det er forskjell fra dette og deres påstand om at innklagede unnlater å svare på relevante problemstillinger. For øvrig gjentar innklagede sine svar på klagernes påstander som fremgikk av tilsvaret.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klagerne påpeker at de ikke har hatt juridisk hjelp i sakens slik at det er mulig de har uttrykt seg uklart i saken. Klagerne føler seg grundig lurt i saken.
Klagerne mener forholdet til innklagedes bruk av tittelen advokat er svært viktig. Ifølge telefonsamtale med Tilsynsrådet for advokatvirksomhet hadde ikke innklagedes saksbehandler rett til å titulere seg som advokat før 29. april 2008. Klagerne mener innklagede burde sendt en mail på en slik alvorlig sak som klagerne har bedt om flere ganger.
Klagerne fastholder at innklagede måtte ha gått tidligere enn 1 minutt og 45 sekunder før tiden. At innklagede kom 17 minutter før visning mener klagerne er irrelevant.
Klagerne ser det er ord mot ord når det gjelder hva som ble sagt på telefon om innklagedes vederlagskrav.
Klagerne synes det virker rart at de skulle være årsak til at de fikk nye meglere ved hver visning. Klagerne spør om det er noen som har lagt ut leiligheten for salg for første gang uten å ha ønske om å ha visninger påfølgende helg?
Klagerne opprettholder påstanden om at han ikke fikk ny oppdatert nabolagsprofil.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om reduksjon av innklagedes vederlag og erstatning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007.
Det faller utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanseområde å vurdere om innklagedes saksbehandler rettmessig har benyttet tittelen «Advokat». Klagen over dette tas derfor ikke opp til behandling.
Partene forklarer seg ulikt med hensyn til hvilket tidspunkt innklagede gikk fra visningen. Innklagede hevder han gikk omtrent ved visningstidens slutt, mens klageren hevder han må ha gått 10-15 minutter tidligere. Generelt vil Reklamasjonsnemnda bemerke at det er viktig å overholde annonserte visningstider. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at det er dokumentert at innklagede har opptrådt på en slik måte at det gir grunnlag for noe krav mot innklagede.
Partene forklarer seg ulikt om hva som er sagt over telefonen angående meglers vederlag. Klagerne hevder innklagede muntlig fraskrev seg retten til vederlag, mens innklagedes saksbehandler hevder han fraskrev seg retten til fullt vederlag etter oppdragsavtalen. I sin vurdering av om innklagedes faktura er berettiget, må Reklamasjonsnemnda legge til grunn det som kan dokumenteres skriftlig.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning regulerer oppdragsavtalens punkt 7.6 B hva innklagede kan kreve i vederlag. Det står at «Megler krav på et rimelig vederlag for det utførte arbeid». Innklagedes saksbehandler oversendte mail av 28. april 2008 vedrørende avtalt oversikt over kostnader i forbindelse med oppsigelsen. I denne mailen fremgår det at det er brukt 25 timer på oppdraget, og at det kun er fakturert for fem arbeidstimer á kroner 2 000. EtterReklamasjonsnemndas oppfatning synes dette som et rimelig vederlag. På fakturaen datert 12. juni 2006 står er det imidlertid ikke nevnt noe om vederlag, men et «Oppsigelsesgebyr» som beløper seg til 8000 kroner. At innklagede har krav på dette beløpet, følger av oppdragsavtalen punkt 7.2.
For øvrig finner Reklamasjonsnemnda ikke grunnlag for å kritisere innklagede hva gjelder satt prisantydning eller at det var totalt fire forskjellige personer som avholdt visning på eiendommen. Når det gjelder påstanden om feil ved informasjonsbladet, er dette forholdet ikke tilstrekkelig dokumentert til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til påstanden.
Konklusjon:
Klagen fører ikke frem.
Oslo, den 10. desember 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |