Klage nr. 2021075
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Monica K. Tennebø
Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS
Innklaget: Partnere AS (EIE Drammen)
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling
I august 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. I oktober 2020 kom det inn et bud på 2 750 000 kroner, og megleren formidlet til budgiveren at klageren aksepterte budet. Senere bestred klageren at han hadde akseptert budet, og det endte med at kjøperen trakk seg fra kjøpet. I november 2020 sa klageren opp oppdraget.
Klageren anfører at han ikke aksepterte budet fra budgiveren, og at megleren ikke hadde fullmakt til å binde ham. Prinsipalt krever klageren at innklagedes krav om vederlag bortfaller fordi det ikke er hjemmel for kravet i oppdragsavtalen. Subsidiært krever klageren at innklagedes krav om vederlag bortfaller i sin helhet fordi det foreligger en betydelig pliktforsømmelse. I begge tilfeller krever klageren erstatning.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I budvarselet klageren mottok fra megleren på SMS, sto det ingenting om hvordan klageren skulle håndtere budet. Teksten i budvarselet var av informativ karakter, og foranlediget etter sitt innhold ingen handlinger fra klageren.
Megleren ringte klageren kort tid etter at klageren mottok budvarselet. Klageren og megleren hadde så to telefonsamtaler. I den ene samtalen spurte megleren om klageren hadde mottatt budet, og megleren ba klageren om å svare «ja» på SMS-en for å bekrefte at budet var mottatt. Klageren gjorde som megleren sa. Klageren og megleren diskuterte også hvilken overtakelsesdato klageren ønsket hvis han skulle akseptere budet.
I den andre telefonsamtalen sa klageren til megleren at han var syk, og at han ønsket å vente med å ta stilling til budet og se om det kom flere bud. Klageren sa han ønsket å vente til påfølgende mandag med å ta stilling til budet. Megleren oppfordret klageren til å gå inn på lenken i budvarselet og skrive «jeg aksepterer budet». Klageren ønsket å vente med å ta stilling til budet, og nektet å gjøre som megleren sa. Klageren ga også beskjed om at han vurderte å trekke boligen fra markedet. Megleren svarte at klageren måtte gi beskjed hvis han «ombestemte» seg vedrørende annonsering. Av disse grunner ville han ikke ta stilling til budet før påfølgende mandag.
Syv minutter etter siste telefonsamtale mottok klageren en SMS fra innklagede hvor han ble gratulert med handelen. Dette til tross for at klageren aldri hadde akseptert budet. Klageren mottok også en e-post fra innklagede med lenke til akseptbrevet.
På grunn av sykdom og i tråd med det som ble avtalt over telefon, sendte klageren SMS til megleren påfølgende mandag. I SMS-en skrev klageren at han hadde ombestemt seg, og at han ikke ønsket å selge boligen. Megleren svarte at det var inngått bindende avtale.
Klageren tok kontakt med advokat, som sendte brev til megleren. I brevet bestred advokaten at det var inngått bindende avtale, men megleren fastholdt sitt standpunkt. Samtidig ble klageren kontaktet av budgiveren, som var representert ved advokat. Advokaten gjorde gjeldende at det var inngått bindende avtale, og krevde gjennomføring av handelen. Etter en rekke e-postutvekslinger mellom advokatene på begge sider, endte det med at budgiveren ikke forfulgte saken videre mot klageren.
I desember 2020 mottok klageren faktura fra innklagede på 95 045 kroner.
Klageren bestrider at det ble inngått bindende avtale med budgiveren. Ut fra budvarselet og den påfølgende tekstmeldingen fra klageren til megleren, kan det ikke konstateres at klageren har akseptert budet. Megleren kunne for eksempel sendt en ny SMS til klageren og spurt om han aksepterte budet. Andre meglerforetak sender en slik SMS for å forsikre seg om avtaleinngåelsen. Meglerens uryddige opptreden ga budgiveren uberettigede forventninger om at bindende avtale var kommet i stand. At megleren formidlet til budgiveren at budet var akseptert, er uten betydning. En megler kan ikke binde oppdragsgiveren uten særskilt fullmakt. Det forelå ingen slik fullmakt her.
Prinsipalt krever klageren at innklagedes krav om vederlag bortfaller fordi det ikke er hjemmel for kravet i oppdragsavtalen. Det er umulig å lese ut av oppdragsavtalen om det ble avtalt provisjon eller fastpris. Usikkerheten må gå ut over innklagede som den profesjonelle part. Det må derfor legges til grunn at det ble avtalt provisjon. Siden det ikke ble noe salg, har innklagede dermed ikke krav på vederlag.
Uansett har innklagede bare krav på et rimelig vederlag siden oppdraget ble sagt opp av klageren. I fakturaen har innklagede lagt til 25 prosent på tre av postene selv om disse inkluderte merverdiavgift i oppdragsavtalen. I tillegg har megleren ført timer for en visning selv om visningshonoraret etter oppdragsavtalen skulle være 2 500 kroner. Megleren har også ført timer for blant annet gjennomføring av kontraktsmøte selv om det aldri ble avholdt noe kontraktsmøte.
Innklagede har heller ikke krav på dekning av utlegg siden disse ikke er spesifisert i oppdragsavtalen.
Subsidiært krever klageren at innklagedes krav om vederlag bortfaller i sin helhet fordi det foreligger en betydelig pliktforsømmelse. Meglerens håndtering av budgivningen er årsaken til at budgiveren trodde at det var inngått en bindende avtale. Videre var oppdragsavtalen uklar, og på enkelte punkter i strid med eiendomsmeglingsloven. Til slutt har megleren fakturert for mer enn det oppdragsavtalen ga hjemmel til.
I begge tilfeller krever klageren 54 812,50 kroner i erstatning for kostnader til juridisk bistand.
Innklagede har i korte trekk anført:
I tillegg til at budet på vanlig måte og i tråd med eiendomsmeglingsloven ble formidlet til klageren skriftlig, tok megleren også kontakt med klageren på telefon. Innklagede bestrider klagerens fremstilling av telefonsamtalen. For det første sa ikke klageren at han var syk, og for det andre sa ikke klageren at han ønsket å vente med å ta stilling til budet og se om det kom flere. Telefonsamtalen dreide seg i det vesentligste om overtakelsesdatoen. Klageren syntes overtakelsesdatoen budgiveren ønsket kom for tidlig, og megleren bisto i forhandlingene mellom klageren og budgiveren. Etter hvert ble klageren og budgiveren enige om en dato, og klageren aksepterte budet i telefonsamtalen. Selv om klageren hadde akseptert budet muntlig, ba megleren om en skriftlig bekreftelse på aksepten, slik at megleren lovlig kunne formidle denne til budgiveren.
Klageren bekreftet aksepten ved å svare «ja» på SMS-en med budvarselet. Budet var på prisantydning uten forbehold, og det er ingen grunn til å hevde at klagerens svar på SMS-en med budvarselet skulle innebære noe annet enn en aksept. Dette bekreftes også av klagerens SMS til megleren tre dager senere, hvor klageren skrev at han hadde «ombestemt seg». Klageren var altså selv av den oppfatning at han hadde inngått en avtale om salg.
Megleren forklarte klageren at det var inngått en bindende avtale, og at det ikke var mulig å ombestemme seg. Innklagede bestrider at meglerens formidling av aksept utgjorde en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. At klageren ombestemte seg og kontaktet advokat for å prøve å komme seg fri fra en inngått avtale, kan ikke megleren lastes for og innklagede holdes økonomisk ansvarlig for. At budgiveren etter hvert lot selgeren annullere avtalen, kan heller ikke tas til inntekt for at megleren kan klandres. Budgiveren mente det var inngått en bindende avtale, men av praktiske årsaker hadde hun ikke mulighet til å forfølge kravet videre.
Innklagede bestrider klagerens prinsipale krav om at vederlaget skal bortfalle fordi det ikke er hjemmel i oppdragsavtalen. Vederlaget forfaller når handel kommer i stand, hvilket fant sted ved klagerens aksept. At budgiveren senere lar klageren annullere avtalen, medfører ikke at innklagedes krav på vederlag bortfaller.
Selv om avtale kom i stand, valgte innklagede å forholde seg til at klageren sa opp oppdraget. Ved oppsigelse gir oppdragsavtalen innklagede krav på et rimelig vederlag for medgåtte timer samt dekning av vederlag for grunnpakke med mer. Innklagede bestrider at oppdragsavtalen er i strid eiendomsmeglingsloven § 6-5. Det bestrides også at innklagede har ført timer for arbeid som ikke har vært gjort. Når det gjelder visningen, bestrider innklagede at de både har krevd betaling for antall visninger, og for timene som påløp for avholdelse av visningene. At klageren ikke ønsket å gjennomføre handelen, innebærer for eksempel ikke at megleren kunne la være å utforme kontraktsutkast eller forberede kontraktsmøte. Det ble for øvrig avholdt kontraktsmøte med kjøperen dagen etter budaksepten.
Innklagede erkjenner at det skjedde en feil når det gjelder merverdiavgiften.
Erstatningskravet bestrides. Innklagede kan ikke lastes for at klageren ombestemte seg og kontaktet advokat for å prøve å komme seg fri fra den inngåtte avtalen. Det foreligger verken ansvarsgrunnlag eller årsakssammenheng.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens håndtering av budgivningen og innklagedes krav om vederlag. I tillegg krever klageren erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
På flere punkter står det påstand mot påstand blant annet om hva som ble sagt i telefonsamtalene. Saken reiser derfor bevisspørsmål som ikke kan behandles forsvarlig ved nemndas skriftlige behandling. Her er det nødvendig med såkalt umiddelbar bevisføring, det vil si forklaring fra klageren, megler og eventuelle vitner direkte for den som skal avgjøre saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.