Klage nr. 2021035
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Elverum
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I juli 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens fritidsbolig. Eiendommen ble solgt til prisantydning på 2 500 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Han har særlig trukket frem at megleren henviste interessenter videre til andre eiendommer i området, til tross for at klageren betalte for markedsføring av sin egen hytte. I tillegg har klageren trukket frem at prisantydningen ble satt på bakgrunn av en feiloppmåling som viste at hytta var 10 prosent mindre enn hva som var tilfellet. Klageren krever at vederlaget settes ned med 45 800 kroner.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Markedsføring
Til tross for at klageren betalte for markedsføring av sin egen hytte, henviste megleren de som viste interesse for klagerens eiendom, videre til andre eiendommer innklagede hadde til salgs i området. Dette bidro til å utvanne interessen for klagerens eiendom.
En av hyttene megleren henviste interessentene videre til, hadde ligget «død» i markedet i over ett år, og ble plutselig solgt uten at det ble foretatt noen ekstra synlig markedsføring. Salgsplakaten på hytteveggen var tidligere fjernet, og det kunne virke som selgeren av eiendommen hadde gitt opp mulighetene for et salg. Umiddelbart etter at klageren hadde inngått oppdragsavtale med innklagede, kom imidlertid salgsplakater opp igjen og interessenter til klagerens hytte ble aktivt dirigert til det konkurrerende objektet. Klageren har blitt kontaktet av egne interessenter som uoppfordret har opplyst om at megleren aktivt og pågående presset på for å selge et annet objekt. Det er klart at megleren er kjent med hvilket objekt det var tale om.
Innklagede operer med at hytteselgere tilnærmet vederlagsfritt kan trekke seg fra salgsprosessen dersom de ikke klarer å selge eiendommen innen avtalt tid og til avtalt pris. Dette tyder på at innklagede i dette tilfellet har brukt klageres markedsføringsmidler til å selge en annen eiendom for å bøte på et tidligere mislykket salg. Dette er uetisk av megleren. Det er urimelig at klageren skal måtte betale fullt vederlag for markedsføring av egen hytte, når innklagede i stedet har forsøk å selge andre objekter gjennom bruk av disse midlene.
Feil i oppmålingen. Prisantydning
Takstmannen hadde regnet feil, og oppgav at hyttas bruksareal var 10 prosent mindre enn den i realiteten var. Klageren reagerte på arealangivelsen, men kunne ikke motbevise feilen. Partene ble enige om en prisantydning på 2 500 000 kroner. Denne var imidlertid basert på den uriktige oppmålingen, som viste at hytta var mindre enn den var. Etter nærmere undersøkelser viste det seg at takstmannen hadde glemt et av soverommene i sin beregning. På dette tidspunktet var imidlertid prisen allerede satt, og budet akseptert. Meglerens kommentar var: «Vi har bare to takstmenn i [området], han som er dyktig var på ferie, da var det bare han andre igjen. Det var jo bra for kjøper at det gikk den veien».
Det er åpenbart at en feilangivelse av en eiendoms størrelse vil kunne virke inn på prisantydningen som settes. Norges Eiendomsmeglerforbund og Statistisk sentralbyrå publiserer hvert kvartal en prisindeks målt i kvadratmeter som baserer seg på eiendomstype, geografisk plassering, beliggenhet og størrelse. Innklagede kan derfor ikke høres med at hyttas størrelse var irrelevant for prisantydningen.
Krav om vederlagsnedsettelse
Klageren har til sammen betalt 105 374 kroner for veiledning, rådgivning, kompetanse og markedsføring. Innklagede har ikke levert det man som forbruker må kunne forvente. Klageren krever å få refundert alle salg- og markedsføringskostnadene. Totalt krever klageren at vederlaget settes ned med 45 800 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Markedsføring
Innklagedes generelle tips er å markedsføre boligen bredt og målrettet, da dette øker sannsynligheter for at flere oppdager eiendommen. Innklagede anbefalte derfor grunnpakken som standard markedsføring, der boligen annonseres på FINN og på innklagedes egne hjemmesider. I tillegg anbefalte innklagede sitt digitale tilleggsprodukt Smart Solgt, der annonsen rettes mot relevante boligkjøpere.
Markedsføringen av fritidsboligen førte til at flere fattet interesse og kom på visning. Innklagede opplever at de fleste interessenter er godt orientert om hvilke andre boliger og hytter som er ute for salg, både via innklagede selv og via andre meglerforetak. Dersom en interessent forhører seg med innklagede om de har noen andre objekter for salg, er dette noe innklagede informerer om. Så lenge det ligger andre eiendommer ute for salg, vil det alltid være en risiko for at interessenter går for andre sammenlignbare objekter i markedet. På salgstidspunktet for klagerens fritidseiendom, forelå det også andre objekter i markedet som konkurrerte om den samme kjøpegruppen. Dette var megleren kjent med, men har på ingen måte vært pådriver for at interessentene skulle velge andre objekter. Det er imidlertid ingen garanti for hvilken eiendom en interessent ender med å kjøpe. I det tilfellet klageren viser til, var det dessverre en annen eiendom som var mer aktuell.
Megleren kjenner seg ikke igjen i påstanden om at han har vært pågående ovenfor interessenter i forhold til å promotere andre salgsobjekter. Megleren kjenner heller ikke til hvilket annet konkret objekt klageren refererer til. Det presiseres uansett at innklagedes salgsgaranti i lang tid var betinget av at kunden tegner oppdrag med tilleggsannonsering i form av Smart Solgt, som er en digital annonse i sosiale medier. For det tilfellet at det har vært to parallelle salg utført av innklagede, er det med andre ord ikke sikkert at det andre objektet hadde tegnet oppdrag med salgsgaranti, som skulle tilsi at de ikke skulle betale.
Feil i oppmålingen. Prisantydning
Klageren godkjente skriftlig salgsoppgaven med vedlegg. I salgsoppgaven stod det følgende:
«Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte takst og megler har ikke kontrollmålt boligen».
Det er beklagelig at oppmålingsfeilen i takstrapporten ikke ble oppdaget og korrigert ved gjennomlesning og godkjennelse. Det er imidlertid takstmannen selv som er ansvarlig for feilen som har oppstått. Megleren er ikke profesjonell når det gjelder oppmåling eller det tekniske ved en eiendom, og innhenter derfor ekstern ekspertise i forbindelse med dette. Megleren hadde ingen mistanke om at takstmannens oppmåling var uriktig. Tilstandsrapporten er ellers ikke en del av meglertjenesten, og klageren har således stått helt fritt til å benytte en annen takstmann eller fått eiendommen kontrollmålt. For øvrig kjenner ikke megleren seg igjen i utsagnet som skal være sitert om takstmennene i området.
Megleren estimerte prisantydningen på 2 500 000 kroner i forkant av salget, og kunne på dette tidspunktet ikke være sikker på hyttas faktiske areal. Verdivurderingen ble satt ut fra hyttas standard, beliggenhet og planløsning. Prisantydningen skal aldri settes lavere enn det selgeren er villig til å selge for, og klageren godkjente denne skriftlig. Kjøperen av eiendommen så uansett eiendommen før avtale ble inngått, og det er umulig å si om salgsprisen ville vært en annen, om størrelsen på hytta var oppgitt å være litt større. Det er ikke slik at størrelsen vil være irrelevant for prisen, men for en hytte vil planløsning, grad av utnyttelse, muligheter og beliggenhet også være svært avgjørende faktorer. Det er derfor uvisst om prisen på eiendommen ville blitt en annen om arealet var riktig oppmålt. Salgssummen ble uansett 2 500 000 kroner som også var prisantydning. God markedsføring medførte en interessentliste på ni stykker i tillegg til de som endte som kjøpere.
Krav om vederlagsnedsettelse
Salgsoppdraget ble gjennomført i henhold til avtalen, god meglerskikk og det som for øvrig kunne forventes. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har krevd at innklagedes vederlag skal settes ned. En forutsetning for vederlagsnedsettelse er at megler under utførelsen av oppdraget har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Markedsføring
Klageren har gjort gjeldende at megleren henviste interessenter videre til andre eiendommer innklagede hadde til salgs i området. Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at megleren på en urettmessig måte henviste interessenter videre eller brukte klagerens midler til å markedsføre andre konkurrerende objekter. Det er ikke i strid med god meglerskikk om en megler på forespørsel svarer på om de har andre objekter for salg.
Feil i oppmålingen. Prisantydning
En eiendomsmegler må normalt kunne stole på målinger som er foretatt av en takstmann. Slik saken er opplyst, er det ikke sannsynliggjort at det forelå omstendigheter som gav grunn til å tvile på målingene. Uansett inneholdt salgsoppgaven opplysninger om at megleren ikke hadde kontrollmålt boligen. Nemnda tar ikke stilling til om takstmannen kan ha et eventuelt ansvar her.
Krav om vederlagsnedsettelse
Nemnda kan ikke se at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda nevner for ordens skyld at eiendomsmeglingsloven § 7-7 om vederlagsnedsettelse kun gjelder vederlag og ikke utlegg.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.