Klage nr. 2021016

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Drammen        

Saken gjelder:               Brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning

Saksfremstilling

Klageren kjøpte enebolig formidlet gjennom innklagede foretak 10. juli 2020. Overtakelsen var avtalt til 1. september 2020. Da klageren skulle gjennomgå kjøpekontrakten med vedlegg, ble han oppmerksom på at det var gitt villedende, motstridende og mangelfulle opplysninger i salgsdokumentene knyttet til flere vesentlige forhold ved eiendommen. Klageren anfører at det foreligger brudd på meglerens opplysnings- og undersøkelsesplikt. Megleren har videre opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning fra innklagede.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Villedende og motstridende opplysninger i salgsdokumentene

I tilstandsrapporten stod det opplyst at: «Det er registrert fukt i krypkjeller (vanndammer)». I egenerklæringsskjemaet manglet det informasjon om råte, maurangrep med rede og sopp, mens det i salgsoppgaven var gitt opplysninger om råteskade i krypkjeller og utvendig kledning, samt svertesopp på fasade. I punkt 18 i egenerklæringsskjema ble det ikke gitt informasjon om manglende tinglyst rett til parkering, slik takstmannen opplyser at han fikk informasjon om ved befaring. Videre er det gitt motstridende opplysninger om ferdigattest og brukstillatelse. I egenerklæringsskjemaet punkt 22, var det svart at selger ikke kjente til manglende brukstillatelse eller ferdigattest. I taksten stod det at ferdigattest ikke var fremlagt, sjekket eller innhentet. I salgsoppgaven var opplyst om at det ikke forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. I egenerklæringsskjema punkt 24, manglet det informasjon om tidligere festeavtale som ble avsluttet i 2013. Det var heller ikke gitt opplysninger i salgsoppgaven om at dette tidligere hadde vært en festetomt.

Salgsoppgaven sa ingenting om hvorvidt dette var et dødsbo eller ikke. I egenerklæringsskjemaet var det krysset av for at dette ikke var et dødsbo, mens det i tilstandsrapporten var opplyst at boligen var et dødsbo. Det var ikke vedlagt skifteattest som viste hvem som var eier. Opplysninger om hvorvidt dette var et dødsbo eller ikke, var viktig informasjon, da selger har ansvar for uriktige uttalelser. Ettersom selger har begrenset kjennskap til eiendommen, er informasjonsplikten mindre der hvor det kan hevdes at boliginformasjon ikke er å oppdrive, ikke sikker, eller informasjonen har «gått via andre». Boligselgerforsikringsselskapene bruker dette for alt det er verdt. Villedende og motstridende opplysninger i salgsoppgaven om dette, er derfor svært kritikkverdig.

Det var tilbakeholdte opplysninger om kostnadsnivået ved bestilling av oppmåling av tomtestørrelsen fra kommunen. Tomtegrensen til naboeiendommen mot nord var ikke med i prospektet, men det var grensen til naboeiendommen i vest. Grensen til naboen mot nord hadde vært kjent siden skylddelingsforretning 6. juni 2020. Bildene i salgsprospektet fremstiller det som om det er tre uthusbygg på eiendommen, noe som ikke kan stemme med opplysningen om en tomtestørrelse på 500 kvm. Bildene i salgsoppgaven er villedende.

Kritikk av meglerens håndtering av salget

Megleren stilte ikke på visning og eventuelle feil opplysninger fra selgers side ble ikke korrigert. Megleren sendte over kjøpekontrakten med svarfrist to dager etter og unnlot samtidig å sende bilagene til punkt 13 i kontrakten. Selv etter at klageren purret, ble ikke skylddelingsforretning og festekontrakten fra 1909 vedlagt. Klageren sendte også flere
e-poster til megleren uten å få svar.

Klageren tok opp ønske om å ta forbehold underveis i budrunden, men megleren anbefalte å ikke legge inn bud med forbehold. Bakgrunnen for klagerens ønske om å ta inn et forbehold i budet, var blant annet at det var opplyst om krypkjeller med begrenset adkomst. I tilstandsrapporten var det opplyst om synlige skjevheter og svanker, det var høydeforskjell på gulvene i etasjen, samt stedvis noe knirk. Det var registrert råteskader og krypkjelleren var gitt TG 3. Det var videre opplyst at krypkjeller, uten tilgang, var å betrakte som en risikokonstruksjon. Klageren ønsket tilgang til hele krypkjeller (også den uten tilgang) for å foreta en nærmere kontroll. Meglers jobb er blant annet å ha oversikt over opplysninger i salgsoppgaven som kan anses som kritiske. Megleren var klar over dette punktet i tilstandsrapporten og burde derfor hatt inngående forståelse for hvilken betydning klagerens ønske om forbehold hadde. Megler viste ved å anbefale klageren å ikke legge inn forbehold, en klar partisk holdning som avviker fra lovens krav til uhildet bistand til begge parter, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Ansvarsgrunnlag og økonomisk tap

Klageren har som følge av dette lidt et økonomisk tap. Dersom megleren hadde unnlatt å opptre partisk gjennom å la klageren få legge inn sitt forbehold i budet, hadde han oppdaget maurangrep og andre feil før kontraktsignering og spart seg for en utgift på 1,8 millioner kroner. Klageren krever en skjønnsmessig fastsatt kompensasjon på 25 000 kroner for dette.

I salgsoppgaven var det opplyst at det var «Parkering på privat vei opp til huset». Dette står i klar motstrid til opplysningen som ble gitt i tilstandsrapporten, hvor det stod «Det opplyses ved befaring at det ikke foreligger tinglyst rett til parkering». Videre fremstilles det, med blant annet bilder, som om de tre uthusene ligger på eiendommen. Dette kan ikke stemme med en tomt fremstilt som punktfeste i kartet som lå ved salgsoppgaven. En eiet tomt på 500 kvm kan umulig romme både uthusene og parkeringen. Dette er villedende informasjon. Megleren har ved utarbeidelsen av salgsoppgaven ikke tydeliggjort hvilke rettigheter eiendommens areal på 500 kvm skal omfatte. Klageren leste salgsprospektet slik at både parkeringsarealet og uthusene stod på eiendommens tomt. Ved innmåling av alternativene kan bare en rettighet eller et alternativ være med. Megleren fremstilte det som om omfanget av rettighetene var større enn det som er realistisk å få til. Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever økonomisk kompensasjon tilsvarende kostnaden til å kjøpe tilleggsareal til tomten, slik at den blir som beskrevet i salgsprospektet, med til sammen 75 000 kroner. Det er da ikke tatt med utgifter til oppmåling.

Totalt kreves 100 0000 kroner i erstatning fra innklagede.

Innklagede har i hovedsak anført:

Villedende og motstridende opplysninger i salgsdokumentene

Informasjonen i salgsoppgaven er basert på opplysninger gitt av selgeren på befaring, selgers egenerklæringsskjema, tilstandsrapport og innhentet informasjon fra kommunen, Statens kartverk mv. Selgers egenerklæring fylles ut før tilstandsrapport utarbeides. Salgsoppgave med tilstandsrapport og øvrige vedlegg var tilgjengelig for interessenter fra eiendommen ble markedsført. Opplysninger som fukt og råteskader i kjeller fremkom av tilstandsrapporten. Det er takstmannen som er fagpersonen når det gjelder den bygningsmessige tilstanden. Informasjonen var også inntatt i salgsoppgaveteksten.

Det er ikke uvanlig at selgeren har begrenset kjennskap til bygningen(e)s tilstand, men informasjonen fra takstmannens gjennomgang av eiendommen fremkom imidlertid av den tilgjengelige salgsdokumentasjonen. Her ble det opplyst at det var fukt i kjelleren. Selv om dette ikke var et punkt som var avkrysset av selger i egenerklæringen, er opplysningene vedrørende dette noe som tydelig fremgår av tilgjengelig salgsdokumentasjon.

Kommunale opplysninger ble innhentet av megler. Selger kjenner sjelden til om det foreligger ferdigattest/midlertidig brukstillatelse eller ikke. I salgsoppgaven var det imidlertid gitt informasjon om at det ikke forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver, samt at boligen var byggemeldt. Selgeren krysset av for at hun ikke kjente til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.

I salgsoppgaven var det tatt inn følgende om tomten og parkering:

«Tomtegrensene er ufullstendig og er usikkert. Det oppfordres til å kontakte kommunen for nøyaktig oppmåling av tomten. Dette er kjøpers ansvar å få målt opp samt bekoste dette. Det oppgitte tomtearealet er et ca. estimat fra kommunes side.»

«Parkering på privat vei opp til huset.»

Tinglyst erklæring vedrørende veiretten var vedlagt i salgsoppgaven. Denne ble tinglyst i
mai 2020. Det foreligger ikke krav om å opplyse om eiendommens historikk, eller pålegg om å opplyse om eller legge frem en eldre festeavtale som ikke lenger er gjeldende for eiendommen. Eiendommen selges som den er i henhold til § 3‐9 i avhendingsloven. Uthus og boder var i dårlig forfatning og er ikke omtalt i tilstandsrapporten.

Det forelå ikke skifteattest, men uskifteattest, og denne mottok megleren fra selger ved inngåelse av salgsoppdraget. Selgers avdøde ektemann var registrert som hjemmelshaver til eiendommen, men avdøde ektefelles eierandel var overtatt av selgeren i henhold til uskifteattest. Det er ingen plikt til å tinglyse en slik eiendomsoverdragelse, og det er ikke unormalt at det foretas i forbindelse med et salg som i dette tilfellet. Selgeren opplyste å ha bebodd eiendommen i 44 år, som er den samme eiertiden som hennes avdøde ektefelle (hjemmelshaver). Takstmannen innhentet opplysningene fra matrikkelen og hadde ikke uskifteattesten. Skifteattest eller uskifteattest legges ikke frem for interessenter/kjøpere.

Som det fremgikk av kartskisser og informasjonen i salgsoppgaven, var tomten angitt med en sirkel. Det er normalt ved punktfeste. Det var presisert i salgsoppgaven at tomten ikke var målt opp og at tomtegrensene var usikre. Det stod også at eventuell oppmåling samt kostnader til dette, er kjøperens ansvar. Gebyret for oppmåling avhenger av kommunens satser og tidspunktet for rekvirering av oppmåling. Innklagede var ikke kjent med at det ble foretatt oppmåling av naboeiendommen mot nord i juni 2020. Når det gjelder uthusene, er selger av den oppfatning at disse ligger inne på eiendommens tomt.

Meglers håndtering av salget

Visningen som ble avholdt den 27. juni 2020 var en privatvisning, hvor ansvarlig megler ikke var til stede. Det er ikke uvanlig at det er selgeren selv eller selgerens representant som står for private visninger. Grunnboksutskriften ble lagt frem sammen med øvrige vedlegg til kjøpekontrakten. Kontraktsvedleggene som ble oversendt etter aksept av bud, er opplysninger som ble innhentet og gjennomgått av ansvarlig megler før salgsoppgaven ble laget i henhold til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Kjøpekontrakten ble oversendt kjøperen for gjennomsyn og godkjennelse den 21. juli 2020, og vedleggene ble ettersendt dagen etter,
22. juli 2020. I innklagedes utsendelser av utkast til kjøpekontrakt og vedlegg til kontrakten settes det en svarfrist som er standard. Det er ikke noe problem å gi en lenger frist ved forespørsel om det. Kjøpekontrakten ble undertegnet av kjøper 11. august 2020, ca. 2,5 uke etter meglerens oversendelse av kontraktsutkastet.

Megleren har en mellommannsrolle i bolighandelen, og meglerens råd om ikke å legge inn bud med forbehold, var basert på dialog med selgeren. Selgeren ønsket ikke å akseptere et bud med forbehold.

Det var dialog mellom kjøperen og ansvarlig megler i periodene kjøper mener at ansvarlig megler ikke svarte på e-post.

Ansvarsgrunnlag og økonomisk tap

Det foreligger ikke grunnlag for erstatningsansvar. Megleren har ikke gitt villedende eller motstridende opplysninger i forbindelse med salget, og har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap som følge av den påståtte meglerfeilen.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Saken vil for øvrig gå ut over nemndas kapasitet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.