Klage nr. 2021056

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Proaktiv Voss Eiendomsmegling AS

v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling. Krav om erstatning.

Saksfremstilling

I august 2020 ble det inngått oppdragsavtale om salg av eneboligen til klagerens mor. Klageren fikk fullmakt til å opptre på vegne av sin mor under salgsprosessen. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens saksbehandling hun mener er kritikkverdige. Hun har særlig anført at megleren brukte informasjon som klageren hadde gitt ham i all fortrolighet til å veilede budgiveren i forbindelse med inngivelse av bud. I tillegg anføres det at megleren snakket ned boligen på visning. Klageren krever at vederlaget bortfaller i sin helhet. Det kreves også erstatning med 50 000 kroner.  

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I februar 2020 ble det vurdert å selge klagerens mor sin eiendom. Før det var aktuelt å selge, vurderte klagerens datter og hennes kjæreste å kjøpe boligen, men slo idéen raskt fra seg da de regnet med at det ville bli for dyrt. Da klageren skulle bestemme hvilket meglerforetak som skulle få oppdraget, ble det innhentet tilbud fra innklagede og et annet meglerforetak. I tilbudet fra innklagede hadde megleren vurdert markedsprisen til 3 000 000 kroner.

I mai ringte megleren angående bestilling av takstmann, hvorpå klageren svarte at hun ønsket å engasjere en bestemt takstmann til å gjøre arbeidet. Noen dager senere opplyste megleren at takstmannen hadde vært på befaring, og spurte samtidig klageren om han skulle sende over en fotograf for å ta bilder. Til dette påpekte hun at boligen ikke var ferdig ryddet og vasket som følge av coronapandemien og reiseforbudet. Ifølge megleren var det vanlig at boliger ikke var ferdig ryddet ved salg, og at man ikke vil kunne se på bildene at boligen ikke var vasket.

I august 2020 valgte klageren, etter nøye overveielser, å engasjere innklagede til å formidle salget av boligen. Klageren hadde fått fullmakt til å opptre på morens vegne i forbindelse med salget. Før boligen skulle legges ut for salg, ga klageren uttrykk for at hun synes prisantydningen på 3 000 000 kroner var for lav. Megleren forklarte at det var lurt å sette en lav pris for å tiltrekke flere interessenter, men klageren var uenig i fremgangsmåten. På denne bakgrunn ble megleren bedt om å legge ut boligen for 3 200 000 kroner, for å forhindre at eventuelle utbyggere skulle få eiendommen til spottpris.

Megleren la ut boligen på Finn.no 26. august 2020, uten å opplyse klageren om dette på forhånd. På dette tidspunkt hadde ikke klageren sett oppdragsavtalen, og den var heller ikke blitt signert. Boligen var heller ikke blitt klargjort for salg. Klageren viser til e-post av
10. august 2020 til megler, hvor hun gjorde det klart at man av hensyn til selgeren måtte «ile langsomt» under prosessen. Denne anmodningen har megleren ikke tatt til følge.

I forbindelse med oppdragsinngåelsen 27. august, var megleren svært entusiastisk, og mente at boligen ville gå for mellom 3 500 000 kroner og 4 000 000 kroner. Han forklarte at man i alle fall kunne oppnå 3 500 000 kroner, og at alt over dette måte anses som en bonus. Klageren reagerer på at hun ikke fikk kopi av oppdragsavtalen på møtet. Klageren fikk den først tilsendt 8. september – dagen etter budaksept – etter å ha bedt uttrykkelig om denne.

Under oppdragsmøtet ble klageren overtalt av megleren til å signere et blancoskjøte. Megleren var helt sikker på at boligen ville bli solgt dagen etter første visning, den
3. september 2020. Han forklarte at dersom hun signerte et blancoskjøte, så trengte hun ikke reise tilbake dit senere for å gjøre det. Etter klageren hadde signert og datert blancoskjøtet, tok megleren en titt på dokumentet og sa at Kartverket ikke liker når skjøtet er datert før salg. Han fjernet deretter dateringen og påførte datoen 03.09.2020 på blancoskjøtet.

På vei hjem fra møtet bestemte klageren seg for at hun ikke ville ha noe blancoskjøte som var blitt «tuklet» med. Klageren følte seg hverken komfortabel med signeringen eller dateringen på dokumentet. Klageren sendte derfor en SMS til megleren om at hun angret på det hun hadde gjort, og ba ham om å rive i stykker blancoskjøtet. Hun ønsket i stedet å møte opp
3. september, slik at dateringen ble riktig. Megleren svarte tilbake at skjøtet var blitt makulert.

Klageren var i kontakt med megleren etter han hadde holdt visning 2. september. Megleren kunne informere om en hyggelig visning hvor åtte personer hadde deltatt. Fordi ingen av interessentene på visning var eiendomsutviklere, mente megleren at det ikke ville komme inn bud i den størrelsesorden som var blitt indikert fra hans side på oppdragsmøtet. Man måtte derfor håpe på at det var flere som ønsket å by på boligen.

Dagen etter, nærmere kl. 11:30, var det enda ikke kommet inn noen bud. Klageren kontaktet megleren som kunne fortelle at en utbygger hadde vært og sett på boligen. Da hun ringte megleren opp igjen to timer senere, spurte han om hvilken pris de var villige til å akseptere. Klageren svarte at 3 000 000 kroner var deres nedre grense for en eventuell budaksept. Hun opplyste videre om sin datters situasjon, og at man heller ville selge eiendommen innad i familien dersom det kom inn skambud. Da megleren senere ringte for å gi en oppdatering, fortalte klageren at kjæresten til datteren hennes hadde pratet med banken, og at datteren hadde avtale med banken 4. september kl. 15:00. Megleren svarte at de måtte roe seg ned, slik at han fikk jobbe med saken.

Megleren ringte fredag 4. september for å opplyse om at det ikke var kommet inn noen bud og at det ikke ville bli noe salg i løpet av helgen. Det ble samtidig opplyst at han og klageren måtte ta en prat førstkommende mandag. Basert på samtalen dagen før, trodde klageren at de skulle snakke om veien videre. Det var i denne sammenheng ikke naturlig å kontakte megleren for å informere om at klagerens datter og hennes kjæreste hadde fått lånetilsagn på
2 900 000 kroner den samme ettermiddagen. Det samme gjaldt for det faktum at det var blitt avklart med klagerens nieser at hun kunne få kjøpe huset til denne prisen. Klageren forventet at disse forholdene ville bli et tema i samtalen over helgen.

I samme samtale ble det opplyst at en mann hadde vært og sett på boligen denne dagen. Det bemerkes at denne personen endte med å kjøpe eiendommen til sin datter. På overtakelsen fortalte kjøperen at han hadde undersøkt kjelleren og vært på loftet for å sjekke taket, og at han var fornøyd med boligens tilstand, dens alder tatt i betraktning. I samtale med nabo har klageren fått vite at kjøperen hadde med sin datter på visning mandag 7. september. Det er da naturlig at kjøperen foretok den grundige inspeksjonen før han tok datteren sin med for å se på boligen, og at inspeksjonen fant sted fredag 4. september. Ut fra dette er det nærliggende å tro at megleren allerede på fredagen visste at han hadde en potensiell kjøper for hånden, men unnlot å opplyse om dette til klageren.

Mandag 7. september ventet klageren på å bli oppringt av megleren og spurt om å redusere prisantydningen. Dersom prisantydningen ble satt under 3 000 000 kroner, hadde klageren bestemt seg for å trekke salget. Da megleren ringte, var det ikke fordi han ønsket å diskutere prosessen videre, men fordi kjøper var i lokalet til innklagede og fylte ut budskjema. Megleren opplyste om det at nå ville komme inn et bud, og at han anbefalte dem å akseptere dette og få pengene. Han tilføyde at det ville være mange boliger på markedet i området når klagerens datter om to år trengte hus. Da megleren spurte om en kjøpesum på
2 850 000 kroner hørtes bra ut, svarte klageren kontant nei. Det ble vist til at hennes datter hadde finansiering på 2 900 000 kroner, og at klageren heller ikke kunne svare når det var kort frist ettersom hun måtte konferere med flere. På dette tidspunkt var det kun megleren, i tillegg til klagerens familie, som visste om lånetilsagnet til klagerens datter.

Under samtalen tenkte megleren høyt rundt potensielle bud fra budgiveren. Megleren sa at kjøperen kanskje skulle komme med et bud på 2 925 000 kroner, før han ombestemte seg, og sa at det skulle bli et bud på 2 950 000 kroner med en kort frist. Klageren ga uttrykk for at megleren satt henne i en vanskelig situasjon. Klokken 12:01 kom det inn et bud fra kjøper på 2 850 000 kroner med akseptfrist kl. 16:00. Kjøperen la deretter inn et bud på
2 950 000 kroner kl. 12:04 med akseptfrist kl. 12:30. Megleren har her rettledet kjøperen til å legge inn et passende nytt bud med kortere akseptfrist basert på informasjonen som klageren ga om sin datters låneramme. Klageren følte seg manipulert og satt i en presset situasjon. Klageren representerte flere personer, og med liten mulighet til å konferere med disse, følte hun seg presset til å akseptere det siste budet. Budet på 2 950 000 kroner ble akseptert
kl. 12:29

I telefonsamtalen var megleren ærlig og erkjente at han hadde sagt til alle på visning at huset var i dårlig forfatning, og at de måtte påregne å bruke 2 000 000 kroner på oppgraderinger. Klageren mener det ikke var noe rart at det ikke ble mottatt noen bud når megleren kom med slike uttalelser. Huset hadde en attraktiv beliggenhet og en stor, fin og forholdsmessig flat tomt. Meglerens uttalelser var egnet til å skremme bort flere budgivere, og ødelegge markedet for dette huset.

Når det gjaldt hvem kjøperen var, hadde megleren opplyst at han jobber i en bank. Det viste seg senere at han er advokat. Han er styreleder i to selskaper, og styremedlem i totalt 24 andre selskaper hvor flere av disse er «single purpose-selskaper» innen fast eiendom. Kjøperen var således profesjonell. Tre dager etter budaksept opplyste daglig leder om at overtakelsesdato var avtalt til 8. oktober 2020. Dette var klageren, som selgers fullmektig ved salget, ikke kjent med.

Etter dette har megleren ikke ivaretatt selgers interesser under salgsprosessen, og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

For det første var det feil av megleren å starte salgsarbeidet og legge boligen ut på Finn.no før oppdragsavtalen var blitt signert, og klageren hadde fått ryddet boligen og sagt seg klar. Videre burde megleren gitt klageren en kopi av oppdragsavtalen på eget initiativ.

For det andre var det kritikkverdig av megleren å endre datoen på blancoskjøtet, og dermed involvere klageren i dokumentforfalskning.

For det tredje burde ikke megleren snakket ned boligen ved å si til potensielle kjøpere at den var i svært dårlig forfatning og det måtte påregnes 2 000 000 kroner for oppgraderinger. Interessentene bør selv vurdere dette utfra tilstandsrapporten.

For det fjerde unnlot megleren å lytte til klageren hva gjaldt å selge huset innad i familien, og ta hensyn til dette ved å roe ned prosessen. I tillegg var han ikke interessert i å diskutere et salg innad i familien, og svarte heller ikke på klagerens spørsmål om hvordan en slik prosess kunne gjennomføres i henhold til oppdragsavtalen.

For det femte må megleren kritiseres for å stå så tydelig på kjøpers side i forbindelse med budgivningen. Megleren har overfor kjøperen foreslått et passende bud med kort akseptfrist, for å presse klageren til å akseptere, selv om det var et klart behov for avklaring med andre i familien. Det var uetisk av megleren å bruke kunnskapen om lånerammen til klagerens datter for å veilede budgiveren når det gjaldt budets størrelse og akseptfrist.

For det sjette burde megleren ikke ha avtalt overtakelsesdato med kjøper ute å konferere med selgeren først.

For det syvende ble det oppnådd en lavere pris for boligen enn det klageren hadde forventet.  

Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

Klageren krever erstatning med 50 000 kroner, som utgjør differansen mellom salgssummen og prisantydning (klagerens minstepris). I tillegg kreves det at innklagede frafaller sitt krav på betaling, og at fakturabeløpet på 112 277 blir refundert.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Flere av forholdene som klageren tar opp er hennes syn på saken, uten at dette kan dokumenteres. Megleren er ikke lenger ansatt hos innklagede. Siden nemnda baserer seg på det som er dokumentert skriftlig, kan nemnda ikke ta stilling til de deler av klagen hvor det står ord mot ord og ikke på annen måte kan dokumenteres. Dette gjelder for eksempel forhold knyttet til om megler fikk informasjon om hva som var maks låneramme for selgers barnebarn, og hvordan dette ble brukt.

Meglerens håndtering av oppdraget

Selgeren av eiendommen ga sin datter fullmakt i forbindelse med salgsoppdraget. Eiendommen ble lagt ut for salg 26. august 2020 med en prisantydning på 3 200 000 kroner. Forut for dette var det diskusjon mellom megler og selger om hva som var riktig prisantydning. Dokumentasjonen i saken tilsier at megleren mente riktig prisantydning var 3 000 000 kroner.

Fredag 4. september 2020 var det ikke kommet inn bud på eiendommen, og det ble avtalt muntlig at klageren og megleren skulle snakkes førstkommende mandag. Etter det opplyste hadde klagerens barnebarn samme dag fått lån i banken på 2 900 000 kroner. Denne informasjonen ble imidlertid ikke videreformidlet til megleren den fredagen.   

Det første budet på 2 850 000 kroner ble mottatt mandag 7. september 2020 med akseptfrist
kl. 16:00. Det ble mottatt et nytt bud på 2 950 000 kroner kl. 12:03 med akseptfrist kl. 12:30. Budet endte med å bli akseptert.

Erstatningskravet

Alle selgere ønsker at eiendommen deres skal bli solgt raskest mulig og for en høyest mulig pris. At det ikke kommer inn noe bud som medfører at eiendommen blir solgt til prisantydning, er likevel ikke noe innklagede kan være erstatningsansvarlig for, jf.
RFE-2018-030 og RFE-2019-205. Etter fast nemndspraksis er innklagede ikke ansvarlig for differansen mellom prisantydning og oppnådd salgssum. Dette må særlig gjelde i et tilfelle som dette, hvor det kan dokumenteres at megleren mente at prisantydningen burde settes lavere.

Det er ikke megleren, men budgiver, som avgjør hvor lenge budet skal være bindende. Selgeren står fritt til å akseptere eller avslå bud. I enkelte situasjoner vil selger føle dette som et vanskelig valg, blant annet fordi budgiver har satt en kort akseptfrist. Innklagede har forståelse for at dette oppleves som en presset situasjon, men det er ikke meglerens feil at denne situasjonen oppstår.  

Så lenge megleren ikke fikk beskjed om at selgerens barnebarn skulle bli kjøper, gjorde megleren rett i å følge opp interessenten. Megleren var også forpliktet til å gjøre dette. Om man var bekymret for å kontakte megleren utenom kontortid, kunne og burde megleren fått beskjed per e-post eller SMS fredag ettermiddag. Klagerens anførsler knyttet til at megleren skal ha mottatt informasjon fra henne og misbrukt den på en måte som er i strid med god meglerskikk, er ikke dokumenterbare og som nemnda derfor ikke kan ta stilling til.

Innklagede bestrider erstatningskravet. Selv om innklagede ikke mener det er grunnlag for nedsettelse av honoraret, har klageren tidligere blitt tilbudt reduksjon av meglerhonoraret med 55 000 kroner i et forsøk på å avslutte saken. Tilbudet ble imidlertid avslått av klageren.  

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

1. Klagen avvises delvis.
2. For øvrig fører klagen ikke frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning samt at innklagede frafaller sitt krav om vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det er her nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.