Klage nr. 2021062

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Horten

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning

Saksfremstilling

Den 16. februar 2021 deltok klageren i en budrunde på en eiendom som innklagede formidlet. Etter at klageren hadde lagt inn et bud på 1 700 000 kroner, mottok han en SMS fra megleren der det stod at bindende avtale var inngått. Kort tid før akseptfristen på klagerens bud gikk ut, kom det inn et bud fra en annen budgiver på 1 725 000 kroner. Klageren mener at megleren burde stoppet budrunden ettersom bindende avtale allerede var inngått. Klageren følte seg presset til å by videre, og fortsatte opp til 1 950 000 kroner. Budet på 1 950 000 kroner ble akseptert.

Klageren anfører at megleren, gjennom sin håndtering av budrunden, har opptrådt i strid med sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Klageren krever 250 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Etter at klageren hadde lagt inn et bud på 1 700 000 kroner, ble han kontaktet av megleren for å diskutere overtakelse. Megleren opplyste at ingen av de andre interessentene hadde vist interesse for å by høyere. Klageren mottok deretter en SMS fra megleren der det blant annet stod:

«Vi bekrefter med dette at det er inngått bindende avtale om kjøp av [eiendommen] mellom du/dere og selger. Kjøpesum kr 1 700 000,- + omk. …»

Klageren forstod SMS-en som at selgeren hadde akseptert hans bud. Rett før utløpet av klagerens akseptfrist, kom det inn et bud fra en annen budgiver på 1 725 000 kroner. Megleren burde på dette tidspunktet stanset budrunden, ettersom avtale om kjøp allerede var inngått.

Klageren var usikker på om han kunne kreve eierskap til eiendommen i en slik situasjon, ettersom det var tale om en løpende tidsfrist. Han ville virkelig ha eiendommen, og fortsatte å inngi bud opp til 1 950 000 kroner. Klageren fikk aksept på dette budet. Klageren erkjenner at han kanskje burde krevd eierskap med en gang og ikke fortsatt å inngi bud, men følte seg presset til å fortsette.

Megleren har gjennom sin håndtering av budrunden forsømt sine plikter. Klageren krever 250 000 kroner i erstatning. Beløpet utgjør differansen mellom budet som i utgangspunktet ble akseptert, og kjøpesummen klageren endte med å måtte betale.

Innklagede har i korte trekk anført:

Da budrunden ble avholdt, hadde innklagede utfordringer med sitt budgivningssystem og SMS-utsendelser i den forbindelse. Av den grunn var megleren ekstra påpasselig med å snakke med alle budgiverne underveis for å forsikre seg om at de faktisk hadde mottatt budvarslene. Alle interessenter ble informert om disse utfordringene pr. SMS underveis i budrunden.

SMS-en klageren har vist til med aksept av budet på 1 700 000 kroner, ble sendt ut ved en feil. Megleren var ikke klar over at dette ble gjort, og mottok ingen tilbakemelding fra klageren om at han hadde mottatt denne meldingen. Dette til tross for at partene hadde kontakt over telefon gjennom hele budrunden. Klageren gjorde først megleren oppmerksom på SMS-en to dager etter at budrunden var avsluttet.

Klagerens bud på 1 700 000 kroner ble lagt inn klokken 13:15 med frist til klokken 13:45 samme dag. Innklagedes system viser at aksept SMS-en for dette budet ble sendt ut klokken 13:50, altså fem minutter etter akseptfristens utløp. I tilfeller hvor aksepten kommer frem til budgiver etter akseptfristens utløp, er ikke bindende avtale inngått. I slike tilfeller regnes det som et nytt bud fra selger. Dette budet ble ikke akseptert av klageren.

Før den feilsendte aksept SMS-en ble sendt ut, mottok megleren klokken 13:43 et nytt bud på 1 725 000 kroner fra en annen budgiver. Ifølge innklagedes systemer ble budvarsel for dette budet sendt til klageren klokken 13:44, altså seks minutter før den feilaktige SMS-en. Klageren la så inn et nytt bud på 1 750 000 kroner klokken 13:45. I følge budjournalen la klageren videre inn et bud på 1 800 000 kroner klokken 13:53, altså tre minutter etter at den feilaktige aksept SMS-en skal ha blitt sendt ut. Klageren fortsatte altså å by til tross for at han hadde mottatt den aktuelle SMS-en. Megleren og klageren snakket sammen på telefon i forkant av inngivelse av dette budet. Megleren kan ikke forstå hvordan klageren følte seg presset til å by videre. Dersom klageren hadde sagt ifra om SMS-en til megleren, ville man raskt kunne oppdraget at det hadde skjedd en feil.

Det stemmer at klageren og megleren i løpet av budrunden hadde en samtale om hvilken overtakelsesdato klageren så for seg. Dette er noe innklagede alltid gjør når det ikke fremgår noen ønsket overtakelsesdato av budskjemaet. En slik samtale hadde megleren også med fire av de andre budgiverne, som heller ikke hadde angitt noen ønsket overtakelse.

Det ble ikke inngått endelig avtale mellom klager og selger om aksept av bud på

1 700 000 kroner. Innklagede har beklaget feilen som oppstod, men kan ikke se at det foreligger noe økonomisk tap som følge av denne feilen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er på det rene at klageren ved en feil fikk en SMS fra megleren om at bindende avtale om kjøp av eiendommen for 1 700 000 kroner var inngått. Klageren burde i en slik situasjon forhørt seg om aksepten, og ikke uten videre fortsatt budrunden. Da klageren fortsatte budrunden, kan han i ettertid ikke kreve erstatning av innklagede for differansen mellom budet på 1 700 000 kroner og kjøpesummen på 1 950 000 kroner. Nemnda nevner også at megler sendte SMS til budgiverne underveis i budprosessen om at det var oppdaget en IT-feil på siden for budgivning. Dette ble sendt klageren før SMS-en om at budet på 1 700 000 kroner var akseptert.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.