Klage nr:
113/08

Avgjort:
31.10.2008

Saken gjelder:
Manglende opplysning vedrørende prisregulering

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Nesodden

Saksfremstilling:

Klagerne er tre privatpersoner som har kjøpt borettslagsleiligheter gjennom innklagede som megler.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat. I fremstillingen brukes i hovedsak betegnelsen «klagerne» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Vurderingstemaene er like i sakene og innklagede har vært ansvarlig megler for salgene. Klagerne fremmer derfor en felles klage mot innklagede. Formålet med klagen er å få vurdert om det foreligger brudd på meglers opplysnings- og veiledningsplikt ved kjøpene.

Ingen av klagerne fikk vite at borettslagsboligene de kjøpte var prisregulerte ved kjøp av leilighetene. Da den ene klageren (A) skulle selge leiligheten i 2007, oppdaget hun at det foreligger en uopphevelig vedtektsfestet klausul om indeksbasert prisregulering av salgssummen ved resalg av leilighetene.

A orienterterte de andre klagerne (B og C) og de har i fellesskap forsøkt å få kommunen til å oppheve prisreguleringen uten at dette har ført frem. Etter klagernes oppfatning har innklagede misligholdt sin lovfestede og praksisfastsatte opplysnings- og omsorgsplikt vedrørende denne prisreguleringen.

Klagerne ville ikke kjøpt disse boligene om de hadde vært kjent med at de var prisregulerte, med de konsekvenser dette har for boligens verdistigning, salgbarhet og klagernes mulighet som reetablering ved behov. Klagerne mener ikke de har blitt opplyst, veiledet og bistått av innklagede på en tilstrekkelig god måte.

Avtale om utbygging av leiligheter ble inngått ved kontrakt av 25. mars 2004. Av avtalens punkt 8 fremgår det at det fra kommunens side ble forutsatt at 25 % av leilighetene skulle organiseres som borettslag, prisreguleres og tildeles etter søknad til kommunen. Prisreguleringen ble i henhold til denne avtalen fastsatt i borettslagets vedtekter, § 5b. Denne innebærer at leilighetene ikke kan videreselges med normal prisøkning, men kun med en verdiøkning tilsvarende konsumprisindeksen. Vedtektene ble vedtatt i konstituerende generalforsamling den 18. mai 2008, før salgsprosessen startet. Det ble planlagt bygging av 39 leiligheter, hvorav 10 skulle bli solgt som borettslagsleiligheter og resten som selveierleiligheter.

Annonseringen av leilighetene startet før bygging i flere aviser og på finn.no. Det ble ikke opplyst om prisreguleringen. Klagerne kan ikke fremlegge annonsene fra finn.no, da disse er slettet.

I avisannonsene fremgikk det at 39 leiligheter skulle selges, hvorav 10 var borettslagsleiligheter som var prisregulerte. En nærmere forklaring av begrepet fremgikk ikke av annonseringen.

I prospektet som ble utarbeidet for den delen av prosjektet som omfattet de prisregulerte boligene, er betegnelsen «10 prosjekterte prisregulerte borettslagsleiligheter» tatt inn under overskriften. Under punktet om forretningsførsel omtales boligene som prisregulerte uten at det ble utdypet nærmere. For øvrig ble prisreguleringen ikke omtalt eller nærmere forklart.

På hjemmesiden til innklagede sto det under siden om finansiering som stikkord opplyst «Indeksregulering av omsetningspris». Det fremkom ingen nærmere opplysninger om hva dette innebar og ingen av klagerne fikk med seg opplysningen på denne siden.

Innklagede og utbygger avholdt den 3. juni 2004 et salgsmøte for interessenter. Problematikken rundt prisreguleringen og konsekvenser for kjøperne ble ikke gjennomgått i plenum. Borettslagets vedtekter var utlagt, slik at de som ønsket kunne kikke på disse. En representant fra kommunen var til stede for å svare på spørsmål fra interessenter etter fellespresentasjonen.

Det var kun A som var til stede på informasjonsmøtet. Hun signertehåndhevelseserklæring på møte og var i kontakt med kommunens representant. Hun fikk ikke informasjon om prisreguleringen og oppfattet ikke at det forelå en slik prisregulering av presentasjonen og utlagt materiale. B og C fikk kjennskap til prosjektet på et senere tidspunkt.

I perioden fra sommeren 2004 til sommeren 2005 innga ti personer håndgivelseserklæring på hver sin borettslagsleilighet. Kontraktsmøter ble holdt fortløpende etter hvert som leilighetene ble solgt. Verken kontrakten, øvrige dokumenter eller borettslagets vedtekter ble sendt A eller C i forkant av møtet. B fikk tilsendt kjøpekontrakten, men ikke vedtektene, på telefaks før kontraktsmøtet.

Innklagede har tidligere hevdet at vedtektene lå i kontraktspermen utdelt på kontraktsmøtet. Klagerne avviser dette. Disse ble oversendt klagerne etter overtakelsen av leilighetene. Klagerne viser til at punkt 17 i kjøpekontrakten ikke angir borettslagets vedtekter som vedlegg til kjøpekontrakten. Dette punktet er i følge klagerne likelydende i alle kontraktene. Klagerne påpeker at borettslagets vedtekter er det eneste stedet der prisreguleringen er definert og at disse ikke ble gjennomgått på noen av kontraktsmøtene.

Kjøpekontrakten som ble inngått, var en delvis ferdig utfylt standardkontrakt for leiligheter solgt etter bustadoppføringslova. Ifølge klagerne inneholdt ingen av disse opplysninger om prisreguleringen og samtlige kjøpekontrakter som ble benyttet, var identiske ifølge klagerne.

Når det gjelder B, fikk han utlevert en kontraktsperm for selveierleiligheter på kontraktsmøtet. Kjøpekontrakten var likevel den samme standardkontrakten som de øvrige klagerne.

Klagerne mener denne fremstillingen viser at det var høyt vilkårlig om kjøperne fikk med seg at leilighetene var prisregulerte.

Begrepet, prisregulering som var stikkordsmessig nevnt, kan oppfattes som noe ubetinget positivt like naturlig som at det skulle være noe negativt som krever videre oppfølging og undersøkelse. Det kan tolkes som at salgsprisen er ekstra lav. Klagerne mener at om man setter dette sammen med at leilighetene tildeles etter søknad til kommunen, harmonerer dette godt.

Denne type prisregulering antas å være lite utbredt ved salg av nye og brukte boliger de senere år. Klagerne mener det ikke kan forventes at man har kjennskap til begrepet eller hva det innebærer.

Klagerne fremhever at den mest vanlige og effektive sparingsform blant lønnsmottakere trolig er investering i bolig og at skattefri fortjeneste av prisøkningen på egen bolig har overstedet den ordinære lønnsinntekt. Mange har derfor satset på å kjøpe bolig, og klagerne hadde på kjøpetidspunktet en berettiget forventning om at bolighandelen ville være en svært lønnsom og gunstig investering. Klagerne mener at den vedtektsbestemte prisreguleringen innebærer et vesentlig avvik fra en slik forventning og har ført til at klagerne har mistet muligheten til verdistigning på egen bolig.

Klagernes advokat har i forbindelse med saken spurt en rekke personer hva de naturlig legger i begrepet «prisregulerte boliger». Ingen hadde kunnskap om hva dette var eller innebar av negative eller positive konsekvenser.

Etter klagernes oppfatning burde det stått en kortfattet redegjørelse for hva prisreguleringen i praksis innebar for kjøperne, for eksempel med en stjerne eller en mindre tekst i bunnen på informasjonen. Budskapet kunne vært presisert ved en setning for eksempel «Prisregulering innebærer at den maksimale salgsprisen som godtas ved et resalg fremkommer ved indeksjustering av kjøpesummen». Ifølge klagerne fremkom denne presiseringen gjennom en tolkning av borettslagets vedtekter. Klagerne mener det må hensyntas at kjøpergruppen, som angitt i prospektets punkt 3, var tiltenkt unge, førstegangsetablerere og personer som kommunenmente hadde særskilte behov for bistand til å komme seg inn på boligmarkedet.

Klagerne antar at opplysnings- og omsorgsplikten omfatter å forsikre seg om at kjøperne oppfattet at de ikke fikk samme muligheten til å oppnå en ordinær fortjeneste ved et kjøp i et raskt prisstigende boligmarked.

Klagerne mener opplysningen om prisreguleringen må antas å ha en viss negativ betydning for interessen og prisnivået på leiligheten. Klagerne mener innklagede har nedtonet opplysningen ved å angi punktet stikkordsmessig uten nærmere presisering. Klagerne mener opplysningen i stikkordsmessig form har en begrenset betydning, da den ikke har kommet fram til klagerne.

Innklagede har oversendt en betalingsoppfordring som er utferdiget overfor en annen kjøper av en av de øvrige borettslagsleilighetene. Beløpet gjaldt et beløp på 15 000 kroner som skulle innbetales som sikkerhet i tidsrommet mellom kjøperens signering av håndgivelseserklæringen og signering av kontrakten.

Klagerne siterer følgende fra brevet i klagen:

«Borettslagsleiligheten er underlagt tildelingsrett fra X Kommune v/boligavdelingen. Ved reslag [formentlig skrivefeil for resalg]må boligavdelingen underrettes slik at salgspris kan fastsettes i hht. vedtektene, og eventuelle kjøpere på venteliste varsles».

Ifølge innklagede er dette brevet fremvist alle kjøpere for signatur samtidig med at håndhevelseserklæringen ble signert på innklagedes kontor. Innklagedes advokat mener at denne passusen er egnet til å opplyse klagerne om at det forelå en uopphevelig klausul om prisregulering på borettslagsleilighetene. Ingen av klagerne kan erindre å ha sett eller signert på det nevnte brevet. Klagerne mener at dersom det likevel har forekommet, har det skjedd på en måte som ikke har gitt klagerne tilstrekkelig anledning til gjennomlesing slik at de kunne forstått rekkevidden av ovennevnte passus.

Klagerne mener at passusen også er tvetydig. Etter klagernes oppfatning er det mest naturlig å forstå passusen slik at den angir kjøreregler for hva som skal skje om kjøperen velger å trekke seg i tidsrommet mellom signering av håndhevelseserklæringen og signeringen av kontrakten. Henvisningen til «kjøpere på venteliste» gir klare holdepunkter for en slik oppfatning.

En like naturlig tolkning er at passusen utgjør kjøreregler for hva som skal hvis man etter foregående søknad ikke får tildelt boligen fra kommunen som forutsatt.

En tredje naturlig tolkning kan være at resalg utløser kommunal forkjøpsrett av boligen, slik at eventuelle personer som står på kommunens venteliste for tildeling av slik bolig kan bli varslet.

Klagerne mener, at de i den grad de fikk passusen forelagt seg, at den ikke er egnet til å oppfylle innklagedes opplysnings- og omsorgsplikt.

Dersom innklagede fortsatt hevder at vedtektene for borettslaget ble forelagt på kontraktsmøtet, mener klagerne at det uansett er uten betydning så lenge de ikke fikk mulighet til å lese gjennom dette i forkant av kontraktsmøtet. Klagerne påpeker at innklagede ikke har hevdet at vedtektene ble gjennomgått på kontraktsmøtet eller at klagerne ble oppfordret til, eller fikk anledning til dette på kontraktsmøtet.

På denne bakgrunn mener klagerne innklagede har brutt eiendomsmeglingslovens opplysnings- og omsorgsplikt. Innklagede unnlot å gjøre klagerne kjent med prisreguleringens reelle betydning på tross av at det kunne gjøres på en enkel måte. Prisreguleringen var sentralt og betydningsfullt tema for kjøper, som innklagede senest på kontraktsmøtet og i selve kontrakten burde redegjort for. Opplysningen skulle normalt foreligget i klartekst før signeringen av håndhevelseserklæringen.

Klagernes advokat vedlegger forklaringer fra klagerne som den foregående redegjørelsen er basertpå.

Klagerne viser til eiendomsmeglingslovens § 3-1 og § 3-6, samt § 3-8 som pålegger innklagede å opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Det anføres at opplysningen om prisreguleringen skulle ha fremkommet tydelig og lettfattelig av selve kjøpekontrakten.

Klagerne mener § 3-6, 2.ledd også er brutt da det fremgår at megler skal «gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter».

Klagerne påpeker at ved salg i 2008 har innklagede inntatt et eget punkt om prisreguleringen i kjøpekontrakten, hvor det vises til vedtektenes § 5b. I tillegg er det til kontrakten vedlagt borettslagets vedtekter samt et informasjonsskriv om prisreguleringen.

I tiden fra kjøpet skulle klagerne hatt med seg minst to år med svært høy prisstigning, selv om den i ettertid har flatet noe ut.

Klagernes primære ønske er å bli gjort skadesløs, slik at de kompenseres for bortfallet av verdiøkningen av boligene, i forhold til forventet prisstigning.

Innklagede anfører:

Innklagede har ikke innvendinger mot at klagen behandles samlet for de tre klagerne, men presiserer at hver av klagerne skal vurderes hver for seg og at de har bevisbyrden for det faktum som påberopes.

Innklagede stiller spørsmålstegn til sakens egnethet for behandling i Reklamasjonsnemnda. Innklagede påpeker på at det er uenighet mellom partene om sentrale deler av faktum. En avgjørelse av hvilket faktum som skal legges til grunn, har betydning for de tre betingelsene for erstatningsansvar, og særlig vurderingen av ansvarsgrunnlaget og om det kan reises kritikk mot innklagede.

Innklagede mener utbygger/selger må avgi forklaring på hvilke opplysning han har gitt til klagerne i saken. Etter innklagedes oppfatning er det også aktuelt å avhøre kommunens representanter som var på informasjonsmøte, saksbehandling og prosjekt. Når det gjelder B, er det sentralt å få avhørt B’s mor som har vært hans representant i kjøpsfasen.

Innklagede stiller spørsmål til forklaringene fra klagerne som er vedlagt klagen og påpeker at disse ikke er avgitt under vitneavhør. Disse vil være farget av at det pågår en tvist, og Reklamasjonsnemndas medlemmer har ingen anledning til å stille tilleggs- eller kontrollspørsmål. Etter innklagedes syn kan ikke Reklamasjonsnemnda basere sin avgjørelse på disse forklaringene, grunnet hensynet til kontradiksjon og kontroll av avgivers troverdighet. Innklagede påpeker at all dokumentasjon klagerne har fremlagt, kommer fra innklagede, og at det synes som at forklaringene om faktum tilpasses dokumentasjonen de til enhver tid har. Innklagede mener en bevisbedømmelse på slike erklæringer vil stride mot sentrale rettsprinsipper om bevisbedømmelse og viser til Rt. 1995 s. 75.

Innklagede tilstreber et riktig og grundig fundert resultat i saken. Dette er særlig på bakgrunn av at klagerne har kritisert innklagede i media hvor saken har vært omtalt som en sak om åpenbart ansvar for innklagede. Innklagede har valgt å avstå fra kommentarer all den tid innklagedes advokat har korrespondert om sakens rettslige side.

Innklagede mener han ikke har mottatt konkrete løsningsinnspill fra klagerne. Innklagede har hele tiden bestridt både ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng i forhold til det kravet som er fremmet.

Møtet den 25. april var ikke et felles forhandlingsmøte. Dette fremgår av kontakten som var mellom innklagede og klagernes tidligere advokat. Innklagede forventer at klagernes advokat avklarer dette med sin forgjenger.

Møtet ble foreslått av innklagede for å danne seg et bilde at klagernes sak, og finne en viss enighet om faktum.

På møtet ble det forklart for klagerne at saken rettslig sett må håndteres en for en og eventuelt negativt utfall i en rettssakville medføre at saksomkostninger for innklagede måtte påberegnes betalt av den enkelte. Dersom klagerne oppfattet møtet som offensivt, er det beklagelig at klagernes advokat ikke har poengtert disse sentrale forholdene ved bevisførsel for dem.

Når det gjelder klagernes fremstilling av salgsmaterialet, savner innklagede en mer presis og fullstendig gjengivelse av salgsprospektets innhold. Innklagede påpeker at utover formuleringene under punktet om «Forretningsfører» og «Kjøpergruppe» som klagerne har henvist til, er det inntatt et eget punkt om vedtektene hvor det er opplyst at disse er tilgjengelige ved meglers kontor.

Bs påstand om at prisreguleringen ikke var nevnt i finn-annonsen han leste tilbakevises.

Innklagede viser til at finn-annonsen følger med tilsvaret. Annonsen gjelder en selveierleilighet og ble endret sist mai 2006. B kjøpte sin leilighet i august 2005 og innklagede opplyser at annonsen vedrørende borettslagsleilighetene hadde samme utforming som den foreliggende, blant annet med hensynt til hva prosjektet omfattet.

Under punktet «Bebyggelse» kunne B lese at «Prosjektet inneholder to boligkropper plassert på et «lokk» med grøntarealer over næringsarealer og garasjer. Prosjektet består av i alt 39 leiligheter, hvorav 10 leiligheter organiseres som et borettslag (prisregulerte leiligheter med tildelingsrett for X kommune».

Innklagede hevder at den samme informasjonen om indeksregulering lå på innklagedes hjemmeside.

Innklagede viser til A’s påstand om at problematikken rundt prisreguleringen ikke ble tatt opp på salgsmøtet. Innklagede har vedlagt selgers powerpointpresentasjon, hvor det på s. 7 står at leilighetene er undergitt «indeksregulering av omsetningspris» og hvor det igjen oppfordres til å ta kontakt med selger eller innklagede.

Innklagede påpeker at det kan synes som at klagerne har lagt til grunn at håndgivelseserklæringene medførte at klagerne var bundet til å kjøpe leilighet. Etter håndgivelseserklæringens ordlyd, fremgår det ifølge innklagede, at klagerne kunne gå fra kjøpet frem til kontraktsinngåelse, men at de da tapte depositumet.

Innklagede viser til klagernes påstand om at de ikke er forelagt brevet om betalingsoppfordring for depositum. Innklagede har vedlagt kopi av brevene til A og B. Innklagede mener klagerne vitterlig har hatt disse i hende og at det antas at de har lest dem. B mottok brevet på telefaks og signerte på dokumentet.

Innklagede mener det samme gjelder C uten at han kan dokumentere dette i skrivende stund. Innklagede mener at C må ha fått dokumentet for å kunne innbetale depositumet og er ikke kjent med hvorvidt C bestrider dette.

Innklagede mener passusen i brevet synes rimelig klar og viser til ordlyden i brevet. Denne er gjengitt under klagernes anførsler.

Innklagede mener at klagernes påstand om at kontraktens punkt 17 bekrefter klagernes fremstilling av fakta er lite fundert. Punktet viser ikke til innholdet i kontraktspermen eller hva som ble gjennomgått på kontraktsmøtet.

Innklagede fastholder at vedtektene lå i kontraktspermen som ble utlevert ved kontraktsmøtet.

Ifølge innklagede opplyser selgers representant at han viste frem vedtektene og påpekte innholdet, og at alle kjøpere ble oppfordret til å sette seg grundig inn i disse på kontraktsmøtet.

Innklagede mener det har formodningen mot seg at vedtektene ikke ble forelagt på kontraktsmøtet da de allerede før informasjonsmøtet 3. juni 2004 var kopiert opp og gjort tilgjengelig for alle interessenter.

Innklagede har ikke oversendt vedtektene etter overtakelse.

Innklagede mener anførselen om at B skal ha fått utlevert en kontraktsperm for selveierleiligheter er uforståelig ogudokumentert.

Til klagernes påstand om at klagerne hadde behov for ekstra oppfølgning påpeker innklagede at innklagede var i kontakt med B’s mor og C’s far i forbindelse med kjøpet.

For øvrig bemerker innklagede at klagernes anførsler om hva en rekke personer forstår med prisregulering fremstår som ukvalifisert vitneførsel, og støtter innklagedes syn om egnethet for nemndsbehandling.

Innklagede opplyser at det er omsatt leiligheter i borettslaget med gevinst til selger. Innklagede har mottatt henvendelse vedrørende prisreguleringen fra en av ti kjøpere, utenom samtale med B’s mor.

Når det gjelder sakens rettslige side, anfører innklagede at markedsføringen av de prisregulerte leilighetene gir kjøperne en fullgod opplysning om at leilighetene er prisregulerte. Videre ble det gitt opplysninger til den enkelte i betalingsoppfordringen for depositumet og i kontraktsmøtet. Innklagede viser til følgende:

– i innkallingen til salgsmøtet var det opplyst at borettslagsleilighetene var prisregulerte (klager A)

– all papirannonsering anga borettslagsleilighetene som prisregulerte (alle)

– på salgsmøtet ble det informert om indeksreguleringen (klager A)

– all internett annonsering inneholdt opplysninger om prisreguleringen og henvisning til prospektets hjemmeside som også inneholdt opplysning om reguleringen (klager B)

– salgsprospektet med vedlegg inneholdt informasjon om prisregulering og henviste til vedtektene og hvor disse kunne hentes (alle)

– det var informasjon vedrørende regulering av omsetningspris i brev vedrørende depositumsbetaling (alle)

– vedtektene lå i kontraktspermen (alle)

– de aktuelle opplysningene ble påpekt og det ble gitt oppfordring til å sette seg inn i disse på kontraktsmøte (alle)

Innklagede er av den oppfatning av at opplysningsplikten er overholdt og at klagerne har fått – eller burde ha fått – informasjon om at boligene var undergitt prisregulering som var regulert i vedtektene. Innklagede mener kjøperne hadde oppfordring og anledning til å avklare punktet om prisregulering om dette var uklart, og spør hvorvidt han skal ha ansvar for at kjøperne ikke har sikret seg en oppfatning av hva prisregulerte leiligheter innebærer.

Innklagede mener at det ikke kan stilles krav til at megler uoppfordret gir opplysninger om forhold som man utrykkelig og gjentatt har oppfordret kjøperne til å undersøke og som megler ikke har noen foranledning til å mistenke at kjøperne har misforstått. Etter innklagedes oppfatning kan ikke megler pålegges å utdype opplysningen om prisreguleringen.

Når det gjelder erstatningskravet bestrider innklagede at det foreligger økonomisk tap og årsakssammenheng.

Innklagede påstår at saken ikke er egnet for nemndsbehandling og at saken må avvises. Dersom saken tas til behandling, mener innklagede at kravet ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende opplysning om prisregulering av borettslagsleiligheter.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning fordrer denne saken ytterligere bevisførsel. Saken er derfor ikke egnet til nemndsbehandling og avvises.

Konklusjon:

Saken avvises.

Oslo, den 31. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant