Klage nr. 2021027
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokathuset Nord AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I juni 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. Leiligheten ble solgt til prisantydning på 4 200 000 kroner. Før overtakelsen gav kjøperen beskjed om at han reagerte på flere forhold ved leiligheten, særlig at noen fastmonterte møbler var skrudd ned og fjernet. Klageren har særlig anført at megleren ikke bistod partene i tilstrekkelig grad i forbindelse med tvisten. I tillegg har hun trukket frem at megleren ikke videresendte en e-post fra kjøperen med ulike innsigelser knyttet til leiligheten. Kjøperen og klageren (selgeren) kom til enighet etter at en ekstern advokat hadde bistått dem. Klageren krever at vederlaget settes ned med 17 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav og anførsler.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren aksepterte budet fra kjøperen 9. oktober, og flyttet ut av leiligheten 15. oktober 2020. Som følge av forhold ved kjøperens finansiering, hadde partene avtalt at kjøperen skulle leie leiligheten de to siste ukene før overtakelse 1. november 2020. Den 21. oktober 2020 mottok megleren et varsel fra kjøperen om at han ville komme med innsigelser og holde tilbake deler av kjøpesummen på overtakelsesdagen. Megleren mente at varselet fra kjøperen ikke var noe å bekymre seg over, og at klageren fint kunne håndtere dette på overtakelsesdagen. Klageren forholdt seg til det megleren sa.
Den 30. oktober 2020 mottok megleren en e-post skrevet på vegne av kjøperen. Her ba kjøperen om tilbakemelding på hvordan de ulike innsigelsene knyttet til eiendommen kunne håndteres. E-posten beskrev mer konkret hva klagen gikk ut på, og viste at innsigelsene var av mer alvorlig karakter enn tidligere antatt. Megleren valgte å ikke videresende e-posten til klageren umiddelbart, men ventet heller til overtakelsesdagen 1. november 2020. Klageren kontaktet megleren umiddelbart etter at hun mottok e-posten. Klageren fortalte at hun var «stresset», og at det hele var en uheldig situasjon. Klageren er sikker på at situasjonen ville vært en annen dersom megleren hadde videresendt e-posten samme dag som den ble mottatt. I et slikt tilfelle ville klageren fått mulighet til å forberede seg og komme med et forslag til løsning.
På overtakelsesdagen var klageren opptatt med et sykt barnebarn, slik at klagerens samboer måtte møte i stedet for henne. Partene kom ikke til enighet under overtakelsen, og det ble ikke skrevet under noen protokoll. Megleren mottok en e-post fra kjøperen 2. november 2020 om at han ville holde tilbake 32 000 kroner av kjøpesummen fordi partene ikke hadde kommet til enighet. Klageren avtalte samme dag et møte med megleren, og det ble samtidig påpekt at megleren ikke hadde videresendt e-posten fra kjøperen da han mottok den. Megleren tok ingen kritikk, tvert imot ble klageren forklart at han hadde vurdert å ikke videresende e-posten i det hele tatt.
På møtet la klageren frem et forslag til løsning som hun skulle fremsette for kjøper. Megleren avtalte så et annet møte med kjøperen dagen etter. Dette ble imidlertid avlyst. Megleren mente at partene burde søke juridisk bistand, ettersom de stod for langt fra hverandre i saken. Klageren sendte flere løsningsforslag til kjøperen, uten hell. Megleren bistod ikke partene i prosessen, og gjorde ingen forsøk på å megle for å få til en løsning. Dette har kjøperen bekreftet. I motsetning til hva innklagede anfører, har klageren aldri hatt en forventning om at megleren kun skulle tale hennes sak. Klageren er klar over at en megler skal ivareta begge parters interesser.
Den 26. november 2020 tok klageren kontakt med en advokat for juridisk bistand. Advokaten sendte et brev til kjøperen i starten av desember 2020, og partene kom til enighet umiddelbart. Dersom megleren hadde gjort jobben sin og meglet mellom partene, ville ikke klageren blitt påført utgifter på 17 000 kroner for å engasjere advokat.
Klageren er ikke enig i innklagedes påstand om at samarbeidet fungerte meget godt. Blant annet kunne megleren være svært vanskelig å få tak i. I tillegg var klageren usikker på meglerens habilitet, noe hun også nevnte for ham. Videre fikk klageren opplysninger fra megleren om tredjeparter som hun ikke trengte å vite noe om. Til slutt tok ikke megleren kontakt med klageren vedrørende oppgjøret, men utbetalte alt ukritisk med feilopplysninger fra banken. Klageren måtte også klage på fotografen ettersom hun hadde blitt belastet for bilder som ikke var hennes egne.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever at vederlaget settes ned med 17 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kjøper og klager (selger) inngikk avtale om leie av den solgte leiligheten for de to siste ukene før overtakelse. Som følge av dette, ble klageren tidlig i prosessen gjort klar over at kjøperen reagerte på flere forhold ved leiligheten, og at han ville ta opp disse på overtakelsen. Klageren ble på et tidlig tidspunkt gjort oppmerksom på dette av megleren, slik at det ikke skulle komme som en overraskelse på overtakelsesdagen.
Klageren har i stor grad fokusert på e-posten sendt 30. oktober 2020 på vegne av kjøperen. Innklagede bemerker at e-posten kun inneholdt opplysninger som klageren allerede var kjent med fra før. Klagerens påstander om at hun ikke fikk tid til å forberede seg til overtakelsen, og at situasjonen ville vært en annen dersom hun hadde mottatt e-posten på et tidligere tidspunkt fremstår derfor uforståelige. Dessuten var det klagerens samboer, og ikke klageren selv, som møtte på overtakelsen. Da megleren snakket med klageren på telefon samme dag, hadde klageren ingen bemerkninger til e-posten, og det ble ikke informert om at hun ikke ville stille selv på overtakelsen.
Innklagede påpeker at det er de samme mangelsinnsigelsene som har begrunnet tilbakehold helt siden 21. oktober 2021. Dette indikerer at klageren var klar over kjøperens innsigelser allerede fra dette tidspunktet, og at det derfor ikke fordret noen særskilte forberedelser fra klagerens side i forbindelse med overtakelsen. Uansett snakket megleren med klagerens samboer på morgenen på overtakelsesdagen, samt at klageren mottok den aktuelle e-posten rundt fire timer før overtakelsen fant sted.
Det stemmer at megleren formidlet kontakt mellom kjøperen og klageren (selgeren), herunder avtale om et møte mellom partene 2. november 2020. Det var ikke megleren, men kjøperen, som avlyste dette møtet da han ikke ønsket å møte klageren alene.
Det er videre riktig at megleren anbefalte partene å oppsøke juridisk bistand for å løse tvisten mellom seg, da han som megler ikke kunne avgjøre denne. Megleren oppfattet at partene stod for langt fra hverandre til at de ville klare å komme til enighet på egenhånd. Dette viser at megleren har forsøkt å tilrettelegge for partene. Det kan virke som klageren har hatt en forventning om at megleren skulle megle direkte mellom partene, og at han ensidig skulle tale klagerens sak. Megleren orienterte begge parter om at han ikke kunne innta en slik rolle, da dette ville være i strid med god meglerskikk.
Klageren hevder at kjøperen har bekreftet at megleren ikke forsøkte å megle mellom partene. Megleren har imidlertid fremlagt denne påstanden direkte for kjøperen, som kunne avvise påstanden og fortelle at han var svært tilfreds med meglerens tjenester.
Innklagede opplever klagen mer som et forsøk på å få dekket advokatkostnadene enn en klage på dårlig utført arbeid. Megleren er av den oppfatning at samarbeidet fungerte meget godt underveis i salgsprosessen.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
E-posten 30. oktober 2020
For at det skal være grunnlag for vederlagsnedsettelse, må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Ikke enhver pliktforsømmelse gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. I NOU 2006:1 side 10 står det:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget.»
Slik saken er opplyst, kan det ikke gi grunnlag for vederlagsnedsettelse at megler først oversendte e-posten til klageren samme dag som overtakelsen. E-posten kom to dager før, og den inneholdt bare en presisering av det som hadde vært tema tidligere.
Megling mellom selger og kjøper
Klageren kritiserer megleren for at han ikke forsøkte å megle mellom partene for å finne en løsning. Nemnda mener imidlertid at megler ikke kan kritiseres i et tilfelle som dette. En megler skal være en nøytral mellommann. Det gjelder også når en advokat opptrer i egenskap av å være megler.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.