Klage nr. 2021028
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Morten Mørner Grindheim
Advokatkontoret Fløien AS
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Åsane
v/advokat Mette Sandvik
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
Klageren kjøpte bolig i et eierseksjonssameie bestående av rekkehus med totalt 18 seksjoner, formidlet av innklagede foretak i 2020. Klageren anfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt ved ikke i tilstrekkelig grad opplyse klageren om at carporten som fulgte med seksjonen ikke var til eksklusiv bruk, men måtte deles med naboen. Klageren krever erstatning fra innklagede tilsvarende verdiminuset dette innebærer.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I månedsskifte august/september 2020 lastet klageren ned prospektet til boligen fra FINN.no. Her var følgende opplyst om parkering:
«1 plass i carport ved inngangsparti. Gateparkering etter områdets bestemmelser.»
Klageren forholdt seg derfor til at eiendommen hadde egen carport med en parkeringsplass. Det stod ikke opplyst at eiendommen delte denne carporten med andre. Carporten fremstod nokså smal, og derav uegnet for flere biler. Videre var carporten beliggende under den aktuelle boligen, og fremstod således som en del av seksjonen.
I e-post datert 4. september 2020 ble det avtalt en privat visning. I e-posten fulgte det en link til prospektet. Etter det klageren har fått opplyst i etterkant, inneholdt dette prospektet en korrigering av opplysningene som gjaldt parkering. Opplysningen var blitt endret til følgende:
«1 plass i carport ved inngangsparti. Carport deles med nabo bak. Gateparkering etter områdets bestemmelser.»
Megler var på dette tidspunktet gjort kjent med forholdet, og endret derfor teksten som beskrev parkeringsforholdene. Dette ble gjort før den private visningen ble avholdt. Det ble imidlertid ikke påpekt fra meglers side at det var gjort en slik korrigering, og klageren forholdt seg derfor til det opprinnelige prospektet, uten å gjennomgå det endrede prospektet i nevneverdig grad. Det er korrekt som megleren opplyser, at klageren lastet ned prospektet 4. september 2020. Siden han ikke var kjent med at megleren faktisk hadde gjort endringer i prospektet, ble ikke denne endringen fanget opp. Klageren dro derfor på visning i den tro at carporten eksklusivt tilhørte den markedsførte seksjonen. Heller ikke under visningen, som ble avholdt 8. september 2020, ble det gitt opplysninger fra megleren om den aktuelle endringen.
Fra klagerens side ble det under visningen eksplisitt uttrykt at det var positivt at «boligen hadde egen privat carport». Megler foretok seg heller ikke noe da for å avklare at dette ikke var korrekt. Klageren kjøpte boligen basert på de opplysningene han ble forelagt i det opprinnelige prospektet, som megleren hverken hadde opplyst var korrigert i e-postkorrespondansen før visning eller på visningen.
For klagerens del fremstod det naturlig at carporten tilhørte boligen, da den lå ved siden av boligens inngangsparti, og fordi carporten hadde vinduer inn i boligen. Carporten fremstod derfor privat og eksklusivt knyttet til denne seksjonen. Det må også tillegges vekt at den seksjonseieren klageren deler carporten med, ikke er nabo med klageren, men har sin bolig på den andre siden. Slik rekkehusene fremstår, har hver seksjon sin egen carport. Dette fordrer at megler er særlig tydelig og presis i sin markedsføring. Klageren opplever deling av carporten som belastende og sjenerende. Det er vinduer inn i boligen fra carporten som innebærer at naboen med rett til parkering, kan se inn i boligen til klageren. Dette forringer klagerens privatliv langt utover det han kunne forvente da han kjøpte.
Det foreligger brudd på meglers opplysningsplikt og brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3.
Erstatningskravet
Klageren krever dekket sitt økonomiske tap som følge av dette. Markedsverdien på eiendommen er av takstmannen vurdert til 4 350 000 kroner med dobbel carport og til
4 275 000 kroner med delt carport. Dette tilsier et verdiminus ved å måtte dele carport med naboen på 75 000 kroner. Selv om det korrekt nok ble opplyst om at klager hadde en parkeringsplass, er denne parkeringsplassen så smal at den ikke kan benyttes som forutsatt. Bilene står så tett at klagerens parkering blir vanskeliggjort i et slikt omfang at han i realiteten ikke har den parkeringsplassen som skulle følge med boligen. Dette forholdet må tas i betraktning ved vurderingen av klagerens økonomiske tap og gi grunnlag for et krav som ligger vesentlig over den verdivurderingen klageren har innhentet. Det anmodes derfor om at nemnda også tar i betraktning dette forholdet ved fastsettelsen av det økonomiske tapet klager lider.
Innklagede har i hovedsak anført:
Eiendommen ble lagt ut på FINN.no morgenen 4. september 2020. Før dette hadde megleren utarbeidet salgsoppgave og fått den godkjent av selger. I første utgave av salgsoppgaven stod det følgende:
«1 plass i carport ved inngangsparti. Gateparkering etter områdets bestemmelser».
Det var denne salgsoppgaven klageren laster ned. Samme dag ble megleren av selger gjort oppmerksom på at carporten deles med naboen, noe megleren ikke var gjort kjent med før. Megler endret derfor salgsoppgaven slik at denne presiseringen kom med. Samme dag ble det avtalt visning og link til den endrede salgsoppgaven ble lagt ved i e-postkorrespondansen med klageren.
Det var avtalt privatvisning som ble avholdt av en trainee, da megleren var i karantene. Det ble derfor ikke gitt noen opplysninger på visningen, og vedkommende hadde informert klageren om at alle spørsmål måtte rettes direkte til megleren pr. telefon etter visningen. Klageren kontaktet megleren etter visning, hvor blant annet fuktproblemene i kjelleren ble diskutert. Megleren kan ikke huske at klageren stilte noen spørsmål utover dette.
Det medfører ikke riktighet som klageren anfører at carporten er så smal at det ikke er plass til to biler. Bildet fra salgsoppgaven viser tydelig at det er to parkeringsplasser pr. avlukke. Slik er det også for alle de øvrige parkeringsplassene i rekken. Bilder viser at det er plass til to biler og at denne dobbeltparkeringen gjelder for alle carportene. Samtlige carporter i rekkehuset har plass de må dele med en nabo, og derfor er det heller ingen som har «eksklusiv bruksrett» til en carport.
Om tomten følger det i salgsoppgaven at denne er «felles» for sameiet;
«Pent opparbeidet felles eiet tomt for Sameiet [adresse] på 6074 m2 som er opparbeidet med grøntarealer, parkeringer og gangveier samt noe naturtomt på bakside. Asfaltert adkomst og ved adkomst på rekkehuset er det skifer på terreng foran inngangspartiet. 1 parkering i carport. Tomten er felles for sameiet. Andel fellesareal: 337,4 m2 ihht sameiebrøk.»
Klageren har hele tiden fått oppgitt at det følger med én parkeringsplass i carport, noe han også har fått. Det er ikke gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Skulle hele carporten tilhørt klagerens seksjon, hadde denne seksjonen hatt to parkeringsplasser i carport. Klageren har opplyst at det sto to kjøretøy i carporten ved visning.
Klageren har reklamert overfor boligselgerforsikringsselskapet som har avslått kravet med følgende begrunnelse:
«På bakgrunn av bildene i salgsoppgaven er det tydelig at det er to parkeringsplasser per avlukke. Det fremgår både av størrelsen og av måten bilene på bildet er plassert. Formuleringen «1 plass i carport» er også naturlig å tolke slik at det er flere plasser i hver carport og at én tilhører denne seksjonen. Dersom dette skulle kunne forstås som at det var egen carport ville den naturlige formuleringen vært «1 carport per seksjon». På denne bakgrunn foreligger det etter vår vurdering ikke noe avvik fra det som var avtalt jf. avhl. § 3-1 og kjøper måtte uansett kjenne til dette før avtaleinngåelsen jf. avhl. § 3-10.
Innklagede er enig i denne vurderingen.
Erstatningskravet
Når det gjelder klagerens fremlagte verdivurdering, var mandatet å gjøre en vurdering av verdien av leiligheten hvor hele carporten var inkludert og en vurdering av leiligheten med halve carporten, dvs. om det følger med en eller to parkeringsplasser til leiligheten. I vurderingen er det ikke tatt hensyn til at det fremgår klart av salgsoppgaven at det kun er en plass for parkering; «1 plass i carport ved inngangsparti.»
Videre bygger vurderingen på en forutsetning om at byggekostnaden for en carport i betong skal legges til grunn, ispedd en vurdering av markedsleie for en carport i området. Klageren har under ingen omstendighet mistet noen carport, da det kun er solgt en parkeringsplass i carport.
Klageren har i sin klage krevd én million kroner i erstatning.
Med bakgrunn i overnevnte mener innklagede at utmålingen ikke under noen omstendighet kan settes tilsvarende byggekostnad, eller markedsleie for en parkeringsplass i carport i dette området. De andre enhetene i sameiet har tilsvarende parkeringsplass opparbeidet, og må også dele med sin nabo.
Klagen kan ikke føre frem da det ikke er gitt uriktige opplysninger. Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det foreligger ikke erstatningsbetinget uaktsomhet. For det tilfelle at nemnda kommer til at megler har opptrådt erstatningsbetingende, er tapet vesentlig lavere enn verdivurderingen/taksten legger til grunn.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Opplysninger i salgsoppgaven om carport
I den opprinnelige salgsoppgaven var det opplyst at det var én plass i carport ved inngangsparti. Det var i og for seg en korrekt opplysning. Men i en senere utgave av salgsoppgaven ble dette endret til at carporten deles med nabo bak. Megleren informerte imidlertid ikke klageren om denne endringen.
Etter nemndas syn skal en megler informere potensielle interessenter om viktige endringer i salgsoppgaven. Den korrigerte opplysningen i salgsoppgaven om carporten, var viktig informasjon. Da megleren unnlot å informere klageren om dette, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Det fremgikk av den første salgsoppgaven, at det dreide seg om én plass i carport. Klageren har følgelig fått den plassen han var forespeilet. Megleren har derfor ikke gitt uriktige opplysninger, og erstatningskravet kan ikke føre frem. Det kan ikke være avgjørende at det kan være et problem å parkere to større biler i carporten.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Åsane har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.