Klage nr. 2021077

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset Nylander AS avd. Nybygg

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning

Saksfremstilling

I februar 2020 kjøpte klageren en nyoppført bolig som innklagede formidlet. Oppgjøret ble forsinket, og utbygger fremsatte krav om forsinkelsesrenter på totalt 29 246 kroner. Klageren anfører at megleren burde kontaktet henne samme dag som seksjoneringen ble tinglyst, for å informere om at det var klart for elektronisk signering av pantedokumentet. Dersom megleren hadde gjort dette, ville klageren sluppet å betale forsinkelsesrenter fra 8. desember 2020 og frem til 21. desember 2020. Klageren krever at innklagede dekker deler av forsinkelsesrentekravet, med 22 365 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Håndtering av oppgjør

Den 18. februar 2020 kjøpte klageren og hennes samboer en nyoppført bolig som innklagede formidlet. Hun mottok 5. november en e-post fra utbygger om at det var lagt opp til forbefaring 24. november, og overtakelse 1. desember. Dette varselet er gitt for sent i forhold til fire ukers-fristen som er angitt i salgsoppgaven. Dagen etter sendte utbygger en ny e-post til klageren, med en vedlagt e-post fra innklagede hvor det fremgikk hvilke dokumenter som måtte være på plass før overtakelse. I e-posten ba utbygger om å få oversendt en nøyaktig liste over tilvalg med tilhørende kostnader og en sammenstilling av dette. Klageren sendte dette til utbygger 11. september 2021.

Den 17. november var klageren i gang med å klargjøre papirene til banken. I en e-post til innklagede spurte klageren om de ville oversende alle nødvendige dokumenter til hennes bankforbindelse, og fikk et bekreftende svar på dette. Innklagede skulle oversende informasjon om tilvalg og seksjonsnummer til banken så snart dette forelå. Den 23. november informerte megleren om at de hadde purret på oppgjørsoppstillingen fra utbygger, og fire dager senere mottar klageren en midlertidig oppgjørsoppstilling. Megleren opplyste samtidig at det ikke var mottatt noe informasjon om tilvalgssum fra utbygger, men at hun regnet med på at det kom på plass i løpet av helgen.

Den 30. november bekreftet banken overfor innklagede at klagerens finansiering var innvilget, og stilte samtidig spørsmål om det var mulighet for elektronisk signering slik at pantedokumentet kunne bli signert. Innklagede opplyste senere samme dag at de tok utgangspunkt i at elektronisk signering ville la seg gjøre.

Klageren viser til punkt «Endringsbestillinger» i salgsoppgaven hvor det fremgikk følgende:

«Tilvalgsbestillinger innbetales til oppgjørsmegler samtidig med hovedoppgjør ved overtagelse/ferdigstillelse for boligen.»

Etter flere purringer fra klagerens side fikk hun til slutt tilsendt en komplett oppgjørsoppstilling inkludert tilvalg fra megleren. Denne ble mottatt samme dag som opprinnelig overtakelsesdato. Dagen etter bekreftet banken at kjøpesum, omkostninger og tilvalg var blitt overført til meglerens klientkonto. Overtakelsen ble gjennomført 4. desember. Som følge av forsinket oppgjør, har utbygger fremsatt krav om forsinkelsesrenter fra 4. desember til 21. desember 2020 mot klageren. Dette kravet beløp seg til
29 246,41 kroner.

Klageren mener hun har fått mangelfull oppfølging og rådgivning under hele kjøpsprosessen. Hun har trukket frem at det ikke ble fremlagt en komplett oppgjørsoppstilling før
1. desember 2020, altså rett før overtakelse. Videre fikk megleren opplyst gjentatte ganger at klagerens samboer jobbet turnus i utlandet og ville returnere til Norge på kvelden
11. desember 2020. Megleren visste derfor at de var avhengig av e-signering av pantedokumentet. Megleren mente elektronisk signering var mulig, men ifølge klagerens bank var dette ikke et alternativ, da boligen ikke var seksjonert. På grunn av innklagedes mangelfulle bistand har forsinkelsesrentekravet fra utbyggeren blitt unødvendig stort.

Innklagede opplyste at seksjoneringssøknaden var meldt inn som en hastesak til Kartverket, men saken ble ikke fulgt opp tilstrekkelig fra Kartverkets side. Da seksjoneringen var blitt tinglyst 8. desember 2020, skulle megleren tatt kontakt med klageren og informert om at elektronisk signering var mulig å gjennomføre. I stedet sendte megleren purring 14. desember på det manglende pantedokumentet, uten å opplyse at det var klart for elektronisk signering. Klageren mener at megleren kunne forhindret forsinkelsesrenter fra å løpe fra og med 8. desember 2020, som utgjør til sammen 22 365 kroner.

Megleren gjorde ikke klageren oppmerksom på de økonomiske konsekvensene av at pantedokumentet ble mottatt for sent. Klageren spurte om den eneste måten å løse saken på var om hennes samboer reiste hjem til Norge for å signere, men megleren svarte at dette ikke var nødvendig.

Etter at kjøpesummen var overført til klientkontoen, lurte klageren på hvordan hun kunne kreve erstatning som følge av forsinket overtakelse. Megleren svarte at et slikt krav måtte føres inn i overtakelsesprotokollen. Megleren avviste deretter kravet 14. desember på grunnlag av at pantedokumentet fortsatt manglet.

Etter dette anfører klageren at megleren har håndtert oppdraget i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning med 22 365 kroner, som tilsvarer de forsinkelsesrenter som har påløpt fra seksjoneringen ble tinglyst 8. desember 2020 og frem til innklagede mottok pantedokumentet 21. desember.

Bestemmelse om forsinkelsesrenter i salgsoppgaven

I salgsoppgaven under punktet «Forsinkelsesrenter m.m.» fremgikk det blant annet følgende:

«Partene er enige om at en måned anses som vesentlig mislighold».

Klageren har vært i kontakt med innklagede og bedt om bekreftelse på at hun var innenfor denne fristen. Klageren stiller seg undrende til hvorfor innklagede har fjernet denne formuleringen i salgsoppgaven til en annen bolig i samme prosjekt. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 16. februar 2021 opplyste utbyggeren at to advokater skulle hjelpe til med å utarbeide vedtekter for sameiet, og at de mest sannsynlig ville bistå i forbindelse med seksjoneringen. Innklagede mottok tre dager senere en e-post fra klagerens bank med bekreftelse på at finansieringen var i orden. Den 3. juni oversendte megleren utkast til kjøpekontrakt for gjennomgang, før den ble signert av begge parter 8. juni. 

Den 6. november mottok innklagede en henvendelse fra utbygger med spørsmål om de kunne påta seg arbeidet med seksjoneringen. Innklagede anbefalte å gi oppdraget til et bestemt selskap, som utførte oppdraget så raskt det lot seg gjøre. I e-post av 27. november fra utbygger til henholdsvis megler og klager, ble det informert om at forbefaring ville finne sted 2. desember, og overtakelse 3. desember.

Tre dager senere fikk innklagede spørsmål fra klagerens bank vedrørende muligheten for elektronisk signering. Etter å ha gjort nærmere undersøkelser hos Kartverket, bekreftet megleren at dette var mulig, men ikke så lenge seksjoneringen ikke var tinglyst. Dette ble også meldt fra om til klageren. Etter henvendelsen fra klagerens bank, sendte megleren 1. desember en henvendelse til kommunen for å spørre om status på seksjonering. Megleren fikk tilbakemelding om at klagefristen utløp 8. desember, men at kommunen skulle sende seksjoneringen til tinglysing 4. desember. Klagerens bank fikk den samme dagen melding om status.

Den 2. desember mottok innklagede kvittering på overføring av kjøpesum, omkostninger og tilvalg på totalt 8 011 478, 15 kroner. Av denne fremgikk det at pantedokumentet var blitt sendt fra klagerens bank samme dag. Megleren sendte derfor spørsmål til klagerens bank om pantedokumentet kom fra dem, og hvorvidt det var aktuelt med elektronisk tinglysing. Banken bekreftet at pantedokumentet kom i posten, og at elektronisk tinglysing ikke var aktuelt fordi det enda ikke var opprettet en matrikkelenhet.

Dagen etter ble det sendt SMS til kjøper og utbygger om at fullt oppgjør var mottatt, og at innklagede ventet på sum for siste tilvalg på kr 2 730 kroner samt pantedokumentet fra klagerens bank. Overtakelsen ble gjennomført 4. desember, og seksjoneringen ble tinglyst 8. desember. Den 10. desember purret innklagede på pantedokumentet fra banken, og 14. desember fikk innklagede beskjed fra klagerens bankforbindelse om at pantedokumentet først var blitt sendt samme dag. Dette på grunn av omstendigheter rundt hjemkomsten til klagerens samboer. Innklagede mottok pantedokumentet i posten 21. desember. Klageren og hennes samboer fikk tinglyst hjemmel til eiendommen 28. desember, mens oppgjøret ble utbetalt utbygger dagen etter.

Kjøpekontrakten ble signert 8. juni 2020, nesten et halvt år før overtakelse. Klageren og banken har derfor hatt god tid til å planlegge og få gjennomført oppgjøret på korrekt måte. Det fremgår av kjøpekontrakten punkt 3.2 at kjøper er ansvarlig for at korrekt oppgjør er innbetalt til overtakelse, og at pantedokument er megler i hende i god tid før overtakelse. Den 2. desember 2020 mottok innklagede kvittering fra klagerens bankforbindelse, som bekreftet overføringen av oppgjøret, og at pantedokumentet var blitt oversendt innklagede. Dersom klageren hadde vært ute i god tid, og planlagt overtakelse og signering av lånedokumenter med sin bank, ville ikke denne situasjonen ha oppstått, uavhengig av om seksjonering var tinglyst til overtakelsesdagen eller ikke.

I denne saken var det en del uklarheter med tanke på summer for tilvalg. Innklagede hadde ikke noe med tilvalgsprosessen å gjøre. Innklagede får vanligvis oversendt totale summer for tilvalg fra utbygger i god tid før overtakelse, for deretter å kunne ta med dette med i oppsettet for innbetaling til overtakelsen. Da det ble forsinkelser rundt avklaring for total sum for tilvalg, avventet innklagede med å sende en oppstilling. Innklagede valgte til slutt å sende en oppstilling uten tilvalg, samtidig som det ble informert om at komplett oppsett inkludert sum for tilvalg ville bli ettersendt så snart dette forelå. Derfor ble den totale summen til innbetaling ikke klar og oversendt klageren og hennes bankforbindelse før tett opp mot overtakelsen.

På bakgrunn av det ovennevnte ønsker innklagede ikke å påta seg ansvar for deler av forsinkelsesrentene i forbindelse med det forsinkede oppgjøret.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig for deler av forsinkelsesrentene, er det en forutsetning at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

Det følger av høyesterettspraksis at selv om adferd kan kritiseres, er det likevel rom for kritikkverdig adferd før det kan bli tale om erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 41.

Nemnda har kommet til at megleren ikke har vært uaktsom, og at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.