Klage nr. 2021052

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Ola Viken

                                      Advokatfirmaet Viken

Innklaget:                      Grünerløkka og Torshov Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka og Torshov)

Saken gjelder:                  Meglers trusler om erstatningsansvar ved ikke å godta pantefrafall – Brudd på god meglerskikk

Saksfremstilling

Klageren hadde utleggspant i overbeheftet fritidseiendom som innklagede formidlet. Da det kom inn et bud oppdragsgiver var villig til å akseptere, ble panthaverne tilskrevet av megleren med forespørsel om pantefrafall. Erklæring om dette lå vedlagt brevet for utfylling av panthaverne. Klagerens advokat svarte megleren i brev samme dag og tilkjennega at klageren ikke var villig å godkjenne et frivillig salg som ikke ga full dekning for hennes tilgodehavende. Dagen etter mottok klageren via sin advokat en e-post fra megleren med informasjon om at hun ville komme i erstatningsansvar ved å hindre salget. Klageren anfører at det er ikke er i tråd med god meglerskikk å true panthavere med erstatningsansvar for ikke å uten videre oppgi eller frafalle hele eller deler av sitt utleggspant.

Innklagede bestrider klagerens anførsel.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Megleren truet klageren med erstatningsansvar dersom hun ikke godtok å frafalle hele eller deler av sitt krav som følge av utleggspant i eiendom megleren hadde i oppdrag og formidle. Dette er uakseptabel opptreden fra meglerens side. Det må kunne forventes at en megler vet at en panthavere ikke kommer i erstatningsansvar ved ikke å uten videre oppgi eller frafalle hele eller deler av sitt utleggspant. Å true med erstatningsansvar for å tvinge gjennom en erklæring om dette, er i strid med god meglerskikk.

Megleren sendte den 17. februar 2021 brev til samtlige panthavere for å informere om igangsettelse av salget av den overbeheftede eiendommen. I brevet ba megleren om bekreftelse på hvorvidt panthaverne var villige til å slette tinglyst pant uten full innfrielse. Vedlagt brevet lå erklæring for utfyllelse av panthaverne. Megleren ba om tilbakemelding snarest og senest innen én uke. Klageren kom med tilbakemelding via sin advokat samme dag. Likevel ble både klageren og klagerens advokat truet med erstatningsansvar for å hindre salg med budfrist påfølgende dag. Eiendommen var på dette tidspunkt ikke annonsert for salg i markedet. Klageren skal ikke trues av en eiendomsmegler til å godta tilfeldige salg på timers varsel og uten kontroll. Megleren hos innklagede har med dette opptrådt i strid med god meglerskikk.

Det er ikke riktig at klageren eller klagerens advokat har vært utilgjengelig og opptrådt gjenstridige. Brevet fra megleren ble besvar samme dag og oversendt pr. e-post samme ettermiddag. Megleren kontaktet kontoret til klagerens advokat på formiddagen påfølgende dag. Klagerens advokat var da ikke inne, men ankom etter lunsj. Da hadde han mottatt en
e-post fra megleren hvor det stod

«Vi ber deg om å informere din klient om at du og saksøker vil komme i erstatningsansvar ved hindring av salg».

Klageren var interessert i å få eiendommen solgt, slik at hun kunne få dekket utlegget sitt. Det at en kreditors advokat ikke ringer tilbake i løpet av et par timer, er ikke nok til å si at «kreditor fortsetter å være gjenstridig», eller at «kreditor mot bedre viten faktisk hindrer salg». Innlegget fra advokaten på fagsidene til NEF.no, som innklagede viser til, sier også noe om hvilke redegjørelser megleren bør gi, før han eventuelt kan antyde at det er en risiko for at utleggshaver kan komme i erstatningsansvar.

I svarbrevet av 17. februar 2021 ble det på vegne av klageren opplyst at klageren planla å begjære tvangssalg i nær fremtid. Dette var på ingen måte å forstå som en trussel. I brevet ble det også redegjort grundig for hvilke forhold som gjorde klageren skeptisk til et frivillig salg uten fornødne garantier. Etterfølgende undersøkelser viste at foranstående kreditorer maksimalt kunne ta 15 millioner kroner, og at klageren således ville ligge an til å få full dekning for sitt krav, dersom hun ikke undertegnet blancoerklæringen som megleren hadde oversendt.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren ble kontaktet av en bank i forbindelse med en vurdering og et mulig salg av en fritidseiendom. Hjemmelshaver til eiendommen hadde ikke opprettholdt sine forpliktelser og banken ble gitt generalfullmakt over eiendommen. Det ble inngått oppdragsavtale med banken den 3. april 2020 med formål å formidle frivillig salg av fritidseiendommen. Før markedsføring måtte eiendommen ferdigstilles og klargjøres for salg. Annonsen ble publisert 17. august 2020. Panthaverne på eiendommen, inkludert klageren ved hennes advokat, ble kontaktet og brev om restsaldo ble sendt 12. august 2020. Eiendommen hadde et særdeles høyt trykk i markedet med over 60 000 unike treff på FINN.no. Videre ble eiendommen publisert i digitale medier og på sosiale flater. Responsen var dessverre særdeles lav, og bud uteble. Under høsten og vinteren jobbet megleren med et par som hadde vist interesse for eiendommen, men som var usikre på en rekke forhold. Første bud fra disse var på 16 millioner kroner og ble mottatt 2. desember 2020. Eiendommen hadde da en prisantydning på 18,7 millioner kroner. Dette budet ble avslått og det ble gitt et motbud på 18 millioner kroner den 03. desember 2020. Motbudet ble avslått av budgiver. Deretter innga budgiver et muntlig bud på 17 millioner korner. Også dette budet var ikke av interesse for oppdragsgiver. Den 16. februar 2021 fikk megleren et nytt bud på 18 millioner kroner fra budgiveren med frist til 18. februar kl. 15:00. Dagen etter mottak av budet ble det sent ut mail med pantefrafall til kreditorene, inkl. klageren ved hennes advokat. Megleren mottok deretter et brev pr. e-post fra advokaten og forsøkte deretter å komme i kontakt med han pr. telefon. Henvendelsen ble ikke besvart, selv etter gjentatte forsøk. Brevet fra klagerens advokat ble videresendt til oppdragsgiver og deres advokat.

Da megleren ikke fikk svar fra klagerens advokat pr. telefon, ble det sendt en e-post etter intern diskusjon og bruk av NEF sine innspill om temaet på deres nettsider. Under fagstoff på nettsiden til NEF stod det følgende;

«Dersom kreditor fortsetter å være gjenstridig kan megler også antyde at en kreditor som mot bedre viten faktisk hindrer salg, vil kunne komme i erstatningsansvar ovenfor selger.»

Banken ville ikke få full dekning for sitt pant ved salg for 18 millioner kroner, men mente at alternativet kunne være vesentlig dårligere. Dette spesielt ettersom megleren kunne vise til mange unike brukere som hadde sett annonsen, men ikke hadde respondert. Advokaten til klageren truet med at hans klient planla å begjære eiendommen tvangssolgt i nærmeste fremtid. Dette ville med stor sannsynlighet ført til at en ikke oppnådde like høy salgspris som ved et fritt salg. En slik handling kunne redusere bankens dekning av hjemmelshavers lån i banken. Megleren har aldri hatt dialog med klagerens advokat annet enn pr. e-post.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Spørsmålet for nemnda er om det er i strid med god meglerskikk å «true» med erstatningsansvar for å «tvinge» gjennom en erklæring om pantefrafall.

Av eiendomsmeglingsloven § 6-3 følger en plikt for oppdragstaker til å opptre i samsvar med god meglerskikk. I dette ligger både en omsorgs- og opplysningsplikt. Ved salg av en overbeheftet eiendom vil det være av betydning både for selger og kjøper at megleren avklarer med panthavere om de kan frafalle pant i eiendommen ved overføringen av nettoprovenyet, slik at eiendommen kan overdras heftelsesfri.

Det synes å være enighet mellom partene om at eiendommen var overbeheftet. Klagerens påstand om at hun lå an til å få full dekning for sitt krav er ikke dokumentert. Her står det også påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige behandling.

Når det gjelder utlegg i forbindelse med salg av bolig, viser nemnda til Rt-2004-782 avsnitt 26:

«Utleggseiendommen skulle i dette tilfellet overdras til en ny eier ved frivillig salg. Ved full innfrielse av gjelden som det var tatt utlegg for, ville banken vært forpliktet til å avlyse utlegget, hvilket også skjedde i dette tilfellet. Som andre panthavere kan utleggshaveren ellers selv bestemme om pantet fortsatt skal hvile som heftelse på eiendommen. Så lenge gjelden ikke er innfridd, er det altså opp til utleggshaveren å avgjøre om han vil samtykke i å slette pantet. Dette gjelder også når prioriteten er så dårlig at den panteverdi som den aktuelle kjøpesum reflekterer, overhodet ikke gir noen dekning. Mulighetene for fremtidig dekning, for eksempel som følge av at pantegjenstanden stiger i verdi eller at foranstående lån blir nedbetalt, kan være årsak til at utleggshaveren ser seg tjent med å beholde pantet.»

Som det fremgår her, er det opp til utleggshaveren å avgjøre om hun vil samtykke i å slette pantet uavhengig av om pantet vil gi noen dekning.

Nemnda har forståelse for at en megler må handle raskt når det gjelder behandlingen av bud og sikre heftelsesfritt skjøte. Men det stilles krav til hvordan megler i den prosessen bør gå frem. I dette tilfellet sendte megler en e-post, hvor han helt kategorisk slår fast at klageren og hennes advokat vil komme i erstatningsansvar. Ut fra en totalvurdering og under henvisning til ovennevnte dom, mener nemnda at megler her ikke skulle truet med at klageren og hennes advokat ville komme i erstatningsansvar. Det er et åpent spørsmål om klageren og advokaten kunne komme i erstatningsansvar. Megleren har her heller ikke fulgt den fremgangsmåte som fremgår av NEF.no, nettsiden til Norges Eiendomsmeglerforbund, hvor det heter:

«Dersom kreditor fortsetter å være gjenstridig kan megler også antyde at en kreditor som mot bedre viten faktisk hindrer salg, vil kunne komme i erstatningsansvar ovenfor selger.»

Nemnda har etter dette kommet til at meglers fremgangsmåte her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Grünerløkka og Torshov Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka og Torshov) har opptrådt i strid med god meglerskikk.