Klage nr. 2021054
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Andreas Møller
Advokatfirmaet Møller AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bergen Bryggesporen
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2018 kjøpte klageren en enebolig innklagede formidlet. Kjøpesummen var
10 600 000 kroner. Etter kjøpet viste det seg at parkeringsplassen på tomten var ulovlig opparbeidet, og at det forelå et pålegg fra Byantikvaren om tilbakeføring til opprinnelig stand. Det endte med at klageren inngikk et forlik med forsikringsselskapet til selgeren om at forsikringsselskapet skulle kjøpe tilbake boligen for den samme kjøpesummen klageren betalte.
Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og krever at innklagede betaler henne erstatning.
Innklagede bestrider erstatningskravet.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven sto det at selgeren parkerte på tomten. Opplysningen ga klageren inntrykk av at det ikke var noe problem å parkere der.
Før den første visningen tok naboen kontakt med megleren og ga beskjed om at parkeringsplassen var ulovlig opparbeidet, og at det forelå et pålegg om tilbakeføring til opprinnelig stand. Til tross for denne henvendelsen gjorde ikke megleren nærmere undersøkelser, og opplysningen ble ikke videreformidlet til klageren før kjøpet.
Innklagede har erkjent at naboen kontaktet megleren før salget. Når det gjelder e-posten fra selgeren, må uklarheten gå ut over innklagede som den profesjonelle part. Det må forventes at innklagede har rutiner for å sikre notoritet om viktig dokumentasjon. Uansett burde megleren gjort nærmere undersøkelser i kommunen for å verifisere selgerens opplysninger.
Senere har klageren fått bekreftet at parkeringsplassen er ulovlig opparbeidet, og at det foreligger et pålegg fra Byantikvaren. Det har også blitt opprettet en tilsynssak. I en telefonsamtale mellom klageren og megleren etter kjøpet, bekreftet megleren at han hadde fått opplysningene fra naboen før den første visningen. Men etter meglerens mening var det ikke hans jobb å undersøke om opplysningene var riktige.
Klageren hadde ikke kjøpt boligen dersom hun hadde fått vite før kjøpet at parkeringsplassen var ulovlig opparbeidet, og at det forelå et pålegg fra Byantikvaren. Det endte med at klageren inngikk et forlik med forsikringsselskapet til selgeren om at forsikringsselskapet skulle kjøpe tilbake boligen for den samme kjøpesummen klageren betalte.
I forliket fikk klageren ikke erstatning for boligprisveksten mellom tidspunktet klageren kjøpte boligen, og tidspunktet forsikringsselskapet kjøpte den av henne. Dersom klageren ikke hadde kjøpt boligen, ville hun plassert pengene i et tilsvarende objekt. En megler fra et annet foretak har estimert at det var en boligprisvekst på to prosent i den aktuelle perioden. Det betyr at klageren har blitt påført et økonomisk tap på 212 000 kroner.
Megleren burde gjort nærmere undersøkelser da han fikk beskjed fra naboen om at parkeringsplassen var ulovlig opparbeidet, og at det forelå et pålegg fra Byantikvaren. Klageren hadde grunn til å regne med å få denne opplysningen, og megleren har dermed brutt opplysningsplikten. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klageren krever at innklagede betaler henne erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Når det gjelder forliket med selgeren, legger innklagede til grunn en uriktig forståelse av nemndas praksis. Det må skilles mellom tilfeller hvor klageren krever erstatning for samme erstatningspost, og tilfeller hvor klageren krever erstatning for en post som ikke var en del av forliket med selgeren. I de sistnevnte tilfellene gir praksisen liten mening.
Uansett er ikke nemndas praksis en absolutt regel. Det vil gjerne være flere forhold som danner grunnlaget for et krav mot selgeren. Å skille ut postene eiendomsmeglingsforetaket kan holdes ansvarlig for, vil lette forhandlingene med selgeren og hindre unødige saksanlegg. Når disse postene ikke gjøres til en del av forliket, vil heller ikke argumentet for at nemnda ikke skal kunne behandle saken, foreligge. En forbruker bør ikke frarøves fleksibiliteten det innebærer å kunne velge hvem som skal holdes ansvarlig for de ulike postene. For eiendomsmeglingsforetaket medfører det ingen ulempe at postene skilles ut på denne måten, da det uansett kan bli holdt ansvarlig overfor selgeren eller dennes forsikringsselskap i en regressomgang. Dette skiller den foreligge saken fra de innklagede viser til.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er riktig at megleren ble kontaktet av en nabo som hadde innsigelser til parkeringsplassen. At en megler blir kontaktet av naboer som har mer eller mindre begrunnede påstander om eiendommen som selges, er ikke uvanlig. I første rekke må megleren forholde seg til opplysningene fra kommunen og selgeren. Etter at naboen kontaktet megleren, ba megleren om en avklaring fra selgeren. Selgeren sa kommunen hadde vært på befaring, og at kommunen ikke ville forfølge saken videre. Dette fikk megleren bekreftet skriftlig fra selgeren, men innklagede har ikke klart å oppdrive e-posten fordi megleren har sluttet hos innklagede.
Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt til klageren at det ikke var hans jobb å undersøke om opplysningene fra naboen var riktige.
Når det gjelder erstatningskravet, har klageren inngått forlik med selgeren. Innklagede viser til nemndas faste praksis om at klageren i en slik situasjon ikke kan snu seg mot innklagede og kreve erstatning for differansen. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Uansett bestrider innklagede at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten. Før salget innhentet megleren opplysninger fra kommunen og selgeren. Megleren fikk ingen opplysninger om at det var uoppklarte byggesaker på eiendommen. Etter at megleren ble kontaktet av naboen, gjorde megleren nærmere undersøkelser og hørte med selgeren. Det er selgeren som er meglerens primære opplysningskilde om eiendommen. Megleren må kunne stole på opplysningene fra kommunen og selgeren. At kommunen senere håndterer saken annerledes, er uten betydning. Meglerens håndtering må vurderes ut fra situasjonen før salget.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren (kjøperen) inngikk et forlik med selgeren/selgerens forsikringsselskap om at selskapet kjøpte tilbake boligen til samme pris som klageren betalte. Nemnda har da fast praksis på at klageren i ettertid ikke kan henvende seg mot innklagede og kreve ytterligere erstatning. Dette gjelder selv om spørsmålet om prisstigning eventuelt ikke var noe tema i forliket med selgerens forsikringsselskap. Det som klagerens advokat har anført på dette punkt, kan ikke føre til en annen vurdering.
Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Nemnda vil dog bemerke at dersom nemnda skulle behandlet erstatningskravet, er det ikke gitt at kravet om erstatning for verdistigningen ville vært erstatningsmessig.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.