Klage nr. 2020244
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler Krogsveen AS avd. Stavanger Øst
v/advokat Mads Aamodt
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning
Saksfremstilling
I januar 2020 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven ble klageren forespeilet «stort potensiale i kjeller som er godkjent oppholdsrom». Senere viste det seg at kjellerarealet ikke var godkjent for varig opphold. Megleren opplyste heller ikke om en planlagt altan i tredje etasje og endringer på hovedhusets fasade. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og generelt vært mer selgervennlig enn kjøpervennlig. Klageren krever at innklagede betaler henne erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Generelt om meglerens håndtering av oppdraget
Klageren overtok leiligheten i midten av februar 2020. Klageren mener at leiligheten ikke samsvarer med det som var forespeilet i salgsoppgaven. Det vises også til at salgsoppgaven refererte til en tilstandsrapport som inneholdt flere feil. Megleren opplyste ikke om feilene og manglene ved leiligheten på en slik måte at hun forstod hva hun egentlig kjøpte, og opplevde at megleren «gikk god» for selger. Dette er uprofesjonelt av en megler, ettersom arbeidene som var gjort i leiligheten, ikke holdt mål.
Megleren var kjent med disse forholdene, men valgte å ikke formidle dette videre. Dersom dette var ukjent for megleren, burde han foretatt nærmere undersøkelser. Klageren sitter igjen med en følelse av å ha blitt lurt av både selger og megler. Megleren har i større grad ivaretatt selgers interesser sammenlignet med kjøpers interesser. Det at megleren utbetalte 350 000 kroner fra klientkonto til selger, forsterker dette inntrykket. Klageren hadde forventet at megleren skulle være nøytral i forhold til kjøper og selger.
Manglende godkjenning av kjeller
I salgsoppgaven stod det at det var «Stort potensiale i kjeller som er godkjent oppholdsrom». Det viste seg imidlertid at kjelleren ikke er godkjent som oppholdsrom. Klageren viser til at det også er gitt uriktige opplysninger i tilstandsrapporten, knyttet til areal og romfordeling i leiligheten.
Advarsel fra megler
Før overtakelse besøkte klageren eiendommen for å gjøre undersøkelser, da hun hadde fått opplysninger om at selgeren i november-desember 2019 hadde malt fasaden i regnvær. I den forbindelse ble hun invitert inn av naboene. Klageren fikk i etterkant en e-post fra megleren hvor hun ble bedt om å holde seg unna eiendommen frem til overtakelse fant sted. Klageren opplevde dette som en advarsel om at hun ikke hadde noe der å gjøre, og stiller spørsmålstegn ved meglerens opptreden i denne situasjonen.
Hvem var selger?
I kjøpekontrakten stod «[navn på aksjeselskap]» oppført som selger, mens det på skjøtet stod «[navn på aksjeselskap]». Klageren stiller spørsmålstegn ved hvem som egentlig var selger av eiendommen.
Opplysninger i egenerklæringsskjema
Meglers opplysningsplikt er en forlengelse av selgers opplysningsplikt.I egenerklæringsskjemaet har selgeren gitt uriktige opplysninger om at «arealet i kjeller ble godkjent som oppholdsareal». Det ble også opplyst at man kunne få utlevert søknad om bruksendring fra megleren.
På spørsmål i egenerklæringen punkt 11 vedrørende om selger kjenner til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel m.m. er det ikke opplyst om pågående byggesaker og naboklager knyttet til eiendommen. Megleren har ikke opplyst om at det ville bli bygget en «balkong» i tredje etasje, og heller ikke om planlagte endringer på hovedhusets fasade. Begge tiltakene ble påbegynt en uke etter klageren overtok leiligheten sin, og har ført til intern konflikt mellom styremedlemmene i sameiet.
Innklagede hevder at megleren ikke visste noe om «balkongen» da han solgte klageren leiligheten i januar 2020. Det fremgår på kommunens hjemmesider at det 5. november 2019 ble arkivert en klage vedrørende byggegodkjenning av «balkongen». I mars 2020 ble det klart at det var bygget en altan, og ikke en balkong.
Erstatningskravet
Klageren anfører at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og krever følgende tapsposter erstattet av innklagede:
- Deler av kjøpesum som ble frigjort til selger på 350 000 kroner.
- Tap på totalt 454 230 kroner som følge av at kjelleren ikke er godkjent for varig opphold.
- Kostnader for å senke gulvet i kjelleren på totalt 13 980 kroner.
- Tap av leieinntekter fra og med 30. mars 2020 på totalt 88 000 kroner.
- Leie av lager med 1 175 pr. måned fra og med 11. juni 2020.
Klageren krever videre erstatning for tort og svie for opplysningssvikten knyttet til den kommende «balkongen» og endringen av fasaden på hovedhuset. Klageren ber nemnda foreta en skjønnsmessig fastsettelse av erstatningen, oppad begrenset til totalt 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Manglende godkjenning av kjeller
I forkant av salget fikk megler oversendt tillatelse til bruksendring av kjeller fra selger. Søknaden om bruksendring var blitt godkjent av kommunen i september 2019. I kommunens arkiver ligger også plantegningene som det underliggende grunnlag for tillatelsen til bruksendring. Megleren satt ikke på søknaden med underbilag, og hadde heller ikke kjennskap til hva som lå til grunn for den branntekniske prosjekteringen. Videre hadde selgeren opplyst i egenerklæringsskjemaet at tillatelse forelå.
På bakgrunn av disse opplysningene ble det i salgsoppgaven inntatt opplysninger om at kjelleren var godkjent til varig opphold. Kjelleren ble ikke markedsført eller fremhevet utover at det var «potensiale i kjeller», men at det på samme tid var synlig at det var påkrevd med omfattende innredningsarbeider. Den ble på visning fremvist som en rå-kjeller, hvor potensielle kjøpere ble informert om at de måtte påregne omfattende renovasjonsarbeider før de kunne ta kjelleren i bruk.
Innklagede gjør også oppmerksom på e-post av 11. mars 2020 fra kommunen, som er et av vedleggene til klagen, hvor det fremgår følgende:
«I kjelleretasjen av seksjon nr. 2, som har fått godkjent bruksendring til hoveddel, er romhøyden 1970 mm mellom betonggulv- og undersiden av bjelker i etasjeskiller. (skal være 2 meter) Kjeller strekker seg ca. 2,0 meter under naboseksjon, ref. tegning i mail under. Denne delen er ikke utført som en brannskillende konstruksjon, hvilket betyr at det minimum må monteres lekter- og to lag gips under bjelker for å oppnå tilstrekkelig brannmotstand. Dette vil redusere romhøyden med ca. 50 mm. I tillegg må en regne med at det må monteres et gulv over betong- og eventuelt avretning. Det betyr at i beste fall vil romhøyden i kjelleren være på ca. 1900 mm. Vil kjelleretasjen fremdeles være godkjent som hoveddel, selv om etasjehøyden er lavere enn 2,0 meter? (kravet er vel minimum 2 meter)»
Megleren skal i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 avdekke om det foreligger midlertidig ferdigattest eller brukstillatelse. Det fremkom på side 7 i salgsoppgaven at hverken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse forelå, men at boligen hadde vært benyttet til boligformål siden 1964. Det å kreve at megleren skal gå inn og revidere brannprosjekteringen, som er godkjent av kommunens byggesaksavdeling, ligger utenfor meglers oppgaver i henhold til lovens bestemmelser.
Klageren har videre trukket frem at takstmannen har revidert tilstandsrapporten før endelig rapport ble ferdig og benyttet til markedsføring. Innklagede bemerker at det er vanlig at en tilstandsrapport revideres. Bakgrunnen for endringen var at megleren mente det ville være villedende å klassifisere to av rommene som primærrom når de neppe var egnet for varig opphold. De to hobbyrommene ble i stedet klassifisert som sekundære rom og boder.
Advarsel fra megler
En av sameierne hadde meldt ifra til megler om at klageren hadde tatt seg inn i deres leilighet som var under oppussing uten tillatelse, og at klageren hadde felt et tre i hagen. Megleren opplyste klageren at hun måtte vente til overtakelsen før hun kunne ta seg inn på eiendommen.
Opplysninger i egenerklæringsskjema. Opplysninger om balkong
Megler hefter ikke for selgers opplysninger i egenerklæringsskjemaet, men gir selvsagt beskjed til selgeren dersom informasjonen åpenbart ikke stemmer. Megleren kan ikke holdes ansvarlig for at selgers opplysninger om at kjelleren ble godkjent bruksendret, ikke viste seg å stemme. Selv om meglerens navn fremkom av egenerklæringsskjemaet, betyr ikke det at megleren har signert på dette.
Da megleren innhentet kommunale opplysninger, fulgte det ingen informasjon om byggesaker eller arbeider under oppstart i tredje etasje. Selgeren har heller ikke opplyst under punkt 11 i egenerklæringsskjemaet at det skal bygges en balkong. Innklagede bestrider således at megleren hadde kjennskap til arbeidene knyttet til balkong.
Skjøtet
Megler fylte ut skjøtet, og hadde i den forbindelse satt inn feil firmanavn, noe som senere ble korrigert. Hjemmelshaver til eiendommen var [navn på aksjeselskap]. Dette fremgikk av grunnboken, som var inntatt som kontraktsbilag, og oversendt klageren før signering av kjøpekontrakten. Den samme informasjonen fremkom av kjøpekontrakten. For øvrig stod det i salgsoppgaven at [navn på aksjeselskap] var oppdragsgiver/selger.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp
Forut for overtakelsen var klageren bistått av to advokater fra boligkjøperforsikringsselskapet. Det var en del korrespondanse vedrørende tekst i overtakelsesprotokollen, da klageren hadde innhentet skaderapporter og ønsket å holde tilbake en større del av kjøpesummen. Selgeren sendte forslag til begge advokatene om å begrense tiden det tilbakeholdte beløpet skulle stå på klientkontoen, noe de ikke hadde innsigelser mot.
I overtakelsesprotokollen ble det inntatt følgende instruks til megler:
«Skulle det ikke bli enighet mellom partene, eller at kjøper har tatt rettslige skritt innen 11.04.2020 frigjøres det tilbakeholdte beløpet på kr 350. 000, til selger.»
Instruksjonen var klar med tanke på tilbakeholdet, frist og konsekvens. Etter 11. april 2020 ba innklagede om en avklaring fra klagerens advokat på om det var tatt ut rettslige skritt, og fikk beskjed om at dette ikke var gjort. Innklagede forhørte seg deretter med selgers advokat om det var tatt rettslige skritt, og hvis ikke, om de frivillig gikk med på å forlenge fristen. Det ble bekreftet at det ikke var tatt rettslige skritt, og at de ikke gikk med på en frivillig utsettelse av fristen.
Innklagede har gjort det som var påkrevet og forventet for å avklare situasjonen og ivareta begge parters interesser. Megleren var bundet av det klageren og selgeren hadde avtalt i overtakelsesprotokollen. Innklagede mener det ville vært i strid med god meglerskikk å ikke foreta utbetaling når instruksjonen var såpass klart utformet.
Generelt om meglerens håndtering av oppdraget. Øvrige forhold
Megler har hatt flere oppdrag for selger, som driver næring med kjøp og salg av eiendommer. Megler har ikke opplevd noen problemer med selger tidligere eller annet som skulle tilsi at boligen var i dårlig bygningsmessig standard, eller at arbeidende var mangelfulle.
Innklagede kan ikke se at megleren er årsak til forsinkelser, og bestrider erstatningskravet knyttet til lagerleie.
Erstatningskravet
Erstatningskravet kan ikke føre frem, da det hverken foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.
Når det gjelder kravet om erstatning for tort og svie, har nemnda fast praksis for å ikke tilkjenne slik erstatning, og innklagede ber nemnda om å avvise kravet i herværende sak.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt samt god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Manglende godkjennelse av kjeller
Spørsmålet er om den informasjonen megleren innhentet fra selgeren og kommunen, tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda har ut fra en totalvurdering kommet til at megleren her har gitt tilstrekkelige opplysninger. For det første var det i tilstandsrapporten angitt tilstandsgrad TG 3 på rom under terreng, som det også var opplyst om i selve salgsoppgaven. TG 3 innebærer «kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)». Tilstanden generelt var også nærmere gjengitt i salgsoppgaven. Klageren fikk her et klart signal om tilstanden på kjelleren, og hun var for øvrig på visning. For det andre var det i salgsoppgaven opplyst at det ikke forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. For det tredje dreide det seg om en kjeller hvor det måtte påregnes omfattende renovasjonsarbeider.
Det var i salgsoppgaven opplyst at kjelleren var godkjent som oppholdsrom. Dette var ikke helt presist. Kommunen hadde godkjent bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel av de aktuelle rommene i kjelleretasjen. Nemnda mener det hadde vært en fordel om megler hadde sagt noe mer presist om dette, men at det kan ikke være avgjørende.
Advarsel fra megler
Nemnda kan ikke se at megleren har forsømt seg her. Basert på de opplysningene megleren fikk, var det naturlig å opplyse til klageren at hun måtte vente til overtakelsen før hun kunne ta seg inn på eiendommen, inklusive å felle eventuelle trær på eiendommen.
Planlagt balkong i 3. etasje og endringer på hovedhusets fasade
Nemnda har kommet til at klagen når det gjelder disse forhold, ikke kan føre frem. Det er ikke noe som tilsier at megler har hatt kjennskap til dette, eller at han burde ha foretatt nærmere undersøkelser. Den informasjonen megleren innhentet fra kommunen, hadde ingen opplysninger om dette.
Utbetaling av tilbakeholdt beløp
Nemnda har kommet til at megler her har holdt seg til den instruksen som var inntatt i overtakelsesprotokollen. Klagen kan derfor ikke føre frem.
Skjøtet
Den feil som opprinnelig var i skjøtet, ble rettet opp av megler, og har ikke hatt noen konsekvenser for klageren.
Diverse
Nemnda vil bemerke at det ikke er uvanlig at en tilstandsrapport blir korrigert i en salgsprosess.
Erstatningskravet
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, kan erstatningsansvaret ikke føre frem. Når det særskilt gjelder kravet om erstatning for tort og svie (oppreisning), har nemnda for øvrig ikke hjemmel for å tilkjenne slik erstatning, jf. for eksempel RFE-2020-144.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.