Klage nr. 2020315

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Ullevål Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Ullevål)

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Saksfremstilling

I september 2020 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak for 4 775 000 kroner. Prisantydningen var satt til 4 800 000 kroner. Klageren hadde ikke anledning til å delta på visning og kjøpte leiligheten usett. Etter overtakelsen oppdaget han at leiligheten lå tett inntil en trafostasjon, noe som medførte en del støy. Det var ingen opplysninger om dette i salgsdokumentene. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Støyproblematikken innebærer et verdiminus for leiligheten på 175 000 kroner. Klageren inngikk forlik med boligselgerforsikringsselskapet om et prisavslag på 80 000 kroner og krever de resterende 95 000 kronene erstattet av innklagede.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren kjøpte leiligheten usett, og oppdaget først etter overtakelsen at eiendommen lå tett inntil en støyende trafostasjon. Det var ikke opplyst om støyproblemene i salgsoppgaven eller i noen av dens vedlegg. Ettersom klageren ikke hadde mulighet til å delta på visningen, spurte han megleren om det var noen særlige forhold han burde kjenne til, som det ikke var opplyst om. Megleren besvarte dette benektende. Han var på dette tidspunkt klar over at klageren ikke hadde vært på visning.

Megleren burde oppdaget og opplyst om at leiligheten lå tett inntil en trafostasjon. Støyen fra denne er så påfallende at det er rimelig å forvente at megleren oppdaget den når hun oppholdt seg på leilighetens balkong. Dette underbygges av støymålinger gjennomført noen år tidligere. Der ble det konstatert at støynivået på klagerens balkong overgikk toleransegrenser for utvendig støy. Den mest utsatte delen av fasaden på byggene rapporten viser til, er oppgitt å ha et støynivå på 48 desibel.

Megleren burde forespurt selgeren og styret i sameiet om det var problemer knyttet til støy fra trafostasjonen. Dersom megleren hadde kontaktet styret, ville hun blitt opplyst om at støyen hadde vært på agendaen flere ganger, og at dette var et «hett» tema i sameiet. Klageren ville aldri inngitt bud på leiligheten om han hadde visst at den lå i umiddelbar nærhet til en støyende trafostasjon.

Klageren har i ettertid snakket med en annen budgiver som deltok på visningen. Vedkommende kunne fortelle at hun ikke selv hadde registrert støy, men at dette kunne ha sammenheng med at visninger kan være «en hektisk og inntrykksfull opplevelse». Det kan være vanskelig å få med seg støy dersom man kun oppholder seg på balkongen en kort periode, og det er flere som skal slippe til. Dette gjaldt særlig under koronapandemien da man skulle holde avstand til andre, slik at man gjerne unngikk å oppholde seg på en liten balkong. Videre ble visningene avholdt i september. Dersom det var dårlig vær på visningsdagene, ville det fort være slik at vinduene var lukkede, og det ikke var naturlig å bevege seg ut på balkongen. Megleren informerte heller ikke om støyproblematikken på visningen. Det er derfor sannsynlig at klageren uansett ikke ville oppdaget eller blitt opplyst om støyproblematikken ved å delta på visning.

Kort tid etter at klageren hadde kjøpt leiligheten, ble en annen leilighet i bygget lagt ut for salg. I salgsoppgaven til den andre leiligheten var det inntatt opplysninger om trafostasjonen og støyproblematikken. Denne leiligheten ble solgt for 4 600 000 kroner, mens klageren betalte 4 750 000 kroner for sin. Den andre leiligheten ligger i 2. etasje og ville under normale omstendigheter sannsynligvis være mindre verdt enn klagerens leilighet som ligger i 4. etasje. Dette utgangspunktet gjør seg imidlertid ikke gjeldende når støynivået i klagerens leilighet er høyere, noe som trekker prisvurderingen i motsatt retning. De to leilighetene er derfor sammenlignbare.

Klageren krevde opprinnelig 175 000 kroner i prisavslag fra selgeren og selgerens boligselgerforsikringsselskap. Kravet tilsvarte differansen mellom hva klagerens leilighet ble solgt for, og hva den sammenlignbare leiligheten ble solgt for. Klageren ble tilkjent et prisavslag på 80 000 kroner fra selgerens eierskifteforsikringsselskap, og krever de resterende 95 000 kronene av verdiminuset erstattet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren innhentet opplysninger fra sameiets forretningsfører på vanlig måte. Samtidig ble det rekvirert opplysninger fra kommunen. Meglerpakken fra forretningsføreren inneholdt ingen dokumenter som gav opplysninger om sjenerende støy fra trafostasjonen. I ettertid har megleren tatt kontakt med andre meglere som har solgt leiligheter i gården, og fått opplyst at heller ikke de var klare over støyproblematikken.

Megleren hadde ingen oppfordring til å ta særskilt kontakt med styret angående støyproblemene. Megleren foretok de undersøkelser og innhentet de opplysninger som kan forventes. Det var ingen forhold i den skriftlige dokumentasjonen megleren mottok som gav indikasjoner på at det var problemer med støy fra trafostasjonen. Megleren fikk heller ingen opplysninger fra selgeren om støyproblematikken, ei heller at dette hadde vært et tema i sameiet. Selgerens egenerklæring inneholdt ingen opplysninger om støyproblemer.

Megleren ble ikke oppmerksom på sjenerende støy i leiligheten på befaringen. Dette kan imidlertid ikke sies å utgjøre noen uaktsomhet. Som klageren selv har påpekt, vil det ikke alltid være lett å oppdage slik støy, da dette kan avhenge av værforhold osv. Megler vil som regel være avhengig av opplysninger fra selgeren som kjenner eiendommen best, for å bli oppmerksom på slike ytre forhold.

Etter budaksept mottok megleren en e-post fra klageren der det fremgikk at han hadde vært i kontakt med styret i sameiet og blitt opplyst om en problemstilling knyttet til støy fra trafostasjonen. At det i klagen dokumenteres at en annen eiendomsmegler i et senere salg i sameiet i oktober 2020, fikk frem opplysninger om støyproblemene, har ikke noen avgjørende betydning for denne sak. At eiendomsmegleren i salget fra oktober 2020 fikk opplysninger fra styret eller andre om støyproblemene, er sannsynligvis foranlediget av den kontakten klager beviselig hadde med styret i september 2020, som nok innebar at støyproblemene igjen kom på dagsorden i sameiet.

Det var ikke uaktsomt av megleren å ikke opplyse om støy fra trafostasjonen. Det er uansett ikke påvist noe økonomisk tap, all den tid klager har mottatt prisavslag fra boligselgerforsikringsselskapet. Det er ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap utover 80 000 kroner. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda det sannsynliggjort at megleren oppdaget støyen da hun var på befaring i leiligheten. Selger gav ingen opplysninger om støyen, eller at dette hadde vært et tema i sameiet. Det var heller ikke noe i de innhentede opplysningene som tilsa nærmere undersøkelser. Det foreligger ikke brudd på meglerens undersøkelses- eller opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Erstatningskravet kan uansett ikke føre frem. Det er på det rene at klageren og selgerens boligselgerforsikringsselskap har inngått forlik om prisavslag på 80 000 kroner knyttet til nettopp manglende opplysninger om støy.

Nemnda har fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, det vil si det klageren mener han ikke har fått dekket gjennom forliket. Det vises for eksempel til nemndas avgjørelser
RFE-2019-116 og RFE-2019-66.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.