Klage nr. 2020096
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Nittedal
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Saksfremstilling
I oktober 2018 kjøpte klagerne en leilighet som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren har brutt opplysningsplikten på en rekke punkter, deriblant ved å unnlate å opplyse om at det ene soverommet manglet godkjenning og at det ikke var søkt om ferdigattest for bygningen. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning med totalt 550 000 kroner.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Øvrige seksjonseiere
På visning stilte klagerne spørsmål til megleren om hvem som bodde i de andre seksjonene i sameiet. Hun ga en beskrivelse av personenes alder og forklarte at det var et eldre ektepar, en familie etc. Det ble ikke opplyst om at selgerens bror og mor bodde i to av seksjonene. Megleren var, etter et tidligere salg i sameiet, kjent med at også selgerens nevø bodde i en ulovlig leilighet i tredje etasje. På tidspunktet klagerne flyttet inn i leiligheten, var åtte av tolv beboere i samme familie. Det er ikke vanlig at et sameie består av et flertall av familiemedlemmer.
Organiseringen av sameiet
I salgsoppgaven var sameiet fremstilt som et formelt sameie. I egenerklæringsskjemaet punkt 21 hadde selgeren krysset av «nei» på spørsmålet om det var andre forhold som kunne være relevant for kjøper å vite om. Megleren burde gjort nærmere undersøkelser og opplyst om at det var et «uformelt» sameie som hverken var registrert i Brønnøysundregisteret eller hadde vedtekter. Ettersom flertallet av beboerne var i familie, gjorde de akkurat som de ville. De øvrige beboerne ble eksempelvis ikke informert eller inkludert når det ble fattet avgjørelser og iverksatt tiltak knyttet til eiendommen. I ettertid har sameiet blitt registrert i Brønnøysundregisteret ettersom det var en betingelse for å få forsikret bygningen.
Tidligere reklamasjonssak i sameiet – feil og mangler ved boligen
Klagerne er blitt kjent med at det ble foretatt et hevningsoppgjør i forbindelse med salget av seksjonen over i 2012. Hevningskravet ble fremsatt på bakgrunn av flere alvorlige feil og mangler. Den samme megleren hadde forestått salget av leiligheten for daværende eier. Hun var involvert i hevingsprosessen og var ansvarlig for salget året etterpå. På denne bakgrunn hadde megleren meget god kunnskap om alle byggetekniske feil og mangler, og at disse ikke var blitt utbedret da salg nummer to ble gjennomført.
Det har vært omfattende vannlekkasjer i boden i garasjen. Boden tilhørte tidligere en av seksjonene hvor kjøpet ble hevet i 2012. En av årsakene til hevningsoppgjøret, var den omfattende vannlekkasjen i boden. Selgeren ble gjort oppmerksom på forholdet av den andre seksjonseieren tilbake i 2013, og har forsøkt å forhindre mer fukt ved å legge knastepapp i garasjeveggen. Dette har klagene ikke blitt opplyst om. Selgeren har i egenerklæringsskjemaet punkt 9 bare opplyst om at det kom noen dråper gjennom taket ved snøsmeltingen i 2018. Med tanke på at megleren var involvert i hevningsprosessen knyttet til den andre seksjonen, burde hun ha kjent til forholdet, og informert om dette til potensielle kjøpere. Megleren burde oppfordret selgeren til å opplyse om dette i egenerklæringsskjemaet.
Det ble heller ikke opplyst om at det var problemer med hovedsikringen i leiligheten, eller at det i forbindelse med salget fulgte med en utvendig bod som viste seg å tilhøre naboseksjonen.
Det fremgikk av salgsoppgaven at «peisovnen gir god varme på kalde dager». Salgsoppgaven ga ikke riktig inntrykk av peisovnen. Den var hverken registrert hos kommunen eller brann- og redningsvesenet. Det viste seg også at peisen ikke var montert etter branntekniske krav.
Ferdigattest
På kontraktsmøtet ble selger og megler spurt spesifikt om ferdigattesten på bygningen, da det i salgsoppgaven stod at det var sendt inn anmodning om ferdigattest. Megler bekreftet at det var anmodet om ferdigattest hos kommunen. Dette ble også spesifisert i kjøpekontrakten. Grunnen til at ferdigattest ikke var utstedt tidligere, var at det manglet godkjenning av veggelementene i bygningen. Veggelementene hadde nå blitt godkjent.
Senere viste det seg at det aldri var søkt om ferdigattest hos kommunen, og klagerne har måttet purre på selger, megler og tiltakshaver om dette. Megleren burde ha undersøkt med kommunen om det var sendt inn en søknad, særlig når det stod uttrykkelig i salgsoppgaven at det var sendt inn anmodning om ferdigattest. Hadde hun gjort det, ville hun også blitt kjent med at kommunen hadde sendt ut varsel om pålegg om riving av hele bygningen. Dette ble sendt ut måneden før leiligheten ble lagt ut for salg.
I egenerklæringsskjemaet punkt 19 hadde selgeren krysset av «nei» på spørsmålet om hun kjente til manglende brukstillatelse/ferdigattest. På bakgrunn av meglerens tidligere kjennskap til bygningen og sameiet burde hun rådgitt selgeren og kontrollert at det ble gitt riktige opplysninger.
I februar 2019 ble det utstedt ferdigattest for bygningen, men den ble i desember samme år trukket tilbake fordi den var gitt på feil grunnlag.
Manglende godkjenning av soverom
Det fremgikk flere
steder i salgsoppgaven at leiligheten var en 4-roms med tre soverom. Det viste
seg at det ene soverommet ikke var godkjent grunnet lysforholdene, og at
leiligheten egentlig var en 3-roms. Innklagede har markedsført leiligheten med
feilaktige opplysninger. Kommunen har varslet avslag på dispensasjonssøknad, og
tap av soverom ble estimert til å utgjøre en verdireduksjon på
1 000 000 kroner.
Klagerne er blitt påført et økonomisk tap på 300 000 kroner som følge av manglende godkjenning av soverom og manglende ferdigattest. Dette beløpet var ikke en del av forliket med selgers boligselgerforsikringsselskap, og kreves erstattet av innklagede.
Garasje
Klagerne har betalt 250 000 kroner for en dobbeltgarasje som ikke er seksjonert. Megleren burde ha undersøkt og kontrollert dette forholdet nærmere, i stedet for å nøye seg med å innhente informasjon fra selgeren. Klagerne krever 250 000 kroner i erstatning for dette forholdet.
Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren brutt eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 og dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt både forut for salget, ved gjennomføringen av handelen og i etterkant.
Det er årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og det økonomiske tapet som klagerne er blitt påført. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning med totalt 550 000 kroner.
Etter å ha fremsatt en reklamasjon mot selgers boligselgerforsikringsselskap har klagerne fått utbetalt 1 200 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Øvrige seksjonseiere
Det er ikke vanlig å opplyse om øvrige seksjonseiere i salgsoppgaven. Sameiet bestod av totalt fire seksjoner. I to av seksjonene bodde selgers familie, mens i en annen seksjon bodde et eldre ektepar som ikke tilhørte familien. Det var således en 50/50 eierandel fordelt på familie/ikke familie i sameiet.
Klagerne hadde vært på privatvisning med selgeren, hvor megleren ikke var til stede. Megleren kan ikke erindre at de har spurt spesifikt om de andre seksjonseierne var i familie. Dette er et såpass uvanlig spørsmål, at megleren ville husket om et slikt spørsmål ble stilt, selv flere år tilbake i tid.
Organiseringen av sameiet
På
markedsføringstidspunktet var eiendommen seksjonert, og megleren måtte legge
til grunn at seksjoneringen var i henhold til regelverket. Slik innklagede forstår
det, er det i senere tid opprettet et sameie, jf. Brønnøysundregisteret.
Megleren anså det ikke nødvendig å informere særskilt om familierelasjonen. I
henhold til den gamle eierseksjonsloven kunne en familie eie mer enn to
seksjoner i ett og samme sameie. Etter at den nye sameieloven trådte i kraft
1. januar
2018 er dette ikke lengre mulig. For å kunne fatte beslutninger i en større sak
trenger man uansett 2/3 flertall (flertallskrav). I perioden 2018‐2021 utgjorde
familiemedlemmene bare halvparten av stemmene.
Tidligere reklamasjonssak i sameiet – feil og mangler ved boligen
I egenerklæringsskjemaet punkt 9 har selgeren opplyst om drypplekkasje i garasjen. Videre har en takstmann befart garasjen. Klagerne henviser til et hevningsoppgjør som fant sted i 2013, mens leiligheten klagerne kjøpte ble solgt i 2018.
I forbindelse med hevningssaken hadde kjøperen av seksjon nr. 4 klaget på at det var lytt mellom kjøperens leilighet og leiligheten over. Selv om gjennomførte støymålinger viste seg å være innenfor akseptabelt nivå, valgte selger likevel å la kjøperen få heve kjøpet. Det er ingen sammenheng mellom dette hevningsoppgjøret og klagernes seksjon.
Slik innklagede forstår det, har selgers boligselgerforsikringsselskap håndtert forholdet vedrørende det elektriske anlegget. Når det gjelder peisovnen, blir dette håndtert av sameiet/kommunen.
Ferdigattest
Selgeren har ikke fylt ut punkt 19 i egenerklæringsskjemaet vedrørende manglende brukstillatelse/ferdigattest. Megleren har imidlertid gitt supplerende opplysninger i salgsoppgaven om at det var sendt inn anmodning om ferdigattest.
Opplysningene i salgsoppgaven var basert på opplysninger fra selger. Megleren hadde ingen grunn til å betvile disse, ettersom byggherren bodde i samme sameie og derav hadde en klar egeninteresse i å få dette på plass. Megleren var i god tro på tidspunktet disse opplysningene ble formidlet til kjøper i salgsoppgave og kontrakt.
Klagerne har henvist til et varsel om pålegg om rivning som de hevder megleren ville blitt kjent med etter nærmere undersøkelser hos kommunen. Dette varselet ble sendt til en annen seksjonseier med utbygger på kopi. Dette pålegget var ukjent for megleren, og innklagede kjenner ikke til om det ble sendt til selgeren. Dersom selgeren hadde opplyst om dette på salgstidspunktet, eller megleren hadde mottatt informasjon fra kommunen om nevnte forhold ved bestilling av opplysninger, ville megleren selvsagt gjort ytterligere undersøkelser.
Garasje
Garasjen medfølger boligen og kan disponeres på vanlig måte av den som til hver tid er eier av seksjonen. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe økonomisk tap for klagerne.
Krav om erstatning
Innklagede bemerker at feil ved eiendommen som sådan, eller uriktige opplysninger fra selgeren, ikke er meglerens ansvar. Megleren har innhentet opplysninger om eiendommen på forsvarlig vis, og videreformidlet disse til klagerne. Det forelå ingen omstendigheter ved salget som tilsa at megleren måtte foreta ytterligere undersøkelser. Megleren har med dette oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.
Innklagede kan heller ikke se at klagerne har lidt et økonomisk tap utover det de allerede er blitt kompensert for av selgers boligselgerforsikringsselskap. Det er på det rene at det ikke kan kreves erstatning for samme forhold to ganger.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Klagerne har anført en rekke forhold ved eiendommen som de mener megler burde opplyst om. Dette gjelder blant annet manglende formalisering av sameiet og familierelasjonen til flere av beboerne, manglende søknad om ferdigattest, vannlekkasje i boden i garasjen og ulovlig ildsted.
Når det gjelder familierelasjonen til flere av beboerne, har nemnda kommet til at megler ikke har forsømt seg her ved ikke å opplyse om hvem de øvrige beboerne i sameiet var.
Antall soverom
Det er på det rene at leiligheten ble markedsført med tre soverom, selv om bare to av soverommene var godkjent for varig opphold.Nemnda nevner først at når det gjelder markedsføringen av soverom for denne eiendommen, må det vurderes ut fra at boligen ble markedsført etter bransjenorm for markedsføring av bolig fra Forbrukertilsynet (tidligere Forbrukerombudet) av august 2014. Spørsmålet er om megleren burde undersøkt nærmere om det ene soverommet var godkjent hos kommunen og gitt bedre opplysninger om rommets status i salgsoppgaven.
I verdi- og lånetaksten var samtlige soverom klassifisert som P-rom. Takstmannen hadde imidlertid opplyst om følgende: «Det bemerkes dårlig dagslysforhold på ett soverom.» Dette ble ikke inntatt i salgsoppgaven. I stedet markedsførte megleren leiligheten med tre soverom uten i tilstrekkelig grad å opplyse om at soverommet ikke var godkjent. Det er ikke tilstrekkelig med et standardforbehold i salgsoppgaven når megleren fikk en oppfordring gjennom taksten til å undersøke nærmere.
Opplysningen i verdi- og lånetaksten ga etter nemndas syn megleren en oppfordring til å undersøke nærmere om soverommet var godkjent for varig opphold. Megleren har med dette ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Manglende seksjonering av garasje – erstatning
Slik saken er opplyst for nemnda, har ikke nemnda grunnlag for å ta standpunkt til om megleren har forsømt seg når det gjelder å gi tilstrekkelige opplysninger rundt hvordan eierforholdet til garasjen er, og om klagerne har lidt noe økonomisk tap.
Erstatningskravet
Slik nemnda forstår det, omfatter forliket med selgers boligselgerforsikringsselskap følgende forhold: Forekomst av skjeggkre, ulovlig ildsted, ferdigattest utstedt på uriktig grunnlag, mangler ved innvendig bod, manglende oppfyllelse av brannkrav og brannsikring mellom enheter, lytt mellom klagers seksjon og seksjonen over, vannskader på kjøkken, dårlig malerarbeid, manglende FDV dokumentasjon og samsvarserklæring, feil ved ventilasjonsanlegg, feil ved bad og det elektriske anlegget samt lekkasje i garasje og feil oppføring.
Klagerne krever erstatning med til sammen 550 000 kroner for tapsposter knyttet til manglende godkjenning av soverom, manglende seksjonering av garasje og ferdigattest.
Når det gjelder erstatningskravet knyttet til manglende ferdigattest, har
nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke
klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, jf. for
eksempel nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og RFE-2019-66. Når det gjelder garasjen,
kan nemnda som nevnt ikke ta stilling til om det er grunnlag for erstatning.
Når det gjelder soverommet, har ikke nemnda grunnlag for å ta standpunkt til om klagerne har lidt et økonomisk tap, og eventuelt størrelsen på dette.
Erstatningskravet knyttet til dette forholdet fører derfor ikke frem.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Nittedal har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med opplysningene om soverommet. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til størrelsen på et eventuelt erstatningskrav.