Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2021060

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bergen Torgallmenningen

Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Saksfremstilling

I januar 2019 kjøpte klagerne et rekkehus med to leiligheter som innklagede formidlet. Boligen ble markedsført med totalt fem soverom og tre stuer. Da klagerne innhentet tilstandsrapport for boligen rundt to år etter kjøpet, ble de opplyst om at to av soverommene og den ene stuen ikke oppfylte kravene til godkjent bruk. Det kom også frem at boligen byggeteknisk kun var registrert med tre soverom og to stuer. Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om disse forholdene. Klagerne krever 276 500 kroner i erstatning for å utbedre manglene.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Boligen ble markedsført som et rekkehus delt i to, med totalt fem soverom og tre stuer. Den ene av boligens to deler var utleid for 16 000 kroner i måneden, og inneholdt tre soverom og én stue. Leietakerne fulgte med på kjøpet. Utleiedelens tre soverom var avgjørende for klagernes valg om å kjøpe akkurat denne boligen.

Ettersom klagerne hadde vurdert å selge boligen, ble det i januar 2021innhentet en tilstandsrapport for rekkehuset. Her kom det frem at to av boligens fem soverom ikke var godkjente, og at den ene stuen heller ikke oppfylte kravene til varig opphold. Takstmannen opplyste videre at boligen byggeteknisk kun var registrert med tre soverom og to stuer.

I salgsoppgaven var rekkehuset markedsført med fem soverom og tre stuer. Det kom ingen steder tydelig frem at boligen led av de mangler som tilstandsrapporten viste til. Det eneste som var inntatt i salgsoppgaven, var et standardforbehold om at bruken av rommet kunne være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller mangle godkjennelse i kommunen. Dette ga imidlertid ingen indikasjon på hvilke av rommene forbeholdet knyttet seg til.

Klagerne har fått opplyst at mangelfull informasjon om tilstanden til et soverom er en praksis som ikke er akseptert, og som tidligere har vært slått ned på av nemnda. I RFE-2020-112 konkluderte nemnda med at det ikke var tilstrekkelig å innta et generelt standardforbehold. Dette utgangspunktet må gjelde i også denne saken. De setningene innklagede har vist til i salgsoppgaven, er både tvetydige og uklare.

Det er skjerpende at ett av soverommene med manglende godkjennelse, tilhørte utleiedelen, og var utleid da klagerne kjøpte boligen. Her manglet det tilstrekkelig rømningsvei. I tillegg var rommets aktuelle bruk ikke omsøkt eller godkjent. Det er svært klanderverdig at megleren ikke informerte om at utleievirksomheten som fulgte med huset, var ulovlig. Som følge av de ulike manglene kunne leiligheten lovlig bare leies ut som en to-soveroms leilighet, og ikke en tre-soveroms leilighet slik som markedsført. Det må forutsettes at en megler faktisk overholder sin undersøkelses- og opplysningsplikt når det gjelder lovligheten av utleievirksomheten. Dersom megleren hadde foretatt de nødvendige undersøkelsene ville han erfart at soverommet ikke var godkjent og følgelig ikke kunne leies ut.

Etter en nøye gjennomgang av salgsoppgaven har klagerne kun funnet én formulering som omhandlet den utleide overetasjen. Her fremkom det:

«Utifra tegninger fra byggesaksmappe og dagens bruk, ser det ut som del av tørkeloft i dag benyttes som soverom.»

Formuleringen sier ingenting om hvorvidt soverommet fremdeles er et tørkeloft, om rommet oppfyller krav til soverom, eller om det er søkt om bruksendring. Det er heller ikke klart hvilket rom det siktes til. Setningen gir lite informasjon ut over en poengtering av at det aktuelle rommet fra gammelt av var et tørkeloft, og at denne delen, på salgstidspunktet, ble benyttet som soverom. Det fremgår heller ikke klart at det refereres til et av rommene salgsoppgaven har omtalt og markedsført som soverom. Det er ikke mulig å tolke formuleringen på en slik måte at klagerne skulle forstå at et av soverommene i utleiedelen ikke var godkjent. Det må legges til grunn at megleren visste at soverommet ikke var godkjent, noe som burde medført en synliggjøring og presisering av dette forholdet.

Soverommet i underetasjen oppfylte heller ikke kravene som stilles til et soverom. Vinduet på rommet var for lite og førte ikke ut i det fri, men ledet til en luke under terrassen. Heller ikke stuen i underetasjen oppfylte kravene til godkjenning som følge av manglende lysinnslipp. Dette er opplysninger megleren burde gitt før salget.

Salgsoppgavens formuleringer knyttet til manglende byggemelding av underetasjen har ikke vært tydelige nok. Megleren har hverken forklart eller opplyst tilstrekkelig om mangler knyttet til soverommet og stuen i underetasjen, og har følgelig ikke overholdt sin opplysningsplikt.

Til tross for at de tidligere eierne av boligen brukte de aktuelle rommene som henholdsvis soverom og stue, kan ikke innklagede markedsføre rom under disse betegnelsene uten å gjøre nærmere undersøkelser. Dette gjelder spesielt i de tilfeller der megleren er kjent med at rommene mangler godkjennelse for slik bruk.

Når bildene eller teksten i salgsoppgaven er misvisende, må megleren presisere at rommene har begrensninger eller ikke er godkjent. Dette har ikke megleren gjort. Det er en vesentlig forskjell mellom at en etasjes innredning ikke er byggemeldt, og at rom markedsført som henholdsvis «stue» og «soverom» ikke er godkjent for varig opphold. Det å vise til at innredningen i underetasjen ikke er byggemeldt er ikke tilstrekkelig informasjon om de faktiske feilene rommene lider av. Klagerne la til grunn at rommene kunne brukes slik de var markedsført i salgsoppgaven.

Klagerne stolte på at informasjonen i annonsen og salgsoppgaven var riktig. Klagerne mottok først plantegningene etter at de hadde reklamert på manglene to år etter kjøpet. Ettersom klagerne aldri mottok noen indikasjoner fra megleren om forholdene knyttet til godkjennelsen av flere av rommene, stilte ikke klagerne spørsmål om dette på visningen eller kontraktsmøtet.

Innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å informere om at den ene stuen og to av soverommene ikke var godkjente for varig opphold. Klagerne har innhentet prisoverslag over kostnadene ved å utbedre manglene knyttet til stuen og soverommene, og krever totalt 276 500 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede har gitt tilstrekkelige opplysninger om stuen og soverommene i salgsoppgaven. Opplysningene knyttet seg til den faktiske bruken av de aktuelle rommene. Megleren kontrollerte byggesaksmappen og innhentet ellers informasjon fra kommunen.

I salgsoppgaven ble det særlig påpekt at enkelte av rommene var i strid med dagens byggeforskrifter. Under punktet «diverse» fremkom det at plantegningene ikke var målbare, og at avvik kunne forekomme. Tegningene var kun ment å gi en oppfatning av boligens muligheter. Videre fremkom det at alle interessenter var oppfordret til å sette seg inn i dokumenter som kan være interessante for handelen, slik som reguleringskart med bestemmelser, grunnboksutskrift og eventuelle servitutter eller heftelser.

Videre var det under punktet «Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse» i salgsoppgaven opplyst:

«Det foreligger attest datert 30/03‐1939 for innredning av værelse/soverom på loft. Utifra tegninger fra byggesaksmappe og dagens bruk, ser det ut som del av tørkeloft i dag benyttes som soverom. Huset ble bygget med 2. leiligheter. Innredning av underetasje er ikke byggemeldt. Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.»

I tillegg var taksten inntatt som vedlegg til salgsoppgaven. Her var det blant annet opplyst at:

«Underetasje: TV‐stue og soverom har for små vinduer. Rommene er innredet og brukt til rom for varig opphold og er med i P‐rom.»

Det er underlig at klagerne hevder å ikke ha fått tilstrekkelig informasjon eller forstått det overnevnte. Klagerne tok ingen forbehold og stilte heller ingen spørsmål til informasjonen som var tilgjengelig i salgsoppgaven/taksten før avtaleinngåelsen. Informasjonen som ble gitt var korrekt og ikke misvisende på noe vis. Megleren måtte kunne legge til grunn at klagerne forstod hva denne innebar.

I salgsoppgaven ble klagerne oppfordret til å sette seg inn i de dokumentene som kunne være interessante for handelen og etterspørre disse fra megleren. Alle dokumenter og plantegninger ble utlevert på kontraktsmøtet, og det ble ikke gjort noen bemerkninger hverken da eller på overtakelsen. Dette til tross for at klagerne hadde dokumentene tilgjengelig og kunne anført de forholdene de har anført i saken for nemnda. Klagerne mottok på dette tidspunktet plantegningene de har påstått at de ikke mottok før nylig. Disse tegningene var en del av meglerens grunnlag i salgsoppgaven, og det er på basis av disse tegningene megleren har forklart hvilke rom som er godkjent eller ikke.

Megleren har gitt dekkende informasjon om de faktiske forhold. Det er ikke tvilsomt hva som var gjeldende vedrørende godkjennelse/bruk av eiendommen. Megleren har ikke tatt et generelt forbehold om at rommene kunne være i strid med forskrift og/eller godkjennelse. Tvert imot har megleren forklart hva som var gjeldende i salgsoppgaven. Det var opplyst at hele underetasjen ikke var byggemeldt til det formål som selgeren brukte den til, og det ble gitt informasjon om at soverommet på loftet var vist som tørkeloft på tegningene. Grunnen til at de aktuelle rommene ble beskrevet som henholdsvis soverom og tv-stue, var at det var nettopp dette selgeren hadde brukt de til.

Dersom klagerne oppfattet noe som uklart, hadde de en særlig oppfordring til å forhøre seg med megleren. Uansett finner innklagede det underlig at disse uklarhetene ikke ble adressert i forkant av kjøpet.

Megleren har opptrådt aktsomt ved forklaringen av de faktiske forholdene omkring eiendommen. Megleren har videre oppfordret potensielle kjøpere til å sette seg inn i den mottatte informasjonen, samt å forhøre seg med megleren. Klagerne foretok seg ingenting i denne forbindelse. Innklagede kan ikke se at megleren skulle gjort mer for å forsikre seg om at klagerne faktisk forstod de gitte opplysningene.

Innklagede har gitt tilstrekkelig informasjon i forbindelse med salget, og har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger heller ikke et økonomisk tap som følge av innklagedes markedsføring av eiendommen. Klagernes krav bestrides.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder rommene i boligen, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Nemnda legger til grunn ut fra datoen på taksten at markedsføringen av denne boligen skjedde etter oktober 2018, det vil si at Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig fra oktober 2018 gjaldt. Markedsføringen skjedde imidlertid kort tid etter endringen i bransjenormen.

Det er i selve salgsoppgaven opplyst følgende om «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse»:

Videre er det i taksten, som var vedlegg til salgsoppgaven, inntatt følgende:

«Underetasje: TV‐stue og soverom har for små vinduer. Rommene er innredet og brukt til rom for varig opphold og er med i P‐rom.»

Spørsmålet er følgelig om den informasjonen som her var gitt, er tilstrekkelig. Nemnda bemerker at det hadde vært en fordel om megler her også hadde gitt opplysninger om manglende godkjennelse av rom under de aktuelle bildene av rommene. Det hadde også vært en fordel om megler hadde formulert seg enda klarere når det gjaldt lovligheten av rommene. Etter en totalvurdering har nemnda under en viss tvil likevel kommet til at megler har overholdt opplysningsplikten.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.