Klage nr. 2020346

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Arnor Z. Scheibler

Scheibler Advokatfirma

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Asker

Saken gjelder:               Meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning

Saksfremstilling

I 2018 formidlet innklagede salget av klagernes eiendom. Kjøperen var en profesjonell utbygger som planla å føre opp to boliger på tomten. I budet satt kjøperen blant annet som vilkår at klagerne pliktet å opparbeide VVA (vei, vann og avløp) for deler av prosjektet. 

Klagerne anfører at megleren forledet dem til å inngå en avtale på kjøperens premisser, og at megleren burde frarådet klagerne å inngå en avtale på disse vilkårene. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt, og klagerne krever erstatning.

Innklagede bestrider erstatningskravet.

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

I forslaget til kjøpekontrakt sto det blant annet at klagerne pliktet å opparbeide VVA for deler av prosjektet. Klagerne kunne ikke gå med på dette, og ga beskjed til megleren. Klagerne ga beskjed om at dette punktet måtte endres om det skulle bli et salg. Megleren svarte klagerne samme dag, og foreslo et møte med kjøperen for å diskutere betingelsene. Megleren forsikret klagerne om at han skulle ta seg av dette med kjøperen.

På kontraktsmøtet ble det inngått avtale om at klagerne pliktet å opparbeide VVA for en del av prosjektet klagerne ikke ønsket å inngå avtale om. Under kontraktsmøtet var det bare en annen del av prosjektet som ble diskutert mellom partene. Denne delen av prosjektet gjaldt boligen som sto på eiendommen fra før, og var uproblematisk for klagerne. Den andre delen av prosjektet gjaldt de to andre boligene kjøperen planla å føre opp på eiendommen. Denne delen av prosjektet var åpenbart et forhold som lå innenfor kjøperens interessesfære, og som burde være kjøperens ansvar.

Klagerne har problemer med å overholde sine forpliktelser etter avtalen når det gjelder den sistnevnte delen av prosjektet. Dette kan føre til at klagerne blir påført et betydelig økonomisk ansvar overfor kjøperen.

Megleren burde frarådet klagerne å inngå en avtale på vilkårene som ble gjort. I stedet forledet megleren klagerne til å inngå en avtale på kjøperens premisser. Klagerne hadde før møtet gitt beskjed til megleren om at punktet vedrørende VVA måtte endres om det skulle bli et salg. Megleren burde sørget for at dette kom tydelig frem i avtalen. Megleren gjorde heller ikke klagerne oppmerksomme på at avtalens ordlyd kunne tolkes i alle retninger. Kjøperen tolker avtalen slik at klagerne plikter å opparbeide VVA for hele prosjektet.

I ettertid har det vist seg at megleren ikke undersøkte hvordan kjøperen skulle finansiere prosjektet. I et møte med klagernes bank sa megleren at han ikke hadde sjekket finansieringen, og at han heller ikke var forpliktet til å gjøre det. Det ville vært enkelt for megleren å finne ut at selskapet nylig var etablert, og at det ikke var tilstrekkelig kapitalisert til å kjøpet eiendommen uten ekstern finansiering. I møtet med klagernes bank kom det frem at kjøperen ønsket å låne kjøpesummen med sikkerhet i eiendommen og klagernes nye bolig. Det siste er oppsiktsvekkende, og viser at kjøperen manglet egne verdier, eller manglet evne til å stille disse som sikkerhet. Klagerne har ikke tidligere hørt om en selger som stiller sikkerhet for kjøperens forpliktelser.

Det bestrides at det ble diskutert å nedjustere kjøpesummen mot at kjøperen sto for VVA.

Klagerne stiller spørsmål ved om megleren på noe tidspunkt forsto kompleksiteten i oppdraget. Det burde aldri vært inngått avtale med denne utbyggeren. Megleren rådet heller ikke klagerne til å tegne boligselgerforsikring. Megleren var kjent med at klagernes helse var årsaken til at de inngikk oppdragsavtale med innklagede og ikke solgte eiendommen på egen hånd.

På grunn av meglerens opptreden har klagerne blitt påført et betydelig økonomisk tap. Det er ikke mulig å beregne tapet ennå, men det kan bli betydelig. Tapets størrelse avhenger blant annet av om klagerne klarer å overholde avtalen med kjøperen. I tillegg kommer kostnader til renter og juridisk bistand.

Klagerne ønsker at nemnda tar stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. I tillegg ønsker klagerne en gradering av overtredelsen, da dette får betydning for erstatningskravet mot innklagede når tapet har materialisert seg. I tillegg krever klagerne erstatning for sine advokatkostnader i saken for nemnda med 102 500 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

På befaringen påpekte megleren at eiendommen var registrert som hytte. Klagerne svarte at eiendommen snart ville bli tilkoblet VVA, og at eiendommen da ville bli godkjent for bolig. Kommunen hadde sagt at VVA-tilkobling var like rundt hjørnet. Megleren og klagerne hadde en lengre prat om dette, og klagerne ga uttrykk for at de hadde tett kontakt med kommunen.

Megleren utarbeidet verdivurdering basert på opplysningen om at eiendommen ville bli tilkoblet VVA. Verdivurderingen ble altså satt på bakgrunn av at det var en tomt som skulle bli godkjent for bolig. Dette var klagerne kjent med, og noe de selv ønsket.

En måneds tid senere tok megleren kontakt med klagerne og spurte om de ønsket å komme i gang med salget. Klagerne ønsket det, og ba megleren om å ha «følere» ute i tilfelle noen var interessert i en utviklingseiendom. På denne bakgrunn tok megleren kontakt med to utbyggere for å sjekke interessen for eiendommen. Det var én utbygger som viste interesse.

Partene inngikk så oppdragsavtale. På dette tidspunktet kjente ikke megleren til klagernes helse. Dette fikk megleren først vite halvannet år senere, i et møte med utbyggeren og klagernes bank.

Kort tid etter oppdragsinngåelse var utbyggeren på befaring sammen med klagerne. Megleren var ikke til stede. Dagen etter befaringen fremsatte utbyggeren et tilbud med en rekke forbehold. Et av forbeholdene var at klagerne skulle sørge for VVA. Klagerne aksepterte budet, men innen megleren rakk å formidle aksepten til utbyggeren, tilbakekalte klagerne aksepten. Grunnen var at de ikke ønsket å akseptere forbeholdet om VVA. Bindende avtale ble altså ikke inngått.

Megleren foreslo for klagerne å ta et møte med utbyggeren for å se om de kunne bli enige om forbeholdet. Klagerne var positive. I møtet ble flere alternativer diskutert, og det endte med at klagerne og utbyggeren inngikk avtale. Det ble avtalt at utbyggeren skulle betale opsjonspremier, mens klagerne skulle stå for VVA. Et alternativ hvor utbyggeren sto for VVA, ble også diskutert. Men siden dette ville medføre en nedjustering av kjøpesummen, ønsket ikke klagerne å gå for dette.

Avtalen er grundig, og partenes plikter er tydelig definert. Innklagede bestrider at avtalen levner tvil om hvilke veier som er en del av avtalen. Oppdelingen klagerne tar til orde for, ble aldri diskutert. Det var hele tiden VVA i sin helhet som var tema.

Innklagede bestrider at megleren ikke sjekket utbyggerens finansiering. Utbyggeren har prosjektert ferdig tomten, og utbetalt 150 000 kroner i forskudd til klagerne. Men siden klagerne ikke oppfyller sin del av avtalen, har utbyggeren opplyst at de ikke lenger er interessert i å ta sikkerhet i egne verdier.

Møtet med banken klagerne viser til, ble satt opp etter ønske fra utbyggeren. Utbyggeren ville diskutere med klagernes bank om de hadde en løsning på problemet. Forslaget klagerne viser til var det eneste banken kunne fremme, men klagerne avslo. Utbyggeren har for øvrig hatt flere prosjekter i etterkant uten at økonomi har vært et problem.

Innklagede bestrider at klagerne ikke ble tilbudt boligselgerforsikring.

Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren bidro til å sørge for nødvendig klarhet i avtalen, og det ble holdt et møte hos innklagede for å diskutere forbeholdene og finne en løsning. Det gikk seks dager fra det første tilbudet ble fremsatt til klagerne inngikk avtale med utbyggeren. Klagerne hadde dermed god tid til å reflektere rundt forbeholdene.

Megleren hadde ingen grunn til å mistenke at klagerne ikke ønsket å inngå avtale på de vilkårene som ble gjort, eller at klagerne ikke forsto hva avtalen innebar. Beslutningen om å inngå avtale og akseptere forbeholdene ble oppfattet som gjennomtenkt. Klagerne må selv bære ansvaret for forpliktelsene de har påtatt seg.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige behandling. Det vil blant annet være nødvendig med umiddelbar bevisføring i form av forklaringer fra partene og eventuelle vitner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.