Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2021030

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Thomas Meinich
Advokatfirmaet Forte DA

Innklaget: P33 Eiendomsmegling AS (Nordvik Frogner)

Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Saksfremstilling

I februar 2019 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagernes eierseksjonsleilighet. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter deres mening er i strid med god meglerskikk. Klagerne har særlig anført at megleren ga uriktige opplysninger om at det var mulig å gjøre endringer i annonsen etter den var lagt ut på Finn.no. Det anføres videre at megleren burde endret annonsen i tråd med klagernes tilbakemeldinger før den ble lagt ut. Som følge av meglerens håndtering måtte annonsen fjernes fra Finn.no og legges ut på nytt med en lavere prisantydning. Klagerne krever erstatning med
1 250 000 kroner.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Den 27. februar 2018 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede foretak. Det var allerede innledningsvis i samarbeidet satt fokus på leilighetens beliggenhet og sjøutsikt. Prisantydningen ble fastsatt til 10 500 000 kroner av to uavhengige meglere, og det ble uttalt at dette ville skape et godt grunnlag for flere budrunder. Etter leiligheten var blitt fotografert, ble utkastet til annonse sendt til klagerne på e-post. I e-posten bekreftet megleren at det var mulig å gjøre endringer i annonsen etter den var blitt lagt ut på Finn.no. Klagerne ga tilbakemelding på at det var viktig å fremheve leilighetens beliggenhet med sjøutsikt og at «[gaten] selger».

Da leiligheten ble lagt ut på Finn.no var det ikke gjort noen endringer i utkastet til annonsen. Etter annonseringen oppdaget klagerne at den ikke var blitt endret. Den var svært mangelfull og med tekst og bilder av dårlig kvalitet. Det sentrale med leiligheten, dens beliggenhet og sjøutsikt, var helt fraværende. Klagerne tok umiddelbart kontakt med megleren for å gjøre ham oppmerksom på dette. Megleren opplyste først da, og i strid med hva han tidligere hadde uttalt, at man først må trekke annonsen for å kunne gjøre endringer i den. Etter at annonsen var blitt trukket fra Finn.no, informerte megleren om at leiligheten måtte legges ut med en nedjustert prisantydning på minimum 300 000 kroner når den skulle annonseres på nytt. Det ble i den forbindelse henvist til regler på Finn.no, hvor dette fremgikk.

Etter mange visninger med fraværende engasjement fra megleren, som manglende tilgjengelighet og salgsprospekt, ringte klagerne til daglig leder for å klage på meglerens kritikkverdige opptreden. Megleren ble tatt av oppdraget og den daglige lederen tilbød seg personlig å gjøre opp for dette ved å overta ansvaret for oppdraget med tilbud om full styling, nye bilder og salgsprospekt. Han fjernet annonsen fra Finn.no, og la ut ny.

Den nye meglerens opplyste strategi og avtale med klagerne var å avholde en visning ultimo juni, for så å trekke annonsen umiddelbart, og vente til medio august når markedet igjen var i bevegelse. Etter visningen, med en ytterligere prisreduksjon på leiligheten, tok megleren ferie uten å trekke annonsen som avtalt. Annonsen ble dermed liggende å tørke som hyllevare i ferien. Da klagerne oppdaget dette medio juli, kontaktet de megleren, som innrømte feilen uten å ha noen god forklaring. Annonsen ble igjen fjernet fra Finn.no og lagt ut igjen i august slik som avtalt. Med dette ble salget av leiligheten nok en gang ødelagt etter å ha ligget fire måneder på Finn.no med tre annonser og nedjusteringer av pris.

Etter visning i august ble megleren utilgjengelig og tok ikke telefonen når klagerne ringte. Dette i likhet med megleren som hadde hatt oppdraget tidligere. Klagerne fikk opplyst ad omveier at megleren hadde sluttet hos innklagede.

Da klagerne kjøpte ny leilighet fikk de mellomfinansiering fra en bank som krevde at klagerne ga salgsoppdraget til en annen meglerkjede, og at salg måtte finne sted før forfall av mellomfinansieringen. På grunn av dette presset, måtte klagerne senere akseptere et bud på 9 240 000 kroner.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke endre innholdet i annonsen etter at klagerne påpekte svakhetene ved denne, men i stedet legge den ut på Finn.no uendret.

Megleren har videre brutt Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 3, hvor det blant annet fremgår at medlemmet skal arbeide for at oppdragsgiveren skal få en best mulig markedspris. Meglerens håndtering har medført at annonsen på Finn.no måtte trekkes, slik at leiligheten ved senere utlysning måtte legges ut for en lavere prisantydning. Det vises til meglerens uttalelse om at leiligheten måtte legges ut med en nedjustert prisantydning på minimum 300 000 kroner ved ny annonsering. Klagerne har i ettertid fått bekreftet fra Finn.no at en slik regel ikke eksisterer.

Som følge av meglerens håndtering er det gitt signaler til markedet om at klagerne har vært villige til å nedjustere prisantydningen med et relativt stort beløp i løpet av et kort tidsrom. Dette signaliserer at de kan være villige til å nedjustere prisen ytterligere.

Begge meglerne sin håndtering av oppdraget har medført forsinkelse i salgsprosessen, og med dette skapt et slags press på klagerne som følge av deres mellomfinansiering. I tillegg har det ført til at det ikke ble oppnådd høyere bud enn 9 240 000 kroner for leiligheten.

Klagerne er blitt påført et økonomisk tap med anslagsvis 1 250 000 kroner, som de krever erstattet av innklagede.

Innklagede har i korte trekk anført:

I begynnelsen av februar 2019 ga megleren en e-takst på 10 500 000 kroner, men klagerne ønsket i utgangspunktet mer og ville annonsere leiligheten med en prisantydning på 10 850 000 kroner. Ifølge klagerne har to forskjellige meglere anslått prisen til

10 500 000 kroner, noe som tyder på at megleren hos innklagede ikke har bommet fra start.

Klagerne godkjente salgsoppgaven 3. april 2019, hvor den eneste anmerkningen knyttet seg til at boligen tidligere hadde hatt en annen adresse. Etter annonseringen ville klagerne endre store deler av annonsen, noe som ikke lot seg gjøre uten å trekke den, for deretter å legge den ut igjen. Ifølge Finn.no sine regler får man kun «løftet» annonser dersom prisen reduseres med 5 prosent eller 300 000 kroner, eller venter i 20 dager. Bekreftelsen som klagerne har fått fra Finn.no, må basere seg på en misforståelse dem imellom. Det var blant annet snakk om å bytte bilder i annonsen, noe som ikke lar seg gjøre uten å trekke den fra nettsiden.

Det ble holdt til sammen ti visninger med 15 interessenter som valgte å registrere seg med kontaktinformasjon. Ifølge loggen ble interessentene fulgt opp, men det ble ikke lagt inn noe bud. Prisantydningen ble nedjustert i fire omganger: 10 850 000 kroner 3. april,
10 300 000 kroner 22. mai, 9 990 000 kroner 17. juni og 9 700 000 kroner 10. august.

Midtveis tok daværende daglig leder over oppdraget fordi ansvarlig megler sluttet hos innklagede. Det er ikke riktig, slik klagerne hevder, at den første megleren sluttet å ta telefonen. Innklagede tok umiddelbart kontakt med hans gjenværende kunder for å tilby å overføre oppdraget til en annen megler internt. Den andre megleren jobbet hos innklagede frem til medio oktober 2019, og heller ikke han sluttet å ta telefonen før oppdraget ble avsluttet. At han har vært opptatt og måtte ringe tilbake senere har nok skjedd.

Innklagede finner det ikke sannsynliggjort at annonsen skulle fjernes fra nettet i juni, slik klagerne hevder. Annonse med oppdaterte opplysninger ble lagt ut 27. juni 2019, og innklagede sendte både e-post og SMS til klagerne samme dag. Det ble avholdt en privatvisning i starten av juli, før annonsen ble fjernet 18. juli.

Dersom det skulle stemme at hurtig nedjustering av pris trigger folk som er interesserte i å få leiligheten enda billigere, ville man på et eller annet tidspunkt ha mottatt skambud, noe som ikke var tilfellet.

Klagerne valgte å si opp oppdraget og bytte til et annet meglerforetak. At dette omtrent skulle være påtvunget av banken grunnet vilkårene for klagernes mellomfinansiering, er ikke noe innklagede har kunnskap om. Det andre meglerforetaket gikk ut med en prisantydning på
10 000 000 kroner, for deretter å sette den ned til 9 500 000 kroner. Ikke lenge etter ble leiligheten solgt for 9 250 000 kroner.

Megleren har gjort det han kan for å få leiligheten solgt, men det var dessverre manglende interesse fra start. Det hadde ikke gjort noen forskjell om leiligheten ble lagt ut første gang på Finn.no med opplysning om at den tidligere hadde hatt en annen adresse. Innklagede kan ikke lastes for at leiligheten ble solgt for 9 250 000 kroner gjennom et annet meglerforetak.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Finn.no-annonsen

Klagerne har for det første vist til meglers håndtering av Finn.no-annonsen. Det gjelder mulighetene til å foreta endringer i annonsen, inklusive hva som ble sagt i denne forbindelse. Klagerne mener at megleren, slik nemnda oppfatter det, har gitt uriktige opplysninger her.

Forholdet vedrørende Finn.no-annonsen reiser bevisspørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.

Bytte av ansvarlig megler og videre oppfølgning

Klagerne har anført at den nye megleren var lite tilgjengelig, og at prosessen tok for lang tid. Her står det imidlertid påstand mot påstand, som nemnda heller ikke kan ta stilling til.

Erstatningskravet

Det sentrale spørsmålet i saken er det fremsatte erstatningskrav på 1 250 000 kroner. Tre vilkår må være oppfylt for at innklagede skal bli erstatningsansvarlig. For det første må megleren ha vært uaktsom. For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap. For det tredje må det være adekvat årsakssammenheng mellom tapet og meglerens eventuelle uaktsomhet.

Ut fra det nemnda har kommet til ovenfor, kan det ikke legges til grunn at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Nemnda finner det forøvrig klart at klagerne ikke har sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap på anslagsvis 1 250 000 kroner som følge av meglers eventuelle uaktsomhet ved utføringen av oppdraget.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.