Klage nr. 2021067
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. august 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokatfullmektig Vilde Helliesen Ueland
Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS (Aktiv Eiendomsmegling Jæren)
Saken gjelder: Krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp på innklagedes klientkonto
Saksfremstilling
I 2020 kjøpte klageren en bolig innklagede formidlet. Under overtakelsen ble klageren gjort kjent med at det fem dager tidligere hadde vært vanninntrenging på kjøkkenet. Som følge av dette ble kjøpesummen holdt tilbake på innklagedes klientkonto. Etter at en takstmann hadde sett på skaden to dager senere, ble det tilbakeholdte beløpet endret til 300 000 kroner. Resten av kjøpesummen ble utbetalt til selgeren. Senere krevde klageren at megleren utbetalte det tilbakeholdte beløpet til henne, men megleren bestred at klageren hadde råderett over beløpet. Tilbakeholdet var ifølge megleren avtalt mellom klageren og selgeren, og selgeren samtykket ikke til utbetalingen.
Klageren anfører at tilbakeholdet var ensidig, og krever at innklagede utbetaler beløpet til henne pluss forsinkelsesrenter.
Innklagede bestrider kravet.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Under overtakelsen ble klageren gjort kjent med at det fem dager tidligere hadde vært vanninntrenging på kjøkkenet. Hun ønsket derfor ikke å overta boligen. Megleren mente klageren måtte overta boligen, og la frem overtakelsesprotokollen for signering. Klageren ønsket fortsatt ikke å skrive under. Megleren sa klageren kunne holde tilbake en del av kjøpesummen, men klageren sa hun ikke selv kunne bedømme hvor mye som måtte holdes tilbake. Klageren sa det var nødvendig å ta kontakt med en takstmann, og at hun kunne overta boligen når skaderapporten forelå.
Megleren fastholdt at overtakelsen måtte gjennomføres med en gang, og foreslo at klageren kunne overta boligen og holde tilbake hele kjøpesummen frem til skaderapporten forelå. Når klageren hadde grunnlag for å bedømme hvor mye som måtte holdes tilbake, kunne klageren frigjøre det resterende beløpet til selgeren. Både klageren og selgeren aksepterte løsningen. I overtakelsesprotokollen var det et alternativ for avtalt tilbakehold, og et alternativ for ensidig tilbakehold. Megleren krysset av for begge alternativene.
Under overtakelsen var det aldri snakk om at det tilbakeholdte beløpet skulle deponeres på innklagedes klientkonto. Det var hele tiden snakk om et tilbakehold etter avhendingslovas regler. Siden det var åpenbart at det forelå en mangel, var det aldri aktuelt for klageren å gå med på deponering. Det ville stilt klageren i en svakere posisjon, og har formodningen mot seg. Basert på disse forutsetningene presiserte megleren i kommentarfeltet under alternativet for ensidig tilbakehold at klageren hadde råderett over beløpet. Megleren skrev også at størrelsen på det tilbakeholdte beløpet skulle bestemmes etter at en takstmann hadde sett på skaden.
Det er ikke mulig å både deponere og holde tilbake det samme beløpet. Det ene utelukker det andre. Etter klagerens mening er det ikke tvil om at tilbakeholdet var ensidig. Dette underbygges også av to e-poster megleren sendte til klageren etter overtakelsen. I disse ba megleren blant annet om at klageren kom tilbake med hvor mye hun ønsket å holde tilbake. Det var ikke et tema at selgeren måtte godkjenne beløpet.
I dag står fortsatt 300 000 kroner på
innklagedes klientkonto. Klageren har bedt om at megleren utbetaler beløpet til
henne, men megleren bestrider at klageren har råderett over det. Selgeren
aksepterte at klageren overtok boligen selv om klageren holdt tilbake hele
kjøpesummen og beholdt råderetten over denne. Ved å gjøre dette ble prinsippet
om ytelse mot ytelse fraveket, og i praksis ytet klageren kreditt til klageren.
Klageren viser til
Rt-2006-31. At megleren likevel nekter å
utbetale det tilbakeholdte beløpet, er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-9
om meglerens plikter ved gjennomføringen av oppgjøret.
Ved å krysse av for begge alternativene i overtakelsesprotokollen, skapte megleren for øvrig unødvendig tolkningstvil om et sentralt spørsmål. Megleren burde eventuelt forklart klageren og selgeren forskjellen mellom avtalt og ensidig tilbakehold. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
- Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS må betale
tilbakeholdt beløp tilsvarende
kr 300 000 med tillegg av renter fra 30.11.2020 samt lovens forsinkelsesrente fra 12.03.2020 til [klageren]. - Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd ved å skape uklarhet om tilbakeholdelse og ikke gi kjøper og selger tilstrekkelig råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Innklagede har i korte trekk anført:
Nemnda kan bare ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk overfor klageren og ikke selgeren. Heller ikke kan nemnda ta stilling til om det tilbakeholdte beløpet skal utbetales. Dette er en tvist mellom klageren og selgeren.
Det bestrides at megleren insisterte på at overtakelsen måtte gjennomføres. Megleren sa klageren måtte skrive under på overtakelsesprotokollen for å overta boligen. Hvis ikke måtte overtakelsen utsettes. Dette følger av prinsippet om ytelse mot ytelse. Etter en diskusjon ble klageren og selgeren enige om at klageren skulle overta boligen, og at en del av kjøpesummen skulle holdes tilbake på innklagedes klientkonto. Klageren skulle bestemme størrelsen på beløpet når skaderapporten forelå.
Innklagede bestrider også at megleren foreslo å holde tilbake hele kjøpesummen. Det var aldri snakk om at hele beløpet skulle holdes tilbake. Dette underbygges av det megleren skrev i kommentarfeltet under alternativet for ensidig tilbakehold. Her skrev megleren at beløpet skulle bestemmes etter at takstmannen hadde sett på skaden. At denne kommentaren ble lagt inn under alternativet for ensidig og ikke avtalt tilbakehold, var en tilfeldighet.
Det var en feil at det ble krysset av for både ensidig og avtalt tilbakehold. Men når feilen først har skjedd, kan det ikke ses bort fra at det også er krysset av for det siste. Klageren og selgeren var enige om at en del av kjøpesummen skulle holdes tilbake, og størrelsen på beløpet skulle bestemmes når skaderapporten forelå. Det er grunnen til at det ble krysset av for avtalt tilbakehold.
Når det gjelder de to e-postene klageren viser til, må disse ses i sammenheng med at klageren og selgeren var enige om at det skulle holdes tilbake en del av kjøpesummen. Avtalen var at klageren skulle bestemme beløpets størrelse når skaderapporten forelå. I den grad klageren hadde noen instruksjonsrett, var det bare over størrelsen på beløpet som skulle holdes tilbake. Uansett er det snakk om en e-postutveksling mellom klageren og megleren. Det er bare overtakelsesprotokollen som kan være en del av beslutningsgrunnlaget dersom nemnda skal ta stilling til om tilbakeholdet var ensidig eller avtalt.
Klageren er for øvrig jurist. Dette fraskriver ikke innklagede for ansvar, men dersom klageren mente tilbakeholdet var ensidig, burde hun sørget for å fjerne den andre avkrysningen fra overtakelsesprotokollen før hun signerte. I tillegg ventet klageren to måneder med å kreve det tilbakeholdte beløpet utbetalt til seg. Dette taler for at klageren selv var av den oppfatning at det var snakk om et avtalt og ikke ensidig tilbakehold.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp på innklagedes klientkonto.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til klagen fører frem.
Nemnda legger til grunn at klageren (kjøperen) i utgangspunktet holdt tilbake hele kjøpesummen, men at beløpet ble redusert til 300 000 kroner etter takstmannens vurdering. Overtakelsesprotokollen er når det gjelder tilbakehold, spesiell ved at det er krysset av på begge alternativer, avtalt og ensidig tilbakehold. Men det er uttrykkelig sagt følgende:
«Kjøper har råderetten over beløpet og rentene tilfaller kjøper.»
Nemnda finner dette avgjørende, og at det må legges til grunn at det dreide seg om et ensidig tilbakehold. Klageren (kjøperen) har derfor råderett over det tilbakeholdte beløpet, og hun kunne derfor kreve at megleren utbetalte beløpet til henne med renter. Nemnda har med dette ikke tatt standpunkt til om klageren eventuelt kan komme i ansvar overfor selger.
I henhold til nemndas praksis er det hjemmel for forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven § 2 når megleren svikter i sin forvaltningsoppgave, jf. RFE-2019-160. Klagerens advokat krevde på vegne av sin klient utbetalt beløpet 12. februar 2021, og det påløper da forsinkelsesrenter fra 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd andre punktum. Klageren har dermed krav på forsinkelsesrenter fra og med 15. mars 2021. I perioden 30. november 2020 til 14. mars 2021 har klageren krav på renter tilsvarende rentene på innklagedes klientkonto.
Nemnda har også kommet til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises til den uklarheten som megler har skapt ved å krysse av på begge alternativene i overtakelsesprotokollen, og uttalelsen om at dette kun er en tvist mellom klageren og selgeren.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS må utbetale det tilbakeholdte beløp på 300 000 kroner til [klageren]. I tillegg kommer renter tilsvarende renter på innklagedes klientkonto fra og med 30. november 2020 til og med 14. mars 2021, og lovens forsinkelsesrente fra og med 15. mars 2021 til betaling finner sted.