Klage nr. 2021029
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Per Christian Grant-Carlsen
Brækhus Advokatfirma DA
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bekkestua
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2014 kjøpte klagerne en tomt hvor de planla å føre opp to tomannsboliger. To av klagerne tenkte å flytte inn i hver sin bolig, men den tredje klageren hadde ikke avklart sitt boligbehov. Den fjerde boligen skulle selges for å delfinansiere prosjektet. Etter kort tid bestemte klagerne seg for å selge alle boligene, og i 2016 fikk innklagede i oppdrag å formidle salgene. Klagerne inngikk så kjøpekontrakter med fire kjøpere basert på bustadoppføringslovens regler. Prosjektet ble forsinket, og kjøperne har rettet krav om dagmulkt mot klagerne.
Klagerne anfører at megleren feilaktig la til grunn at klagerne var næringsdrivende, og at megleren burde lagt avhendingsloven og ikke bustadoppføringsloven til grunn i kjøpekontraktene. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning for kostnadene til garantistillelsen under bustadoppføringsloven, dagmulktskravene fra kjøperne og advokatkostnadene de er påført i saken mot kjøperne og innklagede.
Innklagede bestrider erstatningskravet.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble inngått av klagerne personlig. Dette var det første signalet megleren fikk om at klagerne var forbrukere og ikke næringsdrivende.
På tidspunktet for oppdragsinngåelsen hadde ingen av klagerne erfaring med boligutvikling eller boligsalg. Det var et privat og personlig prosjekt hvor klagerne så for seg å tjene noen penger. Klagerne valgte å forvalte pengene sine på denne måten i stedet for å søke fortjeneste et annet sted, for eksempel i aksjemarkedet. Dette var altså alminnelig formuesforvaltning.
Før boligene ble markedsført sendte klagerne entreprisekontrakten mellom klagerne og entreprenøren til megleren. Dette var en standard blankettkontrakt som brukes ved oppføring av bolig under bustadoppføringsloven på forbrukerens tomt. Megleren kunne derfor enkelt se at klagerne ble regnet som forbrukere i entreprisekontrakten med entreprenøren. Dette var det andre signalet megleren fikk om at klagerne var forbrukere og ikke næringsdrivende.
Megleren valgte så kontraktsmal og utarbeidet salgsoppgave. Siden klagerne ikke hadde kjennskap til lovverket, stolte de på at kontraktene megleren presenterte for dem, var riktige. Boligene ble solgt, og i kjøpekontraktene hadde megleren lagt bustadoppføringsloven og ikke avhendingsloven til grunn. Dette var feil siden klagerne var forbrukere og ikke næringsdrivende. Prosjektet ble forsinket, og kjøperne krevde dagmulkt med hjemmel i bustadoppføringsloven. På grunn av prosessrisiko inngikk klagerne forlik med tre av kjøperne om at klagerne betalte 1 591 223 kroner i dagmulkt.
Kjøperen av den fjerde boligen krevde også dagmulkt, men her stilte saken seg annerledes. I motsetning til de tre andre kjøperne, hadde ikke kjøperen av den fjerde boligen inngått noen kjøpsavtale med klagerne. Etter at klagerne hadde solgt den fjerde boligen, hadde den opprinnelige kjøperen videresolgt den. I kjøpsavtalen mellom den opprinnelige kjøperen og den nye kjøperen var avhendingsloven lagt til grunn, men den nye kjøperen mente likevel hun hadde trådt inn i kjøpsavtalen til den opprinnelige kjøperen. Den nye kjøperen tok etter hvert ut søksmål mot klagerne med krav om 947 700 kroner i dagmulkt, og fikk medhold i tingretten. Men i lagmannsretten ble klagerne senere frifunnet. Dommen er rettskraftig.
Siden megleren uriktig la bustadoppføringsloven til grunn i kjøpekontraktene, pådro klagerne seg kostnader og risiko som ville vært unngått om megleren i stedet hadde basert kjøpekontraktene på avhendingsloven, slik han skulle gjort. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
På grunn av meglerens opptreden har klagerne blitt påført et økonomisk tap som foreløpig beløper seg til 2 227 439 kroner. Av dette utgjør 246 216 kroner kostnader til garantistillelse under bustadoppføringsloven, 1 591 223 kroner dagsmulktskrav fra kjøperne, 225 000 kroner advokatkostnader i saken mot kjøperne og 165 000 kroner advokatkostnader i saken for nemnda. Klagerne krever sitt økonomiske tap erstattet av innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at klagerne ikke var næringsdrivende. Meglerens klare inntrykk var at klagerne kjøpte tomten for å føre opp flere boenheter og selge disse for å oppnå gevinst. Det var også meglerens klare oppfatning at klagerne hadde bred erfaring med prosjektsalg innen eiendom.
Den ene klageren var daglig leder i et boligforvandlingsfirma, og den andre var daglig leder i et firma som primært drev med boligutvikling og næringseiendom. Den tredje klageren hadde også drevet med prosjektsalg tidligere. I tillegg hadde to av klagerne eierinteresser i et eiendomsutviklingsfirma, og i 2018 etablerte klagerne et ansvarlig selskap sammen.
Klagerne har også uttalt at prosjektet var starten på et fremtidig samarbeid mellom klagerne. Innklagede har ved flere anledninger blitt spurt om å vurdere andre prosjekter klagerne har sett på. Den ene klageren tok også permisjon fra sin ordinære jobb for å jobbe heltid med prosjektet. Innklagede bestrider for øvrig at prosjektet var et engangstilfelle.
Klagerne var under hele prosessen bistått av en advokatfullmektig, også når det gjelder kjøpekontraktene. Advokatfullmektigen hadde innsikt i saken, og godkjente lovvalget uten innvendinger. Innklagede legger til grunn at også advokatfullmektigen anså bustadoppføringslova som riktig lovvalg.
Når det gjelder entreprisekontrakten mellom klagerne og entreprenøren, lå det utenfor meglerens mandat å tolke denne. Uansett var ikke klagernes rettslige status overfor entreprenøren avgjørende for klagernes rettslige status overfor kjøperne.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige behandling. Det er her nødvendig med umiddelbar bevisføring ved at parter, megler og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den som skal avgjøre saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.