Klage nr. 2021079

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                           v/advokat Christina Moestue

                                      Dalan advokatfirma DA

Innklaget:                      Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners)

                                      v/advokat Olav E. Midtgaard

SANDS Advokatfirma DA

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk – Krav om vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

Klagerne solgte sin eiendom gjennom innklagede foretak i januar 2020. Da kjøperen ikke kunne gjøre opp for kjøpesummen måtte det foretas dekningssalg. Dette medførte ekstra salgskostnader og betydelig ekstraarbeid for klagerne.

Klagerne innga motbud til budgiveren med det høyeste budet etter anbefaling fra megleren. Motbudet lød på samme salgssum, men forutsatte at finansieringsforbeholdet i budet ble slettet. Det anføres at megleren hos innklagede skulle frarådet å selge til kjøperen uten at finansieringen var i orden. For det andre anføres det at innklagede har brutt god meglerskikk ved å nekte å slette sin sikringsobligasjon uten å få full dekning for sitt vederlagskrav. Klagerne krever at innklagedes vederlag faller bort i sin helhet, subsidiært at vederlaget settes ned, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede bestrider begge klagepunktene. Det bestrides også at det er grunnlag for å kreve at vederlaget settes ned, helt eller delvis.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne inngikk megleroppdrag med innklagede foretak 8. oktober 2019. De hadde ikke solgt eiendom før. Salget var et dødsbosalg. Eiendommen ble markedsført med en prisantydning på 11 950 000 kroner og ble solgt etter budrunde 10. januar 2020 for 15 millioner kroner. Det var to budgivere med, begge innga bud på 14 millioner kroner, den ene med forbehold om finansiering og den andre uten. Etter dette ble budet med forbehold høynet med 1 million kroner til 15 millioner kroner. Det var notert følgende under forbehold:

«Finans. Etter finans er avklart ønsker vi sporadisk tilgang for oppmåling av nye planer».

Megleren informerte klagerne om forbeholdet og forklarte at de ikke burde godta bud med forbehold, da det ville kunne bli et problem dersom kjøper ikke fikk finansiering.

Klagerne var villige til å akseptere et bud uten forbehold på 15 millioner kroner, men selvsagt forutsatt at finansieringen var i orden. I firetiden samme ettermiddag, anbefalte megleren dem å inngi et motbud til budgiveren. Med bakgrunn i samtalene med megler oppfattet klagerne situasjonen slik at megleren hadde sjekket budgiverens finansiering, og at når forbeholdet var borte, så var de trygge. De akseptere derfor å inngi et motbud på 15 millioner kroner, forutsatt at finansieringsforbeholdet ble fjernet. Dette ble akseptert, og eiendommen var solgt.

Det ble inngått kontrakt med overtakelse 11. august 2020. Det viste seg senere at kjøperen ikke hadde finansieringen i orden og ikke klarte å gjøre opp for eiendommen.

Håndtering av budprosessen

Klagerne har i ettertid skjønt at kjøperen ikke hadde noen penger eller verdier. De reagerer kraftig på den rådgivningen de fikk av megleren. Basert på e-poster de i ettertid har blitt kjent med, var megleren klar over at det ikke var noen bankfinansiering og heller ikke noen annen dokumentasjon på at kjøperen kunne gjennomføre handelen, da han anbefalte dem å inngi motbud uten finansieringsforbehold.

Klagerne varslet hevning av kontrakten dersom betaling ikke hadde funnet sted innen
28. september 2020.

I hevningsbrevet skrev også megleren at budgiveren flere ganger nektet å opplyse om sin bankkontakt. Dette bekrefter meglerens kunnskap. Klagerne fikk først vite dette lenge etter at handelen var inngått. Den informasjon megleren satt på, tilsa at han skulle ha frarådet klagerne både å akseptere bud med forbehold og inngi motbud til en som ikke hadde finansieringen i orden.

Megleren hadde videre en økt omsorgsplikt, i det klagerne allerede fra starten av oppdraget hadde informert megleren om at ingen av dem hadde kjøpt eller solgt bolig før.

Megleren anbefalte klagerne å inngi motbud. Videre husker klagerne at megleren to ganger rådet dem til å tenke seg godt om før de godtok bud med forbehold om finansiering, men de fikk ikke noe informasjon om risikoen ved å inngi det aktuelle motbudet. De fikk heller ingen beskjed om at finansieringen ikke var sjekket. De trodde de var trygge da de fulgte meglers anbefaling og la til grunn at megleren hadde sjekket at finansieringen var i orden i løpet av ettermiddagen. Det var to timer og tre kvarter mellom første bud med finansieringsforbehold og inngåelsen av avtale. Megleren skulle med den kunnskapen han satt på, frarådet de å selge til denne kjøperen. Det hjelper lite å kunne holde en kjøper uten penger erstatningsansvarlig i ettertid.

Anmerkningene i meglerjournalen, notert nesten fire timer etter salget, bekrefter at megleren var klar over at det ikke forelå noen bekreftet finansiering. Her bekreftes også kjøperens kunnskap om risikoen ved et dekningssalg.

Megler plikter å sørge for at begge parter får de opplysningene om finansiering som de trenger for å ivareta sine interesser på en forsvarlig måte, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd, og megler skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, jf. første ledd.

Fravær av relevant rådgivning har påført selgerne ekstra kostnader og betydelig ekstra arbeid ved å måtte selge eiendommen på nytt. Innklagede har ikke krav på vederlag i det det foreligger mer enn en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Subsidiært kreves det at vederlaget nedsettes delvis.

Krav om oppgjør av meglerhonoraret som forutsetning for sletting av sikring

Etter at klagerne hadde varslet hevning av kontrakten, klaget de til megleren på jobben som var gjort og gav klar beskjed om at de ikke ville betale provisjons-/honorarkravet. Megleren har krevd 263 005 kroner i vederlag og dekning av utlegg. Han svarte med å nekte å slette sin sikringsobligasjon uten at fullt honorarkrav ble dekket. Under press måtte klagerne til slutt akseptere dette for å få solgt eiendommen på nytt.

Det er kritikkverdig å tiltvinge seg dekning av et bestridt honorarkrav ved å nekte å avlyse sikringsobligasjonen før full betaling har skjedd. Ved å nekte avlysning hindret megleren oppdragsgiverne å re-selge eiendommen gjennom en annen megler, og klagerne ble dermed utsatt for risiko for ytterligere tap. Sikringsobligasjonene skal for det første tjene som sikkerhet for oppfyllelse av kjøpekontrakten ikke meglers vederlagskrav. Det å nekte overskjøting eller avlysning av sikringsobligasjonen hindrer oppdragsgiver i å utøve sin tilbakeholdsrett, og er rettsstridig.

Innklagede har i hovedsak anført:

Håndtering av budprosessen

Budrunden fant sted 10. januar 2020. Budjournalen viser at det var to budgivere med i budrunden deriblant kjøperen. Hans første bud var på 14 millioner kroner, og ble inngitt
kl. 13:30 med budfrist kl. 14:30. Det fremkom klart av budet at finansiering ikke var avklart i forkant av at budet ble inngitt.

Den andre budgiveren inngav deretter kl. 14:28 bud på samme beløp, men uten forbehold. Budfristen var kl. 15:30. Dette var denne budgiverens siste bud. Kjøperen høynet budet sitt til 15 millioner kroner kl. 15:20, med identisk finansieringsforbehold som i hans første bud. I finansieringsforbeholdet ligger det nettopp at finansieringen ikke var avklart. Budet hadde budfrist kl. 16:15.

Megleren formidlet budene og finansieringsforbeholdet til klagerne. Finansieringsforbeholdet ble diskutert i forbindelse med begge budene. Klagerne var fornøyd med det siste budets størrelse, men ble av megleren frarådet å akseptere det. Megleren forklarte at finansieringsforbeholdet ville kunne innebære at budgiveren ikke lenger ville være forpliktet/bundet til å gjennomføre handelen, dersom det i ettertid viste seg at han ikke fikk finansiering. Avtalen/handelen kunne dermed falle bort uten at klagerne kunne fremme noe krav mot kjøperen. Det er også bekreftet flere ganger av klagerne at megleren frarådet dem å akseptere bud med finansieringsforbehold nettopp av denne årsak.

For å unngå at klagerne skulle ha risikoen for at finansieringsforbeholdet senere ble reelt og kjøpsavtalen derved falt bort, foreslo megleren at klagerne kunne gi kjøperen et motbud. Forslaget gikk ut på at motbudet ble inngitt på samme beløp som siste bud, men med det vilkår at finansieringsforbeholdet ble frafalt. Konsekvensen av at budgiveren aksepterte et slikt motbud, ville være at han var bundet og forpliktet til å gjennomføre avtalen, uavhengig av om finansieringen kom i orden eller ikke. Dersom det senere skulle vise seg at budgiveren likevel ikke fikk finansiering, kunne klagerne foreta dekningssalg og kreve erstatning for det eventuelle tap de måtte lide som følge av at dekningssalget gav en lavere salgssum og/eller merkostnader.

Det ligger altså i sakens natur at finansiering på dette tidspunkt ikke var avklart – ellers var det ingen logisk grunn til å foreslå et slikt motbud. Dersom finansieringsforbeholdet var avklart og finansieringen bekreftet, kunne klagerne isteden bare akseptert det foreliggende budet. Megleren er også helt klar på at klagerne, før de inngav motbudet kl. 16:17, ble tydelig informert, om at det ikke var mulig for megleren å sjekke budgiverens finansiering. Kjøperen hadde opplyst at han skulle finansiere kjøpet delvis ved realisasjon av andre eiendommer. Han hadde derfor på dette tidspunktet ikke noen bankkontakt han kunne oppgi for bekreftelse av finansiering. Informasjon om dette ble gitt slik at klagerne hadde alle nødvendige opplysninger for å ta stilling til forslaget om å inngi motbud på vilkår om at finansieringsforbehold ble fjernet. Dette fremkommer også klart av loggføringen i innklagedes datasystem hvor megleren samme dag logget følgende:

«Kjøper skal finansiere delvis ved salg av eiendomsportefølje og lån. Har ikke bankkontakt som bekrefter finans nå. Både selger og kjøper er informert flere ganger med risiko om ikke finans kommer i tide i forhold til dekningssalg etc.»

Loggføringen i innklagedes datasystem angir dato og tidspunkt, og teksten kan ikke endres/redigeres i ettertid.

Innklagede stiller seg på denne bakgrunn uforstående til klagernes anførsel om at de ikke fikk beskjed om at finansieringsforbeholdet ikke var sjekket da de ble anbefalt å inngi motbud uten finansieringsforbehold. Motbud ble inngitt av klagerne kl. 16:17 og ble akseptert kl. 16:53. Bindende avtale uten forbehold var dermed inngått.

Klagernes avvikende oppfatning kan forklares med at det er vanskelig å huske detaljer i dialogen som fant sted såpass lang tid tilbake som 10. januar 2020. Det kan heller ikke utelukkes at klagernes versjon skyldes en erindringsforskyvning som resultat av skuffelsen av at handelen ikke ble gjennomført som følge av kjøperens finansieringsproblemer. Også det forhold at siste bud ble avgitt så sent som kl. 15:30 inneholdt finansieringsforbehold, samt at det aksepterte motbudet inngitt kl. 16:15 inneholdt vilkår om at finansieringsforbeholdet ble frafalt, støtter opp under meglers forklaring.

Klagerne kan ikke høres med at de la til grunn at megleren hadde sjekket og avklart kjøpers finansiering. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk ved å informere om usikkerheten ved kjøpers finansiering, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det var i dette tilfellet ikke mulig å undersøke finansieringen. Ut fra loggføringen og vilkåret i motbudet fra klagerne, må det tvert imot legges til grunn at de var kjent med at finansiering ikke var avklart, videre at de var gjort kjent med muligheten for at det måtte gjennomføres et dekningssalg dersom dette ikke kom på plass. Klagerne har dermed hatt et godt informert grunnlag å fatte sin beslutning på bakgrunn av.

Noe av grunnen til forslaget/anbefalingen om å inngi et slikt motbud, var at det var såpass stor differanse (1 million kroner) mellom kjøperens bud, og nest høyeste bud. Etter meglerens vurdering var dette en svært attraktiv eiendom, noe som tilsa at et eventuelt dekningssalg ville la seg gjennomføre til tilnærmet samme pris. Dette bekreftes også ved at klagernes dekningssalg ikke medførte noe tap, men tvert imot en betydelig gevinst, da eiendommen ble solgt på nytt 650 000 kroner over den salgssum som var avtalt med opprinnelig kjøper.

I klagen fokuseres det på at klagerne har hatt merkostnader ved dekningssalget, mens det unnlates å opplyse om at klagerne i realiteten har hatt en betydelig nettogevinst.

Det foreligger ingen frarådningsplikt i dette tilfelle. Klagerne fattet sin beslutning på et godt informert grunnlag. Ved å foreslå å inngi motbud på samme beløp, med vilkår om å frafalle finansieringsforbeholdet, ivaretok megleren klagernes interesser og sikret at avtalen ikke senere bortfalt som følge av finansieringsforbeholdet. Selv om kjøperen ikke maktet å skaffe finansiering for en kjøpesum på 15 millioner kroner i tide, forelå det ingen holdepunkter for å legge til grunn at han ikke var søkegod for en eventuell negativ differanse ved et dekningssalg, Meglerens kjennskap til kjøperen, gav heller ikke grunnlag for å betvile at han var søkegod. Meglerens forslag og vurdering på dette punkt må anses forsvarlig, selv om kjøpers finansiering var uavklart.

Krav om oppgjør av meglerhonoraret som forutsetning for å slette sikring

Det er ikke i strid med god meglerskikk å unnlate å slette sikring tinglyst på eiendommen før megler har mottatt vederlag for sitt arbeid med salget. Megleren har utført salgsarbeid som gir rett til vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 7-4 nr. 1 forfaller vederlagskravet til betaling når «handel er kommet i stand». Handel kom i stand ved at motbudet fra klagerne ble akseptert, og det er også senere signert en kjøpekontrakt. Kjøperens manglende gjennomføring av avtalen påvirker ikke meglerens rett til vederlag. Det er ikke grunnlag for å bestride meglerens vederlagskrav. Meglers adgang til å tinglyse sikring på klagernes eiendom følger for øvrig av oppdragsavtalens pkt. 4.3. Megleren plikter da ikke å medvirke til sletting av sikringen uten å ha fått oppgjør for sitt arbeid.

Innklagede var i sin fulle rett til å unnlate å slette eller transportere sikringen til ny megler uten at innklagede var sikret oppgjør for sitt vederlagskrav. Innklagede var også løsningsorientert og fleksibel overfor klagerne, ved at det ikke ble krevd betaling før dekningssalget var gjennomført. Innklagede aksepterte også å transportere sikringen til ny megler eventuelt slette denne, mot at klagerne gav ny megler fullmakt til å utbetale innklagedes krav på vederlag i forbindelse med oppgjøret etter dekningssalget.

Krav om nedsettelse av vederlag – eiendomsmeglingsloven § 7-7

Vilkåret for nedsettelse av vederlaget er ikke oppfylt. Det foreligger ikke noen pliktforsømmelse fra innklagedes side. Selv om det ikke er et vilkår at det må foreligge et økonomisk tap for å få medhold i et krav etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, så vil det være et moment i vurderingen av om prisavslag skal gis. Ettersom klagerne ved dekningssalget oppnådde en salgssum som var 650 000 kroner høyere enn den opprinnelige salgssummen, og derved også en betydelig nettogevinst, kan kravet under enhver omstendighet ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om tilbakebetaling/nedsettelse av vederlag som følge av påstått brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerlovens § 7-7

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Forutsetningen for at meglers vederlag kan settes ned, er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Nemnda mener at det hadde vært en fordel om megler som den profesjonelle part hadde gitt ytterligere informasjon om hva forslaget om å gi et motbud, hvor finansieringsforbeholdet var sløyfet, innebar. Det er ikke uten videre gitt at en oppdragsgiver forstår at dette ikke innebærer at megler har kontrollert finansieringen, men at risikoen nå ligger hos kjøperen. Dersom megler gir slik informasjon, må megler sørge for notoritet, slik at informasjonen i ettertid kan dokumenteres.

Nemnda har likevel ut fra en totalvurdering kommet til at megler ikke har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda bemerker at dersom det i sikringsobligasjonen var avtalt at obligasjonen dekket meglers vederlag, er det ikke i strid med god meglerskikk at innklagede ikke ville slette obligasjonen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.