Klage nr:
115/08

Avgjort:
09.10.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Hallingdal, Eiendomsmegleren Hallingdal AS
Saksfremstilling:

Klagerne solgte sin boligeiendom gjennom innklagede som megler.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne tok kontakt med innklagede som forklarte hvordan salgsprosessen var. Fotografen skulle være en profesjonell fotograf fra «byen». Da fotografen kom, spurte klagerne hvor han kom fra. De fikk til svar at han var snekker og kom fra nærområdet. Da merket klagerne at dette ikke var som forventet. Bildene ble imidlertid bra. Etter at klagerne hadde skrevet oppdragsavtale med innklagede ved saksbehandler A, fikk de telefon om at de skulle bytte megler til saksbehandler B. Dette syntes ikke klagerne noe om, da de hadde en fin dialog med A.

B ringte for å avtale ny gjennomgang av huset. Han kom, men gjorde en veldig rask gjennomgang. Klagerne stusset på dette da det står i kontrakten at megler skal ha god kjennskap til huset og eiendommen. Så ble klagerne kontaktet av B som sa at de måtte gjennomføre en privat visning. Dette ble gjort. Oppdragsavtalen viser at klagerne skulle ha to visninger med innklagede. De fikk bare én. Det ble annonsert tre ganger etter hverandre i lokalavisen. Den siste var dagen før visning. Klagerne mener det hadde vært bedre å ha en annonsering, en visning, to annonseringer og til slutt en visning til.

På visningsdagen kom innklagede inn i huset med en Statoil kopp med kaffe og stilte seg på kjøkkenet. Da de aktuelle kjøperne kom, sa innklagede til den ene av klagerne at klageren måtte følge dem rundt i huset. Innklagede sto fast på kjøkkenet med koppen sin. Klagerne måtte gå flere runder med de interesserte. Dette mener klagerne er en jobb innklagede skulle gjøre. Den ene av klagerne var kun til stede i tilfelle det var spesielle spørsmål vedrørende huset.

Klagerne ga klar beskjed til innklagede ved B om at bud under takst [ikke] var uinteressant for dem. De hadde også ved flere anledninger gitt beskjed om at huset ikke kunne overleveres før høsten 2008.

Etter visningen ville klagerne ha litt informasjon om hvordan budrundene skulle gjennomføres og andre forhold rundt dette. B hadde ikke tid til å være igjen etter visning, så han bare forsvant.

Taksten på eiendommen var kr 1 650 000. Da budrunden skulle gjennomføres, fikk klagerne beskjed om at den skulle gjennomføres på SMS og at dette var helt OK.

Første bud var kr 1 500 000, deretter økte budene til kr 1 650 000. Nå begynte det å bli interessant for klagerne ettersom de hadde sagt at bud under takst ble forkastet. Sjette budet var på kr 1 660 000. Etter dette budet fikk klagerne beskjed fra B om at vedkommende ville flytte inn i løpet av juni/juli. Klagerne måtte da igjen gi beskjed om at de ikke kunne flytte før 1. september. Dette medførte at de mistet en potensiell kjøper som de senere vet ville vært med mye lenger i budrunden. Dette betrakter klagerne som uprofesjonelt fra innklagedes side.

Syvende bud var på kr 1 680 000. Da sa B at de ikke kunne få høyere bud. Klagerne ga beskjed om at de ikke ville godta budet. Klagerne fikk beskjed om at de ikke kunne forkaste et bud som var over takst. Innklagede forsøkte flere ganger å overtale klagerne til å godta budet, de måtte huske på at eiendommen tross alt lå i [x] og at dette var prisen de kunne få. Innklagede var ifølge klagerne ikke på deres side i det hele tatt, men klagerne var sikre på at de ville få et høyere bud. Derfor sa de til innklagede at han måtte ringe til de med høyeste bud og gi beskjed om at klagerne ikke var fornøyde. Innklagedes saksbehandler B ga klagerne beskjed om at de ikke måtte komme og lære ham å selge hus. Nå følte klagerne at de selv måte overta meglerjobben. Innklagede ringte etter ca tre minutter og sa at nå var budet på kr 1700000. Han sa at klagerne nåhadde kun tre minutter igjen til å bestemme seg om de godtok budet. Han sa også at dersom klagerne ikke godtok budet, måtte han ta et møte dagen etter med sine kollegaer for å vurdere å avslutte samarbeidet. Begrunnelsen var at klagerne holdt markedet og kjøperne for narr. Klagerne ønsket å få mer tid på seg, men det fikk de ikke. Det var slike forhold vedrørende budrunden som klagerne ønsket å snakke med innklagede om etter visningen, men som han ikke hadde tid til.

Klagerne mente på dette tidspunktet at innklagede ved B opptrådte meget uprofesjonelt. Ved henvendelse til innklagede ble det enighet om at han skulle ta kontakt med de som hadde bud på kr 1 650 000 og høre om de var villige til å høyne til kr 1 700 000, ettersom det var disse personene klagerne helst ville selge til. Da fikk klagerne plutselig hele pinsehelgen på å bestemme seg. Dette gjaldt begge parter. Klagerne bestemte seg etter pinsehelgen at de ville selge for kr 1 700 000 til det paret de ønsket skulle bo der.

Klagerne hevder at innklagede ikke på noen måte var på deres side. Samtidig neglisjerte han eiendommens beliggenhet. Klagerne mener det må fokuseres på det positive og ikke bare det negative. Klagerne har ikke lyst til å betale noe som helst for den «jobben» innklagede har utført. Klagerne forlanger at den summen innklagede har krevd for å selge deres hus blir kraftig redusert på grunn av mangel på ivaretakelse av klagerne.

Innklagede anfører:

Innklagede kommenterer klagernes anførsler slik:

– klagerne ble fortalt at det i stor utstrekning ble benyttet fotograf ved eiendomssalg i byen og at dette var noe som «beveget» seg oppover i dalen også. Med dette mente innklagede trenden å benytte fotograf, ikke selve fotografen

– «sjeldent mye bolig for pengene». Innklagede forsøker alltid å profilere eiendommen som et godt kjøp. Det betyr ikke nødvendigvis at eiendommen er underpriset.

– da innklagede informerte om meglerbyttet, var han åpen for motforestillinger dersom dette var noe klagerne ikke ønsket

– da saksbehandler B overtok som oppdragsansvarlig, hadde han en grundig samtale med A og takstmannen om eiendommen, samt gjennomførte en befaring sammen med klagerne. I tillegg mottok han alle typer dokumenter fra kommunen, verdi- og lånetakst etc. På dette grunnlag hadde han god kunnskap om eiendommen (noe som fremgår av innklagedes brev av 9. juli 2008 som han viser til)

– innklagede anfører at det er trist at klagerne oppfattet fellesvisningen negativt. Dette er en stor bolig på totalt 351 m2 brutto over tre plan. Da er det to ting som er viktig for innklagede; det viktigste, utover at alle gjennomgår boligen, er å få navn og kontaktinformasjon til alle som er på visningen, slik at det er flest mulig interessenter å følge opp dagen etter visningen. Megleren er som oftest derfor på et sted i boligen hvor han kan ønske alle velkommen og få notert interessentenes navn og kontaktinfo på visningslisten, og han må stå på et sted slik at alle som har spørsmål vet hvor han er. Innklagede mener at en slik arbeidsfordeling mellom megler og selger fungerer godt og er positiv for visningen.

– innklagede hevder at det ble holdt en samtale om budrunden som skulle avholdes

– dersom det hadde vær nødvendig eller at innklagedes salgsstrategi innebar to visninger, hadde naturligvis ingen av disse blitt fakturert

– innklagede fulgte sin gjennomprøvde metode for annonsering også ved klagernes salg

– en budrunde begynner ofte noe under takst. Det er ikke opptil megleren å avgjøre hvor høye bud som blir inngitt

– slik innklagede forstår dette punktet, falt interessenten fra grunnet klagernes føringer på når overtakelse kan gjennomføres

– innklagede mener at budrunden ble avholdt slik han anser det som mest gunstig for å oppnå høyest mulig salgssum. Da budrunden stoppet, mener innklagede det var riktig av saksbehandleren å opplyse om hvilken risiko det innebærer å forkaste et bud når budrunden stopper etter første visning. Erfaringsmessig oppnås det svært sjeldent høyere bud ved en senere anledning ved salg i området, hvor det er en relativt liten kjøpergruppe og liten tilstrømning av nye interessenter

– innklagede stiller seg uforstående til hvilken meglerrolle klagerne mener de hadde da deres rolle begrenset seg til telefonkontakt med innklagedes saksbehandler

– klagerne hadde under budrunden problemer med å forstå innklagedes rolle og begrensninger angående føringer på akseptfrister, budstørrelser etc

– innklagede har ikke fokusert på negative ting angående boligen og dens beliggenhet, dette fremgår av salgsoppgaven. Det har heller ikke blitt kommunisert informasjon av uheldig art ut i markedet (dette fremkommer i innklagedes brev av 9. juli 2008 som han viser til)

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med meglers saksbehandling.

Det er uheldig dersom innklagede har gitt inntrykk av at det ble benyttet profesjonell fotograf, når det var en ufaglært som tok bildene. Imidlertid var klagerne fornøyd med bildene og anfører at disse var fine. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for eller påstand om at det er betalt for en profesjonell fotograf. Klagen kan derfor ikke føre frem på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda har forståelse for innklagedes forklaring på ordlyden «sjeldent mye bolig for pengene» og finner ikke å ville kritisere ham for denne formuleringen.

Det er heller ikke nedlagt påstand om eller dokumentert at klagerne motsatte seg bytte av megler på oppdraget. Innklagede har forklart hvordan saksbehandler B gjorde seg kjent med eiendommen. Reklamasjonsnemnda finner ikke å ville kritisere innklagede på dette punktet.

Når det gjelder innklagedes (manglende) informasjon om budrunden, forklarer partene seg ulikt. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å kritisere innklagede for annonseringer og fellesvisninger. Imidlertid mener Reklamasjonsnemnda at dette er forhold som bør avklares og avtales med oppdragsgiveren før annonsene rykkes inn.

Innklagede har ikke imøtegått klagernes opplysning om at de har informert ham om når eiendommen kan overtas av nye eiere, og Reklamasjonsnemnda legger derfor til grunn at innklagede har fått slik informasjon. Det er imidlertid budgiverne som avgjør hvilket innhold de har i sine bud, både når det gjelder pris, overtakelsesdato og betingelser for øvrig. Det er således budgiverne som har gått ut med bud under takst og som har fastsatt et krav til overtakelsesdato som ikke stemte med klagernes ønsker og behov. Det er vanlig å skrive i salgsoppgaven når overtakelse kan påregnes dersom dette er av stor betydning for selgerne. Salgsoppgaven er ikke fremlagt i denne saken og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se hvilke opplysninger som er gitt der.

Reklamasjonsnemnda finner det ikke dokumentert at innklagede har utført oppdraget på en slik måte at det berettiger en vederlagsjustering, jf. eiendomsmeglingsloven §4-6.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 9. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings /Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant