Klage nr:
112/08

Avgjort:
25.11.2008

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger, herunder om heftelser og planlagt bygging på naboeiendom m.m.

Foretakets navn:
Eie Eiendomsmegling, Grefsen Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble inngått 26. april 2007 med overtakelse 1. august 2007.

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte leiligheten som ligger i 5. og 6. etasje i en bygård, for kr 5 250 000 + omkostninger den 26. april 2007 gjennom innklagede. Sent høsten 2007 ble klagerne kjent med at det hviler en heftelse på eiendommen. Denne heftelsen er ikke innhentet av innklagede før salget. Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med de plikter han har som megler, idet det etter klagernes oppfatning klart ligger innenfor en meglers ansvarsområde å undersøke og avdekke de eventuelle heftelser som påhviler en eiendom.

I forbindelse med avdekkingen av heftelsen, ble klagerne også kjent med at naboeiendommen har byggeplaner. En utbygging av naboeiendommen vil medføre at klagernes panoramavinduer må fjernes. Eiendommen ble sterkt markedsført med panoramautsikten. I et slikt tilfelle ligger det etter klagernes vurdering innenfor meglerens undersøkelsesplikt å undersøke hvorvidt det foreligger byggeplaner på eiendommen som kan medføre at panoramautsikten helt forsvinner.

Klagerne har ved brev av 5. august 2008 satt fram følgende krav:

Tap knyttet til heftelsen kr 257 125

Tap knyttet til byggeplaner kr 700 000

Innhenting av rapport fra OPAK kr 4 755

Innhenting av takst kr 3 125

S u m kr 965 025

Utgifter til advokat i saken utgjør per 31. juli 2008 kr 54 844 inkl mva.

Innklagede anfører:

Det er to forhold hvor klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk:

1. ved ikke å innhente heftelsen som er tinglyst på boligselskapets grunnboksblad

2. ved ikke å undersøke utbyggingsplaner i naboeiendommer

Det bestrides ikke at klagerne ikke fikk fremlagt den omstridte heftelsen før aksept og inngåelsen av kjøpekontrakten. Det synes heller ikke omstridt at innklagede ikke var klar over heftelsens innhold.

I forbindelse med salget ble det hentet inn pantattest for boligselskapet, opplysninger fra forretningsfører og opplysninger vedrørende påbygning hos Plan- og Bygningsetaten. Det er et lovpålagt i eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 og § 3-7 å innhente utskrift av grunnboken for enheten som skal selges. Det er også innenfor lovens krav å gjennomgå pantattesten og innhente de heftelser/servitutter som en regner med er av relevans for handelen. Dette er gjort av innklagede ved innhenting avopplysninger fra forretningsføreren. Forretningsføreren hadde ikke notert noe pant på aksjebrevene av betydning. Innklagede har med dette oppfylt sin plikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-6.

Etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 (1) skal megler så langt det synes rimelig innhente opplysninger om eiendommen. Dette kommer i tillegg til de lovpålagte opplysningene i eiendomsmeglingsloven § 3-6. Innklagede har i samsvar med dette innhentet grunnboksbladet til eiendommen tilhørende boligaksjeselskapet. Denne er også tatt inn i salgsoppgaven. Av pantattesten fremgår at det er tinglyst en midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende påbygning. I gården er det 22 leiligheter. Det fremgår ikke på noen måte av det som er tatt inn i grunnboken, at dette gjelder denne leiligheten. Innklagede hadde på bakgrunn av dette ingen oppfordring til å innhente nærmere opplysninger om denne heftelsen. Det foreligger heller ikke opplysninger i takst eller fra forretningsfører som kunne gi innklagede en slik oppfordring.

Ved dette salget var det flere forhold som talte for at det ikke var noe «galt» med utbyggingen av toppetasjen:

– det forelå en «heftelsesfri» ferdigattest som bekreftet at alt var ok

– forretningsføreren har i sitt svarbrev ikke kommentert noe vedrørende selskapet generelt eller den konkrete leiligheten som skulle selges, som kunne gi mistanke om en heftelse

– forretningsfører har i sitt svarbrev bekreftet at han ikke kjenner til noen planer om utbygging

– det fremkommer ingen opplysninger i årsmøtedokumentene om heftelsen eller eventuelle utbyggingsplaner

– selgerne har i punkt 13 i egenerklæringsskjemaet på direkte spørsmål fra innklagede svart at de ikke kjenner til noen heftelser knyttet til eiendommen

– I ettertid har det vist seg at denne heftelsen var fremlagt selgerne på kjøpstidspunktet og at de har valgt ikke å informere innklagede om dette i salgsarbeidet. Her bør selger og ikke innklagede ha et ansvar for å ikke ha fremlagt opplysningene.

I sum taler dette for at innklagede ikke kunne forvente å regne med at det forelå en heftelse på denne konkrete leiligheten.

Dersom Reklamasjonsnemnda likevel anser dette som i strid med lov om eiendomsmegling/god meglerskikk, ønsker innklagede å gjøre Reklamasjonsnemnda oppmerksom på at boligselskapets grunnboksblad lå vedlagt i alle salgsoppgavene som ble delt ut. Faren til den ene kjøperen er en erfaren eiendomsmegler og deltok aktivt i forkant av kjøpet, deriblant på en privat visning med innklagede. Siden heftelsen lå vedlagt i salgsoppgaven, bør det i denne situasjonen også gjelde et tilsvarende skjerpet krav til kjøper som til eiendomsmegleren. Dette vil ikke frita innklagede for et brudd på god meglerskikk, men bør hensyntas ved kjøpernes eventuelle krav på erstatning.

Det å innhente opplysninger fra alle tilhørende naboeiendommer ved salg av leiligheter i X sentrum er vel neppe noe som kan foreventes ved et normalt boligsalg. Dersom det skulle være et skjerpet krav til en megler ved et ordinært salg, så bør det fremkomme opplysninger i det forberedende salgsarbeidet som skjerper kravet til aktsomhet hos megleren. I denne saken hadde innklagede innhentet følgende opplysninger vedrørende leiligheten, eiendommen og nabolaget:

1. fra selgeren, som ikke hadde noen kjennskap til utbyggingsplaner hos naboeiendommen

2. fra forretningsføreren, som ikke hadde noen kjennskap til utbyggingsplaner pånaboeiendommen

3. reguleringskart med tilhørende bestemmelser. Heller ikke her fremkommer det noen utbyggingsplaner

Innklagede kan ikke se at det fremkom noen særskilte opplysninger som vil gi innklagede et skjerpet krav til å undersøke nærmere om utbyggingsplaner hos naboeiendommer. Reklamasjonsnemnda bør også være klar over at det p.t. ikke er vedtatt noen utbygginger, så det medfører stor grad av usikkerhet rundt eventuell gjennomføring av en utbygging.

Klagerens ytterligere anførsler:

Når det gjelder heftelsen som er tinglyst på boligselskapets grunnboksblad, mener klagerne at innklagedes anførsel om at dette ikke er inntatt i grunnboken og at innklagede ikke hadde noen oppfordring til å innhente nærmere opplysninger, ikke medfører riktighet. Klagerne viser til det som fremkommer i hans brev til innklagede 15. februar. I brevet anfører klagerne blant annet følgende:

I en erklæring fra direktøren i Plan- og bygningsetaten ble det gitt «en dispensasjon fra pbl. § 70.2 vedrørende avstand fra nabogrense, for en etasjers påbygg på eiendommen … . Del av tiltaket er etablering av vinduer over eksisterende gavlvegg og hulltaking i tak mot samme eiendom». Videre fremgår det at enhver eier av eiendommen forplikter seg til «uten utgift for kommunen, etter pålegg når som helst å endre eller fjerne de delene av det utførte som er til hinder for byggetiltak» på naboeiendommen.

Ifølge klagerne omhandler plan- og bygningsloven (pbl.) § 70 nr. 2 avstand til nabogrensen. Ved påbygging av naboeiendommen legges det til grunn at heftelsen innebærer at klagerne må fjerne de to panoramavinduene i 6. etasje og at kostnadene med fjerning og brannsikring av eiendommen må dekkes av klagerne. Etter klagernes oppfatning utgjør heftelsen en potensiell fremtidig pengeheftelse.

Klagerne mener også at når klagerne plikter å endre eller fjerne de deler av det utførte arbeidet som er til hinder for byggetiltak, ligger det i dette at klagerne heller ikke kan gjøre innsigelser mot et påbygg på naboeiendommen. Klagerne mener erklæringen vanskelig kan tolkes på en annen måte.

Når det gjelder innklagede kjennskap til heftelsen, har han kjent til det som fremgår av grunnboksutskriften, som viser til en heftelse. Klagerne nevner for øvrig at det er usikkert om innklagede faktisk kjente til at heftelsen gjaldt klagernes eiendom og eventuelt heftelsens nærmere innhold.

Klagerne anfører videre i sine ytterligere anførsler at det står eksplisitt i grunnboksutskriften at det forelå en «midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. PÅBYGNING» (klagernes utheving) Klagerne viser til at leiligheten ble markedsført med panoramautsikt og usjenert terrasse. Disse elementene henføres til den påbygde delen. Av taksten fremgår det følgende: «Leiligheten ble utvidet i 2004 med stue og stor vestvendt terrasse i 6 etasje med innvendig trapp.» I ferdigattesten av 13. februar 2006 benyttes også begrepet «påbygging». Begge dokumentene lå ved salgsoppgaven.

Klagerne mener det var på det rene at innklagede hadde kjennskap til at eiendommen var påbygget.

Klagerne mener at når heftelsen omtales som en «midlertidig dispensasjon» relatert til «påbygging» foreligger det et skjerpet krav til innklagedes aktsomhet når han forestår et salg som inkluderer den påbygde delen. Videre mener klagerne at når grunnboksutskriften for boligselskaper vedrører hele boligaksjeselskapet øker dette aktsomhetsplikten da det fordrer at innklagede undersøker om heftelsene berører den eiendommen som selges, noe som skiller seg fra salg av vanlige eierseksjoner.

Klagerne påpeker at innklagede, som profesjonell part, er kjent med denne problemstillingen og at grunnboksutskriften ikke gir et selvforklarende bilde av heftelsessituasjonen for den aktuelleeiendommen. Klagerne mener en aktsom megler må sjekke ut om noen av heftelsene gjelder den aktuelle eiendommen,

Klagerne oppeker at innklagede enkelt kunne skaffet tilveie erklæringen fra Statens Kartverk, noe han også gjorde etter henstilling fra klagerne i november 2007. Klagerne påpeker at det verken er kostnads- eller tidkrevende. Etter klagernes oppfatning kan ikke innklagede høres med at det ikke forelå en oppfordring til å innhente nærmere opplysninger om heftelsen.

Klagerne kommenterer følgende hva gjelder innklagedes anførsler om hvilke undersøkelser som innklagede mener han har foretatt:

– når det gjelder at det forelå en «heftelsesfri» ferdigattest. Ifølge klagerne er ferdigattesten et dokument fra bygningsmyndigheten om at byggearbeidet er ferdig utført og i samsvar med gjeldende vedtak og regelverk. Det fremkommer ikke heftelser som den foreliggende, på en ferdigattest.

– når det gjelder at forretningsfører ikke kommenterte noe vedrørende leiligheten som kunne gi mistanke om at det forelå en heftelse. Klagerne understreker at det i skjema til forretningsfører som han ble bedt om å svare på, ikke omhandlet heftelser. Klagerne legger til grunn at forretningsførere er kjent med kravet om at det skal innhentes grunnboksutskrift for eiendommen som viser heftelsene. Så lenge innklagede ikke eksplisitt har bedt forretningsføreren om å angi eventuelle heftelser, er forretningsførerens taushet på dette punktet ikke ansvarsbefriende for innklagede.

– det at forretningsfører ikke har kjennskap til utbyggingsplaner på naboeiendommen, kan ikke tillegges vekt. Klagerne påpeker at det er ikke er noen grunn til at forretningsfører skal kjenne til slike forhold.

– når det gjelder heftelsen som ikke fremkommer i årsmøtedokumentene, påpeker klagerne at årsmøtedokumentene som ble innhentet var fra 2005. Klagerne mener det er innlysende at heftelser kan være av eldre dato og påpeker at påbyggingen ble ferdigstilt i 2004.

– selgers egenerklæring er stilet til eierskifteforsikringsselskapet. Klagerne mener at det ikke kan trekkes ut av skjemaet at spørsmålet om heftelser ble besvart direkte på spørsmål fra megler. Klagerne mener at dokumentet ikke beviser at innklagede har rettet direkte spørsmål til selger vedrørende dette forholdet.

Klagerne mener at det interne forholdet mellom selger og innklagede er denne saken uvedkommende og påpeker at innklagede har en selvstendig undersøkelsesplikt, uavhengig av selgers forhold.

Klagerne mener innklagede ikke i tilstrekkelig grad har undersøkt forholdene rundt heftelsen og at innklagedes anførsler rundt undersøkelsene ikke gir grunnlag for å endre konklusjonen om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerne fremholder at heftelsen åpenbart kan ha stor «skadevirkende effekt» på en bolig og at det er svært viktig for kjøper å få kjennskap til dette. Klagerne mener dette tilsier et skjerpet aktsomhetsansvar.

Klagerne viser til at innklagede påberoper seg at den ene av klagernes far er en erfaren eiendomsmegler og deltok aktivt i forkant av kjøpet. Klagerne påpeker at det ikke er grunn til å identifisere den ene av klagernes far med klagerne, at faren deltok i rolle som far og at det ikke kan bli snakk om noe medvirkningsansvar.

Videre mener klagerne at innklagedes påstand om at det ikke fremkom noen særskilte opplysninger som tilsa at innklagede burde undersøkt naboeiendommens utbyggingsplaner er uriktig.

Klagerne viser til at eiendommen ble solgt med panoramautsikt. Panoramautsikten vender mot nabobyggets tak ut fra to store vinduer i 6. etasje. Klagerne mener at enmegler som besiktiger eiendommen forut for et salg, vil se at utsikten vil forsvinne om nabobygget bygger ut en ekstra etasje.

Ifølge klagerne er panoramautsikten av meglere ansett å ligge på ca 700 000 kroner. Utsikten er eiendommens mest avgjørende fortrinn og har i stor grad påvirket taksten på eiendommen. Klagerne mener dette skjerper innklagedes undersøkelsesplikt.

Hadde innklagede innhentet opplysning om selve heftelsen ville han også hatt en oppfordring til å fremskaffe opplysninger om naboens byggeplaner i det heftelsen automatisk påfører kjøperne et tap dersom naboen bygger på sin eiendom.

Klagerne påpeker at innklagede ikke har fremlagt dokumentasjon på at det er bedt om og innhentet opplysninger fra selger utover det som følger av egenerklæringsskjemaet. Videre påpeker klagerne at egenerklæringsskjemaet ikke knytter seg til «utbyggingsplanene hos naboeiendommen» slik innklagede anfører, men til offentlige reguleringsplaner og andre offentlige planer. Klagerne mener dette er noe annet enn private planer om utbygging, slik det er i denne saken.

At det p.t. ikke er vedtatt noen utbygging, mener klagerne er uten betydning for innklagedes plikter og ansvar. Klagerne viser til at det er på det rene at naboen vurderer å bygge ut. Klagerne mener denne risikoen overstiger den alminnelige risikoen for utbygging i X sentrum og at kjøperne hadde krav på å bli gjort kjent med dette i lys av eiendommens beskaffenhet med to store panoramavinduer vendt ut mot naboens tak. Innklagede kunne meget enkelt avdekket eventuelle byggeplaner ved å kontakte nabogårdens styreformann.

Klagerne opprettholder sin påstand om at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig for tapet som er knyttet til heftelsen og naboens byggeplaner.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende opplysninger om heftelse.

Reklamasjonsnemnda har vurdert saken etter eiendomsmeglingsloven av 16. juni 1989 nr. 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda tar bare stilling til krav mot eiendomsmegler. Eventuelle krav mot selgeren faller utenfor det Reklamasjonsnemnda vurderer.

Leiligheten ble markedsført med «takstue med flott fjordutsikt». Dette er ikke dekkende sett i lys av tinglyst erklæring på eiendommen. Av grunnboksbladet til boligselskapet utskrevet 30. november 2006 fremgår det under punktet «Servitutter» at det foreligger en «Erklæring/avtale». Det fremgår at rettighetshaver er naboeiendommen. Om innholdet i servitutten står det

«Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. PÅBYGNING. Kan ikke slettes uten samtykke fra Byutviklingskomiteen,…»

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 (1) nr. 3 plikter megler å fremlegge skriftlig oppgave om heftelser som tilligger eiendommen. Videre skal megler etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 (2) gi opplysninger om «rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter» ved salg av adkomstdokument som gir bruksrett til fast eiendom.

Ved omsetning av leiligheter i aksjeselskap foreligger ikke grunnboksblad for hver enkelt aksjeleilighet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede, på bakgrunn av påskriften i boligselskapets grunnboksblad, undersøkt nærmere om servituttens innhold. Det er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke tilstrekkelig å legge grunnboksbladet ved salgsoppgaven uten å innhente erklæringen.

I erklæringen av 24. januar 2004 fremgår det at dispensasjonen gjelder for «en etasjers påbygg på eiendommen». Videre fremgår det at «Eier/fester forplikter seg» til «etter pålegg når som helst å endre eller fjerne de delene av det utførte som er til hinder for byggetiltak». I nest siste setning fremgår det at «Heftelsen gjelder fornåværende og fremtidige eiere av aksjebrev 1-45 i boligselskapet» og at «Aksjebrev 1-45 gir leierett til leilighet X hvor angjeldende påbygg inkluderes».

Reklamasjonsnemnda finner at erklæringens innhold er av en slik art at denne også burde vært videreformidlet til interessenter av eiendommen.

Av dokumentasjon vedlagt saken fremgår det at erklæringen verken var inntatt i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten, og innklagede må kritiseres på dette punkt jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6 (1) nr. 3 og (2). Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er dette erstatningsbetingende uaktsomt.

Reklamasjonsnemnda bemerker at megler ikke har en generell plikt til å undersøke naboeiendommers byggeplaner utover hva han får opplyst ved henvendelse til kommunen. En eventuell plikt må bero på at det ut fra erklæringen vedrørende naboforholdet synes rimelig å undersøke dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-7.

Av erklæringen fremgår det at eier plikter å fjerne de deler av bygget som er «til hinder for byggetiltak på» naboeiendommen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede i et slikt tilfelle undersøke hvorvidt det foreligger konkrete planer om utbygging på naboeiendommen. Ved ikke å ha foretatt slike undersøkelser, har innklagede opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Ut fra de fremlagte opplysninger har ikke Reklamasjonsnemnda forutsetning for å si noe om erstatningens størrelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må dekke klagerens økonomiske tap.

Oslo, den 25. november 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant