Klage nr. 2021033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Ski
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I juni 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes rekkehusleilighet. Boligen ble ikke solgt, og oppdraget ble sagt opp av klagerne 25. november 2020. Klagerne har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. De har særlig anført at megleren har vært svært passiv, fraværende og generelt vanskelig å komme i kontakt med under hele oppdragstiden. Etter oppsigelsen mottok klagerne en faktura på 71 063 kroner. Klagerne mener vederlaget ikke står i forhold til det arbeidet som er blitt lagt ned, og krever at vederlaget settes ned.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Partene inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak 26. juni 2020, og megleren ble bedt om å avvente med å sette i gang salgsprosessen til klagerne var ferdige med noen mindre oppussingsarbeider i leiligheten. Da salgsarbeidet startet, mente megleren at riktig pris for eiendommen var 3 590 000 kroner, noe klagerne syntes virket vel høyt sammenlignet med andre boliger som var blitt solgt i området.
Allerede etter første visning viste det seg at interessen for leiligheten var liten, og megleren begynte å virke uinteressert og passiv med tanke på gjennomføringen av oppdraget. Etter at annonsen hadde ligget ute et par uker, var det fortsatt manglende interesse i markedet, og klagerne ringte megleren for å forhøre seg om hvilke planer han hadde for å øke interessen for boligen. Megleren svarte at han hadde undersøkt to andre boliger i området og kommet frem til at prisantydningen på klagernes leilighet var satt i hvert fall 200 000 kroner for høyt. Klagerne gikk med på å sette ned prisantydningen, men det er påfallende at megleren ikke oppdaget dette tidligere. Det er grunn til å tro at den første prisantydningen har skremt bort potensielle kjøpere.
Det ble senere satt opp flere visninger, uten at interessen økte nevneverdig. Det var alltid klagerne som måtte ta kontakt med megleren for å bli oppdatert på hvordan visningene hadde gått. Han ringte dem heller ikke da det kom inn bud, og de måtte nøye seg med en automatisk generert SMS. Klagerne ble ikke orientert om at han var i gang med å kontakte øvrige interessenter. De endte derfor med å ringe ham opp for å diskutere hvordan de skulle forholde seg til det innkomne budet. Etter at klagerne hadde avslått budet, tok de på nytt kontakt med megleren for å høre hva som kunne gjøres videre. Megleren svarte at det var stille på markedet, og at det ikke var så mye man kunne gjøre. Klagerne synes dette var en for enkel forklaring, tatt i betraktning at andre boliger i nærområdet ble solgt relativt raskt.
Det gikk deretter flere uker uten at megleren foretok seg noe som helst. Da klagerne forhørte seg om hans videre planer for salget, foreslo han å sette ned prisantydningen med ytterligere 200 000 kroner og ellers bare vente og se. Klagerne kom med forslag om å fjerne annonsen fra Finn.no i en periode, noe megleren stilte seg positiv til. Utover dette virket han lite interessert i å foreta seg noe mer for å få solgt leiligheten. Han kom ikke med forslag til salgsfremmende tiltak, som for eksempel endring av annonse, nye bilder, styling eller lignende. Dessuten var det alltid de som måtte ta kontakt med ham for å sjekke status.
Til slutt valgte klagerne å si opp oppdraget, og mottok en faktura på 71 063 kroner. De sendte megleren en e-post hvor de ba om en redegjørelse og dokumentasjon for hvilket arbeid som lå til grunn for betalingskravet. Megleren svarte aldri, til tross for at klagerne sendte en purring ti dager senere. Etter klagernes mening illustrerer også dette hvor fraværende megleren har vært under salgsprosessen.
Megleren har vært passiv, fraværende og generelt vanskelig å komme i kontakt med under hele oppdragstiden. Da det viste seg at han hadde feilberegnet markedsprisen på leiligheten, gjorde han lite for å kompensere for feilen. Han jobbet aldri aktivt opp mot aktuelle interessenter og forsøkte ikke å finne flere interessenter på annen måte enn å la annonsen ligge ute. Megleren har generelt virket uinteressert når det gjelder gjennomføringen av oppdraget. Klagerne lurer på om dette skyldes at megleren visste at han uansett kunne kreve over 70 000 kroner i betaling for oppdraget, ikke så mye mindre enn det han kunne ta betalt dersom handel var kommet i stand.
Klagerne har sagt seg villige til å betale
utlegg på totalt 14 739 kroner. Klagerne kan ikke se at oppdragsavtalen
kan forstås slik at innklagede har krav på oppsigelsesgebyr på
15 000 kroner i tillegg til vederlag på ca. 36 000 kroner. Videre
mener klagerne at vederlaget ikke står i forhold til det arbeidet megleren har
lagt ned, og har etterspurt dokumentasjon på arbeidet. Det er urimelig at de skal måtte betale fullt
vederlag når megleren har ytet så lite i forbindelse med salgsoppdraget.
Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med minst 31 063 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppdragsinngåelsen ble det utarbeidet en e-takst hvor markedsverdien ble anslått til 3 590 000 kroner. Både salgsoppgave og annonse ble godkjent av klagerne, og boligen ble lagt ut for salg med en prisantydning lik e-takst. Det er riktig at interessen uteble etter første visning, og ut fra omsetningshastigheten i markedet, var det ikke unaturlig at boligen ikke ble solgt på første forsøk.
Megleren fikk ingen tilbakemeldinger fra interessentene om at det var spesielle forhold ved boligen som gjorde at den ikke ble solgt. Boligen fremstod ryddig og pen, og bildene var av god kvalitet og ga et representativt inntrykk av boligen. Etter meglerens oppfatning var det ikke nødvendig å engasjere stylist eller ta nye bilder.
Da interessen etter de første visningene uteble, undersøkte megleren andre salg som nylig hadde funnet sted i nærområdet. Disse boligene hadde en lavere utropspris, men dårligere kvaliteter enn klagernes bolig, og ble likevel solgt. På bakgrunn av meglerens undersøkelser, kombinert med tilbakemeldingene fra interessenter, vurderte han prisantydning til å være for høy. Partene ble derfor enige om å sette ned prisantydningen til 3 390 000 kroner og endre markedsføringsmaterialet tilsvarende.
Det ble avtalt flere visninger, hvorav megleren deltok på fire av disse. Visninger ble planlagt fortløpende slik at det skulle være mulig for nye interessenter å melde seg på. Etter hver visning tok megleren telefonisk kontakt med klagerne for å informere dem om antall deltakere og responsen på eiendommen. Han kontaktet også interessentene som hadde møtt opp på visning, for å finne ut om noen av dem ønsket å legge inn bud.
Selv om det var flere som var interessert i boligen, var ingen av dem villige til å inngi bud på prisantydning. Megleren har vært i kontakt med alle interessenter pr. telefon. Det er derfor ikke riktig som klagerne anfører, at han ikke har jobbet aktivt opp mot eventuelle interessenter. Etter avtale med klagerne ble boligen trukket fra nettet, slik at den skulle fremstå som ny på markedet da den ble lagt ut igjen. Innklagede bestrider at megleren skal ha vært passiv eller vanskelig å komme i kontakt med. Han har flere ganger vært i kontakt med klagerne.
Den 2. november 2020 mottok megleren et bud på 2 650 000 kroner, og sendte et SMS-varsel til både klagerne og interessentene. Han prioriterte å ringe interessentene i håp om å få startet en budrunde, men rakk ikke å kontakte alle før klagerne ringte ham opp. Megleren gikk i dialog med budgiverne, som deretter økte budet sitt til 2 800 000 kroner. Etter at megleren tok en ny prat med budgiverne, ble budet forhøyet med ytterligere 2 950 000 kroner. Klagerne aksepterte ikke budet på 2 950 000 kroner, og ønsket i stedet å fremsette et motbud på 3 300 000 kroner. Motbudet ble ikke akseptert og boligen ble ikke solgt. En stund etter sa klagerne opp oppdraget og byttet til et annet meglerforetak.
Da boligen ble lagt ut for salg var partene enige om at 3 590 000 kroner var riktig pris, og innklagede må kunne legge til grunn at klagerne hadde foreslått en lavere prisantydning dersom dette var aktuelt. Dersom klagerne mente at prisen var høy sammenlignet med andre boliger i området, var de nærmest til å sette ned prisantydningen.
Når det gjelder påstanden om at megleren feilberegnet prisen, og at den første prisantydningen «skremte bort» potensielle kjøpere, vises det til at leiligheten har ligget ute for salg gjennom et annet meglerforetak med en prisantydning på 3 400 000 kroner. Da hadde boligen vært testet i markedet, og ny megler vurderte leilighetens verdi til å være seks prosent mindre sammenlignet med innklagedes e-takst. Denne differansen må anses å ligge innenfor det akseptable. Fastsettelse av prisantydning er ingen eksakt vitenskap, og det er flere forhold som avgjør interessen og prisen for boligen.
Klagerne hevder at megleren ikke har forsøkt å skaffe flere interessenter på annen måte enn å la annonsen ligge ute på Finn.no. Til dette bemerker innklagede at uten markedsføring av boligen, hadde ingen visst at boligen var til salgs og man hadde ikke klart å tiltrekke interessenter. Innklagede bestrider videre at megleren valgte å ikke jobbe aktivt med oppdraget fordi han kunne ta seg betalt uavhengig av salg, og mener påstanden er feil.
Megleren jobbet aktivt med budgiveren og hans innsats resulterte i at budet ble økt med til sammen 300 000 kroner. I henhold til vanlig rutine ble det sendt ut skriftlig varsel om bud og budforhøyelser til klagerne, budgiveren og øvrige interessenter. Megleren var i telefonisk kontakt med klagerne i forbindelse med de innkomne budene og motbudet.
Innklagede er enig i at megleren burde ha besvart e-postene angående fakturaen som klagerne sendte i desember 2020. I det minste burde han ha gitt en tilbakemelding om at han ville gi et svar så fort juleferien var over og bekrefte at forfallstidspunktet kunne forskyves i forhold til dette. Innklagede beklager at dette ikke ble gjort, men påpeker at det ikke sier noe om meglerens innsats i oppdragstiden, og at det ikke gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Hva gjelder betalingen for oppdraget, ble det ikke
inngått noen avtale om «no cure, no pay». Klagerne var ved signeringen av
oppdragsavtalen kjent med hvilke kostnader og utlegg som ville påløpe dersom
boligen ikke ble solgt. Det fremgår blant annet av oppdragsavtalen
punkt 6 at innklagede har krav på et rimelig vederlag på 15 000 kroner for
utført arbeid i løpet av oppdragsperioden. Klagerne har blitt fakturert i tråd
med det som ble avtalt skriftlig og muntlig.
I meglersystemet er det registrert totalt 28 timer på oppdraget, herunder 25 timer på salgsforberedelse og 3 timer på budrunden. Tiden som gikk med til befaring og utarbeidelse av e-takst er ikke medtatt. Meglerens totale vederlag på 50 800 kroner inkluderer markedspakke, «Reeffekt» og nettannonse, i tillegg til at 14 739 kroner utgjør rene utlegg. Dersom vederlaget deles på antall timer som er registrert på oppdraget, utgjør timeprisen 1 814 kroner. Trekker man ut markedspakken og «Reeffekt», blir timeprisen på 1 142 kroner. Hverken vederlagets størrelse eller timeprisen er urimelig i forhold til den tid megleren har brukt på oppdraget.
Megleren har ikke forsømt sine plikter i oppdragstiden. Det er således ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klagerne har krevd at vederlaget settes ned med minst 31 063 kroner. Forutsetningen for at det kan være grunnlag for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Et minimumsvilkår for å kunne nedsette meglers vederlag, er at meglers plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig, jf. NOU 2006: 1 side 110.
Klagerne har anført en rekke forhold som de mener er kritikkverdige ved meglers håndtering av salgsoppdraget. Klagerne har blant annet anført at de aldri fikk svar på e-posten som ble sendt til megleren etter mottakelse av fakturaen. Nemnda mener det er uheldig at megleren ikke besvarte klagernes e-post, hvor de ba om en nærmere forklaring på fakturaen. Det er viktig at oppdragsgivere får nødvendig og forståelig informasjon om hva de betaler for. Nemnda finner imidlertid ikke at dette kan gi grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det bemerkes for øvrig at fakturaen er i samsvar med oppdragsavtalen.
Når det gjelder klagernes øvrige anførsler, har ikke klagerne sannsynliggjort at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. I tillegg står det en del påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige behandling.
Nemnda finner ikke at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.