Klage nr. 2021025

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Silje Sandstedt

Advokathuset Helgeland AS

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1, avd. Sandnessjøen      

v/advokat Arne Johansen

Advokatfirmaet Kvasstind AS

Saken gjelder:               Tolkning av avtale om forkjøpsrett – brudd på god meglerskikk     

Saksfremstilling

Fire søstre arvet en eiendom etter sin avdøde far. Eiendommen ble lagt ut for salg gjennom innklagede foretak høsten 2019. Den ene arvingen ønsket å overta eiendommen, og det ble enighet arvingene imellom om at vedkommende skulle ha forkjøpsrett og med det få anledning til å tre inn i høyeste bud. Megleren formidlet informasjon om avtalen i salgsoppgaven. Bud på 1,8 millioner kroner ble akseptert av samtlige arvinger, og den forkjøpsberettigede varslet at hun ønsket å tre inn i budet. Meglerne varslet budgiver om arvingens ønske om inntreden. Budgiver svarte med å høyne budet sitt til to millioner kroner.

Etter dette oppsto det en situasjon hvor oppdragsgiverne ikke visste om fortsettelsen av budrunden gjaldt, eller om aksepten deres av budet på 1,8 millioner kroner var det gjeldende. Salget ble satt på vent av megleren, og klagerne ble bedt om å avklare seg imellom hvilke forutsetninger som knyttet seg til forkjøpsretten. Klagerne anfører at megleren ikke har ivaretatt oppdragsgivernes interesser ved ikke å gi informasjon til budgiver om at budet var akseptert, samt at forkjøpsretten ble anvendt. Megleren gav videre mangelfull rådgivning vedrørende den avtalte forkjøpsretten og har med dette opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede bestrider klagernes anførsler.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat. Innklagedes advokat er også fagansvarlig hos innklagede.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Salget gjaldt en eiendom som tidligere var eid av oppdragsgivernes avdøde far. Oppdragsgiverne fikk som legalarvinger, eiendommen overført til seg for videresalg. Den ene av søsknene hadde et ønske om å overta eiendommen, og det ble enighet om at hun skulle ha forkjøpsrett med mulighet for å tre inn i høyeste bud. Forutsetningen om forkjøpsretten ved salget ble kommunisert klart til eiendomsmegleren. Megleren sørget for å videreformidle informasjon om forkjøpsretten i salgsoppgaven.

Det ble også avtalt oppdragsgiverne imellom, at søsteren med forkjøpsrett skulle håndtere salget på vegne av oppdragsgiverne, herunder ha fullmakt til å akseptere bud. Det ble diskutert hvorvidt det var en uheldig rolleblanding at hun både skulle håndtere salget på vegne av de øvrige, samt ha mulighet til å tre inn i høyeste bud ved å benytte forkjøpsretten sin. Det var viktig for søsknene at prosessen ble håndtert på en ryddig og riktig måte for å unngå unødvendige konflikter dem imellom. Ønsket om å unngå konflikter var også en viktig del av beslutningen om å bruke eiendomsmegler ved salget. Megleren forsikret da om at det ikke ville føre til noen problemer. Han begrunnet dette i at forkjøpsretten først ble aktualisert i det et bud ble akseptert, og at budrunden dermed var avsluttet.

Boligen ble lagt ut for salg, og etter to bud som ble avvist den 7. og 8. oktober, kom det
9. oktober 2019 kl. 14:56 inn et bud på 1,8 millioner kroner, med akseptfrist kl. 18:00. Budet ble akseptert av samtlige oppdragsgivere. Kl. 17:24 sendte fullmaktsinnehaver og forkjøpsberettigede arving e-post til megleren, med bekreftelse på at budet var akseptert. Hun bekreftet også at hun ønsket å tre inn i budet. Klagerne opplevde imidlertid at megleren ikke videreformidlet det faktum at budet var akseptert. Opprinnelig budgiver ble, så vidt klagerne vet, ikke informert om aksepten, men fikk beskjed om at de hadde anledning til å fortsette budrunden etter at en av arvingene ønsket å tre inn i det foreliggende budet. Samme dag       kl. 19:04 la opprinnelig budgiver inn et nytt bud på to millioner kroner, med akseptfrist dagen etter kl. 10:00.

Ettersom det oppsto en situasjon hvor oppdragsgiverne ikke visste om fortsettelsen av budrunden gjaldt, eller om aksepten deres av budet på 1,8 millioner kroner var det gjeldende, ble salget satt på vent av megleren. Oppdragsgiverne fikk beskjed av megleren om at de måtte bli enige seg imellom om hva som egentlig var avtalt rundt forkjøpsretten. For å oppklare situasjonen tok den forkjøpsberettigede arvingen kontakt med advokat for bistand. Advokaten kom i sin vurdering frem til at budrunden måtte anses avsluttet, i det oppdragsgiverne aksepterte budet.

Brudd på god meglerskikk

Megleren var leid inn som profesjonell bistand i anledning salget og hadde ansvaret for å informere og klargjøre hvilke forutsetninger som knyttet seg til forkjøpsretten. Dette følger særlig av eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har ikke ivaretatt oppdragsgivernes interesser for det første fordi det ikke ble gitt informasjon til budgiver om at det forelå en forkjøpsrett som ble anvendt, og for det andre fordi det ble gitt mangelfull rådgivning vedrørende den avtalte forkjøpsretten.

Unnlatelse av å gi informasjon til budgiver

Det er ikke omtvistet at det forelå en avtalt forkjøpsrett for arvingene, og at informasjon om dette fremgikk av salgsoppgaven. Klagerne anfører at megleren ikke har gitt opplysninger om dette til budgiver. Videre ble budgiver ikke informert om at deres opprinnelige bud på
1,8 millioner kroner var akseptert. De fikk derimot beskjed om at de kunne høyne budet sitt, da en av arvingene ønsket å tre inn i budet. Det er ikke riktig slik innklagede anfører, at den avtalte forkjøpsrett i den foreliggende sak skulle være sammenfallende med forkjøpsretten i sameieloven § 15. Bestemmelsen sikrer sameiere forkjøpsrett ved tvangsoppløsning av sameie, og gjelder således ved salg etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. En slik forkjøpsrett er dermed uegnet for bruk på frivillig salg. Dette er også klart i strid med hva slags forkjøpsrett oppdragsgiverne ønsket å avtale. Megleren har på denne bakgrunn gitt uriktig informasjon til budgiveren vedrørende forkjøpsrettens innhold.

Mangelfull rådgivning vedrørende forkjøpsrettklausulen

Det ble gjort klart i samtale med megleren at det ikke var aktuelt for den som skulle ha forkjøpsrett å delta aktivt i en budrunde, spesielt ettersom hun skulle opptre som fullmektig på vegne av alle oppdragsgiverne. Det oppdragsgiverne ønsket var således å avtale en forkjøpsrett hvor vedkommende kunne tre inn i høyeste bud etter at dette var akseptert av samtlige. Dette er også i tråd med innholdet i en alminnelig avtale om forkjøpsrett. Dersom eiendomsmegleren la til grunn et annet innhold enn hva som er utgangspunktet for forkjøpsretter, er det kritikkverdig at dette ikke ble presisert overfor oppdragsgiverne.

Oppsummering

Konsekvensene av håndteringen for oppdragsgiver som også var forkjøpsberettiget var at det påløp større kostnader enn forventet i anledning kjøpet, blant annet på grunn av at hun måtte søke bistand hos advokat for å få avklart hvorvidt salget kunne regnes som endelig. En slik vurdering ble nødvendig for å få klarhet i hvor saken sto juridisk da megleren la ansvaret for avklaring på oppdragsgiverne. Dette har i tillegg ført til at salgsprosessen tok lengre tid enn antatt. Meglerens håndtering var utslagsgivende for at forholdet mellom søsknene ble skadelidende.

Klagen har i utgangspunktet ikke vært økonomisk motivert, og det rettes således ikke noe krav om nedsettelse av vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagerne forbeholder seg imidlertid retten til å kreve erstattet sine utgifter til juridisk bistand i anledning saken etter alminnelige erstatningsrettslige regler.

Klagerne ber nemnda ta stilling til hvorvidt eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagernes far gikk bort i februar 2019. De fire arvingene iverksatte salget i august 2019. Den ene av arvingene ønsket å overta eiendommen. De øvrige var opptatte av at eiendommen ble solgt til markedspris. Dette var bakgrunnen for at eiendommen ble lagt ut for salg gjennom megler. Hjemmel ble overført på arvingene før salgsprosess ble iverksatt.  

Det er ikke bestridt at dette var et pågående skifte/dødsbo. Arvingene har ingen forkjøpsrett, da sameieloven ikke gjelder under skiftet, jf. sameieloven § 1, med mindre slik forkjøpsrett avtales mellom arvingene. 

Dersom det hadde vært et fritt sameie og ikke et dødsbo hadde alternativet vært tvangsoppløsning av sameie etter sameieloven § 15, dersom ikke sameierne ble enige om utløsning og pris. Denne bestemmelsen er ikke en forkjøpsrett, men en rett til å tre inn i det høyeste budet på ellers like vilkår. Her kan øvrige budgivere stadig by over sameieren som vil tre inn i budet. Sameieren har derfor rett til å tre inn i det som blir det siste høyeste budet.

Forkjøps- eller inntredelsesrett kan ut fra dette bare avtales mellom arvingene. Det ble også gjort i denne saken. Arvingene ble enige om at en av de skulle ha rett til å tre inn i høyeste bud i salgsprosessen. Dette kom til uttrykk i salgsprospektet under overskriften «forkjøpsrett/godkjenning», og med følgende ordlyd:

 «En av arvingene har forkjøpsrett og kan derav tre inn i høyeste bud.»

Samtidig inntok vedkommende arving posisjonen som fullmaktsinnehaver på vegne av de øvrige i salgsprosessen. Dobbeltrollen kan i et retroperspektiv anses som uheldig. Problemstillingen hadde imidlertid aldri kommet på spissen hadde det ikke vært for den feilaktige forståelsen av at budrunden skulle lukkes, dersom vedkommende arving benyttet seg inntredelsesretten.

Fullmaktsinnehaveren bekreftet overfor megleren 9. oktober 2019 at hun ønsket å tre inn i budet på 1,8 millioner kroner. Spørsmålet ble da om hennes inntreden skulle forelegges budgiver, slik at han fikk muligheten til å by høyere, eller om budprosessen skulle anses avsluttet ved at det ble gjort gjeldende at den ene arvingen trådte inn i budet.

Fra innklagedes side var det ingen tvil om at avtalen mellom arvingene gikk ut på at den ene skulle ha inntredelsesrett til høyeste bud, men at øvrige budgivere skulle ha mulighet til å by høyere dersom vedkommende benyttet seg av tiltredelsesretten. Megleren informerte fullmaktsinnehaveren om at budgiveren ønsket å by høyere enn budet på 1,8 millioner kroner. Det var på dette tidspunkt at budprosessen ble stanset da arvingen med forkjøpsrett var av den oppfatning at budrunden var avsluttet. For innklagedes del kunne arvingen gjerne overtatt eiendommen for 1,8 millioner kroner, men dette ville vært i strid med avtalen mellom arvingene, om at inntreden skulle skje til høyeste bud.

Det er ikke holdepunkter av faktisk eller rettslig karakter som støtter opp under at budgiver ikke skulle gis mulighet til å by høyere etter at forkjøpsberettigede arving tilkjennegav at hun ville tiltre budet. Med en slik tolkning ville en ikke oppnå markedspris. Rent faktisk høynet også budgiveren sitt bud til to millioner kroner. Etter dette stanset prosessen og salgsoppdraget ble også avsluttet mellom arvingene og meglerforetaket. Innklagede har ingen formening om hvorvidt arvingen har forsøkt å villede sine søstre gjennom sin dobbeltrolle som fullmaktsinnehaver og interessent til boligen. Megleren har heller ikke på noe tidspunkt hverken sagt noe om, elle fremsatt insinuasjoner, om at vedkommende har hatt til hensikt å lure sine søsken. Det som imidlertid er et faktum er at forkjøpsberettigede arving hadde fullmakt til å håndtere salgsprosessen, samtidig som hun hadde egeninteresse i boligen gjennom avtalen som hun hadde inngått med de andre arvingene om å kunne tre inn i høyeste bud.

Megler avklarte forutsetningene rundt avtalen dithen at inntreden skulle skje til høyeste bud. Med dette som utgangspunkt må nødvendigvis budgiveren bli underrettet om at vedkommende arving ville gjøre gjeldende sin forkjøpsrett. I motsatt fall vil man ikke oppnå avtalens forutsetning, som var rett til å tre inn i høyeste bud, altså markedspris. Det er vanskelig å se hva megleren eventuelt skulle gjort annerledes. Megler klargjorde rettstilstanden og på hvilken måte arvingene kunne avtale en forkjøpsrett seg imellom. Det ble lagt til rette for en avtale hvor forutsetningen for inntreden var at dette skulle skje til høyeste bud. Megler hadde også en klar oppfatning om at forkjøpsretten var å forstå på denne måten. Det er også et moment at budprosessen ble stanset av den forkjøpsberettigede selv.

Alle omstendigheter tatt i betraktning har det ikke på noen som helst måte blitt godtgjort å foreligge brudd på god meglerskikk i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-3. Tvert imot har megler på en samvittighetsfull måte lagt til rette for en budprosess hvor hensynene til markedspris og forkjøpsrettsinnehaverens ønske om inntredelsesrett ble balansert. At budprosessen ble avbrutt som følge av en oppfatning om at budgiveren ikke skulle gis anledning til å høyne budet, utgjør dermed et forhold forkjøpsrettsinehaveren selv må bære risikoen for. Samtlige arvinger ble dessuten holdt løpende orientert om utviklingen av budprosessen. Det var aldri noen annen forståelse fra de øvrige arvinger om hvorledes forkjøpsretten var å forstå. Det foreligger ikke erstatningsbetingende uaktsomhet på innklagedes side.

Meglerens rådgivning kan ikke kategoriseres som erstatningsbetingende uaktsom. Klagen er for øvrig svært upresis da det vises til «oppdragsgivernes ønsker». Arvingene er opplagt uenige om tolkningen av avtalen. De to arvingene som ikke står som klagere, var av den klare oppfatning at inntreden skulle skje til markedspris, og at budgiveren skulle foreholdes eventuell inntreden. Det er ikke omtvistet av noen at forkjøpsrettsinnehaveren skulle ha anledning til å tiltre høyeste bud. Avtalen presiserer også dette.

På vegne av innklagede er det nedlagt slik påstand:

«Klagen tas ikke til følge.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Forståelsen av forkjøpsrettsklausulen

Etter nemndas syn er forkjøpsrettsklausulen klar. Samtlige arvinger aksepterte budet på
1,8 millioner kroner, som på dette tidspunktet var høyeste bud. Den som hadde forkjøpsrett, kunne da tre inn i høyeste bud. Dette ble meddelt megleren. Det forelå da en bindende avtale mellom arvingene og hun som hadde forkjøpsrett. Klagerne har følgelig rett når det gjelder tolkningen av forkjøpsretten.

God meglerskikk

Det sentrale spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda har kommet til at da samtlige arvinger aksepterte budet på 1,8 millioner kroner, skulle megler meddelt dette til budgiver og avsluttet budprosessen. Da megler ikke gjorde dette, har hun handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1, avd. Sandnessjøen har opptrådt i strid med god meglerskikk.