Klage nr. 2021020
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Dyve & Partnere)
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Verdivurdering av en festetomt
Saksfremstilling
Klagerne ønsket å innløse en tomt de festet. Etter at klagerne hadde innhentet en takst på 6 500 000 kroner fra en takstmann, verdivurderte megleren tomten til 13 000 000 kroner på oppdrag fra bortfesteren. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Subsidiært bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
For å bli enige med bortfesteren om en innløsningssum, tok klagerne kontakt med en autorisert takstmann. Takstmannen takserte tomteverdien til 6 500 000 kroner. Takstrapporten var grundig, og inneholdt blant annet bilder fra befaringen.
Etter at klagerne hadde sendt takstrapporten til bortfesteren, tok bortfesteren kontakt med megleren til innklagede. Megleren verdivurderte tomten til 13 000 000 kroner, det vil si det dobbelte av det takstmannen kom til. Verdivurderingen ble ikke registrert som et formelt oppdrag i innklagedes systemer.
Siden de to vurderingene sprikte så mye, innhentet klagerne tre skriftlige uttalelser fra fire meglere fra tre lokale meglerkontor med til sammen 75 års erfaring i nærområdet. Alle var enige om at megleren til innklagede hadde bommet grovt, og stilte seg bak takstmannens vurdering.
Klagerne har flere innsigelser til meglerens verdivurdering: For det første sammenlignet ikke megleren tomten med tomtesalg, men med nøkkelferdige hus med fratrekk for byggekostnader og risiko.
For det andre sammenlignet han tomten med eiendommer i et dyrere område. Så vidt klagerne vet, har megleren aldri formidlet salg i det området tomten ligger. Innklagede holder til et annet sted, og på hjemmesiden står det at deres portefølje i hovedsak er eiendommer i området kontoret ligger. Etter klagernes mening burde megleren rådet bortfesteren til å ta kontakt med en lokal megler, eller i det minste selv rådført seg med en slik en.
For det tredje bærer verdivurderingen preg av at megleren ikke hadde befart tomten. Han beskriver tomten som unik, og at den gir en følelse av privatliv, men faktum er at det ligger et stort rekkehus høyere i terrenget med innsyn til tomten. Det er heller ikke utsikt på tomten, og den ligger i et område som stadig blir fortettet.
For det fjerde stiller klagerne spørsmålstegn ved meglerens habilitet. Klagerne vet at megleren tidligere har formidlet salg for et styremedlem i selskapet som eier tomten. Hvis innløsning ble for dyrt for klagerne, tilbød bortfesteren å gi klagerne halvparten av tomten mot at bortfesteren beholdt den andre halvparten for å sette opp nye boliger. Klagerne mistenker at megleren var tiltenkt oppdraget med å formidle salget av disse boligene.
Siden klagerne og bortfesteren ikke ble enige, tok klagerne ut søksmål mot bortfesteren med krav om innløsning av tomten. Det endte med et rettsforlik hvor partene ble enige om en innløsningssum, som tilsvarte en tomteverdi på 8 250 000 kroner. Klagerne gikk med på dette for å bli ferdig med saken.
Etter klagernes mening er det grunn til å tro at megleres verdivurdering var et bestillingsverk for å sikre bortfesteren en gunstig forhandlingsposisjon overfor klagerne.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prinsipalt krever innklagede at saken avvises. For det første er det uklart om klagerne har klagerett. Ordlyden i nemndas vedtekter tilsier at en person som mottar en verdivurdering fra en motpart i en tomtefestesak, ikke har klagerett. For det andre er saken uegnet for nemndas skriftlige behandling. Verdivurderinger er skjønnsmessige, og det vil blant annet være nødvendig å befare tomten for å ta stilling til om meglerens beskrivelse av den var feil. For det tredje vil en gjennomgang av verdivurderingene i saken kunne gå ut over nemndas effektivitet.
Subsidiært bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Bortfesteren hadde kjennskap til og tillit til megleren. Det er grunnen til at bortfesteren kontaktet ham. Oppdragsavtalen ble inngått muntlig, noe som var vanlig på den tiden. Det var også vanlig at megleren ikke tok seg betalt for oppdraget.
Det er riktig at bortfesteren og megleren kjente hverandre fra før, men det forelå ingen relasjon som gjorde at megleren ikke kunne påta seg oppdraget. At megleren tok på seg oppdraget for å sikre seg fremtidige oppdrag, er spekulasjon og kan ikke medføre kritikk på god meglerskikk.
Innklagede bestrider at det var i strid med god meglerskikk å påta seg oppdraget selv om meglerens kontor ligger i et annet område. Det er korte avstander, og megleren er kjent i området tomten ligger. En megler står fritt til å vurdere hvilke oppdrag han eller hun er skikket til å påta seg.
Det var heller ikke i strid med god meglerskikk at megleren ikke befarte tomten og i stedet bare besiktet den fra det offentlige rom. Siden megleren skulle verdivurdere tomten og ikke bygningene på den, var det ikke nødvendig med en befaring.
Når det gjelder meglerens konklusjon, utførte megleren verdivurderingen i tråd med mandatet han ble tildelt. I en situasjon som denne er det riktig og vanlig å innhente flere verdivurderinger, og det vil ofte råde uenighet mellom profesjonelle verdivurderere. Dessuten ble verdivurderingene avgitt over noe tid.
Innklagede kan ikke kritiseres for at bortfesteren ikke valgte å gi oppdraget til en megler ved et annet kontor.
Det er fremsatt følgende påstand:
Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk i forbindelse med verdivurdering av en festetomt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
For det første lar ikke saken seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over nemndas effektivitet. For det andre reiser saken bevisspørsmål som ikke egner seg for nemndas skriftlige behandling uten umiddelbar bevisføring i form av for eksempel forklaringer fra partene og eventuelle vitner, samt mulig befaring.
Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til om klagerne hadde klagerett.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.